武汉光谷项目可行性报告定位部分

武汉光谷项目可行性报告定位部分可行性报告之定位部分导读：第一部分：项目的整体定位武汉的都市定位武汉与中国要紧区域都市群的关系武汉与京广沪的现实差别武汉与成都、重庆、西安的现实对比武汉都市现实定位与以后武汉进展定位项目介入武汉的时机武昌的都市定位武昌与武汉三镇以及其他要紧行政区域的关系武昌都市各大中心组团之间的关系光谷的都市定位光谷广场周边片区域之间的功能关系描述光谷广场在都市中的功能定位光谷广场在人群上的定位光谷广场在都市副核心的定位下功能描述项目的功能定位第二部分：项目的预期战略总体战略构想首期战略构想第三部分：实现战略的战术光谷项目规划与设计引导商业体量的把握和论证住宅体量的把握与分析商业商务形式的构成引导项目的交通关系论述第四部分传媒和推广策略项目推广案名的建议核心推广概念的提炼项目的核心价值是什么?如何最大化提升项目的价值? 制定推广目标推广手段的摸索传媒的选择与应用本报告数据来源：《光谷住宅市场调查报告》附件《武昌住宅市场调查》附件《武昌商业市场调查报告》附件《武汉住宅资料汇编》附件《武汉写字楼资料汇编》附件《武汉商业地产资料汇编》附件《武汉市光谷房地产项目调查研究》附件《武昌消费群体调查》附件《武昌酒店调查报告》附件《武汉酒店资料汇编》附件《调查补充文本》附件第一部分：项目的整体定位武汉的都市定位武汉与中国要紧区域都市群的关系武汉，位于中国中部湖北省，长江与汉江的交汇处。

北接河南陕西，西接四川重庆，南连湖南云贵，东至安徽江西。

因其境内江湖纵横，素有千湖之城，九省通衢的美称。

在中国历史上的六大都市中，占据极其重要的位置。

北边的要紧都市为北京天津华北渤海都市群，东边要紧都市为上海苏州南京杭州长三角都市群，南边为广州深圳香港珠江三角都市群，西边为成都重庆西安都市群。

武汉正处在这几大都市群的正中间，在19世纪和20世纪初的中国，武汉一直扮演这几大都市群的中央枢纽角色，既联系于四大都市群，又独立于四大都市体系之外，是武汉的颠峰时代。

20世纪初，西方国家纷纷在武汉设置使领馆，洋行买办各大商行在此设立办事处，正是对武汉这一地位的认可。

武汉与京广沪的现实差别北京——中国政治文化中心广州——中国南部经济中心，改革先锋，对外开放的桥头堡上海——亚洲要紧都市、中国金融、服务、科技、工业中心，华东经济中心三个都市之间的物理距离，各相距约1500公里，换一个角度，也确实是说，每个都市的狭义辐射半径为800公里左右。

但因三个都市群各自定位有区别，在一些领域是具备全国唯独性的，因此，广义上的辐射，三个都市面对的，差不多上全中国。

武汉正位于三大都市群形成的弧形中心，在三大都市群的辐射范畴内，也在三大都市群的辐射边缘。

随着中国经济的不断进展，在人口密集交通发达的中部地区，崛起一个大型的都市是一种必定的趋势。

区别于三大都市的，武汉在今后的数十年内，成为亚洲的要紧国际性都市，不管是机会依旧潜力，都要比三大都市小的多。

但这不阻碍武汉在以后几年内成为中国的要紧中心都市，逊于北京、上海、广州，但要强于其他绝大部分的中国都市。

这确实是武汉的都市定位。

武汉与成都、重庆、西安的现实对比重庆——中国西部唯独的直辖市，西南与中原的交流枢纽成都——西南政治经济文化中心西安——中国历史文化中心、高科技中心、西北政治中心、经济中心与重庆相比，武汉在交通和辐射空间上要强的多，尽管重庆是中国的第四个直辖市，同时号称中国人口最多的都市，但其市区人口却和武汉差不多，且都市化进程不相上下。

重庆依靠其底蕴深厚的军事工业，重工业，进年来进展专门快，但在以后，两个都市的成长空间，重庆却不如武汉。

武汉周遍500公里无区域性重要都市，而重庆，则面临着和成都的竞争。

武汉在教育及地理交通上的优势，更为武汉的长远进展添加了重重的砝码成都做为西南的历史文化和政治经济中心，1000年来都没有被坚决过。

中国第四城的称呼当之无愧。

深厚的文化底蕴，得天笃厚的人文环境，雄实的工业、经济基础奠定了成都在中国的地位。

同时成都作为国家“西部大开发”战略中的龙头地位，要比武汉的“中部崛起”提出早了将近5年。

专门的地理位置决定了成都的地位在短期内不可能被武汉赶超。

西安是中国重要的高科技中心都市。

在高科技（航空，航天，通讯）的进展上，处于全国一流。

同时做为中国文化的中心，和西北经济的中心。

与之相比，武汉在地理交通上，仍有一定的优势。

以后进展，武汉和西安应该是各具所长，各自有各自的空间。

武汉都市现实定位与以后武汉进展定位改革开放25年，武汉差不多不能与北京广州上海相提并论。

这是现实。

武汉在中国地理上的的塌陷，要紧的几个缘故：中部经济整体塌陷；中部一直没有中央的政策倾斜，不管是沿海开放依旧西部开发依旧东北振兴，都没有中部的份。

武汉与成都、重庆、西安并架齐驱是以后一段时刻的这几个都市关系内的要紧出现。

周边二三线都市，与武汉的关系差不多上属于从属关系，也确实是所谓的紧密辐射圈。

这部分都市包括十堰，黄岗等湖北所有地极都市。

因为武汉在都市功能上的齐全，和武汉在共有功能及产业上表现的更为高级，因此在专门多都市在进展的过程中，会被武汉所吸引。

武汉周边500公里没有同一级别的都市存在，更是使得武汉中部中心都市地位不可坚决。

展望以后，随着中部的崛起，以及武汉经济高于沿海都市以及西部的速度进展，武汉将摆脱目前中部龙头都市模糊的尴尬位置，而表现的更为清晰。

项目介入武汉的时机2005年，注定是中国房地产进展重要的一年。

中国房地产的市场进展，一瞬间差不多过了6个年头。

6年中，国内外经济政治环境风云变化，速度之快，令人感叹。

从亚洲金融危机之后，外资纷纷进入中国，中国政府适时推出房改，中国的房地产进展从此一日千里，都市的面貌改变之大，就算在全世界的历史上，也没有先例。

六年之后的2005年，中国的房地产进展到了一个重要时刻。

一些都市房价飞升，专门是东部经济进展较为快速的一些都市，房价差不多攀升到了那个都市的大部分平常人都买不起的地步。

政府先后推出抑制房价和平稳房价的政策，试图减小房价攀升的步伐。

国国务院的八条措施和七部委的相关政策立竿见影，在上海、南京、温州、杭州等热点都市，二手房交易放量下跌，一手期房销售差不多上限于停滞。

全面打压投机行为的同时，许多自需购房者也受市场风向阻碍转而持币观望。

这直截了当导致了2005年上半年全国一、二线都市新盘销售全面下滑的情形。

那么，中国都市的房价是否会下跌，依旧会连续上涨？市场对此的态度是什么？以下是新浪网在国八条推出后敏锐时期做的一份民意调查，因新浪网的阅读群体与中国现有购房群体有较大重叠，因此这份民意调查依旧具备一定的代表性。

在调查中，能够看到，连续看涨的人占了大约40%，在近期有购房打算的比例占了56%。

说明市场观望行为只是临时的，但集合到一定购买人群和购买意愿的时候，市场会连续回暖。

同时，房价下跌，也不符合中央政府专门是地点政府的意愿。

回头再看这次新政出台的几大要紧因素，我们能够对国内的要紧都市的房价有一个客观的判定。

1国际原材料市场原材料价格飞涨去年国际铁矿石涨价约50%，今年三月，三大世界要紧铁矿石供应商让中国的钢铁行业被迫同意涨价71。

5%的国际铁矿石价格。

假如按那个趋势，中国的房地产进展生产资料的三大因素（地价、钢材、水泥）中的钢材将受到强力的制约，不利房地产的长期稳固进展。

来自国际贸易收支平稳的庞大压力，是导致这一政策在今年初快速出笼的间接缘故。

房价政策出台后，全国的钢材交易应声下跌，对进口建筑原材料的需求量降至谷底。

而在得到高价定单预期的国际铁矿石巨头则发觉他们在去年扩大的产能差不多不能降下来了。

现在开始回头谋求和中国签定“较为合理的、长期的供给协议”。

（——国际先驱导报）2国际热钱进入中国进行房产投机从去年下半年开始，西方国家和金融机构就开始炒作人民币升值的话题，专门是美国和日本的强硬态度，要求中国在半年内将人民币升值到他们所期望的汇率。

而这些国家底下的金融机构和基金则响应这一趋势纷纷进入中国进行房产的投机，直截了当推动了一些热点都市的房价非理性的速度增长。

房价政策出台后，等于将切断了房产投机的后路，房子能够买，但短期内不能卖，在一定程度上把外来投机资金变成了投资资金。

并阻止了国际热钱的进一步涌入房地产。

（摩根、荷兰银行，及一些对冲基金去年对中国的房产投机增加了40%——经济观看报）3热点都市的房价飞涨，导致了社会人群结构的变化和国家地域的区隔加深。

贫富差距快速拉大，人们享受到的社会资源越来越不平均，地域差别的加深明显不符合“建设和谐社会”的中央中长期治国政策。

4民间资金的逐利本质，导致民间资金疯狂涌入热点都市进行房产投机行为，直截了当拉升了房价。

以上四点分析，我们能够得出，国家平抑房价的政策，旨在通过让中国的房地产市场资金变的更洁净，而来达到长期稳固增长的目的。

从中期和长期的房地产进展来看，如此的政策限制了投机行为，但对房地产的健康进展却是有促进的。

武汉在这次的抑制房价行动中，不属于风尖浪口的都市，且武汉专门是武昌本身房价处于一二线都市的中低位，房价爬升的潜力仍旧具有相当大的空间。

由此得出，项目在现在切入市场，要有一定的时刻预期，那个时刻预期在三个月至半年左右，项目启动的量不宜过大，100——150亩左右是市场能够同意的安全线。

以后的武汉，与中国几大都市群各雄一方，做为要紧都市，回来中国第六大都市的历史地位，是一种必定武昌的都市定位武昌与武汉三镇以及其他要紧行政区域的关系历史上武汉与汉阳合并成为武汉，后来汉阳的夏口（即现在汉口）因商贸发达独立出汉阳的行政而成为汉口。

武昌与汉阳汉口相比，一直是行政，人文，教育的中心。

更因为武昌有东湖南湖汤逊湖等风景优美的大小湖泊，在90年代以后，成了武汉的居住中心。

在商业上，汉口因其历史地位的沿袭，以及商业业态总是往密集的地点靠拢的商业原则，令汉口在三镇中的商业、贸易地位不可坚决。

汉阳在三镇的关系中则要紧突出做为工业区的都市功能。

由此，不难看出，武昌在三镇中扮演的角色是行政、教育、和居住中心。

同时在教育方面，武昌拥有全国第二多高等院校（仅次于北京），因此是傲视华中。

在武昌的南面，即是三国时期闻名的江夏区。

闻名的赤壁大战就在邻近展开。

历史上的江夏区在和平常期，是三国重要的贸易枢纽。

直到明朝时期汉口崛起，这一功能才被慢慢取代。

现在的江夏区，必须通过武昌区才能和汉口汉阳两镇发生都市关系。

本项目所在的鲁巷广场（即光谷广场），是这一都市关系的必经之枢纽。

武昌都市各大中心组团之间的关系武昌要紧分为武昌、洪山、青山、徐东四大片区。

洪山是武昌的经济、行政和商业中心。

武昌的市中心以围绕洪山广场为核心，向东北（青山区）东南（东湖片区）和南（南湖）片区展开。

这一区域的交通表现问中南大道和武珞路组成的倒T字形，集中了武昌40%的人口和30%的企业、60%的商业。