房开企业销售开发产品与转让不动产涉及的税务不同处理问题

土地增值税专项理论考核试题及答案

土地增值税专项理论考核试题一、单选题1若纳税人符合土地增值税应清算条件，应在满足条件之日起（）日内到主管税务机关办理清算手续。

［单选题］*A、15B、30C、60D、90√2、下列哪项不应确认为房地产转让收入：（）［单选题］*A、纳税人因转让房地产收取的违约金B、因购买方违约导致房地产未能转让，转让方收取的违约金VC、纳税人因转让房地产收取的分期付款利息D、纳税人因转让房地产收取的赔偿金3、转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价（）的，一般可视为明显不合理低价；对转让价格高于交易地的指导价或者市场交易价（）的，一般可以视为明显不合理的高价。

［单选题］*A、50%,50%B、60%,40%C、70%,30%√D、80%,20%4、当前江苏省内除南京市和苏州市市区外，其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的土增税预征率均为(1［单选题］*A、2%√B、3%C、5%D、9%5、土地增值税扣除项目中加计扣除是指从事房地产开发的纳税人可按照”取得土地使用权所支付的金额"和"房地产开发成本”之和加计()的扣除。

［单选题］*A、10%B、15%C、20%√D、25%6、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和()的，免征土地增值税。

［单选题］*A、10%B、15%C、20%√D、30%7、T殳纳税人销售不动产增值税税率为9%,预缴增值税税率为3%,预缴土地增值税的计税依据应为：［单选题］*A、预收账款/(1+9%)B、预收账款-预收账款/(1+9%)*3%√C、预收账款D、预收账款-预收账款/（1+9%）*9%8、根据我国《土地增值税暂行条例》规定，我国现行的土地增值税适用的税率是（1［单选题］*A、比例税率B、超额累进税率C、定额税率D、超率累进税率√9、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的是（\［单选题］*A、取得土地使用权所支付的金额√B、前期工程费C、建筑安装工程费D、基础设施费10、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的，土地增值税采取先按比率预征，然后清算的方法。

2023年税务师之涉税服务实务自测提分题库加精品答案

2023年税务师之涉税服务实务自测提分题库加精品答案单选题（共50题）1、发生发票丢失情形时，应当于发生发票丢失的（）向税务机关书面报告。

A.7日B.5日C.3日D.当日【答案】 D2、下列涉税处理不正确的是（）。

A.某煤矿企业销售原煤，应缴纳的资源税，借记“税金及附加”，贷记“应交税费——应交资源税”B.某房地产开发企业，销售商品房，计算缴纳的土地增值税，借记“开发成本”，贷记“应交税费——应交土地增值税”C.某工业企业处置旧厂房，计算缴纳的土地增值税，借记“固定资产清理”，贷记“应交税费——应交土地增值税”D.某企业按规定占用耕地修建厂房，计算缴纳的耕地占用税，借记“在建工程”，贷记“银行存款”【答案】 B3、辅导期纳税人增值税专用发票的领用数量实行按次限量控制，每次领用增值税专用发票数量不得超过（）份。

A.15B.25C.20D.30【答案】 B4、下列关于应税污染物计税依据的说法，错误的是（）。

A.应税大气污染物按照污染物排放量折合的污染当量数确定B.应税水污染物的污染当量数，以该污染物的排放量乘以该污染物的污染当量值计算C.从两个以上排放口排放应税污染物的，对每一排放口排放的应税污染物分别计算征收环境保护税D.应税噪声按照超过国家规定标准的分贝数确定【答案】 B5、李某是甲上市公司的员工，2016年8月甲上市公司实施股权激励计划，授予李某股票期权7000股（不可公开交易），合同约定李某从2016年8月至2019年8月在甲公司连续任职3年就可以以每股2元的价格购买该公司股票7000股；2019年8月李某行权，行权时该股票的市场价为8元/股，则李某2019年8月行权时应纳个人所得税（）元。

A.1680B.1260C.3080D.2680【答案】 A6、被投资单位发生个人股东变动或者个人股东所持股权变动的，扣缴义务人应当在（）向主管税务机关报送含有股东变动信息的《个人所得税基础信息表（A表）》及股东变更情况说明。

房地产企业售房赠送汽车、家电及家具的财税账务处理

房地产企业售房赠送汽车、家电及家具的财税账务处理在房地产企业销售过程之中，经常会出现一些促销手段，违约和代收有线电视开户费、管道煤气开户费等费用的现象。

针对以上促销、收付违约金和代收各类费用如何进行税务处理，是涉及到房地产企业的税收安全问题。

本文主要针对以上涉税问题进行详细分析。

一、房地产企业代收“基础设施建设费”的“业财税法融合”控税之策(一)代收“基础设施建设费”的业务模式1、“基础设施建设费用”的财税界定根据《企业产品成本核算制度(试行)》(财会〔2013〕17号)第二十六条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定，所谓的“基础设施建设费”是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

2、代收“基础设施建设费”的业务模式房地产企业在销售过程中，往往发生代收“基础设施建设费”的业务模式有如下两种：代收业务模式一：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用一起计入房价开具发票给购买者。

代收业务模式二：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里不含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用单独与房价分开收取不计入房价，由第三方开具发票给购买者。

(二)代收“基础设施建设费”的法务处理：选择代收业务模式一而不能选择业务模式二企业经营过程中的业务模式必须与法律、法规相关规定相匹配，否则是违法行为，有法律风险。

因此，以上所谈到的代收“基础设施费用”的两种业务模式。

房地产企业必须选择业务模式一而不应该选择业务模式二。

房地产企业视同销售行为的税务处理

房地产企业视同销售行为的税务处理房地产企业视同销售行为的税务处理文号【】来源【】添加时间：【2009-7-17 11:41:07】浏览次数：【35】视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。

视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。

房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。

一、企业所得税（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。

”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。

”（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。

其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。

”（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。

”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

论房地产开发企业视同销售的税收差异

除年来，随着我国房地产行业的不断发展，地产开发企业的企业所得税与土地增值税相比，企业将开发产品用于职房资产经营行为也日趋增多，同销售也就时有发生。为规工福利、视奖励、外投资、对分配给股东或投资人、抵偿债务、范房地产开发企业的纳税行为，法针对房地产开发企业换取其他单位和人个的非货币性资产等外，业所得税与税企视同销售的收入（业额）确认问题作了相关规定，而土地增值税在视同销售的行为方面也存在一定的差异，营的然主
现代商贸工业ＭｏｅｎＢｓｅｒｄｎｕｔｄｒｕｉｓＴａｅＩｄｓｙｎｓｒ
２０第２期０９年
论房地产开发企业视同销售的税收差异
黄星喜
（西地矿局赣东北地质大队，西上饶３４０）江江３００
产无偿赠与他人；单位以房屋或其他不动产抵偿债务等。入。土地增值税方面，据《根国家税务总局关于房地产开发企业２房地产开发企业视同销售确认收入的时限差异土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发［０６１７（２０］８营业税方面，据《根营业税暂行条例实施细则》二十第号文）规定：地产开发企业将开发产品用于职工福利、八条的规定，的房可知房地产开发企业将开发产品无偿赠与他

房地产企业销售收入的会计处理与税务处理

房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。

一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。

根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。

二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。

房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。

房地产企业销售收入与成本确认及其涉税问题

房地产企业销售收入与成本确认及其涉税问题作者：吴跃云来源：《财会通讯》2006年第09期一、房地产企业收入确认及流转税问题房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。

会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产企业收入的确认原则。

(一)会计法规关于房地产企业收入的确认原则《企业会计准则——收入》规定了销售商品的收入确认条件，房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。

但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比，收入的确认又具有其特殊性。

在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业即应确认销售收入。

但也有可能出现法定所有权转移后，风险和报酬尚未转移的情况，此时，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。

房地产销售由于其商品价值很大，收款方式与一般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。

但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入的实现，均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。

在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。

(二)税收法规关于房地产企业收入的确认原则税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有专门规定，其共同点在于都按照销售方式的不同来确认收入的实现。

对于内资房地产企业，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

【老会计经验】房地产开发企业开发产品转让筹划涉税分析

【老会计经验】房地产开发企业开发产品转让筹划涉税分析目前，房地产开发企业将开发产品以合理的方式在企业集团间进行分配或投资等，乍一看似乎是房开企业的个别行为，实为时下税收筹划在该领域初露锋芒。

在财税专家的精心筹划和企业的准备配合下，越来越多的企业在该看似简单的事项中，成为税收筹划的受益者。

H集团下属子公司A为房地产开发企业，具有房地产开发一级资质，在某市区开发大型综合项目，包括住宅、精装酒店、配套商场、写字楼等。

H集团为多元化经营的大型企业集团，其内部各分子公司间所涉领域各有分工，其精装酒店将由集团内具有五星管理资质的B公司负责营运；商场将由集团内全国连锁的C百货公司营运。

对于，该物业将以怎样的方式在集团内运行，所涉税负最低，集团所获利益最大？为简化分析，我们只考虑A房地产开发公司与B酒店相关的涉税业务。

假设该物业产权年限40年，目前公允价值为6000万元；目前，同类物业的租赁费用约350万/年。

（备注：相关毛利率及经营成本率，均参照川渝地区可比同类上市公司相关财务数据，其可能代表同行业先进的经营管理水平及最优的效率。

由于企业实际经营、管理效率可能与本文所假设的前提条件不一致。

）下面，我们来简单分析一下不同情形下的涉税情况：所涉税率假设如下表：税种税率营业税 5% 城市维护建设税 7% 教育费附加 3%地方教育费附加 2% 价格调节基金 0.10% 契税 3% 印花税-产权转移书据0.05%土地增值税 30%-60% 企业所得税 25% 房产税(从租） 12% 房产税（自用） 1.2% 1、A公司将房产以租赁形式提供给B公司使用：A公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额房产税(从租） 12% 420,000.0016,800,000.00 印花税-租赁合同 1% 35,000.001,400,000.00营业税 5% 175,000.007,000,000.00城市维护建设税 7% 12,250.00490,000.00教育费附加 3% 5,250.00210,000.00地方教育费附加 2% 3,500.00140,000.00价格调节基金 0.10% 3,500.00140,000.00企业所得税 25% 711,375.0028,455,000.00 小计：1,365,875.0054,635,000.00 B公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额印花税-租赁合同 1% 35,000.001,400,000.00营业税 5% 175,000.007,000,000.00城市维护建设税 7% 12,250.00490,000.00教育费附加 3% 5,250.00210,000.00地方教育费附加 2% 3,500.00140,000.00价格调节基金 0.10% 3,500.00140,000.00小计：234,500.009,380,000.00 第一种处理方式集团合计40年应缴= 64,015,000.00 元2、A公司以房产作价6000万元投资B公司，并参与B公司税后利润分红；A公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额营业税 5.00% - - 城市维护建设税 7.00%- - 教育费附加 3.00% - - 地方教育费附加 2.00% - - 价格调节基金 0.10% 60,000.0060,000.00印花税-产权转移书据0.05% 30,000.00 30,000.00土地增值税 30%-60% 3,600,000.003,600,000.00企业所得税-投资当年25.00% 5,077,500.00 5,077,500.00企业所得税-B公司以后年度分红25.00% - -小计：8,767,500.008,767,500.00 备注：1、按目前土地增值税现行法规，该物业土地增值税核定征收率为6%；2、该物业销售毛利率约为40%，则企业所得税=25%*（销售毛利60,000,000*40%-价调基金60,000-印花税30,000-土地增值税3,600,000）=5,077,500.00元；B公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额营业税 5% 500,000.0020,000,000.00 城市维护建设税 7% 35,000.001,400,000.00教育费附加 3% 15,000.00600,000.00地方教育费附加 2% 10,000.00400,000.00价格调节基金 0.10% 10,000.00400,000.00契税 3% 1,800,000.001,800,000.00印花税-产权转移书据0.05% 30,000.00 30,000.00企业所得税 25% 500,000.0020,000,000.00 房产税（自用） 1.2% 504,000.0020,160,000.00 小计：3,404,000.0064,790,000.00 备注：3、假设经营年收入为10,000,000元；4、酒店经营企业所得税应税收入所得率为20%，则酒店企业所得税=25%*10,000,000*20%= 500,000.00元第二种处理方式集团合计40年应缴=73,557,500.00 元3、企业分立，再转让股权：即：A房地产开发公司分立为A1房地产开发公司和A2公司，并由原股东按原投资出资比例持股，相关税费分析如下：3-1、营业税《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则：营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。

房地产新31号文与房地产税收管理

房地产新31号文与房地产税收管理通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行（2009）31号文。

常见的分歧问题一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额国税发[2009]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额通过简单对比新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。

所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。

税务师《涉税服务实务》模拟试卷五(含答案)

税务师《涉税服务实务》模拟试卷五（含答案）[单选题]1.关于税务行政案件级别管辖的说法，不正确的是()。

A.级别管辖属于法定（江南博哥）管辖B.基层人民法院管辖第一审税务行政案件C.高级人民法院管辖本辖区内重大、复杂的税务行政案件D.最高人民法院管辖全国范围内重大、复杂的第一审税务行政案件参考答案：C参考解析：高级人民法院管辖本辖区内重大、复杂的第一审税务行政案件。

[单选题]2.某石油企业从低丰度油气田通过三次采油技术采出原油，对外销售额40万元，资源税税率6%，下列说法中错误的是()。

A.若该企业选择享受低丰度油气田优惠政策，则应缴纳资源税1.92万元B.若该企业选择享受三次采油优惠政策，则应缴纳资源税1.68万元C.若该企业选择三次采油优惠政策，则可以享受减征百分之二十资源税D.该企业不能叠加享受低丰度油气田和三次采油优惠政策，只能选择其中一项执行参考答案：C参考解析：选项C，若该企业选择三次采油优惠政策，则可以享受减征百分之三十资源税；选项A，从低丰度油气田开采的原油、天然气，减征百分之二十资源税，如果企业选择适用低丰度油气田优惠政策，应纳资源税=40×6%×（1-20%）=1.92（万元）；选项B，高含硫天然气、三次采油和从深水油气田开采的原油、天然气，减征百分之三十资源税，如果企业选择适用三次采油优惠政策，应纳资源税=40×6%×（1-30%）=1.68（万元）。

[单选题]4.税务师在审核企业金融商品转让业务的增值税时，下列说法错误的是()。

A.金融商品的买入价确定时，不得将买入或销售过程中的税费计入买入价中B.金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更C.转让金融商品出现正负差时，不得结转下期抵减D.金融商品转让不得开具增值税专用发票参考答案：C参考解析：转让金融商品出现的正负差，以盈亏相抵后的余额为销售额。

房地产开发企业主要涉及的税收及政策

房地产开发企业主要涉及的税种及政策解释（二〇一四年三月九日）路南地税税源监控分局房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。

计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。

应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。

⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。

计算公式=营业额×适用税率二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、3%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。

其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。

计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

清算：纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

房地产开发企业销售(出租)地下(人防工程)车位的税务难题

房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题作者：毕君业★可能有两种情况：A、购买（销售）永久使用权B、长期租赁30年或50年………人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳“人防费”，达到规定的，必须建造（人防工程）。

实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。

所有权属于“人防办”。

开发商无权买。

所以——不能办理产权：买时——是否开发票？开什么发票？没人能回答，如果要开，只能开税目：销售不动产。

子目：永久使用权。

如果有明确使用年限的——可开租赁业发票。

一、出租的国税函[2005]83号：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业－－租赁业"征收营业税。

”这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。

1、企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税、城、教、教（5.6%）。

取得租金时一次性缴纳。

（企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。

）。

2、对该车位形成的（地下）房产，属于房屋，应对其整体按原值计算缴纳房产税。

（视同商业企业出租柜台），根据吉地税发[2006]42号和财税〔2006〕186号以及财税[2005]181号和吉财税[2006]119号这几个文件缴纳房产税）吉地税发[2006]42号：对商（市）场或其他纳税人将部分房屋整间出租，应按租金收入征收房产税；对未构成房屋的柜台、铺面、场地等出租的，仍按房产的原值征收房产税。

（这里谈到了场地）具体计算方法按财税[2005]181号和吉财税[2006]119号规定计算。

A、工业用途房产，以房屋原值的50%作为应税房产原值；B、商业和其他用途房产，以房屋原值的70%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×（1－30%）×1.2%。

房地产新31号文与房地产税收管理

房地产新31号文与房地产税收管理通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行（2009）31号文。

常见的分歧问题一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额国税发[2009]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额通过简单对比新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。

所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。

财税〔2018〕33号关于统一增值税小规模纳税人标准的通知

财税〔2018〕33号关于统一增值税小规模纳税人标准的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财政局：为完善增值税制度，进一步支持中小微企业发展，现将统一增值税小规模纳税人标准有关事项通知如下：一、增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。

二、按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十八条规定已登记为增值税一般纳税人的单位和个人，在2018年12月31日前，可转登记为小规模纳税人，其未抵扣的进项税额作转出处理。

三、本通知自2018年5月1日起执行。

财政部税务总局2018年4月4日财税〔2018〕32号关于调整增值税税率的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财政局：为完善增值税制度，现将调整增值税税率有关政策通知如下：或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

二、纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，扣除率调整为10%。

三、纳税人购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品，按照12%的扣除率计算进项税额。

四、原适用17%税率且出口退税率为17%的出口货物，出口退税率调整至16%。

原适用11%税率且出口退税率为11%的出口货物、跨境应税行为，出口退税率调整至10%。

五、外贸企业2018年7月31日前出口的第四条所涉货物、销售的第四条所涉跨境应税行为，购进时已按调整前税率征收增值税的，执行调整前的出口退税率；购进时已按调整后税率征收增值税的，执行调整后的出口退税率。

生产企业2018年7月31日前出口的第四条所涉货物、销售的第四条所涉跨境应税行为，执行调整前的出口退税率。

调整出口货物退税率的执行时间及出口货物的时间，以出口货物报关单上注明的出口日期为准，调整跨境应税行为退税率的执行时间及销售跨境应税行为的时间，以出口发票的开具日期为准。

六、本通知自2018年5月1日起执行。

房地产会计账务处理

一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。

税率分别为7% (城区)、5% (郊区)、1%(农村)。

计算公式：应纳税额=t业税X税率。

3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳，附加税率为3%。

计算公式：应交教育费附加额式业税x 3%。

4、印花税：(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；(4)借款合同，税率为万分之零点五；(5)对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；(6)营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税)税率(%)速算扣除数(元)1不超过5元的部分5 02超过5元至20元的部分10 253超过20元至50元的部分15 1254超过50元至2元的部分20 3755超过2元至4元的部分25 13756超过4元至6元的部分30 33757超过6元至8元的部分35 63758超过8元至10元的部分40 103759超过10元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额X适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-20- “三险一金”6、所得税(1)所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

(2)如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

计算公式：应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率(3)如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

计算公式：应交所得税=利润总额*所得税税率(4)所得税税率：一般企业所得税的税率为25%,符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

房地产企业预售业务的会计与税务处理比较

负债。待房屋建成并与买方办理移交手续时，才能确认为收费用 ” 目替代 “ 科营业税金及附加 ” 目计提税金；科在收入确
把“ 转入“ 主营业务收入” 的同时，相应地把入。在实务核算过程中，可使用“ 预收账款 ” 目核算企业当认时，预收账款” 科期收到的预售款。在房地产企业的预售业务中。收到预收款 “ 待摊费用” 照配比原则转入 “ 依营业税金及附加” 。项时，借记 “ 银行存款 ”贷记 “ ，预收账款 ”销售收入实现时，；借记 “ 预收账款” 并按实现的营业收入。，贷记 “ 主营业务收二、房地产企业预售业务现行会计处理的弊螭探究如果单纯依据会计准则进行处理，虽然满足了权责发生制下的收入确认原则。但仍有诸多弊端。
与税务的处理上存在着较大差异。文章阐释了会计准则和税法规定下的预售业务的处理方法以及各自的优缺点，并提出了采用“ 待摊费
用— —预缴税金” 目对营业税和土地增值税的核算加以改进。科
【关ｔ调】预售业务；预收账款；待摊费用
近年来，房地产行业迅速发展，预售方式成为现代房地义务发生时间为收到预收款的当天。《土地增值税暂行条例
施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售
收入先按预计计税毛利率分季（月）算出当期毛利额，或计
认原则。房地产企业预收买方一定金额的款项但并没有移扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳交等额的商品实物，形成企业的预收账款。由于其并不符合税所得额，开发产品结算计税成本后再进行调整。实际待在收入确认的原则，所以不能确认为当期收入，而形成了一种核算过程中，当企业收到预收款项上缴税金时，采用 “ 待摊

新准则下房开企业销售退回涉及税务处理

房地产企业销售附有销售退回条款开发产品的会计处理附有销售退回条款的销售，是指客户依照有关合同有权退货的销售方式。

合同中有关退货权的条款可能会在合同中明确约定，也有可能是隐含的。

隐含的退货权可能来自企业在销售过程中向客户作出的声明或承诺，也有可能是来自法律法规的要求或企业以往的习惯做法等。

客户选择退货时,可能有权要求返还其已经支付的全部或部分对价、抵减其对企业已经产生或将会产生的欠款或者要求换取其他商品。

客户取得商品控制权之前退回该商品不属于销售退回。

需要说明的是，企业在允许客户退货的期间内随时准备接受退货的承诺，并不构成单项履约义务，但可能会影响收入确认的金额。

企业应当遵循可变对价(包括将可变对价计入交易价格的限制要求)的处理原则来确定其预期有权收取的对价金额，即交易价格不应包含预期将会被退回的商品的对价金额。

企业应当在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额(即，不包含预期因销售退回将退还的金额)确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本(包括退回商品的价值减损)后的余额，确认一项资产，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。

每一资产负债表日，企业应当重新估计未来销售退回情况，并对上述资产与负债进行重新计量。

如有变化，应当作为会计估计变更进行会计处理。

案例、甲房地产公司于2018年10月1日向乙房地产销售公司销售100套90平方米的商品房，单套销售价格为500万元，单套成本为300万元，开出的增值税专用发票上注明的销售价格为50000万元，增值税额为5000万元，商品房已交付给乙公司，但款项尚未收到。

根据协议约定，乙公司应于2018年12月1日之前支付房款，在2019年3月31日之前有权退还商品房。

交付商品房时，甲公司根据过去的经验，估计已交付100套商品房的退房率约为20%；在2018年12月31日，甲公司对退房率进行了重新评估，认为只有10%的商品房会被退回。

房地产企业收入确认的税务会计差异调整

房地产企业收入确认的税务会计差异调整房地产开发企业由于经营的特殊性，其会计核算和税务处理也有自身的要求。

本文主要通过对房企企业所得税、营业税应税收入与会计收入的比较，简要介绍其有关的差异。

代收款项是否作为收入房企常见的代收款项有天然气初装费、有线电视安装费、房产证办证费以及维修基金等。

1.企业所得税：以是否纳入价内或开票来判定是否作为应税收入。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

2.营业税：一般作为应税收入，符合条件代收的政府性基金或行政事业性收费除外。

营业税相关法规规定，房企的营业额为销售不动产收取的全部价款和价外费用。

价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；所收款项全额上缴财政。

3.会计准则：一般不确认为收入。

会计准则规定，企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项，一般通过“其他应付款”核算。

收到代收款项的会计分录为：借：银行存款贷：其他应付款。

预售收款是否作为收入《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》规定，商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

1.企业所得税：确认为应税收入。