世联城市综合体的项目整体定位及发展战略的报告170页PPT
世联研究-综合体发展模式专题研究-PPT精品文档
成本构成 土地成本 写字楼
功能构成 商业、写字楼、酒店、住宅 等综合物业 国际标准5A甲级写字楼
开发周期 2019-2009年 2019.10-2019.12
酒店
非住宅 物业 购物中心
6
18.8 9.5 38.5 1.5 9
8.4
17 4.7 33.5 1.2 7.2
君悦酒店，五星级酒店
深圳最大、超大型室内购物中心
计算 数据
数据 依据 计算 数据
万象城年利润表
年利润
1337 9 1456 4 1492 2 1585 7 1620 1 1656 1 1746 3 1765 8 1765 8 ...... ...... 2827 0 9008
租金
万象城 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
2019.12-2009.12
2019.10-2019.12 2019.12-2019.12 2019-2019年 2019.12-2019.12 2019-2009年
商业街
合计 住宅 物业 公寓 住宅
万象城二期
华润综合体持有型物业总投资 引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、 精致零售店 定位顶级精装修豪宅
2027
计算 数据 数据 依据
租金
写字楼 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
华润中心年利润表
年利润 3231 3360 3495 3635 3780 3931 4088 4252 4252 6808 2169
合同
折现值(将所有2019年后利润折现为2019年的现值)
综合体开发模式专题研究
目前国内较为成熟的综合体开发模式主要有3种，代表系列华润万象城、万达广 场、soho中国（以开发次序、持有和销售比例作为区分维度）
世联产品定位模板
总价 160万 140万 120万 100万
80万 60万
2居 3居
3居集中区间 未来域 翡翠上南 海上国际 大华锦绣
2居集中区间 未来域 翡翠上南
新昌里公寓 大华锦绣华城
80
100
120
140
160 面积（平米）
本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向
1、项目规划指标 ❖容积率位1 ❖小高层比例35% ❖限高40米
项目研究工作的阶段划分
第一阶段
第二阶段
工作 内容
项目整体定位及发展战略
启动期定位 物业发展建议
提交 成果
❖项目发展战略 ❖项目整体定位
具体 内容
❖项目背景研究 ❖核心问题梳理 ❖竞争性供给分析 ❖目标客户及其需求分析 ❖项目发展战略和定位 ❖项目的发展策略
❖启动期定位 ❖物业发展建议
❖启动期市场现状分析 ❖成功启动模式研究 ❖项目开发次序 ❖单体和户型设计建议 ❖园林和景观建议 ❖公共设施和配套建议
楼书
万润完全生活手册
格调生活
单张
展示区－总原则
展示区为项目营销最重要的发力点，一定要 做到连云港顶级 展示区整体风格和档次：大气、具有强势的 视觉，听觉等一切感观冲击力。 一定要有统一的调性，围绕共同的格调主题。
完善、标准的的形象包装使客户心理产生高价值确认，合理 的接受本项目销售单价，保障目标利润的实现。
贵、品质感；
样板房 ——突出项目的主题－ 名仕的生活 原则：一定要做到顶级，一定要彰显名流生活的格调，一定要苛求细节
建议一：聘请知名的室内设计公司；
建议二：强有力的展示项目买点；
建议三：样板房突破传统，设计中充满生活场景，要营造家居的氛围而 不是冷硬但遥远的时尚。
世联地产城市综合体复合开发研究
•在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究：综合体四种发展模式
•模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如：香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 •例如：广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三：以酒店为核心功能的发展模式 •例如：上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立 项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。
(世联怡高)综合体物业发展定位研究及报告模板第一部分(内部资料
评估指标
高可达性、便利性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性
立体高效的交通系统 强大的对外辐射型 高升值前景
释义
位于交通主干道，交通便利
建筑密度高，功能集中 建筑风格统一；单体相互配合；
与外部空间的统一 自成体系
最大限度利用土地资源，避免过 于集中于某一特定功能 整体设计，流动空间
住家消费人流
第20页，共71页。
1.7.综合体发展趋势：城市-区域一体化
城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
综合体
城市功能
区域经济 城市中心
城市形象
第21页，共71页。
1
综合体的理论模型
2
综合体策划思路辨析
3
综合体策划实战模板——以万达、丁豪、振兴街项目为例
4
综合体案例库
写字楼可以与酒店共享大堂
第12页，共71页。
1.5.综合体发展模式
上海，上海商城
深圳，华润中心
日本，博多运河城
商业核心 模式
酒店核心
模式
发展模式
住宅核心 模式
写字楼核心
模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
均衡发展
模式
深圳，星河国际
第13页，共71页。
香港，太古广场
1.5.综合体发展模式
功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 公寓核心模式
第7页，共71页。
马赛公寓
1.2.综合体的发展历程
•第一代综合体——20 世纪30年代至50年代 ——郊区购物中心
这些购物中心大多选择在高速公路附近，以一组综 合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场 组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区 购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功 的经验。新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态 的特色购物中心，本项目是新泽西最大的奥特莱斯 购物中心，位于新泽西州高速公路旁边，与纽约曼 哈顿车程为半个小时距离 。
城市综合体现状与发展及案例解析(世联)
蓬勃发展，问题频现——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择摘1. 2. 3. 4.要包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。
大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。
摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。
项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。
这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。
必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。
重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。
基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。
项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。
业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。
业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。
招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。
有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。
在三年的培养期内做到收支平衡。
世联行商业街研究精品PPT课件
商业街成功运作关键节点
先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划
硬件
建筑
商业氛围
后天：
定位 招商策略 销售模式
软件
营销推广 商业营运
政府资源
5
规划
硬件 建筑
商业氛围
6
商铺价值评估体系
关键因素 位置
交通
视野
详注
聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺
可 达 性 、 道 路 、可视性
世界级商业街的规律对本项目的启示
主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠
关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系
关键词：文脉 建筑 功能 商户 交通 商业空间 政府
3
营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间
人与人之间关系是街区的生命力
26
商业氛围营造具象表现——小品
27
商业氛围营造具象表现——文化景观
28
商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮 箱、电话亭、路牌、垃圾桶
29
商业氛围营造具象表现/配套性设施—— 闲椅、吊床
30
商业氛围营造具象表现——灯光工程
31
商业氛围营造具象表现——灯具
32
公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、 广告牌、立柱招牌、立面招牌
•
空间；
18
规划
硬件 建筑
商业氛围
19
商业街建筑设计原则
✓ 历史文化与建筑风格的传承 ✓ 天际线 ✓ 外立面 ✓ 建筑细部及材质的运用
地面铺装 门窗 雨蓬 挑檐 灯具 栏杆
20
新天地
世联-长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告
金融证券
联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金
保险
友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险
深圳•蔡屋围金融中心
蔡屋围金融中心
东门商圈 人民南商贸圈
功能化体系
甲级写字楼 星级酒店 市级商业中心
地王大厦 华润大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心
金外滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市场， 不能成为老商业中心的补充者
而是必须突破区域，创造一个新的市场
项目解析与问题界定
客户目标 项目约束条件 现实市场情况
项目属性界定
矛盾
发现问题
解决问题的思考 方向
此类项目的一 般解决方案
本项目的解 决思路
本报告要解决的 关键问题
项目属性界定：城市中心、景观资源丰 富的大规模城市更新改造项目
项目属性界定
此类项目成功的关键： 跳出原有区域范畴，走 主动 “中心化”道路， 成为城市新中心
重新定义区域价值， 重新定义人们对区 域的认知，打造 “大长沙”中心城 区的新城标 ，长沙城市生活新 的一极
本报告解决的关键问题
如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？
挖掘区域价值
通过怎样的物业组合分摊高昂的地价成本？ 如何确定项目合理的容积率？
在高容积率下各类物业如何创造价值？ 创造产品价值
我们的研究思路
如何通过项目开发使区 域成为长沙新中心？
通过怎样的物业 组合分摊高昂的 地价成本？
项目战略发展方向判定
本项目中心化发展模式判断
• 模式一：政务驱动型 • 模式二：商务驱动型 • 模式三：商业驱动型 • 项目条件拟合度分析
本项目物业类型组合判断
世联城市综合体经验分享及对思考下
三里屯SOHO运作模式
阳光百货商业运作模式：
世贸丽晶城地处杭州顶级商务区，通过具有国际水准的
世贸丽晶城 高档写字楼奠定项目在整个区域的核心地标地位，支撑
起项目的高价值
• 项目区位：位于杭城黄龙—世 贸—浙大国际化区域，南临天 目山路，北邻文三路，西至教 工路，与浙江大学西溪校区仅 一墙之隔，杭城公认的顶级商 务区域
• 项目概况：项目规划总建筑面 积约38万平方米，集高档景观 公寓、国际化写字楼、高级酒 店式公寓、精品商铺和星级酒 店于一体，各物业类型之间功 能互补，是世贸—黄龙区域的 地标性建筑
• 项目亮点：开发企业集结了国 内外一流的开发、设计以及运 营团队，打造具有国际水准的 写字楼，如建筑设计由王董设 计和华森设计，景观由泛亚易 道、物管由高力国际等
三里屯 SOHO
三里屯·SOHO——商业街设计要点
特点一： 开放式设计 整个项目没有任何围墙， 目的是和城市融合
特点二： 开辟众多街道，让人自由游 逛。
配合这个构思特别设计了3 层街道，除地面层外，更有 地下一层及地下二层。各层 街道两旁均由5个购物上场 和特色商业街构成。
特点三： 梯田式设计
位于地下一层至地上四层的零售商 业由5个不同规模的商业板块组成， 高低错落的梯田式设计，让每一层 商户都可享受户外的园林景观。
购买客户多数为缺少稳妥投资渠道的国内投资者，其购买意图 在于选择优质地段项目作为保值首选，其买家全部为国内客户，
客户定位 来源分散，有相当煤炭行业老板认可购买大城市中心地段物业
的保值作用，另外，有四成左右客户是购买过SOHO产品的老 客户
soho从最早的现代城项目开始，在北京已经建立了品牌知名度，
产品打造
市场，跑赢对手的目的
世联广州金地增城项目整体定位与发展战略综述
经济背景
而广州、东莞、深圳及其周边地区具有良 好的经济基础，潜在客户群消费能力强
广州、东莞、深圳 为珠江三角洲最发 达的城市之一，经 济增长迅猛；
人均GDP
东莞
东莞
深圳
深圳
广州
广州
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0
GDP（亿元）
1000
2000
3000
4000
5000
产业结构以第二产 业为主导，第三产 业发达，高度工业 化的城市。
东莞 深圳 广州
0%
GDP增长率
100%
80%
60%
40%
20%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
深圳
广州
东莞
第一产业 第二产业 第三产业
资料来源：《广州统计年鉴》、《深圳统计年鉴》、《东莞统计年鉴》
产业现状
广州科学城
二级价值区可以发 展别墅、联排、洋 房、多层产品；
三级价值区可以发 展洋房、多层产品。 B C
一级价值区
A
二级价值区
三级价值区
启动策略研究
启动区的目标和必须解决的三件事
吸引目标客户，产 生示范效应
实现首期资金回流
1、充分展示Resort社区元素，奠定高尚社区形象
突破形成日常居所形象，脱离当地楼盘所形成的固有价值体 系
度
行为决定空间 空间影响行为
VAULE
——空间行为理论
LOW
空间行为拟合度
HIGH
MATCH
分阶段客户群，由内敛至辐射
我们的第一阶段客户 我们的第二阶段客户
世联大型城市综合体市场分析和定位
世联市场研究部[键入文字]2008-11-24[键入文字]目的：本项目规划调整建议困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标根本解决问题系统的方法立即解决问题2[键入文字]3产品组合体量的布局优化？布局优化产品组合体量比例与经济测算吻合？体量比例产品组合合适体量比例？客户目标界定产品组合的各物业发展可行性？核心问题产品组合限制条件产品组合与区域发展阶段的吻合？物业形态目标下的物业形态与产品组合？写字楼、酒店、公寓、商业综合体研究研究界定项目属性地铁研究区域研究城市研究[键入文字]4产品组合体量的布局优化？布局优化产品组合体量比例与经济测算吻合？体量比例产品组合合适体量比例？客户目标界定产品组合的各物业发展可行性？核心问题产品组合限制条件产品组合与区域发展阶段的吻合？物业形态目标下的物业形态与产品组合？写字楼、酒店、公寓、商业综合体研究地铁研究区域研究城市研究[键入文字]高环城市核心速武侯祠8km本项目机场13.2km火车南站本项目天府广场川藏高速至龙泉洛带8km本项目火车南站市政府14km机场本项目武侯祠/锦里城南CBD4km天府大道本项目市政府航空港华阳镇5项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强�区域交通优越。
通过天府大道、绕城成绵高速至新都大丰高速、城市一环、二环、三环等与城区九里堤路地铁1号线各方位直接相连。
火车北站域辐射能力。
二城环同市中心和火车南北站的距离，增强区江三绕�规划中的地铁1号线将拉近项目区域至郫县、温�项目邻城市主干道天府大道，是周边郊县华阳进入成都城区的主要连接道路之一。
[键入文字]在建三线大源务区，圣达、中信、通威均已地块A地块B大源四线�北面：临规划中的总部商地，未来将与川大科技园相邻6天府大道大源三线天府大道规划道路项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务总部基地区域，商务价值高�东面：与天府软件园一期隔天府大道相望，东北面临世纪城�南面：临大源三线道路，新希望商务大厦、安捷伦均在建，中兴大厦即将开售规划道路大源�西面：临未开发商服用四线[键入文字]期工程终点站地块B地块A大源三线站华路天府软件园元华路中和镇新希望新希望商务大厦商务大厦天府软件园一期地铁站地铁科技园站中兴通讯隔离带站华路车道天府软件园元华路交通动线美视国际学校天府软件园二期7华阳镇地块临城市主干道人民南路南延线天府大道，位于交通十字，通达性较好道路情况：市区世纪城�天府大道：城市主干道，双地铁会展中心站向八车道，大源四线世纪城�大源三线：双向四车道，站华路天府软件园�大源四线：双向六车道，元华路�规划道路：双向二车道圣达中信天府大道�地铁：距离科技园站约450规划道路米，距离会展中心站约630米，规划道路其中会展中心站是地铁1号线一天府软件园一期[键入文字]�建筑密度：30%~40%�绿地率：≧10%规规�道路级别：天府大道为城划划市主干道，双向八车道，大源道道32.5米三线为双向四车道，规划道路路路为双向二车道117米100米大源三线天府大道123米十字�附注：地块周边长度为依照地块内部图纸比例估算值图片8项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住宅）�净用地面积：31375.35平方米（约47亩）规划道路100m106米�商业金融业用地（不兼容16米住宅17米17�容积率：5.2米天�限高：A地块不超过134府米，B地块不超过128米，主体大地块B地块A道建筑不小于40米本次研究综合体分析的关键因素研究房地产市场研究城市分析陆上交通及地铁研究规划及人口研究KPI体系区域分析区域发展规律研究区域房地产市场研究写字楼商业产品分析酒店住宅公寓[键入文字]9[键入文字]10产品组合体量的布局优化？布局优化产品组合体量比例与经济测算吻合？体量比例产品组合合适体量比例？客户目标界定产品组合的各物业发展可行性？核心问题产品组合限制条件产品组合与区域发展阶段的吻合？物业形态目标下的物业形态与产品组合？写字楼、酒店、公寓、商业综合体研究研究界定项目属性地铁研究区域研究[键入文字]面发展、带动区域协调发展，把成滇中城市群13标、率先实现现代化，带动四川全11411在全省实现建设全面小康社会目哈大齐城市群12省委对成都提出要求：成都要率先10长江中游城市群11710关中城市群4确立了我市奋斗的“新三最”目标湘中城市群注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群11环鄱城市群1716北部湾城市群162大都市的要求规划和建设。
世联云浮华侨新城项目整体定位与物业发展建议报告ppt
2021年10月
完成项目前期准备工作，包括 土地征收、拆迁等。
2023年12月
完成第一期开发，包括住宅、 商业及公共设施建设。
2028年12月
完成第三期开发，整个项目达 到预定可使用状态。
项目投资计划及资金安排
• 土地购置费：预计投资5亿元人民币。 • 基础建设费：预计投资3亿元人民币。 • 住宅及商业开发费：预计投资8亿元人民币。 • 产业园区、文化旅游及休闲设施开发费：预计投资10亿元人民币。 • 其他费用及预备费：预计投资2亿元人民币。 • 总投资额：预计为28亿元人民币。 • 资金安排方面，将采取自筹资金和银行贷款相结合的方式。其中，自
运营管理
提供专业的运营管理服务，包括商铺租赁 、货品采购、员工培训等。
办公物业发展建议
办公空间规划
根据市场需求和企业需求，规划合理的办公空间，注重空间的实用性和灵活性。
科技设施
提供先进的科技设施，如高速电梯、智能化的办公系统等，提高工作效率。
绿色环保
采用环保材料和绿色建筑技术，打造健康、环保的办公环境。
配套服务
提供专业的商务服务，如会议室租赁、秘书服务、行政服务等。
04 市场竞争分析
区域内竞争对手分析
竞争对手1
该开发商在云浮地区已开发多个项目，产品线丰富 ，在市场上具备一定竞争力。
竞争对手2
该开发商注重品质和品牌建设，其产品深受中高端 客户群体喜爱。
竞争对手3
该开发商拥有较强的资本实力和土地储备，具备持 续开发能力。
06 项目实施计划及时间表
项目分期开发计划
第一期
进行土地征收、拆迁及基础建设，预计开发周 期为1年。
第二期
进行住宅、商业及公共设施建设，预计开发周 期为2年。