商业银行市场法评估技术说明
燃气公司资产评估
燃气公司资产评估评估方法根据《资产评估准则-基本准则》的规定：评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法，《资产评估准则—企业价值》也规定对企业价值进行评估时，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料采集情况等相关条件，分析市场法、收益法和资产基础法三种基本方法的合用性，恰当选用一种或者多种评估基本方法。
结合此次评估目的和评估对象特点，评估采用了收益法和资产基础法进行了评估，这三种评估方法的说明及选取理由如下：(一)市场法1、市场法的定义和原理市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可以交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
2、运用市场法的前提条件要有一个充分发育的、活跃公平的市场，要能找到近期的、与被评估资产相同或者类似的参照物；要能在市场上采集到参照物的技术资料和交易资料，地理位置方面的资料，功能方面的资料以及交易时间、条件、动机和价格等方面的资料。
3、本次评估不采用市场法的理由考虑到我国目前的产权市场发展状况和被评估企业的特定情况以及市场信息条件的限制，我们很难在市场上找到与被评估企业相类似的参照物及交易情况，因此本次评估未采用市场法。
(二)资产基础法资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
根据本次评估目的，从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
各项主要资产评估方法简介：1 、货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款及其他货币资金采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。
2、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款的评估各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
商业银行理财产品估值指引(试行)
商业银行理财产品估值指引（试行）商业银行理财产品估值指引（试行）1.引言商业银行理财产品具有灵活性高和收益稳健等优势，深受投资者的青睐，但产品估值一直是市场热议的话题。
为了规范理财产品的估值工作，提高市场透明度和公平性，本指引试行，旨在为商业银行理财产品的估值提供指引和借鉴。
2. 账面净值法（1）概念：即利用资产负债表上的价值加以计算，将净值除以产品份额计算出产品的单位净值。
（2）适用范围：适用于符合以下条件的理财产品：产品的持有人每日都有权进行赎回或交易；银行分账、分户管理不方便；资产规模较大的产品或定向销售的产品。
（3）注意事项：应遵循财务会计准则和会计原则。
3.市场法（1）概念：即参考市场上类似产品的市场价格，对该理财产品进行估值。
最常用的市场法估值是参照同类产品在公开市场上交易的价格，用其平均值除以净资产计算出产品的单位净值。
（2）适用范围：适用于符合以下条件的理财产品：交易频繁，流动性高；与其他市场交易品种具有可比性；市场价格稳定，不存在较大波动；信用风险相对较低。
（3）注意事项：基金、债券等产品均可通过市场法进行估值计算。
4.协定法（1）概念：即按照合同中规定的利率和计算方法计算产品的净值。
（2）适用范围：适用于符合以下条件的理财产品：固定收益类理财产品，产品明确约定时间期限和利率。
（3）注意事项：在计算净值时，需严格按照合同相关规定进行，避免引起纠纷。
5.风险调整法（1）概念：即样本模拟方法或模型计算方法计算产品净值，并考虑风险溢价进行调整。
根据产品风险特征，确定风险调整因子，将收益率乘以调整因子，得出相应的风险调整收益率再计算产品净值。
（2）适用范围：适用于符合以下条件的理财产品：风险性较高、交易不便或流动性不高的产品。
（3）注意事项：在进行风险调整时，应充分考虑产品的风险特征和实际市场情况，注意可控度和精细度。
6.其他法（1）概念：指对某些特殊类型理财产品估值时采用的特殊估值方法，如权益法、收益资本化法、重建成本法等。
估价方法及技术路线
估价方法及技术路线1、提供估价对象在取得预售许可证后于估价时点的预售市场价格参考依据。
技术路线：根据估价目的，估价师确定应评估对象的正常市场价格，也就是价值标准为公开市场价值标准。
根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价路线就是从与估价对象最近的成交实例中选取类似的正常交易实例，并以此为参照对假设估价对象为正常开发项目开发完成后的预售市场价格进行估算，建立价格可比基础，然后进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等，最后得出估价对象于估价时点的预售市场价格。
2、经济适用房。
(整栋)技术路线：1.首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；2.采用成本法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；3.对上述两种方法所得结果进行综合。
对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果；4.参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。
3、商品房估价的技术路线商品房由于市场交易实例较容易获取，因此常采用市场法进行估价。
在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。
由于整幢商品房的成交个案较少，实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价路线相对复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选择与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正(收益法或其它方法)测算出该套住宅的价格，然后利用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
4、有租约限制的收益性房地产(如商业用房)市场法估价技术路线1.假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出房地产完全权利下的价值；2.假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出估价时点至租约结束期间内的租赁收益，并将该期间的净收益折现到估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值；3.根据租赁协议，计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现到估价时点，即为租赁期内已确定的净收益现值。
银行股权价值评估项目资产评估方法
银行股权价值评估项目资产评估方法四、价值类型及其定义（一）价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。
经评估人员与委托方充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
（二）市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以2013年9月30日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六、评估假设1．基本假设(1)宏观环境相对稳定假设：国家现有的宏观经济、政治、政策及产权持有单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化；(2)经营环境相对稳定假设：企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍；(3)本次评估以公开市场交易为假设前提；(4)本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提；2.具体假设(1)本评估预测是基于XX银行在持续经营状况下企业的发展规划基础上的；(2)假设XX银行在未来的经营期内，其营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其近几年的变化趋势；(3)假设XX银行管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业道德，XX银行的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等处于可控范围或可以得到有效化解；(4)假设XX银行的主要经营业务内容保持相对稳定，其主营业务不会遭遇重大挫折，总体格局维持现状；(5)假设XX银行生产经营所需资金能按计划融通；(6)假设预测期内XX银行制定的目标和措施能按预定的时间和进度如期实现，并取得预期效益；应收款项能正常回收，应付款项需正常支付；(7)假设XX银行未来每年实现的收益均全部分配给股东，即股利支付率为100%；(8)假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
商业银行价值评估的方法研究
商业银行价值评估的方法研究
随着金融市场的不断发展，商业银行已成为金融市场的主要参与者之一。
商业银行的价值评估是金融市场中的重要问题，因为它可以帮助投资者和业主确定商业银行的实际价值。
商业银行的价值评估方法有很多种，下面介绍几种主要的方法：
1.基本股息模型
基本股息模型是一种用于计算股票价值的方法，也可以用于评估商业银行的价值。
在这种方法中，计算商业银行的股票价值需要将预期每年股息除以折现率，并加上预期每股股票价值。
2.成本法
成本法是一种以商业银行资产和负债为基础，计算商业银行净值的方法。
这种方法将商业银行所有权益视为一种资产，其中净资产是所有资产和负债中净资产余额的总和。
商业银行的净资产可以通过减去商业银行负债总额来计算。
3.市场法
市场法是一种用市场信息来计算商业银行价值的方法。
这种方法主要基于商业银行的股票价格和交易量，以及市场上其他相似公司的股票价格和交易量。
通过比较商业银行和其他公司的市场表现，可以评估商业银行的价值。
4.财务分析法
财务分析法是一种详细分析商业银行的财务报表和业务活动来确定其价值的方法。
这种方法主要通过评估商业银行的每股股东权益，每股收益和股票价格等财务指标，来帮助投资者了解商业银行的财务表现。
综上所述，商业银行的价值评估方法有很多种，不同的方法适用于不同的情况和投资者。
在选择适当的评估方法时，需要考虑商业银行的具体情况以及投资者的风险偏好和投资目标。
银行资产评估
银行资产评估五、价值类型和定义根据本次拟进行股权转让的评估目的，我们选取了持续经营前提下的市场价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日本次选定的评估基准日为2014 年9 月30 日。
本基准日由委托方确定，是最接近经济行为的年度报表日。
本报告中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格取费标准。
七、评估依据本次资产评估的主要依据有：（一）经济行为依据XX公司与XX资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定合同》；XX资产评估有限公司- 9 -（二）法律法规依据1．企业国有资产法（2008年10月28日通过) ；2．企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；3．关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权[2006]274号）；4．《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部第14号令；5．《企业国有产权转让管理暂行办法》国有资产监督管理委员会、财政部第3号令；6．国务院国有资产监督管理委员会、财政部国资发产权《关于企业国有产权转让有关事项的通知》[2006]306号；7．《中华人民共和国公司法》、《企业会计准则》、《企业会计制度》；8．其他相关的法律、法规文件。
（三）评估准则依据1．财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件“财企[2004]20号”；2．中国资产评估协会中评协关于印发《企业价值评估指导意见（试行）》的通知及附件[2004]134号；3．中国资产评估协会中评协关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知：《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—机器设备》和《资产评估价值类型指导意见》[2007]189号；4．中国资产评估协会《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218号)；5．中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知（会协[2003]18号）。
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
市场法说明
根据不同的价格乘数，市场法评估的基本模型主要有市盈率模型、市净率模型和市销率模型。
由于上述三种基本模型对应变量比较单一，当企业在更多的变量存在较大差异时，调整乘数将比较困难。在这种情况下，将与市价相关的主要变量通盘考虑，把市价针对各个变量进行回归，就是一个可行的办法。
6、回归方程的确定
通过上述分析，本次评估中，评估人员采用市净率模型，把每股市价对每股净利回归，确定回归方程。
（1）一元线数回归模型
Y=X*m+b
式中：Y——每股市价
X——每股净资产
m——回归系数（即为市净率）
（2）确定回归方程
通过EXCEL自带的回归函数，将以上数据采用指数方程回归。
由于个别样本点偏离较大，全部16家企业样本点回归时，相关系数较低。
通过上述各图，我们可以有这样的认识，每股市价与每股净资产、每股净利，在总体上呈正相关。即随着每股净资产和每股净利的增加，每股市价也随之增加。
但是由于目标企业XXXX银行的每股净利在基准日2010年12月31日为0.046元，而在2011年8月每股净利已实际达到0.18元，变化幅度达到450%，变化幅度十分巨大，说明评估基准日后至报告出具日间XXXX银行在经营水平上与评估基准日有相当大的变化，在这个前提下，使用XXXX银行基准日的每股净利数据对其股价的预测显然会与企业基准日后所能够实际达到的情况有很大出入，由此可以知道每股净利这个数据显然不适用于本次市场法评估。
华夏银行
10.9
7.11
1.200
600016.SH
我国商业银行价值评估方法的选择
指 利 用 市 场 上 同样 或 类 似 资产 的近 期 交 易 价格 ，经 过 对 比分 析 以估 测 资产 价 值 的评 估 方 法 。运 用 市场 法 进 行 资产 评 估 需 要 在 活 跃 的 公开 市 场 的 条件 下 ，并 且 公 开市 场 上 要 有 具有 可 比性 的 资
产 及 其 交 易活 动 。优 点在 于克 服 了现金 流 贴 现 法 存 在 的对 输 入 参
公 司股 票估值 的最佳 模 型 。主要 理 由如 下 ：
数 的 过度 依 赖 ；在 财 务信 息披 露 不 完全 的情 况 下 ， 现金 流 的贴 现 法 需 要 的参 数 很 难 得 到 此外 ，该 方法 和理 论 都 直 观简 单 ，便 于 操 作 。 缺 点在 于 ：一 是 能 与企 业 进 行 比较 的类 似 企 业 不 易寻 找 ；
时代 经 贸 Ｅ Ｃ Ｏ Ｎ Ｏ Ｍ １ Ｃ ＆ Ｔ Ｒ Ａ Ｄ Ｅ Ｕ Ｐ Ｄ Ａ Ｔ Ｅ
投 稿 邮 箱： ｗ ｔ ｏ ｓ ｄ ｊ ｍ ＠ １ ６ ３ ． ｃ ｏ ｎ ｒ
我 国 商 业 银 行 价 值 评 估 方 法 的选 择
赵 长宏
（ 珠 海 市工 商 局 ，广 东 珠 海 ５ １ ９ ０ ０ ０ ）
二 是 有 效 市场 的依 赖 性 ， 该方 法 的 运用 要基 于 “ 交 易 市场 是 有 效 的 ”这 样 一个 基 本 假 定 ， 如 果 市场 整 体 上对 无 论 对 参 照 企业 的价
１ ． 成本 法 是 指 在 合理 评 估 企 业 各 项 资产 价 值 和 负债 的基 础 上 确 定 企业 价 值 的 方 法 ，无 法 体 现 和反 映对 企 业 价值 有决 定 作 用 的 商 誉等 无 形 资 产 的 价值 。银 行 的 信誉 、银 行 的 客户 资源 、银 行 的
基于F-O模型的商业银行价值评估
基 一 模型 于Ｆ０ 的 商 银 价 评 业 行 值 估
■ 邹 敏 ’ 李传 志 （ 、暨南大学经济学院经济 系 １ 广 东东莞 ５３０ ２ ８ ８） 广州 ５ ０ ３ １６２ ２ 东莞理 工学院经济 学院 、
过度保护 ，导致银行 在资产质量、经营管
分析 了我 国商 业银 行 所具 有 的特 性 ， 然 后 根 据 这 些 特 性 选 定 一 种 比较 适 合 我 国 商 业 银 行 的 价 值 评 估 方 法 —— 即
基 于 Ｆ ｌ ａ Ｏｈ ｏ 模 型 （ 下简称 Ｆ ｅ ｈ ｍ－ ｌ ｎ ｔ ｓ 以 一 ０） 型 的 剩 余 收 益 法 ，并 对 其进 行 详 模
资产 的未来预期收益折算成 的现值 ，以企
企 业 价 值 评 估 方 法 及 其 适 用 性 分 析
（ ）成 本 法 一
业收益现状 的分析和判 断进行企业未来收
益预测 ，由此确定被评估企业 的价值。该 方法建立在价值分析和管理 的基础上 ，反 映企业整体 的未来盈利能力 ，但是主观性 强 ，评估 的正确性完全取决于对企业未来 收益 的预测能力。 运用收益法对金融企业价值进行评估 在理论上优于其他估值方法 ，因其在理论
我 国 商 业 银 行 的特 点
银 行业 在一国的经济中起着至关重要
的金融 中介 作用。特别是我国处于社会主
值评估方法。该方法简单易用 ，并且 可迅 速获得需要估值资产的价值 。但使 用该法
的前提是 ：该国市场上存在 着大量 的类似 交易案例 ；或者该 国的证券市场是 比较成
义转型 时期 ，政 府宏观政策的倾斜使其能 够健康 、稳定地 发展 ，也 正是由于政府的
EVA法在商业银行持续增长价值评估中的应用
108587 银行管理论文EVA法在商业银行持续增长价值评估中的应用一、几种评估法对商业银行价值评估的适用性分析企业价值的评估方法一般有市场法，收益法和EVA 法，商业银行作为特殊的企业，对这三种方法也有适应和不适用的方法，下文分析比较这三种方法。
（一）市场法1. 市场法在商业银行的应用寻找市场上相类的商业银行来估算出评估目标的银行的价值，相似性主要考虑商业银行的流动性，资产负债的比率，资产收益率等，通过对相似商业银行的数据比较，相应调整一系列的指数，对这些指数加总得出商业银行评估价值。
2. 市场法对商业银行不适用性市场法的比较适合成熟的资本市场，这样得出的价值趋于真实准确。
而中国资本市场比较不成熟，使用市场法评估商业银行的价值本身就不符合市场法应用的前提条件，商业银行数量并不多，而且规模和盈利水平上存在较大的差异。
所以市场法不适应商业银行价值评估。
（二）收益法收益法在评估企业价值中应用较为广泛，具体而言收益法主要有现金流量折现法和股利折现法，从而我们讨论商业银行价值评估的收益法从现金流量折现法。
1. 现金流量折现法在商业银行应用商业银行的价值等于未来预期产生的现金流量的现值。
2. 现金流量折现法对商业银行不适用性商业银行的未来收益的预期很大程度上是以股价为指标，因为股价常常会发生较大变化，预期的收益也随之发生较大的浮动，这样未来的现金流量和折现率都难以准确的估计，所以商业银行的价值评估不适合应用此方法。
（三）经济增加值（EVA）估值法1. EVA定义和计算公式经济增加值是营业业绩的评估指标，反应的是剩余的收益。
一般来说，企业的资本分为权益资本和债务资本两种，这两种资本都各有其成本，而EVA值就是指企业创造的税后利润扣除掉上述资本的成本后的余额。
EVA=税后净利润（X）―全部资本（Y）×加权资本成本率（WACC）对上述公式折现可以得到=-令V=变换公式得V=+而这项通过等比数列的加和可得出Y，最后V=+Y， V为企业整体价值。
银行业资产评估方法
1
次级、可疑及损失类的贷款以个案基准评估风险损失。
-后三类贷款(不良贷款)
分析借款客户还款能力相关的：生产经营情况、财务状况、担保人和抵（质）押物现状。 以贷款预计可回收的现金流按贷款实际利率进行折现至基准日的现值作为评估值。
金融资产减值：首先对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值则确认减值损失，计入利润表中的“资产减值损失”。将单项金额不重大的金融资产或单独测试未发生减值的金融资产包括在具有类似信用风险特征的金融资产进行组合减值测试。
银行业主要会计政策（续）：
以抵债资产抵偿贷款和垫款及应收利息时，该抵债资产以公允价值入账。当有迹象表明抵债资产的可变现净值低于账面价值时，将账面价值调减至可变现净值。
3
对于银行业进行评估时适于采用权益现金流模型。
模型的选择
四、收益法评估要点（续）
四、收益法评估要点（续）
评估模型
净利润=利差净收入+非利差收入-营业税金及附加-业务及管理费用-资产减值损失-所得税费用 追加投资=固定资产增加额+无形资产增加额+长期待摊费有增加额+生息资产追加投资+其他投资追加净额 负债增加额=有息负债增加额+其他负债增加额 权益等价物一般为股权投资及非经营性资产及负债
五、市场法评估要点（续）
可比公司 比较法 根据规模、类别 选择可比公司 比较因素有贷款的规模与市场份额、存款的市场份额、净利息收益率，中间业务的构成与占比、成本收入比，不良贷款率、拨备覆盖率、贷款的迁徙率，资本充足率，以及贷存比等。
采用统计分析软件，将P/E与利润平均增长率、股利支付率和股本规模的组合进行多元回归，由多元数据分析得到P/E。
《资产评估基础》试题(整理版)(附答案)
《资产评估基础》试题（整理版）(附答案).第 1 题 > 未分类 >下列关于价值类型的说法中，错误的是（）。
{A}. 资产减值测试中的在用价值是标的资产的公允价值{B}. 投资价值中所指的特定市场参与者的特征之一，表现为其所拥有的资产与标的资产之间存在特定协同效应{C}. 当评估对象面临强制性快速变现时应当采用清算价值{D}. 因国家能源环保等产业政策需要整体报废的机器设备一般选用残余价值正确答案：A,第 2 题 > 未分类 >下列事项中，不属于受理资产评估业务前必须明确的基本事项是（）。
{A}. 评估方法{B}. 评估项目{C}. 评估基准日{D}. 价值类型正确答案：A,第 3 题 > 未分类 >下列关于资产评估机构接受委托的说法中，正确的是（）。
{A}. 资产评估机构不得分别接受利益冲突方的委托对同一评估对象进行评估{B}. 资产评估机构在分别接受利益冲突委托人委托对同一评估对象进行评估时，需要征得冲突方的同意{C}. 资产评估机构可以分别接受利益冲突委托人的委托对同一评估对象进行评估{D}. 资产评估机构在分别接受利益冲突委托人委托对同一评估对象进行评估时，应履行告知义务，分别通知委托双方正确答案：A,第 4 题 > 未分类 >下列关于有效市场假说前提条件的说法中，错误的是（）。
{A}. 市场对信息的反应迅速而准确，股票的价格反映了市场的全部信息{B}. 市场上的投资者是理性的经纪人，力图利用所获信息谋求最高的利润{C}. 市场是垄断竞争的，参与的投资者能赚取高于平均水平的超额利润{D}. 与投资者相关的信息以随机的方式进入市场，信息的发布各自独立正确答案：C,第 5 题 > 未分类 >我国资产评估职业道德准则的制定部门是（）。
{A}. 财政部和资产评估协会{B}. 财政部资产评估准则委员会{C}. 财政部{D}. 中国资产评估协会正确答案：C,第 6 题 > 未分类 >根据公司法的要求，下列资产项目中，不能作为出资资产的是（）。
资产评估专家指引第1号——金融企业评估中应关注的金融
资产评估专家指引第1号——金融企业评估中应关注的金融资产评估专家指引第1号——金融企业评估中应关注的金融监管指标本专家指引是一种专家建议。
评估机构执行资产评估业务，能够参照本专家指引，也能够根据具体情况使用其他适当的方法。
中国资产评估协会将根据业务进展，对本专家指引进行更新。
第一章总则金融行业的安全与稳固直接影响到国家经济的健康进展，为了确保金融行业稳固运行，预防大规模金融风险的发生，我国金融监管机构制定了一系列法规，并根据不一致类型金融企业的业务特点与风险特点，制定了不一致金融企业所适用的金融监管指标。
对金融企业进行评估，应充分考虑现行金融监管法规对金融企业价值的影响。
为指导评估机构在金融企业评估中关注金融监管指标，中国资产评估协会组织制定了本专家指引。
金融监管机构根据金融行业的实际情况不断修订与完善已有法规，执行评估业务需要关注金融监管指标的变化，并充分考虑对评估结论的影响。
我国金融管理体制正在由政府管制的金融监管体制向市场化的金融监管体系转变，市场化的监管体制，从审核审批向监管执法转型，从事前把关向事中、事后监管转移。
某种程度上的“去监管化”顺应了金融行业的进展形势，但是“去监管化”不等于淡化监管甚至取消监管，而是意味着在风险防范问题上，监管机构将更加着力于探索新的习惯市场需要的管理模式与监管指标。
随着金融企业客户风险意识的提高，金融监管不仅是监管机构的事，广大客户也会根据金融企业的各项风险指标，选择适合自己的金融机构。
资产评估师在评估金融企业价值时，不仅要关注金融监管指标，更要关注金融行业的风险指标变化趋势及金融企业客户的风险偏好程度对金融企业权益价值的影响。
本专家指引根据的法规为截至2014年12月31日监管机构公布的有关法规，在评估执业中，应参照最新的监管法规，充分考虑监管指标对企业价值的影响。
第二章商业银行一、监管机构商业银行开展各项经营业务，要紧受中国银监会与中国人民银行监管，上市商业银行同时受到中国证监会监管。
资产评估报告(市场法)
房屋评估报告（市场法）评估小组成员:目录一．实验目的二．实验步骤三．实验内容四．实验结果五．实验心得一．实验目的：1.本学期在对《资产评估》课程的理论知识学习后，对该课程具备了一定的专业知识水平，通过本次实地资产评估活动，主要目的在于把理论与实践相结合，从理论到实践，学会对本课程知识的运用。
然后通过实践再回归教材，加深对资产评估学基本概念、原理和分析方法的感悟，掌握资产评估基本技能，切实体会与感悟本课程知识，对知识起到提炼作用。
2.通过本次实践学习，起到开拓视野，拓宽思维的作用，同时加强了我们的实际应变能力和问题处理能力。
二．实验步骤：3.到评估地点民耀路附近进行实地考察，初步考察附近小区住宅、临街商铺（超市、服饰店、饭店等）、金融机构（工商银行分行、上海农村商业银行、邮政储蓄）、学校（好日子幼儿园）。
4.选定评估对象：阳光苑小区8幢2单元五层。
5.采集相关资料（包括阳光苑附近基础设施配备、交通状况、街道条件、周围环境等），收集数据（包括房屋面积、每平米房屋交易价格、房屋交易时间和交易情况等）和图片信息。
6.利用采集到的数据运用市场法进行评估。
7.得出评估结果，形成评估报告。
三．实验内容：市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似评估房地产档次市场价格进行比较，根据对上海市浦东新区曹路房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1.确定比较因素A.个别因素分析评估对象所在房屋建于2009年，共6层，委估对象位于第5层，建筑面积为90.12平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。
评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至评估时点该房已经完成室内装修。
B.区域因素分析评估对象位于浦东新区民耀路97弄，周围有：上海金融学院、杉达大学、上海第二工业大学、中国移动营业厅及各类商铺，目前有993路、790路、630路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。
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商业银行市场法评估技术说明一、评估方法（一）概述企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
国内银行业并购案例有限，与并购案例相关联的、影响交易价格的某些特定的条件无法通过公开渠道获知，无法对相关的折扣或溢价做出分析，因此并购案例比较法较难操作。
而上市公司比较法更多的是借鉴证券资本市场的公开交易信息，在资料获取和操作上更加简便，因此本次采用上市公司比较法。
（二）技术思路采用市场法时，应当选择与被评估企业进行比较分析的参考企业，保证所选择的参考企业与被评估企业具有可比性。
参考企业通常应当与被评估企业属于同一行业，或受相同经济因素的影响。
具体来说一般需要具备如下条件：1、必须有一个充分发展、活跃的市场；2、存在三个或三个以上相同或类似的参照物；3、参照物与被评估对象的价值影响因素明确，可以量化，相关资料可以搜集。
运用上市公司比较法通过下列步骤进行：1、搜集上市银行公司信息，选取和确定比较上市银行公司。
2、价值比率的确定。
3、分析比较可比上市银行公司和待估对象，选取比较参数和指标，确定比较体系。
4、通过可比上市银行公司的参数和指标与待估对象的参数和指标进行比较，得出修正指标。
5、通过可比上市银行公司的修正指标与可比上市银行公司的价值比率进行相乘，得到修正价值指标。
6、对修正价值指标进行加和平均，得到待估对象的价值指标。
7、扣除流动性折扣后，选取最合理的估值确定为待估对象的评估值。
（三）评估模型本次评估的基本模型为：其中：P：被评估单位股东全部权益价值；可比公司基准PB i：第 i 个可比公司的基准 PB。
二、评估过程本次评估采用上市公司比较法，通过选取同行业可比上市公司，对被评估企业及各可比公司在资本利润率、资产利润率、成本收入比、利润增长率、不良贷款率、拨备覆盖率、资本充足率、核心资本充足率等指标方面的差异进行分析调整并考虑流动性折扣后确定评估对象的评估值。
具体步骤如下：（一）可比上市公司的选取本次被评估企业为浙江XX商业银行股份有限公司，被评估企业属于银行业。
同时，由于浙江XX商业银行股份有限公司主要业务在大陆内地，因此本次评估选取的可比公司为 A 股上市公司。
根据 wind 资讯中的行业分类，在我国 A 股市场上共有 16 家银行业上市公司，包括五家大型商业银行、八家股份制商业银行及三家城市商业银行。
截至到2015 年 12 月 31日，我国 A股市场上 16家上市银行的基本情况如下表：表 4-1 上市银行的基本情况表（数据来源：wind 资讯）在可比银行选择过程中，主要从总股本、总资产规模、商业银行类型等方面进行比较。
在总股本、总资产规模方面，浙江XX商业银行股份有限公司的总股本、总资产规模小于 16 家上市银行，总股本与南京银行、宁波银行较接近，总资产低于 16 家上市银行；在商业银行类型方面，浙江XX商业银行股份有限公司属于城市商业银行，与北京银行、南京银行、宁波银行类别相同。
综上，根据分析，与大型股份制商业银行和中小型股份制商业银行相比，三大城市商业银行，即北京银行（601169.SH）、南京银行（601009.SH）、宁波银行（002142.SZ）与被评估银行更具有可比性。
因此，本次评估选取北京银行、南京银行和宁波银行 3 家银行为本次评估中的可比公司。
可比银行基本情况如下表所示：表 4-2 可比公司选取表1、宁波银行基本情况宁波银行前身为宁波市商业银行股份有限公司，系根据国务院国发（1995）25 号文件《国务院关于组建城市合作银行的通知》，于 1997年 3 月 31 日经中国人民银行总行以银复（1997）136 号文件批准设立的股份制商业银行。
1998 年 6 月 2 日经中国人民银行宁波市分行批准将原注册名称―宁波城市合作银行股份有限公司‖更改为―宁波市商业银行股份有限公司‖。
2007 年 2 月 13 日，经银监会批准，更名为―宁波银行股份有限公司‖。
2007 年，宁波银行向社会首次公开发行股票 4.50 亿股，并于 2007 年 7 月 19 日获准在深圳证券交易所上市。
宁波开发投资集团有限公司和新加坡华侨银行有限公司作为宁波银行股份有限公司的前两大股东，分别持有其 7. 80 亿股和 7.25 亿股股份，持股比例分别为 20%和 18.58%。
截至 2015 年 12 月 31 日，宁波银行股份有限公司总资产 7,164.47亿元人民币，吸收存款 3,556.86 亿元人民币，发放贷款和垫款 2,483.99亿元人民币，2015 年净利润65.67 亿元人民币。
2、南京银行基本情况南京银行成立于 1996 年 2 月 8 日，是一家具有由国有股份、中资法人股份、外资股份及众多个人股份共同组成独立法人资格的股份制商业银行，实行一级法人体制。
南京银行于 2007 年成功上市。
下辖泰州、北京、上海、杭州、扬州、无锡、南通、苏州、常州、盐城、南京、镇江、宿迁、连云港、江北新区、徐州、淮安等 17 家分行，实现省内地级市全覆盖，目前有 151 家营业网点。
法国巴黎银行和南京紫金投资集团有限责任公司作为南京银行前两大股东，分别持有其50.06 亿股和 41.77 亿股股份，持有比例分别为14.87%和 12.41%。
截至 2015 年 12 月 31 日，南京银行股份有限公司总资产 8,050.20亿元人民币，吸收存款 5,041.97 亿元人民币，发放贷款及垫款 2,422.27亿元人民币，2015 年净利润70.66 亿元人民币。
3、北京银行基本情况北京银行股份有限公司于 1996 年 1 月 29 日设立。
是中国最早成立的城市商业银行之一。
1998 年 3 月 2 日，名称由“北京城市合作银行股份有限公司”更名为“北京市商业银行股份有限公司”。
2004 年 9 月 28日，名称由“北京市商业银行股份有限公司”更名为“北京银行股份有限公司”。
ING BANK N.V.公司和北京市国有资产经营有限责任公司作为北京银行股份有限公司前两大股东，分别持有其 17.29 亿股和 11.20 亿股股份，持有比例分别为 13.64%和 8.84%。
截至 2015 年 12 月 31 日，北京银行总资产 18,449.09 亿元人民币，吸收存款10,223亿元人民币，发放贷款和垫款7,479.17亿元人民币，2015年净利润 168.83 亿元人民币。
（二）价值比率的选取就金融企业而言，价值比率通常选择市盈率（PE）、市净率（PB）、企业价值与折旧息税前利润比率（EV/EBITA）、企业价值与税后经营收益比率（EV/NOIAT）等。
在上述四个指标中，企业价值与折旧息税前利润比率（EV/EBITA）、企业价值与税后经营收益比率（EV/NOIAT）侧重企业整体价值的判断；而市盈率（PE）、市净率（PB）侧重股东权益价值的判断，以合理确定评估对象的价值为目的，适合选取市盈率（PE）、市净率（PB）作为价值比率。
本次评估未选取市盈率作为价值比率主要是基于两个方面的考虑：一方面，银行是周期性行业，其收益受国家宏观经济政策、货币政策等因素影响较大，相应的市盈率比率波动也较大。
同时，近年经济下行对银行业的影响较大，特别是在资产减值损失方面，近几年计提比例较大，直接影响净利润。
考虑到市盈率指标对于近年银行业波动性较大等原因，未选择其作为价值比率；另一方面，银行在损益表中作为支出提取的减值拨备直接影响盈利水平，从而影响市盈率。
减值拨备在一定程度上取决于管理层的风险偏好，稳健的银行可能会在界定贷款质量上更谨慎一些，在拨备上更保守一些，而另一些银行则可能相反。
由于银行间减值拨备的提取有一定程度的差异，因而净利润指标不能较好地反映当年的业绩。
由于我国对于银行企业实行资本监管，资本是在充分考虑了银行企业资产可能存在的市场风险损失和变现损失基础上，对银行净资产进行风险调整的综合性监管指标，用于衡量银行资本充足性，故资本对于银行企业来说至关重要。
同时，净资产作为累积的存量，当年减值拨备对净资产的影响远远小于对当年利润的影响。
因此，本次评估最终确定采用市净率（PB）指标来对其市场价值进行估算。
市净率（PB 比率）：指可公开交易证券的每股市场价格与其每股账面价值的比率，即市净率（PB）=每股市价/每股账面价值。
（三）可比指标的确定本次评估参考《财政部关于印发<金融企业绩效评价办法>的通知》（财金[2011]50 号），结合银行业监管指标，主要从企业的盈利能力状况、经营增长状况、资产质量状况、偿付能力状况四个方面对评估对象与可比公司间的差异进行量化，本次评估指标体系及对应权重如下表所示：选取资本利润率、资产利润率、成本收入比、利润增长率、不良贷款率、拨备覆盖率、资本充足率、核心资本充足率 8 个财务指标作为可比指标，各指标的含义和计算公式如下：1、资本利润率资本利润率，又称股东权益报酬率/净值报酬率/权益报酬率/权益利润率/净资产利润率，是净利润与平均股东权益的百分比，反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率，其计算公式为：资本利润率=净利润/净资产平均余额×100%净资产平均余额＝（年初所有者权益余额＋年末所有者权益余额）/22、资产利润率资产利润率，又称投资盈利率、资产所得率、资产报酬率、企业资金利润率，是指企业在一定时间内实现的利润与同期资产平均占用额的比率，反映企业资产盈利能力的指标，其计算公式为：资产利润率=利润总额/资产平均总额×100%资产平均总额＝（年初资产总额＋年末资产总额）/23、成本收入比成本收入比，是银行营业费用与营业收入的比率,反映出银行每一单位的收入需要支出多少成本,该比率越低，说明银行单位收入的成本支出越低，银行获取收入的能力越强，是衡量银行盈利能力的重要指标，其计算公式为：成本收入比＝营业费用/营业收入×100%4、利润增长率利润增长率，是银行利润增长额与上年利润总额的比率，反映企业营业利润的增减变动情况，年利润率越高，说明企业的盈利能力越强，其计算公式为：利润增长率＝（本年利润总额－上年利润总额）/上年利润总额×100%5、不良贷款率不良贷款率，指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重。