上海·华侨城苏河湾
上海OCT华侨城苏河湾城市改造项目展示厅
统 ．在 技术升级达到 现代建筑的标 准和需求的 同时 ．避免破 坏原建筑 并且将 视觉影响降到最低。 由于客户希望 室内空间能够满 足多种用途 ．同时也考量 到未 来租
时 ，清 晰 的 界 定 新 旧元 素 的 边 界 和 建 筑 的 建 造 历 程 ，以 达 成 二 者 的 对 比 和 统 一 。修 缮 后 的 建 筑 屋 面 仍 保 留 原 有 的 瓦 屋 面 体 系 并 进 行 了 修
新的 功 能 和材 料 互 相 匹配 有 明 显 区别 的 同 时达 到 互补 的 效 果 。
时清晰的界定新旧元素的边界和建筑的建造历程以达成二者的对kokaistudlos以过去在修复工程中应用的理念与手法整合所有机电系比和统一
上海ＯＣ Ｔ华侨城苏河湾城市改造项 目展示厅
Ｋ ｏ ｋ ａ ｉ ｓ ｔ ｕ ｄ ｉ ｏ ｓ 建筑设计公司 】Ｋ ｏ ｋ ａ ｉ ｓ ｔ ｕ ｄ ｉ ｏ ｓ 收稿日期 ：２ ０ １ ３—０ １ —２ ３
Ｐ ｉ ｅ ｔ ｒ ｏ Ｐ ｅ ｙ ｒ ｏ ｎ ，陈希 ，邹辰 卿 ．尧 云 室内设 计 Ａ ｎ ｄ ｒ ｅ ａ Ｄ ｅ ｓ ｔ ｅ ｆ ａ ｎ ｉ ｓ ．Ｆ ｉ ｌ ｉ ｐ ｐ ｏ Ｇ ａ ｂ ｂ ｉ ａ ｎ ｉ ．王敏 ．黄颉
６ ００ ｍ 建筑面 积 １
建成 时间 ２ ０ １ ２ 年８ 月
以 清 除 表 面 的 砂 浆 或 涂 料 层 ．以最 低 强 度 的 清 洗 方 式 来 保 留 岁 月 在 砖 墙表面留下的陈Ｉ Ｒ￣ ９ 光泽 。
部分 。 经过精确 的建筑勘测 ．Ｋ ｏ ｋ ａ ｉ ｓ ｔ ｕ ｄ ｉ ｏ ｓ 对建筑原 始特征的元素和不同
品牌+营销：论豪宅的气质(白羊顶豪方法论)汤臣一品+华侨城苏河湾等
核心策略之客群观
如何应对目标客户的年轻化？
1、塑造代言人
将湯臣一品掌门人汤子嘉先生推至台前
塑造出“进取、深谙艺术”的形象 去影射目标客群的年轻化和品位
H5： 《人生，不过是一场派对》
（汤子嘉首度出镜，演绎767）
达利《时间的轮廓》
2、艺术化营销
核心策略之品牌观
如何打破沉寂，重塑中国第一豪宅？
1、重新发声
站在湯臣一品十年的背景之上 站在陆家嘴十年翻天覆地的变化之上
提炼出“一品·再品”的品牌主张， 以新品品鉴会宣告归来
2、立意高远
重新梳理品牌价值 审视湯臣一品的全球竞争力
（湯臣一品，以超级尺度， 陪伴客户成长的十年）
H5：
《湯臣一品·十年》
核心策略
白羊认为，华侨城苏河湾 不止于豪宅，不止于综合体，更肩负着一座城市的抱负
“上海心·无止境”
延续城市文脉&代言城市更替 将核心策略贯穿始终，掩护多业态产品的突围
1、板块蜕变 | 从纯粹上海城市中心，到上海中央生活区苏河湾中央生活区 Nhomakorabea外滩
旅游观光区
陆家嘴
中央商务区
2、城市更新 | 承接国际水上马拉松赛事，再现苏河清澈
微楼书 Chapter one 品世界
站在全球金融中心城市的格局， 证言湯臣一品20万单价的巨大潜力
在湯臣一品重磅回归之后 一石激起千层浪……
竞品纷纷推出天价楼王 以“标价”，变相超越湯臣一品
* 万科·翡翠滨江，以3.1亿会所标价，扬言打破纪录 * 绿城黄浦湾，楼王报价38万/平，成中国最贵豪宅
王者气质
华侨城苏河湾
世界级城市复兴案例
华侨城苏河湾项目简介
顶层为酒廊、会所；
华侨城苏河湾1街坊产品——保留建筑
保留建筑改建为国际一线奢华酒店， 需保留历史特色，适当体现公众参与性
2、3、4街坊现状
3街坊产品定位
苏州河沿岸设置游艇俱乐部及美术馆。 其他公共区域设置生态绿地、户外游乐公园、下 沉式广场、休闲商业/餐饮。 保留部分石库门街坊建筑，以空间形态为项目商 业组织的出发点。
41、42街坊现状
41及42街坊产品定位
行政公寓、LOFT、时尚品牌展示、本土国际知名 艺术家聚集区与工作室、艺术品鉴赏拍卖、知名 画廊、滨水商业
初步工期进度： 2010年底1街坊与41街坊开工
华侨城苏河湾
项目区位 项目区位
苏河湾项目 1街坊
至外白渡桥800m
至外滩源600m 至东方明珠1600m 至外滩钟楼900m
至南京东路500m
至人民广场700m
3
Scale Comparison
尺度类比
规划研 究区域 州 苏基地 范围河黄南
京 步
东 行
路 街
浦
江
基地周边环境
项目总体区域范围 1至4街坊及41、42共6个街坊，沿苏州河约1公里范围，总建筑面积约28万平米。
规划示意图
政府计划将闸北“苏河湾”地区建成上海城市 的新亮点,这将是具有混合功能的，生活气氛 浓郁的街区，“苏河湾壹号”将是其中第一颗 明星。
设计中应整合自然条件、历史文脉及时尚元素
华侨城苏河湾1街坊现状
华侨城苏河湾1街坊产品——滨水城市低层住宅
华侨城苏河湾1街坊产品——顶级住宅
华侨城苏河湾1街坊产品——公寓式办公
沪上老城厢最后一块黄金宝地——闸北区苏河湾开发进行曲
样一 条属 于 自己的母 亲河——苏 州河 。她 一路 的蜿延 奔流 ，孕育 了上海早期 的繁荣 ，也见证着上
海的历史变迁 。
点规划 之一 ，上海 正 以更高 的视
角思考着 这条母 亲河流域 巨大的 文化价值 ，重新 打量她所潜藏 的 无 穷底 蕴 ，以城 市复兴 的理 念 ， 让 她带动城市持 续繁荣 。在上海 市 政府公布 的规 划 中 ，苏河 湾整
和调研 ，通 过借鉴 国际名 城历史 文化保护 、利用 、开发 的成功经 验 ，参考 国际上成功案例 ，如伦
土地上 ，曾经发生过五 卅运动等
诸多历史事 件 ，建起 了上海总商 会 、银行仓 库等各式建 筑 ；民族
寻求 一种与 上世纪３ ０ 年代 繁华上 海 文化撞击 的状态 ，从 曾经 的繁 华 历史 中寻 找灵感 ，并提 取可 以
国 际名 城 往 往 都 有 几 条 著
名的河 流贯 穿其 中 ：巴黎有 塞纳 河 ，伦敦有 泰晤士河 ，蒙特利尔 有 圣 劳 伦 斯 河 ，纽 约 有 哈德 逊
河 ……这些 静静流淌 的河流在滋
退 出了历史舞台 。 但历 史总是何其相似 ，同伦
敦一样 ，苏河湾 畔 、沿河地带 、
复兴 ，通过传 承和发展 ，让人们
能领 略到一种历 史与现代交融 的 完整 人文风貌 ，居住于华侨 城苏 河 湾 ，便也成 了城市复兴 的参与 者和见证者。
当下上海 的城市 复兴 ，是在
的挑 战。如何复兴苏河 湾？如何
让这片 富庶 而疲惫 的区域焕 发 出
新的生机 ？华侨城历 时多年思考
魄力 源于对 上海百年历史 的尊重
与传承 ，源 于孕育上海 文明 的母
亲河——苏 州河的守望 与滋养。
虹口四川北路17街坊地块简介
17街坊地块基本情况简介17街坊地块示意图17街坊地块基础信息一、2010至今土地出让情况分析17街坊193-02M10/12天潼路站M10四川北路站M3/4宝山路站注：上表统计的为2009.01.01-2015.11.30，闸北不夜城、虹口四川北路四平路板块已成交含普通住宅属性的土地2010年至今已成交含普通住宅属性土地分布示意图17街坊地块位于虹口四川北路-四平路板块，该板块临近闸北不夜城板块。
这两个板块，2010年至今共有3幅土地出让，全部位于不夜城。
虹口四川北路-四平路板块，无任何含普通住宅属性的土地成交。
内环内城区土地供应稀缺，近年来市场基本处于消化存量阶段，进一步推动了各房企拿地的热情，地价不断攀升。
二、2010-2015，17街坊地块周边普通商品住宅市场分析1、2010-2015年度四川北路-四平路板块供求量价走势天目西路街道118、119、120街坊地块上海火车站北广场以北地块苏州河北岸东块1街坊地块(华侨城苏河湾)17街坊193-022010-2015年间，四川北路-四平路板块的供应量、成交量几乎都是瑞虹新城、建邦16区贡献的。
2012年，瑞虹新城和建邦16区断供时，整个板块也就基本处于无供应无成交状态了。
2013年01月19日，瑞虹新城第五期璟庭入市，成为板块内唯一的在售楼盘。
2014年瑞虹新城璟庭进入持销期，10月建邦16区入市接力。
2015年，瑞虹新城六期怡庭、建邦十六区同时加推房源，且销售情况可观，带动板块量价齐升。
2、2010-2015年地块周边在售典型楼盘分析10,000 20,00030,000 40,00050,000 60,00070,0002010-2015四川北路-四平路板块普通商品住宅供求量价走势图单位：㎡单位：元/㎡建邦16区瑞虹新城17街坊地块中粮天悦壹号华侨城苏河湾17街坊地块周边在售典型楼盘分布示意图华侨城苏河湾，楼盘与人民广场商圈不到1km，主推大面积平层豪宅，主要卖点为苏河湾景观资源，致力于打造上海中心唯一的地标级滨水都市综合体。
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!说起上海大名鼎鼎的4大富人区，相信老上海们都能如数家珍：古北、陆家嘴、佘山、碧云，哪一个不是名动一时的富豪聚集地。
然而，细心的你也许已经发现，近年来这4大富人区的话题度越来越低了。
碧云涉外租赁房，始终未能向置业转变，偌大古北，却没一个拿得出手的顶级豪宅，佘山别墅近年来在各大豪宅排行榜也难觅踪迹，4大富人区中的3个仿佛被人遗忘了。
与此同时，曾名不见经传的区域却日渐热门，前滩、南外滩、北外滩、陆家嘴北滨江……魔都富人区开启新一轮大洗牌，谁能脱颖而出？对于怎么判“富人区”，如今并没有一个统一的标准。
地理位置优越，自然景观优美，配套高端齐全……如果说有一个条件能让人直观判断为富人区，那只能是“顶级豪宅扎堆”！从古北新区到碧云国际社区，从世茂滨江花园，到紫园、檀宫，再到九间堂、华洲君庭，上海这十几年里一直在谱写上海富人区的故事。
而这些故事无一例外，都和豪宅密切相关。
如今的上海，富人区与豪宅早已捆绑在一起，很难区分了。
浦东东郊亿级别墅扎堆的“龙头老大”和长宁西郊一样，浦东东郊在上海的行政区域板块划分中也是不存在的，但是东郊宾馆和周边一大批顶级别墅的聚集，生生让这里成了上海公认的富豪聚集地。
翻看近年来各类豪宅排行榜，什么“豪宅成交均价排行榜”，“豪宅成交总价排行榜”，“顶级豪宅最多的区域”，东郊总是排头兵。
“西有檀宫，东有君庭”更是早已成为豪宅圈全公认的“真理”。
华洲君庭，成交总价2.6亿/套2018年上海豪宅成交均价排行榜TOP20中，东郊的别墅占了4席，其中华洲君庭和东郊壹号，分别以30.7万元/㎡和30万元/㎡位列第1、2位！上海豪宅单套成交总价榜，前10位中东郊别墅占4位！其中华洲君庭成交总价平均近2.6亿元/套！能在东郊买房的富豪，那都不是普通富豪啊！如果说这样一个区域还不能称之为富人区，那整个上海能冠上这个名头的地方，真的不多了！区域内可售别墅东郊罗兰别墅丨4500-6500万元/套法式纯独栋小区，别墅面积350-410㎡，单价13-16万元/㎡，总价约4500-6500万元/套。
华侨城苏河湾项目考察报告
滨水商铺：20万平米高端商铺，并包含人文历史建筑及游艇俱乐部等。
宝格丽酒店：继米兰、巴厘岛、伦敦之后全球第四家宝格丽酒店。
8
在售户型——A 221㎡ B 177㎡ C 269㎡
低区户型
8
在售户型——D 278㎡
E 326㎡
9
建筑及景观
建筑立面：公寓及酒店采用现代风格，强调竖向分格及建筑的挺拔线条。材料主 要采用铝板，百叶在立面设计中做过仔细考量，与立面融合统一。
天潼路
河南中路
西藏路
苏州河
4
尺度类比
规划区域
5
西区：
规划设计
西区（42街坊） 西区（41街坊）中央绿地（3街坊）东区（1街坊）
国际商业街 全球时尚中心 行政公馆
参观样板间
中央绿地：
美术馆 还原码头文化
售楼处
东区：
全球第四家隆广场、梅龙镇广场、中信泰富、新世 界广场、中粮大悦城 周边公园：中央公园作为华侨城苏河湾规划中“一个 中心”的重要节点 周边医院：上海市仁济医院、上海市黄浦区中医医院 周边学校：格致中学、光明中学、市北中学，上海市 音乐幼儿园、上海市黄浦区星光幼儿园 周边公共交通：地铁8号线曲阜路站，10号线天潼路
7
效果图
8
产品构成
行政公馆：
41街坊 商办性质 150平米左右精装平层公寓及复式 42街坊 商办性质一梯四户精装平层180-250平米公寓
塔尖住宅：150米高的3栋
T1 宝格丽酒店 T2-T3 住宅性质，精装交付。低区一梯三户高区一梯两户 T2-T3裙房 7套联排别墅，地面2层，地下2层，约400-500平米 9套商业性质独栋滨水大宅。地上+地下共7层。 3000平米地下室会所
苏河湾集团：产业、商业、文旅联动助力区域发展
44全球财富管理论坛、“Shining Shanghai 闪亮·上海”静安国际光影节……一家家知名企业相继入驻，一场场大型活动令人瞩目，苏河湾成为上海又一张城市名片，而引发广泛关注的“苏河湾现象”离不开一家区属国企——苏河湾集团的运营。
上海苏河湾 (集团) 有限公司（以下简称“苏河湾集团”）成立于2010年7月，是上海市静安区区属重点国企，经营业务主要包括房地产业、工程管理服务以及功能区运营及相关配套服务等。
提升产业承载能力苏河湾是上海“一江一河”发展战略的重要地区，临近陆家嘴、外滩与南京西路，拥有全市最中心的区域级交通枢纽——上海火车站，在长三角一体化区域发展背景下，区域枢纽门户作用将进一步加强。
同时，苏河湾也是中心城区独特的“一河两岸”且具“中西合璧”特色的区域，区域河道空间尺度宜人，亲水特征明显，两岸6.3公里滨水步道独具滨水空间特色及亲水环境魅力。
一百年前，苏河湾地区是上海最繁华的城市中心之一，以上海总商会、四行仓库、福新面粉厂、新泰仓库为代表的民族工商业在这里蓬勃兴起，造就了民族工商业的“黄金走廊”，有“沪上清明上河图”之誉。
如今，苏河湾作为承载南京西路功能区延伸和发展的中心城区核心区域，旧区改造已基本完成，初步形成人力资源、法律服务、检验认证、广告传媒等专业服务产业的集聚，具有较大的产业发展空间和潜力。
区域内拥有21家跨国公司地区总部，18幢“亿元楼”。
“十四五”期间，苏河湾功能区将计划新建超过160万平方米的商务办公楼宇，大幅提升产业承载能力。
秉承高质量发展、高品质生活、高效能治理的理念，构建具有核心竞争力的高质量产业集群和产业生态，着力打造“建筑可阅读，街区宜漫步，城市始终有温度”的城市滨水活力带。
打造总部经济把握中国进一步融入经济全球化以及扩大开放机遇，一批外资企业商贸总部、大型贸易企业区域总部◎ 金琳苏河湾是中心城区独特的“一河两岸”且具“中西合璧”特色的区域苏河湾集团：产业、商业、文旅联动助力区域发展①上海城投集团：做保障性租赁住房建设主力军②苏河湾集团：产业、商业、文旅联动助力区域发展③杨浦商贸集团：重塑社区商业格局集聚苏河湾。
谁是上海第一豪宅？
谁是上海第⼀豪宅？01 远洋博堡远洋博堡：我是亚洲⼗⼤豪宅之⼀绿城玫瑰园：我也是东郊壹号：我也是汤⾂⼀品：我也是融创中原壹号院：俺也是远洋博堡：@融创中原壹号院兄弟你哪的？融创中原壹号院：俺是河南的02 中鹰⿊森林中鹰⿊森林：郎咸平、陈赫在我这住仁恒河滨城：胡歌在我这住浦东星河湾：⼤S、朗朗都在我这住翠湖天地：明星，呵呵，梁朝伟、钟汉良也得摇号華洲君庭：朋友，你们知道国家领导⼈住哪吗？03 汤⾂⼀品汤⾂⼀品：我最贵，率先破10万中粮海景壹号：我最贵，率先破20万汤⾂⼀品：我最贵，率先破30万绿城黄浦湾：我最贵，率先破35万东郊壹号：我们都按亿算，对万没什么概念檀宫：@东郊壹号对的04 保利ONE56保利ONE56：赏百年外滩，俯千⾥浦江汤⾂⼀品：江景有我好吗中粮海景壹号：江景有我好吗江凯旋门：江景有我好吗保利ONE56：我不限购汤⾂⼀品：拜拜中粮海景壹号：拜拜05 融创滨江壹号院融创·滨江壹号院：《我的前半⽣》在我这取过景中粮海景壹号：《何以箫笙默》何以琛赵默笙的家《微微⼀笑很倾城》肖奈贝微微的家《南⽅有乔⽊》时樾的家都在我这好世⿅鸣苑：看过《欢乐颂》么……融创·滨江壹号院：我不管，我爸爸是融创06 仁恒滨江花园仁恒滨江花园：我是“⼩联合国”，韩国、⽇本、美国、新加坡、意⼤利的朋友都买了我们房⼦汤⾂⼀品：你户型不好仁恒滨江花园：我户型哪不好了？汤⾂⼀品：我们豪宅圈，有137做四房的吗？滨江凯旋门：没有万科翡翠滨江：没有保利ONE56：没有07 华侨城苏河湾华侨城苏河湾：浦西住宅第⼀⾼楼，世界在我脚下绿城黄浦湾：你是下只⾓翠湖天地：你是下只⾓华侨城苏河湾：浦东以前是农村……仁恒滨江花园：……浦东星河湾：……远洋博堡：你们听过美兰湖么……08 绿城黄浦湾绿城黄浦湾：我是外滩第⼀豪宅融创·滨江壹号院：⼤哥，服华润外滩九⾥：⼤哥，服泛海国际住区：⼤哥，服，我是第⼆融创·滨江壹号院：@泛海国际住区能讲脏话吗华润外滩九⾥：@泛海国际住区能讲脏话吗汤⾂⼀品：浦西有什么好的尚海湾豪庭：能带我⼀起吗……09 中粮海景壹号中粮海景壹号：我的江景应该是最好了滨江凯旋门：⼤哥说得对万科翡翠滨江：⼤哥说得对保利ONE56：⼤哥说得对汤⾂⼀品：……绿城黄浦湾：江景是浦西看浦东，⼀群傻X中粮海景壹号：关灯了滨江凯旋门：关灯了保利ONE56：关灯了万科翡翠滨江：等我灯亮了，也关10 陆家嘴壹号院陆家嘴壹号院：我爸是融创融创·滨江壹号院：我爸也是融创外滩188：我爸也是万科翡翠四季：朋友，还记得顺驰吗？仁恒河滨城：就是保利one56：我爸爸……朋友，听过军⽕吗？11 万科翡翠滨江万科翡翠滨江：到我了吗？陆家嘴壹号院：万科会做豪宅吗？仁恒滨江花园：万科会做豪宅吗？绿城黄浦湾：万科会做豪宅吗？浦东星河湾：万科会做豪宅吗？万科翡翠滨江：12 ⼜是万科翡翠滨江万科翡翠滨江：你们有完没完，谁说到我这就不是陆家嘴了？陆家嘴壹号院：这次真不是我汤⾂⼀品：我说的滨江凯旋门：我说的九龙仓壹⼗⼋：我说的保利ONE56：我说的13 佘⼭皇家花园佘⼭皇家花园：市区有什么好的佘⼭紫园：⼤哥说得对佘⼭⾼尔夫别墅：叔叔说得对⾦地佘⼭天境：爷爷说得对远洋博堡：佘⼭有什么好的……绿地黄浦滨江：到我了么？14 翠湖天地翠湖天地：林⼼如苏有朋买我的时候，卖5万；梁朝伟钟汉良买我的时候，卖16万@汤⾂⼀品@浦东星河湾汤⾂⼀品：……能不提涨价吗浦东星河湾：……能不提涨价吗世茂滨江：呵呵绿地黄浦滨江：到我了么？15 仁恒河滨城仁恒河滨城：60%绿化率，夏天真清爽仁恒滨江花园：绿化还是你强绿城玫瑰园：⼤家听过绿城吗？中鹰⿊森林：⼤家见过100%绿化率么？16 世茂滨江花园世茂滨江花园：都把我忘了吗？谁是陆家嘴第⼀个豪宅？谁当年是亚洲最⾼住宅？谁当年请了梁朝伟代⾔？汤⾂⼀品：你⼆⼿房价格是我⼀半中粮海景壹号：你⼆⼿房价格是我⼀半滨江凯旋门：你⼆⼿房价格是我⼀半世茂滨江花园：……陆家嘴壹号院：你赚了100多个亿，真⿊世茂滨江花园：@陆家嘴壹号院你们西⼭壹号院赚多少？17 九龙仓滨江·壹⼗⼋九龙仓滨江·壹⼗⼋：做了⼀百多年豪宅了，⽼来得⼦仁恒滨江花园：向前辈学习绿城黄埔湾：向前辈学习融创滨江壹号院：向前辈学习新鸿基滨江凯旋门：留给年轻⼈吧绿地黄浦滨江：到我了么？18 華洲君庭華洲君庭：2个亿起，没什么优点，就是⼤，按亩算陆家嘴壹号院：⼟豪仁恒滨江花园：⼟豪绿城黄埔湾：⼟豪绿地黄浦滨江：我什么时候才能像你那么优秀19 九间堂别墅九间堂别墅：稀世豪宅，仅49栋，户户邻⽔远洋博堡：稀世豪宅，仅32栋，也是户户邻⽔华洲君庭：稀世豪宅，仅21栋，院⼦好⼏亩，想邻⽔也⾏檀宫：稀世豪宅，仅18栋，邻国家领导⼈严家花园：稀世豪宅，仅1栋，卖10亿20 浦东星河湾浦东星河湾：我是浦东星河湾，我是商⼈的后花园，我紧邻中国浦东⼲部学院汤⾂⼀品：说说你多久没涨价了？滨江凯旋门：说说你多久没涨价了？万科翡翠滨江：说说你多久没涨价了？保利ONE56：说说你多久没涨价了？绿地黄浦滨江：到我了么？21 绿地黄浦滨江绿地黄浦滨江：就说我没我怎么⾏⾦茂府：绿地都上了，该我了吧？静安府：绿地都上了，该我了吧？翡丽甲第：绿地都上了，该我了吧？滨江凯旋门：我还以为是绿城。
上海华侨城苏河湾案例-福斯特
现场略显冷清
一楼为等候区，现场评弹表演、 中式茶点；表演形式虽与老建 筑风格贴近，但氛围比较沉闷； 二楼为签约区；客户在一楼等 候区等候时间过长，约半小时 上一组客户； 客户被分散在一二两层，不利 于汇聚人气，更显现场冷清； 现场真实客户约为10组，其 余为同策工作人员充当；
Hale Waihona Puke art4 现场销售中央公园（3街坊），东侧为石库门风格慎余里，西侧天后宫，均作翻新，慎余里打造新天地，以定制商业 为主；天后宫打造为星级会所。
Part1 项目背景
历史
闸北老弄堂，曾被列入优秀历史建筑
上海总商会 原上海总商会大楼（位于北苏州河路470号），大
楼建筑面积9361平方米，建造年代为1915年，是上海 市优秀历史建筑和二级文物保护单位，再早是前清出 使行辕。1912年由上海军政府拨给上海总商会使用。
Part2 营销推广
报广
占据各大报纸头版
9月13日 周四，开盘前
Part3 首推产品
推案
首发行政公馆 西区41街坊地块
2012年9月16日开盘，首批推出行政公馆，商办性质， 50年产权，二房150-162㎡，144套；
房型
名称 A1
面积 （㎡）
151
套数 (套)
42
配比 (%)
29.2%
A2
155
背景
地王“买一赠四”。2010年2月，华侨城以70.2亿的总价摘得苏州河北岸东块1街坊地 块，折合楼板价52784元/平，溢价率49.4%。2010年7月，闸北区通过邀请招标推出 苏州河北岸东块41、42街坊地块，项目出让面积为38584平方米，建筑面积为 123517平方米，成交价仅为17.91亿元，折合楼板价也仅为14500元/平。华侨城目 前手中苏河湾地块的平均均价大约是在34342元/平。目前2#、3#街坊也由华侨城规 划代建。
苏河湾地区功能定位与产业布局-华侨城
April 201119苏河湾地区南起苏州河，北至交通路、虬江路，东起罗浮路、武进路、河南北路，西至苏州河，总用地面积为3.19平方公里，拥有苏州河黄金岸线约4.7公里。
地区具有良好的区位优势、便捷的交通体系、宜人的滨水岸线、深厚的历史底蕴和丰富的文化资源，特别是集中了一批极具历史文化价值的金融仓库。
本文对该项目的功能定位及其产业布局作一个简要分析。
一、历史机遇和现实可能（一）“沿江沿河”发展战略为苏河湾提供发展良机“沿江沿河”（沿黄浦江和沿苏州河）是上海“十二五”期间“一轴两带”的发展战略布局。
苏河湾位于苏州河市区发展带上的核心段，与北外滩、外滩源形成黄浦江苏州河的“金三角”（见图1），与浦东陆家嘴遥相呼应，是苏州河上的黄金地带。
（二）区位优势为苏河湾提供发展空间苏河湾沿苏州河坐北朝南，拥有得天独厚的滨河亲水价值。
沿苏河湾自东向西自然形成三个湾（见图2），若将苏河湾地图倒置，宛如一只象征财富的“金元宝”（见图3）。
苏河湾交通便捷，跨过西藏路桥就到南京路、人民广场；五条地铁线（M1、M8、M10、M12、M13）横贯苏河湾，形成了一个通达全市的“三线交汇”的交通枢纽（汉中路恒丰路）、建设高端生态商务区打造上海城市新地标——苏河湾地区功能定位与产业布局图1 苏州河“金三角”图2 “三个湾”图3“金元宝”执笔/刘尚宝、俞海华两个“两线交汇”区域（西藏北路曲阜路和河南北路天潼路），具备了建设中央商务区的基础条件。
通过开发建设，未来苏河湾将成为一个相对成熟的CBD，与人民广场、淮海路等CBD 商务区构成1公里商业圈（见图4）。
（三）南部成熟地区为苏河湾提供发展基础2005-2009年，苏河湾地区对全区的税收贡献率达30%左右。
苏河湾地区商务楼宇已建301.8万m2（建筑面积，下同），在建、待建182.8万m2，规划还有116.8万m2。
2010年初，随着中粮集团等央企的介入，进一步提升了苏河湾的品牌价值，扩大了苏河湾的影响。
全球酒店品牌介绍-万豪酒店
￭米兰宝格丽酒店
宝格丽米兰酒店位于米兰 文化和商业中心的一条私 人街道上，邻近蒙特拿破 仑大街、史皮卡大道 、斯 卡拉剧院 和布雷拉艺术学 院 。酒店原先的建筑建于 18 世纪，装修十分高雅。 在繁忙喧嚣的市中心内， 这里出奇地宁静祥和，是 闹中取静的都市绿洲。酒 店位于植物园 旁、大小为 4000 平方米的私人花园， 更让酒店犹如置身绿色天 地中。
￭万豪酒店的发展：
1997年，完成了对万丽连锁酒店公司(Renaissance)的收购。
2001年，与意大利的宝格丽--继法国卡地亚和美国蒂芙尼之后的 世界第三大珠宝品牌联手推出宝格丽酒店品牌。
2008年，与Ian Schrager酒店管理集团联手推出EDITION酒店品牌。
资本运营和并购加速集团扩张：今日的万豪国际已经在全球71个国家及 地区发展，总客房数超过59万间，是全球最大的前三位酒店集团之一，已经拥 有超过3800家酒店。
1987年万豪公司收购了“旅居”连锁酒店（万豪居 家）， ，其特点是：酒店房间全部为套房设施，主要为长 住客人提供方便实用的套房及相应服务。同年，万豪又推 出了经济型的(Fairfield Inn)和万豪套房酒店(Marriott Suites)两个新品牌酒店。
1998年收购了全球首屈一指的顶级豪华连锁酒店公司—丽嘉酒店(RitzCarlton)。这一举措使万豪成为首家拥有各类不同档次优质品牌的酒店集团。
万豪春丘 （302家)
万豪费尔菲得 （696家）
万豪度假俱乐部 （59家）
丽丝卡尔顿目的地俱乐部
奢华酒店
丽丝卡尔顿酒店
￭丽丝卡尔顿酒店
第一家丽思·卡尔顿酒店于1927年在波 士顿建立，该酒店已经出售给泰姬陵酒店度 假村管理公司。1998年，万豪酒店国际集团 收购了丽思·卡尔顿酒店集团公司的全部股份。 发展至今，逾 70 家丽思卡尔顿酒店及度假 酒店遍布世界各地，象征着全球最为卓越的 住宿品质与服务水平。
虹口四川北路17街坊地块简介
虹口四川北路17街坊地块简介17街坊地块基本情况简介17街坊地块示意图17街坊地块基础信息一、2010至今土地出让情况分析17街坊193-02M10/12天潼路站M10四川北路站M3/4宝山路站地块名称（拟定）地块四至土地属性建筑面积（㎡）土地面积（㎡）容积率住宅可建面积（㎡）虹口17街坊193-02地块东至江西北路、南至海宁路、西至河南北路、北至武进路商住94050376202.574338.16地块名称板块土地用途容积率建筑面积（㎡）中标人中标价（万元）楼板价（元/㎡）溢价成交时间闸北区苏州河北岸东块1街坊地块不夜城住商办 3.74132,996上海天祥华侨城投资有限公司702,000 52,783 49%2010/2/11闸北区天目西路街道118、119、120街坊地块不夜城住商办，教育用地4197,074 宝矿置业252,148 12,795 0%2013/12/16闸北区上海火车站北广场以北地块不夜城商住办及文体4.22326,216 金融街881,500 27,022 50%2015/7/15注：上表统计的为2009.01.01-2015.11.30，闸北不夜城、虹口四川北路四平路板块已成交含普通住宅属性的土地2010年至今已成交含普通住宅属性土地分布示意图17街坊地块位于虹口四川北路-四平路板块，该板块临近闸北不夜城板块。
这两个板块，2010年至今共有3幅土地出让，全部位于不夜城。
虹口四川北路-四平路板块，无任何含普通住宅属性的土地成交。
内环内城区土地供应稀缺，近年来市场基本处于消化存量阶段，进一步推动了各房企拿地的热情，地价不断攀升。
二、2010-2015，17街坊地块周边普通商品住宅市场分析1、2010-2015年度四川北路-四平路板块供求量价走势天目西路街道118、119、120街坊地块上海火车站北广场以北地块苏州河北岸东块1街坊地块(华侨城苏河湾)17街坊193-022010-2015年间，四川北路-四平路板块的供应量、成交量几乎都是瑞虹新城、建邦16区贡献的。
上海16个区县谁更牛？我们斗胆排了个名……
上海16个区县谁更牛？我们斗胆排了个名……上次做学区房选题的时候，有幸在网上看见了一场关于“长宁和静安学校哪家强”的唇枪舌战，那叫一个跌宕起伏，精彩纷呈。
于是脑中冒出个探究起来可能会被口水淹死的问题：静安和闸北合并了，如今上海16个区县究竟谁最牛呢？小资君斗胆排了个名…… 在宝宝看来，有两个数值是最客观的：GDP&房价，这两个数据，一个基本体现区域的有钱程度，一个基本体现住在区域内的人的有钱程度。
根据2015年GDP和2016年上半年的房价，我们先给各区排个序：综合实力第一名：黄浦黄浦虽然GDP排在第四，但2016年的商品房成交价却稳居第一，比排名第二的虹口高出17000元/平方米！作为我大上海的名片之一，黄浦除了经济实力过硬以外，软实力也是杠杠的。
外滩壮丽辉煌，豫园古典雅致，新天地海派腔调十足，思南公馆情怀满溢，田子坊文艺清新，走到哪里都是地标有木有？不到城隍庙扫一遍梨膏糖、五香豆、开洋葱油面……上海都算是白待了！高房价楼盘代表绿城黄浦湾：均价150000元/平方米凯德茂名公馆：均价150000元/平方米翠湖天地隽荟：均价150000元/平方米综合实力第二名：浦东新区虽然房价排名第九，但大浦东的GDP太强大了，“有钱就是爹”，顶着压力排它第二宝宝不容易啊！别再说什么“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”啦，不算南汇的话，上半年浦东商品房成交均价也高达57000元/平方米！有钱不说，陆家嘴金融中心的地位也是不可撼动的！东方明珠、金茂大厦、环球金融中心、上海中心、上海科技馆，上海名头最响亮的建筑都在这里，加上吸引全世界目光的迪士尼乐园的开放……黄浦的老大地位危险哦！高房价楼盘代表中粮海景壹号：均价220000元/平方米汤臣一品：均价200000元/平方米滨江凯旋门：均价145000元/平方米综合实力第三名：新静安区有人说静安“土豪”，人家静安明明是标准的“白富美”好吗？如果不是与闸北合并，新房均价最高的区域非静安莫属，虽然如今新静安的GDP 以及房价都不是最高的，但综合实力却仍然能排进前三。
同策2012年上海华侨城·苏河湾公寓式办公价格定位报告
总价竞争的高端公寓项目
1.全市范围内售价较高（单价5W）以上的高端公寓项目 2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系 3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性 4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性
市场比较法
全市销售型高端类住宅
选择全市销售型高端类住宅项 目进行对比：
交100
地面交通发达，地铁、公交配套齐全
100
生活配套
紧邻大悦城，与人民广场、南京路商圈距 淮海路商圈，周边配套较齐全，但距 主要依托自身商业配套，商业配套档次一 离1公里以内，自身配套有高端商业 离较远 般；周边配套较少且档次低 100 95 90
环境资源
内部景观打造 会所/配套
100 80 内部景观空间小，以硬质铺装为主，结合 无内部景观 绿栽营造景观体系 100 90 法拉利俱乐部会所、宝格丽酒店（全球第 四星级城市酒店，会所泳池、健身、 四家）、高端精品商业 SPA等配套 100 90
市场比较法
类比项目 本案
全市销售型高端类住宅
城市一品苑 日月光中心
项目价值
产品价值 合计
户型价值 装修价值
10
11 100
115
95
11.5
10.45 93.9
105
80
10.5
8.8 93.3
52347
市场比较法
类比项目选取范围
全市销售型高端类住宅
1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目 2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系 3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性
本案
城市一品苑
1.65 80
日月光中心
融创中国壹号院提报方案最终上海白羊
世界财富标记——美国洛克菲勒家族 全球资金风向标——世界贸易中心 日本资本巨鳄——永旺株式会社 兰博基尼、艾美、希尔顿、绿地、银泰……
全球资本大鳄的共同之选——苏州湾！
湾区能级：盛汇全球资本大鳄的世界湾区
Ø 3、富豪生活
不 是 配 套 成 熟，而 是 配 套 成 色
苏州湾依次对标世界八大湾区
中国最大人造 内湖沙滩
连续长达1.8公里黄金沙滩 即便在以阳光、沙滩闻名的 布鲁斯班Noosa湾区也非属
寻常。
中国最大 滨水综合体
总投资41.2亿元，总建筑面 积约47万㎡，完全可以媲美 比弗利山庄好莱坞明星们的 最爱——比弗利购物中心。
占的占地1整3/中闻02个游0名0国亩中；的艇，国更最香规游远俱港大划艇超浅乐泊泊以内水位位私部湾湖5保人。0有游0个量艇，包览积双苏含中约水苏心1州9湾州两万悉文大部㎡尼剧分，博歌院，2倍剧中和总于院吴建心悉。江筑尼博面
Double Bay
150，000 RMB
纵向：苏州城市演进下的潜力
金鸡湖湖东 2004年
万科苏州首盘 玲珑湾 开盘
5250元/㎡
金鸡湖湖西 2004年
名城映象 开盘
4700元/㎡
高新产业区 2004年
苏州顺驰凤凰城 开盘
4300元/㎡
12年 × 12倍 11年 ×8.5倍 11年 × 9倍
金鸡湖 2016年
有没有一个权威背书，证言苏州之于世界的地位？
2015中科院《中国城市群发展报告》指出：
长三角，国际公认的六大世界级城市群
以伦敦为中心 英伦城市群
以芝加哥为中心 北美五大湖城市群
以纽约为中心 美国东北部大西洋沿岸城市群
以巴黎为中心 欧洲西北部城市群
聚焦苏河湾--闸北区苏河湾建设推进办公室专访
条 “ 光 纵 轴 ” 在 西 藏 时 ：
北路 、 江北 路 之 间 ， 入一 条 浙 植
串起 苏河 湾 过去 、现在 和未 来 的“ 时光 纵 轴 ” 。南段 苏 州河 边
众 多 的金 融 老仓 库 ，代 表苏 河
三 颗 “ 望 种 子 ” 一 是 曲 希 ： 阜路、 文安 路东 北 角 的悦 广场 ； 二 是晋 元路 、曲阜 路西 南 角 的 商 务公 园 ； 三是 共 和新 路 、 北苏 州 河 路 东 北 角 的 苏 河 门 户 公 园 。这三 颗 “ 望 种子 ” 凭借 希 将 其 自身 的标 志 性 、 共性 ， 公 带动 整 个苏 河湾 地 区开发 。 中央 提 出“ 文化 强 国” 的战 略 。 苏河湾 ” 设在 “ “ 建 重点 发展 文化创 意 ”方 面 有哪 些具 体 的
的、 实的 未来 的 、 统 的现 代 现 传 的— — 裹挟 着我 们 ．我 们 强烈 地 感 受到 一 个老 城厢 正在 渐渐
路 、 南 北 路 ， 虹 口区 相 接 ； 河 与 西至 长 寿 路 桥 ， 与普 陀 区相 接 ； 南 为 苏州 河 ． 黄浦 、 安 区相 与 静 望 ； 沿铁 路 为界 。 面 积 ３１ 北 总 ．９
划与 功 能定 位 ，我们 将 从 完善 城市 功能 、 化 区域 环境 出发 ， 优 在重点发展包括文化创意 、 金
代表 苏河 湾 蓬勃 的现 在 ：北 段 华兴 地块 。代表 苏河 湾 希望 的
未来 。
融服 务 、 贸服 务 、 商 人力 资 源 和
信息 服务 这 五大 支 柱产 业 的基 础上 ， 力 突 出文化 创 意 、 着 商务
上海豪宅项目整理
茂名公馆 基本信息
楼盘位置：卢湾茂名南路9弄（茂名南路巨鹿路） 物业类型：住宅 装修情况：精装修 容 积 率 ：2.99 绿 化 率 ：35% 占地面积 ：26474平方米 建筑面积 ：79340平方米 开发商：上海东豪房地产发展有限公司 平均价格： 140000 元/平方米
滨江凯旋门位于浦东陆家嘴金融区，浦明路688弄，项目一线临江，是整个陆家嘴区域最后一块临江住 宅用地。滨江凯旋门小区内配有6000平的世界级私人会所——凯旋汇，由曾主理纽约四季酒店的国际大 师Chandu Chhada打造。
苏河湾华侨城中心 基本信息
楼盘位置：上海市闸北区北苏州路912号（近甘肃路） 物业类型： 住宅 装修情况：精装修 容 积 率 ： 3.74 绿 化 率 ：27% 占地面积 ：73474平方米 建筑面积 ：450000平方米 开发商：华侨城（上海）置地有限公司 平均价格： 150000 元/平方米
项目由六幢11-25层公寓楼组成，总计271套公寓，一期设计有13种户型。全球著名设计机构BCA为社区 悉心打造典雅精致的园林景观，英式庭院的现代和自然风格完美融合，中西合璧建筑风格。
嘉天汇 基本信息
楼盘位置：静安新闸路1999号 物业类型：住宅 装修情况：精装修 容 积 率 ： 3.68 绿 化 率 ：30% 占地面积 ：38000平方米 建筑面积 ：140000平方米 开发商：上海嘉申房地产开发经营有限公司 平均价格： 110000 元/平方米
华侨城苏河湾东起河南中路，西临西藏路，北至天潼路，是大型央企华侨城集团在上海城市核心区域打 造的大规模地标级滨水城市综合体项目。
上海苏河湾万象天地英文介绍
上海苏河湾万象天地英文介绍Shanghai Suhewan MixC: A Fusion of History, Culture, and Commerce in the Heart of the CityNestled along the banks of the Suzhou River in Shanghai, the Suhewan MixC stands as a testament to the seamless integration of the city's past, present, and future. Designed by the renowned architecture firm Kokaistudios, this magnificent complex not only breaks the barriers between history, culture, and business but also offers a unique perspective on the evolving urban landscape of Shanghai.Comprising a sprawling 60,000 square meters of open-air commercial space and a lush 42,000 square meters of urban green park, Suhewan MixC is a vibrant hub of activity. It boasts two noteworthy historical and cultural landmarks: the Tianhou Temple and the Shenyu Li complex. The Tianhou Temple, the only official-style Mazu temple in Shanghai, was established in 1884 and stands as a testament to the city's rich maritime history. Meanwhile, the Shenyu Li, a Haipai Shikumen architectural complex from 1932, is one of the mostwell-preserved Shikumen buildings in Shanghai.The restoration of these historical buildings has created a high-quality urban space that seamlessly blends consumption, culture, and leisure. Visitors can enjoy a stroll through the grounds, taking in the historical allure of the buildings while experiencing the contemporary charm of the commercial spaces.Located at No. 100 Fujian North Road in Jing'an District, Suhewan MixC is a joint venture between China Resources Land and Shun Tak Holdings. As a landmark commercial complex in the heart of the Suhewan area, it serves as a complementary amenity to the luxurious Suhewan residential complex. This is also the first MixC project by China Resources Land in Shanghai, aiming to provide an exquisite, personalized, and lifestyle-oriented shopping experience for discerning customers and modern families.With a design concept inspired by the "urban canyon," Suhewan MixC offers a unique blend of an above-ground urban park and an underground shopping mall. The commercial offerings are diverse, ranging from top-tier restaurants to trendy young fashion brands and pet-friendly spaces. This diverse mix of retail, dining, and entertainmentcreates a vibrant and engaging shopping environment that is sure to delight visitors.Moreover, Suhewan MixC is committed to cultural upgrading. Following the restoration of the Tianhou Temple and Shenyu Li, the complex will introduce a variety of cultural and artistic activities, further enriching the cultural landscape of the Suhewan area.In conclusion, Shanghai Suhewan MixC is not just a commercial complex; it is a cultural and historical landmark that embodies the spirit of Shanghai. It offers a unique blend of old and new, tradition and modernity, making it a must-visit destination for anyone interested in experiencing the city's rich cultural heritage and vibrant contemporary life.。
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捂 品商业 国际一 流美术馆 、 艺术家 工作 室 经 中， 以及 主格 丽灌店 等一 系列顶 级业 态 无二 的当代 中 国圾致塔 尖生 活
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上 海 心 、 无 止 境
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卜 ▲ 海・ 华侨城苏 河湾
位 于 上海 市 中 心 区核 心 地 段 的 华侨 城 苏 河 湾 ，引 人 开 放式 的 全 新 高端 公 寓 资 产 管理 模 式 。作 为 上 海 城市 中心 的 稀 缺高 端 物 业 ，此类 模 式 的 附加 更 是 填补 了人 民广 场 、外 滩 区 域高 端 公 寓租 赁 市 场 的 空 白。
升。
顶级服务式公寓 ， 无疑成 为市中心高端租赁市场的聚焦
产品。至关重要的一点是 ， 位 于 传统 区 域 或 由 国 际 品 牌 运营管理的此类高档物业是无法 投资或早已售罄的 ， 华 侨 城 苏 河 湾 行 政 公 馆 是 目前 并且 在 未 来 的 很 长 一 段 时 间
内、上海中心区域唯一在售的高端服务式公绰工作起居室 ， 二 层
家庭双套房 南北通透 ， 拥 有 极 佳 的 采 光 及 城 市 景 致 。 此
类定制产 品所能提供的动静分 离及舒适度 ， 是 大 多 数 上
海 跨 国 企 业 外 籍 高 管 首 选 的要 素 。 居 家 舒 适 性 是 华 侨 城
苏河 湾 行政 公馆 有别 于其 他高 档服 务式 酒 店公 寓的 特
性。
在 传 统 区 域 的 高 端 服 务式 公 寓 ． 其 平 均 租 金 水 平 方 面 与 不 合 资 产 管 理 、 仅 以 物 业 管理 提 供 基 本 服 务 的 同 区 域公寓相比 ， 要高 出３ ０ ％、 ５ ０ ％甚 至 １ ０ ０ ％， 优 质 的 资 产 管 理 使 得 物 业 的 品 质 及 价 值 得 到提 升 。 以 Ｃ Ｒ Ｅ Ｓ Ａ 全 球 高 端 物 业 的认 证 体 系 及 上 海 已服 务 物 业 的 品质 标 准 ， 华 侨 城 苏 河 湾 已 成 为 其 合 作 物 业 中 最 为 顶 尖 的 服 务式 精 品 公 寓 之 一 。ＣＲ Ｅ Ｓ Ａ 的优质客户渠 道可以通过Ｃ Ｒ Ｅ Ｓ Ａ 的 全 球 网络轻松选 择行政公馆复式产 品 ， 而Ｃ Ｒ Ｅ Ｓ Ａ 的 国 际 服 务 水准更能超 越普通物业 ， 实 现 资 产 的 无 忧 管 理 与 价 值 提
复 式 单 元 最 受青 睐 与 最具 潜 力 的增 值 产 品
为提升产品附加服务 及投资性 ， 华 侨 城 苏 河 湾 携 手
拥有１ ５ 年 综 合性 地 产 服 务 经 验 的 英 国著 名 资 产 管 理 品 牌
Ｃ Ｒ Ｅ Ｓ Ａ， 量 身 定 制 行政 公 馆 复式 单 元 。 １ ６ ０ 平 方 米的 复 式
行政公馆 绝无 仅有 的中心 品质公寓
在 上 海 不 缺 乏 具 有 品 牌 运 营 管 理 的 高 档 服 务 式 公 寓 ， 他 们 多 集 中 于 淮 海 路 、 新 天 地 区 域 及 南 京 西 路 商 圈 。这些 传统 区域 的服 务式精 品 公寓 ， 诸 如 玛 莎 新 天 地 、 雅 诗 阁 、辉 盛 阁 、明 天 广 场Ｊ Ｗ万豪公寓 ， 他 们 运 营 成熟 ， 市 场 知 名 度 及 占 有率 显 著 。 然 而 随 着 市 场 上 中 国精英阶层及全球企业 高管对高端服务式公寓的需求 日 趋高涨 ， 这 些 传 统 区域 的高 档 公 寓 已 供 不 应 求 ， 而 在 徐 汇 滨 江 、 外 滩 人 民广 场 等 此 类非 传 统 区 域 ， 全 新 入 市 的 高端公寓物业 ， 其 设 计 、装 修 及 配置 均 远 超 传 统 区 域 的 同 类物 业 ， 必 成 为高 端 客 户青 睐 的 新兴 区域 。 紧邻 外 滩 、苏 州 河 交汇 处 的 华 侨 城 苏 河 湾 ， 其 行 政 公 馆 领 先 于 市 场 的 设 计 风 格 、大 开 间 的 空 间 舒 适 度 、 国 际一线品牌的装修标准 ， 就 品质 而 言 已 远 超 传 统 区 域 的