房地产企业破产重整案件审理实务初探

房地产企业破产重整案件审理实务初探内容提要：新企业破产法确立了重整这一破产预防制度。

重整制度有助于挽救那些虽已陷人债务困境但仍具有挽救价值与希望的企业，并可以更好地维护各方当事人权益。

目前在司法实践中，破产重整程序被广泛适用并呈增加态势。

本文通过对房地产企业经营特点的分析，对房地产企业如何具体适用破产重整程序以及司法实践中存在的相关法律难题进行探讨，以总结房地产企业破产重整之经验。

新企业破产法确立了破产重整法律制度，弥补了旧破产法在破产预防制度方面的立法空白，完善了破产法的体系。

理论界和司法实务界对重整制度的立法本义、制度价值判断、具体程序适用等问题不断进行深入的探讨，以求正确的适用法律。

在破产重整制度的实务研究中，需要耐一些具有不同典型特征的企业的重整案件进行分类研究，如金融机构、上市公司、房地产企业等特殊企业，要考虑到其业务类型、财产特点等，解决法律的针对性适用问题。

本文从房地产企业的特点出发，对其适用重整程序的一些司法实践问题提出解决思路和立法完善建议。

一、房地产企业破产案件的特点与破产重整程序的适用(一)房地产企业破产案件的特点房地产企业是指以盈利为目的从事房地产开发、经营，管理和服务活动的企业，其营业内容涉及建设、出售、出租、物业管理等围绕房地产开展的各项相关业务。

在实践中，主要是从事房地产开发及包租经营的房地产企业出现破产。

开发商需要对房地产项目在较短的时间内投入较大的资金，如遇到经济政策、经济形势、市场业态等方面因素的不利影响，则很可能导致其资金回收困难，出现因资金链断裂而不能清偿到期债务的情况。

此外，也有部分从事商业房地产包租经营的企业，可能由于对出租率预期错误、包租成本过高等原因发生不能清偿到期债务的情况，房地产企业的破产案件具有以下一些特点：第一，房地产企业尤其是开发商主要是因资金链断裂、不能清偿债务而破产，但其资产实际价值并不一定不足以清偿全部债务，如果能够缓解支付闲难，解决不动产变现的实际障碍，可能避免破产清算。

第二，房地产企业财产变现受到市场因素影响较大，房市变化、区域环境影响以及政策因素等均可能导致不动产的变现价值不确定，以破产清算程序中拍卖、变卖的方式对不动产进行变现，可能不利于实现不动产价值的最大化。

第三，房地产企业的破产清算往往是无财产担保债权人受偿比例最低的破产案件。

以开发项目及所占土地使用权向银行抵押贷款取得部分建设资金，是房地产开发商采用较多的资金运作模式。

一旦开发商破产，银行在破产清算程序中可就抵押财产优先受偿，而无财产担保的其他债权人的债权受清偿的比例很低。

第四，房地产企业的破产可能影响相关行业企业的正常经营。

开发商在建设过程中与建筑材料供应方、建筑设备出租方、房屋设施安装方、装饰工程承揽方等形成较为复杂的债权债务关系，开发商的破产会造成这些债权人的经营困难，影响相关行业的稳定。

而对于从事包租经营的房地产企业，破产清算程序的进行必然影响商业承租人的正常经营，经营环境的破坏会严重影响商业秩序的稳定。

第五，房地产企业破产可能影响社会秩序的稳定。

房地产企业破产必然涉及对个人购房者群体利益的保护，这不仅在案件审理中涉及复杂的法律问题，还可能对社会秩序的稳定产生不利影响，爆发群体性事件。

目前已出现因房地产包租经营企业破产，影响二百余名个人业主债权人的利益而发生多次群访事件的案例。

因而，审理房地产企业破产案件，应重视社会稳定问题，避免引发群体性事件。

(二)房地产企业破产中对重整程序的适用1．影响重整程序适用的因素关于破产重整制度的适用范围，各个国家或地区立法规定不尽相同。

日本以及我国台湾地区规定重整制度适用于股份有限公司，美国破产法将其适用范围宽泛至公司及合伙等自然人企业。

我国企业破产法没有对破产重整的适用主体范围进行限制，但在实践中，并非所有具有破产原因的企业均适宜适用破产重整程序。

首先，现代破产法的立法宗旨以及破产重整的制度价值取向对于破产重整制度的适用具有影响。

破产重整制度的确立体现了破产法立法宗旨从债权人本位到债权人与债务人利益平衡本位、再到社会利益本位变化的过程，同时，破产重整也突出体现了破产法律制度的多元化价值取向，即需从债权人利益、债务人利益以及企业存续与否对社会经济秩序的影响等多方面价值衡量，而对债权人或者债务人权益的适度限制也是因为考虑到所维护的社会利益更为重要。

因此，当债务人破产所造成的对社会利益、社会经济秩序的不利影响较为严重，而其又具有挽救价值与希望时，就可以适用破产重整程序，适度限制债权人或者债务人的权利。

其次，破产重整程序的高成本特点对其适用范围的确定具有一定影响。

相对于破产和解以及破产清算程序而言，重整程序较为复杂，其费用高昂且通常周期较为漫长，所以对其适用范围应有所侧重，以大型企业为宜，较小型的企业可以适用更为简单的和解挽救程序。

实践中，对是否适宜重整的判断，应综合以上关于确定重整制度适用范围的各因素予以确定，重点在于考虑债务人有无挽救价值与希望，以及企业破产对债权人、债务人尤其是社会利益的影响。

2．房地产企业破产应注重进行重整程序笔者认为，对于出现破产原因的房地产企业应注重重整程序的适用。

首先，从房地产企业破产案件的特点看：破产清算程序在财产的变现、财产的数额确定、无财产担保债权人尤其是消费者购房者利益保护等方面存在许多复杂的问题，往往难以充分保护债权人和债务人的正当利益，同时在维护行业稳定、社会稳定方面也不具有优势，对于房地产企业破产所引起的社会问题缺乏有效的全面解决途径。

因此，破产清算并非最优的选择方案，而重整程序的适用则在解决这些问题方面更具有优势。

其次，从重整程序适用的考量因素看：破产重整更符合房地产企业破产对社会利益本位价值的要求，在符合法律规定的情况下，依照法定程序对债务人进行重整，虽然可能在一定范围内限制了债权人权利的行使，但能够充分发挥破产法的社会调整作用、体现破产法的立法宗旨，同时所取得的社会积极效果更佳，超过付出的程序成本。

再次，从新企业破产法施行前的司法实践看：在旧破产法施行期间，房地产企业适用破产清算程序时，其不动产的处分闲难颇多。

对于在建工程或者虽已竣工但未取得权利证书的建筑，其评估、拍卖、变卖程序或者难以进行，或者迟迟无法完成，导致建筑物价值严重贬损，既影响当事人权利的实现，也使得破产程序进展缓慢、周期冗长。

综上，重整程序更有利于房地产企业破产案件相关问题的妥善解决，应予倡导。

但对不具有重整价值与可能的企业，对一些债权债务关系较为简单、易于进行清算且社会影响不大的房地产企业，适用清算程序也不会造成不利的社会影响。

一个企业是否适宜重整，应根据债务人的具体情况加以判断。

3．房地产企业的重整申请我国企业破产法对破产程序的启动采申请主义的立法模式，破产程序是否启动以及适用何种具体的程序，须根据申请人的申请内容进行。

据此，人民法院无权在无人提出对房地产企业的重整申请时，主动启动重整程序，但在案件的受理环节。

也应努力促进重整程序的适用。

首先，对于申请人申请对房地产企业进行破产清算的，收到申请的人民法院在依法审查申请是否符合法律规定的受理条件的同时，应向申请人解释立法规定的破产案件的三种不同处理程序及其不同特点，了解其对申请重整的态度，并可以建议申请人考虑是否提出重整的申请；对于债权人提出破产清算申请的，在通知债务人可行使异议权的同时，也应告知其享有提出重整申请的权利。

其次，对于多个申请人提出的不同目的破产申请中存在重整申请的，可以采取召开听证会等方式进行协商，引导当事人尝试进行重整程序。

再次，对于已经受理当事人破产清算申请的案件，在对债务人作出破产宣告前，立法允许破产清算程序向重整程序转化，人民法院应予以适当引导。

在人民法院受理债权人的破产清算申请后、宣告债务人破产前，债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人，可以申请重整。

对于人民法院已经受理申请债务人提出破产清算申请的案件中，应允许债务人在破产宣告作出前再提出重整申请。

对债权人申请破产清算的案件，也应允许申请人以及其他债权人在破产宣告作出前再提出重整申请。

二、对房地产企业重整程序中若干实务问题的解决建议房地产企业出现破产原因，与其自身经营模式等因素有关，而目前的全球性金融与经济危机也在一定程度上对房地产企业的经营产生不利影响，使近期房地产企业申请破产与重整的案件呈增多态势。

在司法实践中，房地产企业的重整中存在许多复杂的问题，有些问题法律规定不够明确，如何处理需要进一步研究思考。

(一)重整程序中取回权的行使问题笔者在司法实践中曾遇到这样的案例：债务人为从事商业房地产租赁经营的企业，债务人通过与全体业主签订长期包租经营合同取得全部房产的租赁经营权，从事对外出租业务。

本案中，业主所购买的商业房产实际仅为一座大厦开阔建筑内的确定位置面积，并非事实上分隔开的独立房间，债务人在对全部面积进行统一的重新划分后出租给不同商业承租人，与不同业主所有的房产面积并不完全一一对应。

在经营中，债务人因不能向业主支付包租租金而申请破产重整；在重整期间，债务人制定了以继续履行合同、使用包租房产出租经营、适当下调租金等内容的重整计划草案。

债权人分组会议表决以法定多数通过重整计划草案，但有个别业主债权人不赞成重整计划草案，并要求解除未到期的合同、行使取回权取回其名下的房产。

不过若允许个别业主取回房产，则整个重整程序便无法进行。

案件应如何处理?取回权主要是针对物权行使，是权利人不依破产程序取回其财产的权利。

通常认为，取回权是返还所有物的物权请求权在破产程序中的名称。

企业破产法第七十六条规定，重整期间行使取回权应符合事先约定的条件。

除此限制外，权利人可依据该法第三十八条规定从管理人处取回财产。

企业破产法对取回权基本是从民法对物权保护的角度进行规定的，而没有对在破产程序尤其是重整程序中行使取回权的特殊性做更为具体的规定。

在上述案例中，一方面，业主债权人为房产的所有权人，另一方面，债务人依合同取得房产的经营使用权，且最终通过的重整计划草案为债务人继续经营房产，由此形成重整计划草案规定的债务人对房产的经营使用权与业主行使房产取回权二者之间的矛盾冲突。

有的人认为，重整计划草案的内容不应限制取回权的行使，业主行使对其房产的取回权在重整期间须符合事先约定的条件，是立法对在重整期间内行使取回权的限制，但该规定不应适用于重整期间终止后的重整计划执行期间。

据此，在重整计划执行期间虽然原合同尚未到期，业主仍有权解除合同、行使对其房产的取回权。

重整计划草案的内容使业主债权人的房产成为债务人重整经营必须使用的房产，不能被取回，则侵害了部分不赞成重整计划的业主的物权返还请求权。

对于重整汁划草案中存在的限制所有权行使的内容，须在全体业主均同意时方为有效。