北京商品房市场情况及区域典型项目分析

•公寓典型项目分析-SOHO现代城
•SOHO现代城一期以全新独特的商务公寓面市聚集人气；待区域成熟后推出商 业、写字楼
v SOHO现代城位于建国路 南侧，东三环、东四环 之间。
v 该项目占地面积7.3万平 米，总建筑面积为48万 平米，容积率达6.7
v 它拥有48家店铺，283套 办公室，1897套公寓
•项目性质：
v总占地面积为16.9公顷（东西长约760 米），建筑面积70万平方米，由18栋公 寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房 及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园 和会所等
•50
•公寓典型项目分析-建外SOHO
•建外SOHO分七期销售，前期借品牌优势推广公寓，后期打造更先进的办公物 业提升项目价值
•48
•公寓典型项目分析-SOHO现代城
•项目二期建成后，SOHO品牌深入人心，这里聚集了中国的SOHO先锋
v SOHO现代城根据市 场合理运作，在前期 住宅大卖聚集人气的 基础上，二期推出办 公、商业、娱乐等功 能，将SOHO的生活 完整化——一个项目 ，可以满足SOHO一 族各类日常需要。
v 先锋群体的聚集产生 巨大的影响力， SOHO成为二十一世 纪初最热门的话题
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•区域背景-SOHO
•SOHO中国在北京CBD将品牌价值最大化运用，相继建成5个以SOHO为主题的 项目
v SOHO(中国)在北京 v CBD的五个SOHO项
目 1. Soho现代城 2. 建外soho 3. Soho尚都 4. 朝外Soho 5. 光华路soho
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•区域背景-写字楼
•13
•合计约626.4万平方米
•区域背景-现状
•各类物业功能相互协调、促进，CBD区域已发展成为外企进入中国的第一站
v 目前在京的156家财 富500强企业中，62 家在国贸中心，包括 埃克森美孚、壳牌石 油、福特汽车、丰田 汽车……
•46
典型项目
•因本地块规划主要为商业金融用地，故选取CBD区域的公寓、商业及办公物业类型典型项目
项目名称
国贸中心 嘉都大厦 央视新址 中服大厦 招商局大厦 艾维克大厦 北京电视台 中国第一商城 韦伯中心 科伦大厦 和乔大厦 阳光100 温特莱中心 金地中心 万达广场
现代城 朝外SOHO 世纪财富中心 华贸中心 富尔大厦
总建筑面积 (万平方米)
13 2.7 59 3.8 6 3.2 18.3 26.3 2.8 2.6 7 21 9.2 10 52 48 15 14.3 10 5.17
商品房市场
•北京市商品房市场
•住宅市场-存量
•住宅市场-供求
•住宅市场-成交
•住宅市场-排行
•住宅市场-排行
•住宅市场-小结
•公寓市场-存量
•公寓市场-供求
•公寓市场-成交
•公寓市场-排行
•公寓市场-排行
•公寓市场-小结
•写字楼市场-供求
•写字楼市场-成交
•写字楼市场-排行
•商务气氛形成，大量城市白领和领先客户聚集，商务居住需求增加
v1997年，SOHO中国预见 到中小公司的迅速崛起以 及城市白领的聚集以及他 们对居住和工作空间混合 的需求越来越大，便首次 向市场推出“小型办公， 居家办公”（SOHO）这 一概念，给业主提供了灵 活多功能的空间。
•该项目于1998年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年（1999 ，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。SOHO现代城于2001年完 工
总建筑面积 (万平方米)
10.85 17 4.3 21.5 21.2 13.1 0.57 5.3 24 23.5 35 70 1.48 2.7 13.6 10 10 2 8 2.9
序号
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
•赚取价值
•平衡风险
•7期
•4期 •5期
•10#-16#公寓（4、5期）
•（18000元/平米） •保证持续的现金流
•6期
•A
•3
•1、2期
期
•B
•西区公寓商业销售
•6#、9#公寓（6期） •（19000元/平米）
•赚取利润 •赚取利润
•17#、18#公寓（7期） •（17000元/平米）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
•回收资金
•本地块
•CBD区域
•永安里地块—本体情况
•永安里项目位于CBD覆盖区域，东东至永安里东路，南至永安东里小区围墙， 西至国泰饭店，北至建国门外大街，总占地面积约4.8公顷。
•CBD区域
•本地 块
区域背景
•区域背景-规划
•国贸大厦带动CBD区域发展；SOHO中国在CBD的项目为商务人士提供了全新 生活理念，并引发一个阶层的产生
•02.6
•02.10
•1#、2#公寓（1期） •（12000-13000元/平米）
•A、B写字楼
•04 •（15000元/平米）
•写字楼商业拍卖 •东区公寓商业销售 •3# 、4#、5#、7#、8#公寓（2期）
•（17000元/平米）
•05.9
•至今
•公寓：
•分期策略
•回流资金
•商业：
•数据缺失
•树立形象 •带动人气
•区域背景-写字楼供应
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
项目名称
尚都国际 SOHO尚都
世界城 世贸商业中心 光华国际中心
汉威大厦 米阳大厦 华彬大厦 国际财源中心 中环世贸大厦 银泰中心 建外SOHO 雨霖大厦 京广中心 万通中心 北京财富中心 旺座中心 住总大厦 嘉里中心 数码01大厦
北京商品房市场情况及区域 典型项目分析
•北京市土地市场居住类用地主要成交分布
•北京市土地市场商业金融类用地主要成交分布
•北京市土地市场综合类用地主要成交分布
•北京市土地市场小结
p2014年上半年北京市土地供应宗数67宗，同比下降36.19%，环比下降 52.82%；总供应规划建筑面积713.09万㎡，同比下降29.93%，环比下降 56.67%； p2014年上半年北京市土地成交89宗，同比下降11%,环比下降21.91%；规 划建筑面积1089.38万㎡，同比增加13.98%，环比下降23.51%； p居住类用地成交主要集中在顺义区，商业金融类用地成交主要集中在通州 区，综合类用地成交主要集中在大兴区；
•休闲娱乐
•购物
•居住
•办公
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•公寓典型项目分析-建外SOHO
•SOHO中国在CBD的第二个项目建外SOHO——延续SOHO品牌和开发理念，在 更优越的区位扩大规模、实现价值提升
•地理位置
v项目位于国贸桥西南角，东三环和长安 街交叉的金十字，CBD核心区
•北京CBD迅速发展期，SOHO中国推出其第二个综合体项目—— 建外SOHO，项目周边条件十分优越
•商业典型项目分析-国贸
•每一类别均为同类型中的顶级物业，牢固树立高端形象。
•写字楼
•公寓
•酒店
•展厅
•包括两幢外观相同 的38层写字楼──国 贸大厦1座和国贸大 厦2座以及6层的国贸 西楼和2层的国贸东 楼，总出租面积约 11.3万平方米
•由国贸南公寓和国贸 北公寓组成，楼高30 层。共有401套房间 。主要租客来自于各 大跨国公司和高级管 理人员和驻京外交使 节，一直被公认是北 京顶级豪华公寓
•写字楼市场-排行
•写字楼市场-小结
•商业市场-供求
•商业市场-成交
•商业市场-排行
•商业市场-排行
•商业市场-小结
•二手房市场-成交趋势
•二手房市场-区域特征
•二手房市场-总面积段特征
•二手房市场-总价段特征
•二手房市场-小结
本体情况
•化石营地块—本体情况
•化石营项目位于CBD西北门户，东至规划金桐路东路北段，南至朝阳路，西至 规划金桐西路北段，北至朝阳北路。
•在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小；在设计上突出了“ 无中心、多层次、混合就是活力”的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲 切的空间情态。建成以后的建外SOHO，每天将有5万人在这里居住、办公 、逛街、找乐；16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园，将把 这里点缀成都市生活的乐园。
•两座：五星级的中国大饭店总建筑 面积 11万平方米，客房738间，是 众多元首、商业巨头、知名人士的下 榻之地，有“第二国宾馆”之称，多 次获奖，其中包括美国优质服务科技 协会颁发的"五星钻石奖"，并连续多 年被多家世界知名商业媒体评为全球 最佳饭店之一。四星级的国贸饭店总 建筑面积 3.9 万平方米，地上 8 层， 地下 1 层，共有客房552间
•1
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•9 •10•11 •25
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•12 •26
•27 •36
1 尚都国际中心 2 SOHO尚都 3 世界城 4 世贸商业中心 5 光华国际中心 6 汉威大厦 7 米阳大厦 8 华彬大厦 9 国际财源中心 10 中环世贸大厦 11 银泰中心 12 建外SOHO 13 雨霖大厦 14 京广中心 15 万通中心 16 北京财富中心 17 旺座中心 18 住总大厦 19 嘉里中心 20 数码01大厦
21 国贸中心 22 嘉都大厦 23 央视新址 24 中服大厦 25 招商局大厦 26 艾维克大厦 27 北京电视台 28 中国第一商城 29 韦伯中心 30 科伦大厦 31 和乔大厦 32 阳光100 33 温特莱中心 34 金地中心 35 万达广场 36 现代城 37 朝外SOHO 38 世纪财富中心 39 华贸中心 40 富尔大厦
•办公典型项目分析-SOHO尚都
•办公产品特点
§ 精装修，缩短免租期，回报更高。 § 统一装修，提高整体质量。 § 分户式空调，方便出租，使用灵活。 § 150个办公3.5米层高。 § 90个SOHO办公3.1米层高，70年产权。
•商业典型项目分析-国贸
•国贸桥金十字在北京的交通便利度及拥有的高消费人群的数量都是不可替代的 ，为其顶级形象奠定了基础；开发商的强大实力和政府背景是其塑造顶级形象 的重要原因和保障
•区域背景-国贸大厦
•改革开放初期，国贸中心应对城市高档写字楼市场的空白，以高标准办公、会 展吸引高端企业、社会精英，商业、酒店应对亚运会需求
v 地理位置
v 国贸中心地处北京东长安 街延长线与东三环路交界 处，毗邻使馆区，与天安 门广场近在咫尺。
v 对外交通
v 国贸周边的国贸立交桥四 通八达，是首都北京东部 的交通枢纽。距首都机场 只有25分钟车程，地铁国 贸站与各线地铁相通，多 条公共汽车线路从门前通 过，地理位置优越，交通 十分快捷。
u位置：东长安街延长线与东三环路交界 处，毗邻使馆区；
u交通：地面交通 东三环和长安街交叉的 金十字；地下交通 一线地铁；
u规模：占地12万平米，总建面56万平米 ，由五大部分组成 ，包括写字楼、公寓 、酒店、展厅、商城，各部分均为同类 型顶级物业。
u开发商：中方 商务部、外方 马来西亚 郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公 司
v1985年，郭鹤年在内地进行的首 项投资就是与国家经贸委合作，斥 资3.8亿美元，兴建北京国际贸易 中心。国贸中心与1990.8.30投入使 用，相对于亚运会提前1个月
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•区域背景-国贸大厦
•国贸中心历经16年，发展成为集商务、酒店、居住、商业、会展五大功能于一 体的都市综合体
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•区域背景-SOHO
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•办公典型项目分析-SOHO尚都
•东 大 桥 东 路
•商 务 中 心 四 号路
•东 大 桥 路
•国安宾馆 •世纪城市
•东方宫宵
•尚都中
心一期
•商 务 中 心 三 号
•SOH路O尚
都
•朝外 SOHO
•万通中心
•新城国 际
•世贸商业中心
•以太广场
•汉威大厦 •世纪财富
•京广中心
•京奥中心 •财富中心 •旺座中心 •嘉里中心
•办公典型项目分析-SOHO尚都
•南塔-SOHO办公
•北塔-办公 •北区裙房-商业
•西区裙房-商业 •西塔-商业
•南区裙房-商业
•办公典型项目分析-SOHO尚都
•下沉花园
•办公主入口
•商业主入口 •商业主入口
•采光中庭
•地下一 层平面
•首层 平面
•办公典型项目分析-SOHO尚都
•办公典型项目分析-SOHO尚都
Ø 北京CBD的规划范围是：东 大桥路（西）——西大望路 （东）、朝阳北路（北）— —通惠河（南）之间约3.99 平方公里的区域。
•1993年经国务院批准的《北京城市总体规划》明确提出：“在建国门 至朝阳门、东二环路至东三环之间，开辟具有金融、保险、信息、咨 询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。同年， 北京市城市规划设计研究院编制完成了《北京市商务中心区规划》