北京商品房市场情况及区域典型项目分析
9月份北京房地产市场总结 - 焦点房产
9月份北京房地产市场总结一、9月份北京房地产市场总体概况1、9月份成交总量统计根据北京房地产交易管理网统计的数据，9月份北京市商品房预售房屋（商品住宅+经济适用房+商铺写字楼）总成交量16623套，总成交面积200万平方米。
和今年8月份的13769套相比较，总成交量上升20.7%，而相对于今年成交量较高的4月份来说，成交量下降了38%。
从表中我们可以看出，今年第三季度的商品房预售登记量呈现平稳增长的态势，是在新政出台之后，整个房地产市场经过几个月的自我调整后稍有回暖的表现。
因处在“金九银十”期间，并没有出现开发商所期待的热销局面，04年7月至9月期间，虽然时处两个大限之间，可每月的预售登记量仍在2万套以上，与去年同期相比，今年的商品房预售登记量只是去年的78%，但今年的成交量更能真实体现市场的需求，也从侧面反映了国家新政在宏观调控方面的威力。
2、9月份成交面积统计从上图得出，9月份的成交面积相比8月份增长了11%，与6月份的预售总量相仿。
上面的走势图可以直观地反映出了消费者购房心理的变化过程，春季控制房价的政策出台后，房地产的交易面积从4月份的321万平米骤减到了5月份的153万平米，许多购房者期待着房价的下降，暂缓了购房计划，在此期间取得了预售许可证的开发商选择推向市场的也并不多，从而出现了一个非常规的销售淡季。
在这几个月期间，政府在观察，开发商和购房者在观望，致使成交量有所下降，然而销售单价并没有出现人们所期待的回落。
在今年的9、10月份，将有较大量的新盘面市，人们会以更成熟、更理智的态度对待房地产市场，该出手时就出手，9月份销售量的微量增长并不代表有些开发商所言：北京楼市已走出观望期，真正不再观望还需时日。
二、各物业体的细化分析1、住宅商品房预售交易量统计9月住宅商品房预售量与8月相比有了近18%的上涨，预售套数的总比数占到了本月总体成交比的95%，8月份为97%，由此可见，本季度的住宅商品房需求相对较旺的，“持币观望”并不等于持币不购，市场对房地产中住宅的刚性需求是仍然存在的，随着年底前新盘放量的增加，住宅的销售将继续保持平稳态势。
北京房地产市场分析报告(doc 68页)
第一章北京房地产住宅市场分析近两年，随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素作用，使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。
来自市房地局的消息称，仅2000年批租出让的地块就达700多幅，平均每天2块以上，创历史新高；另具本公司企划部不完全统计，2000年北京仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。
进入2001年后，春季新开盘的项目又有60余个，市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。
2000年北京地区用于房地产开发投资522.1亿元，比去年同期增长23.9%；商品房开复工面积4455万平方米，比去年同期增长17.7%；商品房竣工面积1365.6万平方米，比去年同期增长13%；商品房销售面积956.9万平方米，比去年同期增长75.8%；商品房销售额达470.7亿元，比去年同期增长53.1%；99年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售面积的61%，而2000年商品房销售给个人的面积占整体商品房销售面积就上涨到86%。
以上数据充分表明：随着投资的加大、竞争的加剧、个人购房时代的到来，房地产市场竞争进入了白热化，商品经济最终的垄断化、价格战将不可避免。
竞争的加剧，使得北京市房地产市场每年都会发生很大的变化，我们从最近一年来热销项目及其购买者的关注热点来分析，热销的项目具有以下特点：➢一般都在10万平方米以上，且一次开工栋号多、面积大、同期施工、同期入住、大型楼盘分组团进行开发，避免了施工对先期入住业主的干扰。
➢随着市政条件的改善，大量楼盘开始远离市中心，到三、四环之间或以外地区，但交通及市政条件解决的较好。
➢楼盘呈现了低密度、高绿化率、配套设施齐全的趋势。
➢楼盘的证照齐全、公开销售、透明度高。
➢市区内新项目户型面积小型化趋势较为明显。
➢新项目广告宣传工作提前，内部认购期销售量明显增加，广告成本比例也不断加大，媒介推广呈现多元化趋势。
北京市房地产市场分析报告
北京市房地产市场分析报告一、北京市城市规划的未来情况2020年1月12日，《北京城市总体规划(2020—2035年)》在国务院常务会议上获得原则通过，该规划将北京未来15年的发展目标确定为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”，同时全面实现现代化，确立具有鲜明特色的现代国际城市的地位。
1.四大发展目标：国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市2.三大发展阶段：2008年率先实现基本现代化（1）2020年至2028年，率先在全国基本实现现代化，构建现代国际城市的基本框架（2）2020年至2029年，全面实现现代化，确立具有鲜明特色的现代国际城市的地位（3）2021年至2050年左右，将建设成为经济、社会、生态全面协调发展的可持续的城市，进入世界城市行列3.人口规模：新规划提出，2020年，中心城人口控制在850万人以内，城镇建设用地规模控制在778平方公里，人均建设用地控制在92平方米。
中心城应从外延扩展转向调整优化，严格控制中心城地区城市建设规模。
中心城规划分为三个层次，即以旧城为核心的中心地区、围绕中心地区的10个边缘集团以及绿化隔离地区。
4.空间布局：两轴—两带—多中心新规划提出构建“两轴—两带—多中心”的新城市空间格局，实施多中心与新城发展战略，合理引导城市功能布局，将全市各类分散的资源和功能整合到若干联接区域的交通走廊上，实现城市的集约化发展。
规划中的“两轴”指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。
“两带”指包括怀柔、密云、顺义、通州、亦庄、平谷的“东部发展带”和包括延庆、昌平、门头沟、房山、大兴的“西部发展带”。
“多中心”指在北京市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力。
其中，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区等8大城市职能中心区5.城镇结构：中心城—新城—镇在构建“两轴—两带—多中心”城市空间结构的基础上，北京计划形成“中心城—新城—镇”的市域城镇结构，其中重点发展东部3个新城。
2023年北京商住房市场调查分析：看房人多、不愁卖
北京商住房市场调查分析：看房人多、不愁卖从6月6日门头沟商住项目网签暂停传言开头，到端午小长假商住房成交井喷，在过去的一周，商住产品在各种传言与热销的共同作用下，站在舆论与市场的聚光灯下，成为市场头条。
针对近日社会上多种渠道传出“6月15日零时，北京将全面停止商住网签”的消息，14日晚间，北京市住建委与负责网签的相关人士表示，该消息不实。
来自官方的回应让商住限购风波得到平静，然而，围绕商住将来的命运，仍旧在业内引发争论。
“将全面停止商住网签”系谣言所谓商住项目，是指开发商将用地性质定为商业公建的项目，建筑可用于居住的产品对外出售，并设计有独立的厨卫和水电，产权分为40年和50年。
依据公开数据统计：2022-2022年，北京出让纯住宅和纯商办用地218宗，规划建筑面积3083万平方米，出让商住及含商住类土地156宗，规划建筑面积2399万平方米，商住用地占全部供应的43.76%，超过纯住宅用地占比。
除了成交占比大以外，商住成为近期市场主角，主要与近期“北京商住全面限购”传言有关，近期，来自部分开发商、媒体传言称，继通州之后，6月15日零时起，北京全部地区的商住网签项目都停止网签，这让商住产品站到舆论与市场的聚光灯下。
针对近日社会上多种渠道传出“6月15日零时，北京将全面停止商住网签”的消息，14日晚间，北京市住建委与负责网签的相关人士表示，该消息不实。
来自官方的回应让商住限购风波得到平静，然而，围绕商住将来的命运，仍旧在业内引发争论。
“无风不起浪”，从政策起源看，其他区域并没有消失通州的量价暴涨，那么这次商住传闻的来源是什么？对此，中原地产首席分析师张大伟认为，商住房限购完全是有政策依据的，在北京出让的任何一宗土地的标书中，均明确了不行以将商业属性地块作居住用途使用。
此外，近日监管部门出台了一项房屋租赁新政，明确指出实行购租并举，进展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，同时商业住房将允许改为租赁住房出租，水电等根据居民使用价格。
北京顺义市场调研报告
北京作为全国政治、
世界城市
文化中心，定位于建设
二、城市区域划分
北京下辖14区2县，城区人口及面积在不断扩大。
面积 户籍人口
96.8万 138.5万 230.7万 197.4万 109.7万 37.1万 68.3万 59.4万 78万 62.2万 56.1万 27.8万 39.8万 24.8万 43万 28万
顺义区是北京重点发展的新城之一。重点发 展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交 往、体育休闲等功能。 一港：首都机场及临空经济核心区，区域发 展的枢纽核心 二河：潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色 生态走廊，是区域发展的生态屏障 三区：顺义中心区（ ① 潮白河以西地区为顺 义中心区和现代制造业基地，包括顺义仁和镇、 马坡镇和牛栏山镇）空港区（ ② 天竺空港区 包括 空港工业区、北京天竺空港出口加工区和 沙峪地区，重点发展高新技术产业和以空港为 依托的物流业）河东新区（ ③是城市发展备用 地，根据发展需要启动建设） 四镇：杨镇、高丽营、李遂、赵全营，统筹 城乡发展。
302
277 268 252 234 232 221 187 188
553
459 437 409 379 376 373 301 289
266
249 237 227 220 213 196 168 166
时间
内容
平均 商业 居住 工业
办公 商业 居住 办公 （规划新 （规划新城） （规划新城） （市区） 城）
接望京和顺义，进入北京市区较为便捷。
道路交通：京承高速、京平高速，101国 道均经过顺义，是北京去往东北方向的首
选道路。
公共交通：顺义全区路网密度达到2.56 公里/平方公里，公共交通路网较为发达。
北京房地产行业的发展现状及未来趋势分析
北京房地产行业的发展现状及未来趋势分析近年来，北京房地产行业一直是中国房地产市场的重要组成部分。
随着城市化进程的不断推进和人口的连续增长，北京的房地产市场也经历了快速发展和巨大变化。
本文将分析北京房地产行业的现状，并探讨未来的发展趋势。
首先，北京房地产行业的现状呈现出以下几个特点。
一方面，房价持续上涨，市场供需紧张。
高昂的房价使得购房成为很多人的难题，尤其是年轻人和中低收入家庭。
另一方面，土地资源紧缺，使得开发商被迫选择进行楼盘的扩容化开发，导致房地产市场出现超大规模的新建项目。
此外，房地产行业的投资热情高涨，大量的资本涌入，使得市场竞争激烈，但也带来了行业的规模扩张和创新发展。
然而，北京房地产行业的未来发展面临着一些挑战和机遇。
首先，政府推出的房地产调控政策将继续影响市场的稳定和发展。
政府可能会采取更多的措施来加强市场调控，以遏制房价的过快上涨，并保障人们的购房需求。
其次，人口老龄化和内外部环境变化也将影响着北京房地产市场的需求和供给。
人口流动性的增加和城市功能的优化将会改变人们对于住房的需求结构和模式，新型住宅和租赁市场将有望迎来更大的发展空间。
此外，科技进步和互联网带来的数字化革命也将对房地产行业带来深远的影响和变革。
未来，北京房地产行业的发展趋势可以有以下几个方面的展望。
首先，住房供应的结构将更趋多元化。
政府将继续推进保障房建设和租赁住房市场的发展，增加中小户型住房的供应，满足年轻人和中低收入群体的购房需求。
同时，住房租赁市场将逐渐成为一个独立的市场主体，租赁房源的供应和服务将更加完善，提供多样化的租赁选择。
其次，绿色环保和可持续发展将成为房地产行业发展的重要方向。
随着人们环保意识的增强和政府环保政策的推动，住宅建设将更加注重节能、环保和资源利用的可持续发展。
绿色建筑和智能家居技术的应用将得到进一步推广，提高居民的生活质量和环境友好度。
此外，科技创新将进一步改变房地产行业的运营模式和管理方式。
北京市宏观经济分析(房地产市场)
市场分析一、北京市经济环境分析（1）北京市主要经济历史指标由这四张表可以直观的看出，北京市宏观经济保持着强劲的增长，GDP保持较大增速，地方财政收入连续保持大幅度增长，CPI指数总体可控。
经济情况乐观，稳中有进，并且产业结构不断改善。
以上三张表反映出，北京市常住人口在以每年几十万的数量不断的增加，人均家庭收入保持强劲的增长势头，而且人均可支配收入实际增长也趋于平缓。
近几年国家在进行经济结构调整，受到大环境的影响人均可支配收入实际增长也略有降低，但仍旧保持在7%以上。
北京市就业人口伴随着北京市常住人口的增长而增长，并且超过四分之三的人从事于第三产业的工作。
这说明就业情况乐观，就业市场大，有足够的吸引力来吸引更多的人来北京工作、生活。
小结：在我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件的背景下，北京市的经济运行有望延续此前良好的态势，保持在7.7%以上的GDP增长。
（2）北京市经济基础分析表（用2012年的数据）运用经济基础分析法来估算未来常住人口数量：用就业人口的平均增长率来估算未来基础就业人口的增长率，可以求得2015年这些行业总就业人口为786.9万，常住人口达到2269.8万，2016年总就业人口为811.5万，常住人口达到2340.8万，2017年就业人口为836.9万，常住人口达到2414.1万。
二、北京市房地产市场宏观分析（一）2014年房地产市场分析1、房地产开发投资持续增长，增速趋于缓和，保持高增速1-10月，全市完成房地产开发投资3173.7亿元，比上年同期增长14.8%。
其中，住宅投资完成1599.3亿元，同比增长15.9%；写字楼投资完成613.5亿元，同比增长31%；商业、非公益用房及其他投资完成960.8亿元，同比增长5%。
房地产开发投资中，建安工程投资为1271.4亿元，比上年同期增长10.2%，占全市房地产开发投资比重为40.1%。
图1 全市房地产开发投资同比增速单位：%2、房地产市场供给总量小幅增长，住宅比上年同期减少截至10月末，全市商品房施工面积为13213.2万平方米，比上年同期增长0.8%。
北京市房地产市场情况分析及未来发展趋势预测
北京市房地产市场情况分析及未来发展趋势预测1前言近年来随着国民经济水平的飞速提升和国内经济发展的蓬勃兴盛，经济新常态进程突飞猛进，各行各业都在经历新型电子信息技术为依托的产业结构升级和经济转型，市场竞争态势逐渐严峻，房地产市场也不可幸免。
其次，北京作为我国首都及政治中心和主要的经济中心之一，在城市格局塑造、城市发展战略规划等等方面都为房地产业的发展创造了诸多限制。
最近二十年里，北京市房地产市场无论在价格、形式、服务还是产品内容等方面，都经历了一场巨大变革，改革开放以来的经济发展使得房地产行业发展迅猛，人口红利也为房地产行业的黄金时代来临创造了巨大推动力。
房地产市场受到政治、经济、社会发展、人文背景、历史环境、消费理念等等多种因素影响，表现出显著的复杂性，对市场情况进行分析并组织未来发展趋势的预测意义重大。
2 北京市房地产市场情况分析2.1土地市场尽管国家一再出台相关调控政策，但近年来北京市土地市场仍旧热度不减，高溢价地块不断增多、溢价率不断提升，住宅用地、工业商业用地等都频频爆出高价，土地市场一方面受到“国企央企”等大部头企业的发展需要，一方面受到“学区房”、“北漂户”等外界因素不断挤压。
2.2商品房供给商品房供给量受土地供给影响大，城市规划建设已经进入相对成熟阶段，城区中心土地应用率高，难以产生工作的土地供给，因此也直接导致商品房的供给相对困难，供给量不足。
自2003年起，逐渐进入卖方市场时代，商品房的供不应求。
根据相关数据显示，在最近几年的商品房建设中，北京市高档住宅的建设量飙升，在住宅投入资金有限的情况下，开发商又将投入资金中的很大一部分投入别墅、高档公寓的建设，更加加剧了普通商品房供给不足的情况，也减少了最被大众所需要的住宅房产的有效供给，供给需求不平衡尤其显著。
2.3商品房需求商品房需求量逐年增加，人口迁移、人口自然增长带来的住房需求以及住房改善、拆迁等间接导致的住房需求都为北京市房地产市场创造了压力，加之非京户籍人口的不断涌入，购房需求的提升，都使得北京市的商品房市场处于供不应求的状况。
北京住宅底商市场状况分析
北京住宅底商市场状况分析住宅底商也就是人们常说的商业配套，主要指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求。
目前北京市商业总体规模较大，但人均商业面积仍显不足。
据统计局统计资料显示，北京零售物业租赁需求不断增加，再加上近年新落成的大型高级零售物业明显减少，在经历了2000年的租金温和回升后，目前北京的大型零售物业租金走势渐趋平稳。
而超市、便利店等新型商业业态在北京商业中有较大发展。
2000年，新型态的店铺总数己达3100家，年零售额达到170多亿元。
商业的发展为底商市场奠定了良好的经济背景和基础。
另一方面，北京旧城区的改造和危房拆迁使许多门面房、沿街老店面消失，拥有资本的业主开始寻找经商出口，而新住宅社区强大的购买力和聚集人气的能力正是他们所看中的。
北京科技会展中心配套公寓的底商曾发生过“一层底商第一天在几个小时内一抢而空，三天之内，5000多平方米的三层底商全部卖完，销售额达1亿多元”的喜人状况。
接下来的曙光花园、怡景园、老番街都掀起过抢购热潮，现代城商铺甚至首开底商拍卖之先河。
这类底商的红红火火，增强了投资者的信心，开发商更是看准火候，将其视作开发的热点，底商已经无可争议地成为房地产业的新贵。
底商快速升温不是偶然底商快速升温的局面并不是偶然现象，其显露出的发展潜力由多种因素促成。
首先，从市场大环境来说，经济的迅猛发展使北京商业氛围更加活跃，宏观商业气候近年来不断看好，各种新兴行业的迅速发展，为商铺带来了旺盛的需求。
据信达行调研部所作的一项对北京市商业发展市场机会的分析指出，商业在北京社会经济发展中的作用显著增强。
2000年全年北京市实现社会消费品零售额1443亿元；商业增加值为222.6亿元，比1990年增长4倍，净增178.7亿元；商业税收已经成为财政收入的一个重要来源。
而在大规模的城市改造拆迁中，又有大量的临街商铺被拆除，经营者急需找到新的经营场地，从而导致需求的进一步扩大；另外，大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展.使这些地方都拥有强大的购买力和聚集人气的能力，商铺自然热起来。
2022年北京别墅市场分析报告
2022年北京别墅市场分析报告一、市场概况2022年，北京别墅市场呈现出稳中有升的态势。
受国家政策的影响，北京房地产市场整体回暖，别墅市场也不例外。
本报告将从市场规模、销售情况、价格走势等方面进行详细分析。
二、市场规模2022年，北京别墅市场规模扩大，供需关系逐渐趋于平衡。
根据数据统计，全年共有100个别墅项目入市，总供应面积达到100万平方米，相比去年增长了10%。
其中，高端别墅项目占比较大，占总供应面积的70%。
三、销售情况2022年，北京别墅市场销售表现出色。
根据统计数据显示，全年共售出80个别墅项目，总销售面积达到80万平方米，同比增长15%。
销售速度较快，平均成交周期为3个月。
高端别墅项目销售状况更佳，成交率达到90%。
四、价格走势2022年，北京别墅市场价格稳中有升。
受供需关系的影响，别墅价格整体呈现上涨趋势。
根据数据统计，北京别墅市场的均价为每平方米20000元，较去年同期上涨了5%。
高端别墅的均价更高，达到每平方米30000元。
五、购房热点区域2022年，北京别墅市场的购房热点区域主要集中在怀柔、顺义和昌平等郊区地区。
这些地区环境优美，空气质量好，生活便利设施也较为完善，吸引了众多购房者的关注。
六、购房者特征2022年，北京别墅市场的购房者主要以高净值人群为主。
他们对生活品质有较高要求，追求独立空间和私密性，更注重居住环境的舒适度。
购房者中以40-50岁的中年人群居多，他们有稳定的收入来源，购房目的主要是为了自住。
七、市场前景预测展望未来，2022年北京别墅市场将继续保持平稳增长的态势。
随着国家政策的支持和人们对高品质生活的追求，别墅市场仍将保持较高的需求。
预计未来一年，别墅市场的供应量和销售量将进一步增加，价格也有望继续上涨。
八、风险提示尽管北京别墅市场前景看好，但仍存在一些风险需要注意。
首先，政策风险是最大的不确定因素，政府对房地产市场的调控政策可能会对别墅市场产生影响。
其次，市场竞争激烈，开发商之间的价格战可能会对市场造成一定冲击。
北京房地产市场背景分析[1]
![北京房地产市场背景分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/464bba21a7c30c22590102020740be1e650ecc29.png)
北京房地产市场背景分析[1]（一）北京2007年上半年房地产市场状况2007年上半年，北京市房地产开发投资增速放缓，商品房施工面积小幅增长，影响未来市场供给的新开工面积持续下降。
商品房销售面积继续下降，但降幅比一季度有所趋缓。
由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数仍然高位运行。
1、房地产开发运行情况（1）房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅回落。
上半年，北京市完成房地产开发投资709.9亿元，比去年同期增长10.9%。
从各月投资增幅趋势看，增速在4月份出现较明显回落，原因是前门大街改造及整治项目从去年4月开工，至去年年底基本完工，完成投资额较大，使去年同期基数较大，影响今年4月以来投资增幅开始放缓，今年上半年投资额增幅同比回落9.9个百分点。
房地产开发投资占全社会投资比重为51.2%，比一季度的56.7%降低5.5个百分点。
商品住宅投资增幅回落。
上半年，住宅完成投资365.3亿元，比去年同期增长9.5%，增幅同比回落21.6个百分点。
经济适用房住宅完成投资7.6亿元，下降59.3%。
图1 房地产开发投资增幅趋势图单位：%（2）商品房施工面积小幅增长，新开工面积继续下降。
年初以来，北京市商品房施工面积稳步小幅增长，截至6月底，达到8390.1万平方米，比去年同期增长3.1%。
其中，本年新开工面积970.8万平方米，下降25.8%，降幅比一季度缩小6.4个百分点。
图2 房地产开发面积增长趋势图单位：% 在商品房中，住宅施工面积与新开工面积继续呈下降趋势，分别为4712.6万平方米与627.2万平方米，比去年同期分别下降6.6%与21.9%。
写字楼与商业等经营性用房施工面积分别为1195.9万平方米与1228万平方米，比去年同期增长11.8%与14.5%。
其中，写字楼与商业等经营性用房新开工面积均呈下降趋势，分别下降23.9%与50.1%。
（3）商品房竣工面积增长加快，住宅竣工拉动作用明显。
07年以来，北京市商品房竣工面积一直保持较高增速。
北京房地产市场调研报告
京西板块
玉泉路板块 远洋山水
七、远洋山水三期
从套数看，1-8月，全市销售住宅 37917套，其中，8月当月住宅销售 套数降至近两年来最低，仅为3371套， 是上年同月12864套的26.2%。
2007-2008年各月住宅销售套数 单位：套
四、房地产市场销售情况（续）
北京房地产成交量8月份再创今年新低。据北京市房地产交易管理网数显示，8月份北京期 房住宅签约套数、面积分别下降了17.7%、28.9%；现房则下降了48%，成交面积下降了 51.4%。
——北京市土地交易管理中心
北京7块二手地欲“再嫁”转让总面积约120万平米（2008年6月） ：
5月和6月两个月内共有7块土地在北京产权交易所发布出让消息。本次出让的土地主要集中在宣武、丰台、
昌平、密云及怀柔，出让的土地总体面积约120万平米。除了密云地块暂未得知之外，其他土地全部取得
“国有土地使用证”。这些地块均通过出让100%公司股权的方式转让，甚至部分土地已经取得商品房销
三、房地产市场供给情况（续）
三、房地产市场供给情况（续）
四、房地产市场销售情况
房地产市场销售持续低迷。1-8月，全市商品房销售面积为614.5万平方米，比上年同期 下降50.1%。其中，期房销售面积为427.4万平方米，现房销售187.1万平方米，分别下 降54.3%和37%。
住宅销售面积降幅继续扩大。1-8月，全市住宅销售面积449万平方米，在上年同期下降 23.4%的基础上继续下降55.5%，降幅比上半年扩大6个百分点。其中，期房销售面积 346.3万平方米，下降56.2%，现房销售面积102.7万平方米，下降52.7%。8月当月销售 住宅40.6万平方米，不到上年同月销售的1/4。
北京房地产市场区域分析
目录第一章：地区市场剖析第二章 : 成本核算第三章 :本案客户群定位第四章 :产品定位及广告建议第五章 :营销推行第六章：销售组合篇第一章：地区市场剖析一、北京地产市场销售量剖析今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县挨次为旭日区、海淀区和昌平区。
此中：旭日区楼盘预售量为 2775 套，销售面积为29．6 万平方米，销售金额为 16．8 亿元人民币，均价为每平方米 5664元人民币；海淀区楼盘预售量为 2026 套，销售面积为 25． 4 万平方米，销售金额为 17．7 亿元人民币，均价为每平方米 6959 元人民币；昌平区楼盘预售量为 1567 套，销售面积为 19．3 万平方米，销售金额为 7．3 亿元人民币，均价每平方米为 3778 元人民币。
商品房楼盘销售均价最高的前三个区县挨次为东城区（10733 元人民币／每平方米）、西城区（8731 元人民币／每平方米）、宣武区（ 8249 元人民币／每平方米）。
经济合用住所的新盘销售（预售）最多的三个区县挨次为昌平区、大兴区和旭日区。
此中：昌平区预售量为6272 套，销售面积为87．2 万平方米，销售金额为 22．8 亿元人民币，均价为每平方米2619 元人民币；大兴区预售量为 935 套，销售面积为 10．5 万平方米，销售金额为 2．4 亿元人民币，均价为每平方米 2281 元人民币；旭日区预售量为 498 套，销售面积为 5．1 万平方米，销售金额为 1．7亿元人民币，均价为每平方米 3293 元人民币。
二、地区市场剖析：（一）、旭日区销量剖析依据市领土房管局历次的季度和月度统计数据，旭日、海淀两区商品房的销售总量和均匀价钱向来当先于其余区县，房价走势安稳。
6 月，旭日区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775 套，销售面积为 29.6 万平方米，均价为 5664 元人民币 / 平方米。
与 5 月对比，旭日区的商品房销售量增添了一倍，均价却降落了 1070 元/ 平方米。
北京市商品房市场分析与调控对策
（ ） 品房市 场需 求子 系统 １商 该子 系统 的 主要 变量 有 ： 需求 面积 （ ｍａ ｄ 、 求方 个人 年期 望 面积 （ ａｅ ） 需 求 人 数 （） ｏ ｕａ 年 Ｄｅ ｎ ） 需 Ｅ ｒａ 、 Ｉｐ ｐ ｌ ｔｎ 、 ｉ ） 需求 方年 购商 品 房面 积 （ ｕ ａｅ ） ｏ ｂ ｙ ｒａ 。商 品房 年期 望 面 积 一 Ｅ ｒａ ＊ Ｄ ｏ ｕａｉｎ — ｂ ｙ ｒａ ａｅ ｐ ｐ ｌｔ ｏ ｕ ａｅ 。据 有
维普资讯
魏淑甜， 廖先玲 ． 北京市商品房市场分析与调控对策
首都 经 济 论 坛
１ 北 京 市 商 品 房 市 场 的 果 关 系
（） ４ 为正反 馈环 ： 际价 格— 实 一
—
十 年 销售 量— 一
一 空 室率， 一
＋ 施 工 面积， 一
关 资料 并利 用表 函数 得 出北京 市 商品 房需 求方 各 收入层 的个人 对商 品房 的期 望 面积 。
（ ） 品房市 场供 给 子 系统 ２商 房 地产 商根 据 需求 方上 年年 末 的需 求 面 积 和 上年 年 末 利 润决 定 本 年 的 投 资 额 （ｎ ｅｔ ， 资 的结 果 Ｉｖ ｓ ） 投 是 年施 工 面积 （ ＨＩｒａ ， ＮＳ ａｅ ） 经过 一定 的延 迟后 转化 为 竣工 面积 （ ＵＮａｅ ） 假 设竣 工后 即可 销售 ） 则本 ＮＪ ｒａ （ ， 年的商 品房供 给面 积 （ ｕ ｐｙ ｒａ 就 是 上年 年末 的商 品房 空 置面 积加 上本 年 的竣 工面 积 。 Ｓ ｐ ｌａｅ ） （ ） 品房价 格子 系统 ３商 商 品房 的价格 应 当是 一个 多 方博 弈 的 结 果 ， 地 产 商 、 消费 性 、 资 性 ） 房 （ 投 购房 者 、 府 都 是 参 与 者 。 政 但在 一定 程 度上 ， 导者 是房 地产 商 。如 果 由此 人 手分 析 商 品 房 价 格 问 题 ， 许 会 更 为 有 效 。 目前 国 内 主 或
北京朝阳区东坝区域市场调研报告
2010年朝阳区东坝区域市场调研报告1市场调研部分1.1周边住宅环境分析1.1.1周边住宅现状目前东坝地区，包括一部分民房在内的所有违建、临建、破厂房、猪圈、温室、小棚子等建筑都已拆迁，区域内陆续建成奥林匹克花园及首开常青藤两项高档住宅项目，且超大型保障性住房项目也已陆续建设完毕并入住。
✧首开•常青藤首开•常青藤主要有四种产品形式：别为5层院景洋房、6层情景洋房、9层观景洋房和loft幻景洋房。
社区会所、独立商业、社区底商为本项目提供运动健康、餐饮购物、娱乐休闲配套设施，小学、幼儿园为本项目提供教育配套设施。
占地面积37.62万平米，建筑面积44.62万平米，绿化率30%，容积率：1.2，项目开盘时均价10000元/平米，现在销售均价28000元/平米。
✧北京奥林匹克花园总占地面积约86万平米。
低容积率，自然错落式布局，形成适意的居住环境，40％高绿化率，以低层阳光电梯洋房为主要产品，户户朝南，户户名牌精装修。
社区入口处的大型专业运动城， 1.4万平方米大型体育馆，按比赛标准设置8大场馆、13大功能区，涵盖游泳池、健身房、网球场、壁球馆、乒乓球场、篮球馆等各项运动场馆与设施。
项目2003年开盘时均价5600元/平米，现在销售均价25000元/平米。
✧金泰丽富嘉园金泰丽富嘉园(东坝人保家园) 占地面积46万平方米，建筑面积22万平方米。
5956套住房，经适房4428套，廉租房576套，其余为农民搬迁房。
小区还将配建一个8班的幼儿园，18班的小学。
✧朝阳新城朝阳新城是北京东区最大的经济适用房社区，占地面积156万平方米，建筑面积170万平方米，一期约37万平方米，社区环境优美，自然与人文环境相融合，住宅内部引入崭新的多种功能形态，适宜的建筑高度及建筑体量，保证高质量的生活品质。
东坝驹子房经济适用房项目由朝开公司负责开发建设，位于东坝边缘集团南区中南部，总占地面积29.2公顷，规划建设用地面积19.77公顷，拟建住宅规模约46万平方米，可安置居民约5700户，主要为金盏金融后台服务园区拆迁及东坝城市化改造提供拆迁安置用房，对推进东坝地区的城市化进程，推动周边区域经济发展具有重要意义。
东城区的房地产市场情况如何？
东城区的房地产市场情况如何？一、房价走势东城区作为北京市中心区域的重要组成部分，其房地产市场一直备受关注。
近年来，东城区的房价呈现出相对稳定的态势。
首先，由于区域资源有限，土地供应量有限，使得房价呈现出稳中有升的特点。
其次，受到政策调控的影响，东城区的房价在一些热门板块保持着较为平稳的增长。
然而，随着房地产政策的调整、市场供需的变化，东城区房价的走势也受到一定影响。
因此，如何准确把握房价走势，合理购房成了人们关注的焦点。
二、购房者需求变化随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，东城区的房地产市场也发生了一系列变化。
首先，购房者对于房屋品质和居住环境的要求越来越高，不再满足于简单的住宅需求，更看重生活品质和配套设施。
其次，随着年轻购房者的逐渐增多，个性化、多样化的需求成为了市场的新趋势。
此外，互联网的兴起也为购房者提供了更多选择，他们更加注重信息的获取和沟通方式的便捷性。
在未来，购房者的需求将进一步多元化和个性化，房地产市场需要加大创新力度，满足购房者的需求。
三、政策调控影响近年来，政府对于房地产市场进行了一系列的调控措施，其中包括限购、限贷等政策。
这些政策的实施对于东城区的房地产市场也产生了一定的影响。
首先，限购政策限制了购房者的购房权益，对于市场需求产生了一定抑制作用。
其次，限贷政策使得购房者的融资渠道受到限制，对于购房者的购房能力造成了一定影响。
然而，政策调控也有利于市场的稳定和健康发展，防止了市场出现过热现象和投机行为。
四、投资潜力尽管东城区的房地产市场已经相对成熟，但是其投资潜力仍然巨大。
首先，东城区地理位置优越，紧邻市中心区域，交通便利，使得其房地产市场仍然具有较高的吸引力。
其次，随着城市功能的不断升级和东城区城市更新的推进，该区域的投资潜力进一步展现。
此外，文化底蕴丰富的东城区，也成为购房者的重要选择因素之一。
因此，对于投资者而言，了解东城区房地产市场的投资潜力，及时把握投资机会，将会获得可观的回报。
北京市房地产住宅市场运行特点分析
行业聚焦ＩＩｎｄｕｓｔｒｙＦｏｃｕｓ上半年，北京市完成房地产开发投资７０９．９亿元，比去年同期增长１０．９％，增幅同比回落９．９个百分点。
从各月投资增幅趋势看，今年４月以来投资增幅开始放缓，其中，商品住宅投资增幅回落较大。
上半年，住宅完成投资３６５．３亿元，增长９．５％，增幅同比回落２１．６４＂百分点。
房地产开发热度降低，房屋销售面积持续下降，而价格上涨势头不减，这个特点在商品住宅市场上体现尤为明显。
住宅市场运行特点从供给角度看：商品住宅潜在和现有供给量减少，供给结构趋向远郊化、高价位从土地供应量看：商品住宅用地计划供应量减少，七成分布在远郊区县。
北京市国土部门提供的数据显示，２００７年，北京市土地供应总量控制在６３００公顷以内，比上年供应计划减少２００公顷。
在计划供应土地中，住宅用地计划供应１６００公顷，比上年减少３００公顷，占全年计划供应土地面积的２５．４％。
扣除经济适用房、廉租房及两限商品房用地，其他商品房计划供地１２００公顷，比上年减少４００公顷。
上半年，北京市实际供应住宅用地３５５．６公顷，比去年同期下降３４．６％，占全年住宅用地计划的２２．２％。
在空间布局上，中心城区和远郊区县计划土地供应量比例约为３：７。
从开发面积看：全市商品住宅施工和新开工面积持续下降，但生态涵养区这两项指标双双增长。
上半年，住宅施工和新开工面积呈持续下降趋势，分别比去年同期下降６．６％和３２数据２００７。
８房地产形势整体转弱２１．９％。
各月降幅逐步趋缓，分别比一季度减少８．６个和１４．５个百分点。
分区域看，房地产开发向远郊区县扩展。
核心区和生态涵养区的住宅施工面积分别比去年同期增长１３．８％和４８．３％，其中，核心区涉及住宅危旧房改造１２１万平方米，占总的住宅施工面积的比重为３２．７％。
拓展区和发展新区分别下降１２．６％和５．５％。
核心区、拓展区和发展新区住宅新开工面积降幅依次缩小，分别下降５８．６％、３２．５％、１２．５％，只有生态涵养区呈增长趋势，比去年同期增长１．９倍。
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•区域背景-国贸大厦
•改革开放初期，国贸中心应对城市高档写字楼市场的空白，以高标准办公、会 展吸引高端企业、社会精英，商业、酒店应对亚运会需求
v 地理位置
v 国贸中心地处北京东长安 街延长线与东三环路交界 处，毗邻使馆区，与天安 门广场近在咫尺。
v 对外交通
v 国贸周边的国贸立交桥四 通八达，是首都北京东部 的交通枢纽。距首都机场 只有25分钟车程，地铁国 贸站与各线地铁相通，多 条公共汽车线路从门前通 过，地理位置优越，交通 十分快捷。
•合计约626.4万平方米
•区域背景-现状
•各类物业功能相互协调、促进，CBD区域已发展成为外企进入中国的第一站
v 目前在京的156家财 富500强企业中，62 家在国贸中心，包括 埃克森美孚、壳牌石 油、福特汽车、丰田 汽车……
•46
典型项目
•因本地块规划主要为商业金融用地，故选取CBD区域的公寓、商业及办公物业类型典型项目
•项目性质：
v总占地面积为16.9公顷（东西长约760 米），建筑面积70万平方米，由18栋公 寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房 及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园 和会所等
•50
•公寓典型项目分析-建外SOHO
•建外SOHO分七期销售，前期借品牌优势推广公寓，后期打造更先进的办公物 业提升项目价值
•办公典型项目分析-SOHO尚都
•办公产品特点
§ 精装修，缩短免租期，回报更高。 § 统一装修，提高整体质量。 § 分户式空调，方便出租，使用灵活。 § 150个办公3.5米层高。 § 90个SOHO办公3.1米层高，70年产权。
•商业典型项目分析-国贸
•国贸桥金十字在北京的交通便利度及拥有的高消费人群的数量都是不可替代的 ，为其顶级形象奠定了基础；开发商的强大实力和政府背景是其塑造顶级形象 的重要原因和保障
•48
•公寓典型项目分析-SOHO现代城
•项目二期建成后，SOHO品牌深入人心，这里聚集了中国的SOHO先锋
v SOHO现代城根据市 场合理运作，在前期 住宅大卖聚集人气的 基础上，二期推出办 公、商业、娱乐等功 能，将SOHO的生活 完整化——一个项目 ，可以满足SOHO一 族各类日常需要。
v 先锋群体的聚集产生 巨大的影响力， SOHO成为二十一世 纪初最热门的话题
商品房市场
•北京市商品房市场
•住宅市场-存量
•住宅市场-供求
•住宅市场-成交
•住宅市场-排行
•住宅市场-排行
•住宅市场-小结
•公寓市场-存量
•公寓市场-供求
•公寓市场-成交
•公寓市场-排行
•公寓市场-排行
•公寓市场-小结
•写字楼市场-供求
•写字楼市场-成交
•写字楼市场-排行
•02.6
•02.10
•1#、2#公寓（1期） •（12000-13000元/平米）
•A、B写字楼
•04 •（15000元/平米）
•写字楼商业拍卖 •东区公寓商业销售 •3# 、4#、5#、7#、8#公寓（2期）
•（17000元/平米）
•05.9
•至今
•公寓：
•分期策略
•回流资金
•商业：
•数据缺失
•树立形象 •带动人气
•1
•37 •15
•14
•2
•3
•16
•4
•17 •18
•5
•40
•6 •38 •19
•22 •20
•28 •23 •29
•30 •31 •32•33
•21
•24
•35•34
•39
•7
•9 •10•11 •25
•8
•12 •26
•27 •36
1 尚都国际中心 2 SOHO尚都 3 世界城 4 世贸商业中心 5 光华国际中心 6 汉威大厦 7 米阳大厦 8 华彬大厦 9 国际财源中心 10 中环世贸大厦 11 银泰中心 12 建外SOHO 13 雨霖大厦 14 京广中心 15 万通中心 16 北京财富中心 17 旺座中心 18 住总大厦 19 嘉里中心 20 数码01大厦
•写字楼市场-排行
•写字楼市场-小结
•商业市场-供求
•商业市场-成交
•商业市场-排行
•商业市场-排行
•商业市场-小结
•二手房市场-成交趋势
•二手房市场-区域特征
•二手房市场-总面积段特征
•二手房市场-总价段特征
•二手房市场-小结
本体情况
•化石营地块—本体情况
•化石营项目位于CBD西北门户，东至规划金桐路东路北段，南至朝阳路，西至 规划金桐西路北段，北至朝阳北路。
•商业典型项目分析-国贸
•每一类别均为同类型中的顶级物业，牢固树立高端形象。
•写字楼
•公寓
•酒店
•展厅
•包括两幢外观相同 的38层写字楼──国 贸大厦1座和国贸大 厦2座以及6层的国贸 西楼和2层的国贸东 楼，总出租面积约 11.3万平方米
•由国贸南公寓和国贸 北公寓组成，楼高30 层。共有401套房间 。主要租客来自于各 大跨国公司和高级管 理人员和驻京外交使 节，一直被公认是北 京顶级豪华公寓
•公寓典型项目分析-SOHO现代城
•SOHO现代城一期以全新独特的商务公寓面市聚集人气；待区域成熟后推出商 业、写字楼
v SOHO现代城位于建国路 南侧，东三环、东四环 之间。
v 该项目占地面积7.3万平 米，总建筑面积为48万 平米，容积率达6.7
v 它拥有48家店铺，283套 办公室，1897套公寓
•51
•办公典型项目分析-SOHO尚都
•东 大 桥 东 路
•商 务 中 心 四 号路
•东 大 桥 路
•国安宾馆 •世纪城市
•东方宫宵
•尚都中
心一期
•商 务 中 心 三 号
•SOH路O尚
都
•朝外 SOHO
•万通中心
•新城国 际
•世贸商业中心
•以太广场
•汉威大厦 •世纪财富
•京广中心
•京奥中心 •财富中心 •旺座中心 •嘉里中心
21 国贸中心 22 嘉都大厦 23 央视新址 24 中服大厦 25 招商局大厦 26 艾维克大厦 27 北京电视台 28 中国第一商城 29 韦伯中心 30 科伦大厦 31 和乔大厦 32 阳光100 33 温特莱中心 34 金地中心 35 万达广场 36 现代城 37 朝外SOHO 38 世纪财富中心 39 华贸中心 40 富尔大厦
•办公典型项目分析-SOHO尚都
•南塔-SOHO办公
•北塔-办公 •北区裙房-商业
•西区裙房-商业 •西塔-商业
•南区裙房-商业
•办公典型项目分析-SOHO尚都
•下沉花园
•办公主入口
•商业主入口 •商业主入口
•采光中庭
•地下一 层平面
•首层 平面
•办公典型项目分析-SOHO尚都
•办公典型项目分析-SOHO尚都
u位置：东长安街延长线与东三环路交界 处，毗邻使馆区；
u交通：地面交通 东三环和长安街交叉的 金十字；地下交通 一线地铁；
u规模：占地12万平米，总建面56万平米 ，由五大部分组成 ，包括写字楼、公寓 、酒店、展厅、商城，各部分均为同类 型顶级物业。
u开发商：中方 商务部、外方 马来西亚 郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公 司
•商务气氛形成，大量城市白领和领先客户聚集，商务居住需求增加
v1997年，SOHO中国预见 到中小公司的迅速崛起以 及城市白领的聚集以及他 们对居住和工作空间混合 的需求越来越大，便首次 向市场推出“小型办公， 居家办公”（SOHO）这 一概念，给业主提供了灵 活多功能的空间。
•该项目于1998年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年（1999 ，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。SOHO现代城于2001年完 工
总建筑面积 (万平方米)
10.85 17 4.3 21.5 21.2 13.1 0.57 5.3 24 23.5 35 70 1.48 2.7 13.6 10 10 2 8 2.9
序号
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
Ø 北京CBD的规划范围是：东 大桥路（西）——西大望路 （东）、朝阳北路（北）— —通惠河（南）之间约3.99 平方公里的区域。
•1993年经国务院批准的《北京城市总体规划》明确提出：“在建国门 至朝阳门、东二环路至东三环之间，开辟具有金融、保险、信息、咨 询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。同年， 北京市城市规划设计研究院编制完成了《北京市商务中心区规划》
北京商品房市场情况及区域 典型项目分析
•北京市土地市场居住类用地主要成交分布
•北京市土地市场商业金融类用地主要成交分布
•北京市土地市场综合类用地主要成交分布
•北京市土地市场小结
p2014年上半年北京市土地供应宗数67宗，同比下降36.19%，环比下降 52.82%；总供应规划建筑面积713.09万㎡，同比下降29.93%，环比下降 56.67%； p2014年上半年北京市土地成交89宗，同比下降11%,环比下降21.91%；规 划建筑面积1089.38万㎡，同比增加13.98%，环比下降23.51%； p居住类用地成交主要集中在顺义区，商业金融类用地成交主要集中在通州 区，综合类用地成交主要集中在大兴区；
•区域背景-写字楼供应
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
项目名称
尚都国际 SOHO尚都
世界城 世贸商业中心 光华国际中心
汉威大厦 米阳大厦 华彬大厦 国际财源中心 中环世贸大厦 银泰中心 建外SOHO 雨霖大厦 京广中心 万通中心 北京财富中心 旺座中心 住总大厦 嘉里中心 数码01大厦