E5办理建设用地使用权取得业务操作指引

律师办理建设用地使用权取得业务操作指引（征求意见稿）北京市中经律师事务所孟凡胜注：本人从事土地法律研究多年，代理了很多有关建设用地使用权的案件，特把经验加以总结，供律师和其他朋友参考使用，有何意见，请发电子邮件到：mfslawyer@.本人将不胜感激。

目录概述：建设用地使用权制度的建立和发展 1第一章一般规定 3第二章律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引 6第三章律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引 10第四章律师办理建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务操作指引 11第五章律师办理国有土地租赁业务操作指引 15第六章律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引 18概述：建设用地使用权制度的建立和发展土地是最要的生产和生活资料。

1949年10月1日中华人民共和国成立以后，中国共产党领导全国人民进行了土地改革运动，消灭了土地剥削制度，实行耕者有其田的制度。

在二十世纪五十年代的社会主义改造运动中，我国逐渐消灭了土地私有制，形成了土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

这种土地所有权制度在1956年社会主义改造基本完成时基本建立，并最终通过1982年12月4日修订的《宪法》第10条得到我国基本法律的肯定。

1982年12月4日修订的《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。

改革开放以前，在社会主义计划经济条件下，我国主要实行国有土地的无偿划拨使用制度，即通过行政划拨的方式，将国有土地交给各公有制经济单位无偿、无期限、无转让的使用，这种土地使用权形式至今仍在一定范围内适用。

到20世纪70年代末，随着改革开放的进行，我国经济模式由计划经济逐步转变为市场经济，外商投资企业在我国境内出现。

由于外商投资企业是具有私有性和营利性的自主经营、自负盈亏的利益主体，因此，对外商投资企业的用地不能够继续沿用无偿划拨方式，出现了有偿提供场地使用权的市场方式，我国政府开始向外商投资企业收取场地使用费。

1979年7月1日颁布的《中外合资经营企业法》第5条第3款规定：“中国合资者的投资可包括为合资企业经营期间提供的场地使用权。

如果场地使用权未作为中国投资者投资的一部分，合资企业应向中国政府交纳使用费”。

这里的“场地使用权”就是一种土地使用权。

我国土地使用权制度的改革由此而开始。

1988年4月12日通过的宪法修正案第2条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

土地使用权制度以宪法形式被肯定下来，其后的《土地管理法》及其实施条例、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规，进一步完善了国有土地的有偿使用制度。

2007年3月16日十届全国人大第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》。

《物权法》将通过出让和划拨途径取得的国有土地使用权定名为“建设用地使用权”。

至此，建设用地使用权得到我国基本法律的明确肯定。

建设用地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，权利人对其建造的建筑物、构筑物及其附属设施拥有所有权。

建设用地使用权具有以下特点：①主体的广泛性。

建设用地使用权的主体相当广泛，国家机关、公益事业单位、法人、非法人组织以及自然人，都可以依法取得建设用地使用权，成为建设用地使用权人。

②客体的特定性。

建设用地使用权必须设立在国有建设用地上。

农民所有的建设用地以及农用地上不能设立建设用地使用权。

③期限的确定性。

主要是指以出让方式取得的建设用地使用权有明确的法定存续期限。

依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，居住用地使用期限为70年，工业用地使用期限为50年，教育、科学、文化、卫生、体育用地使用期限为50年，商业、旅游、娱乐用地使用期限为40年，综合或者其他用地使用期限为50年。

④建设用地使用权的取得一般是有偿的，而且要采取一定的公开竞价方式取得。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

以前以划拨方式取得的建设用地使用权再转让的，必须改为有偿出让的方式。

⑤可转让性。

建设用地使用权人有权依法将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。

在建设用地使用权制度之外，我国还存在着国有土地租赁制度。

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给用地者使用，由使用者和县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订土地租赁合同，并支付租金的行为。

国有土地租赁属于国有土地有偿使用的形式之一，是建设用地使用权出让方式的补充。

我国国有土地租赁制度于1993年开始试点，最早的规范性文件是《关于境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》（[1993]国土[籍]字第167号）。

租赁国有土地使用权具有以下特点：①权利的标的是国有土地，而且是建设用地；②承租人需要和出租人签订租赁合同，租赁合同是承租人取得土地使用权的依据；③租赁国有土地使用权必须依据法律法规的规定，且租赁期限依据合同的约定，长短不同；④租赁国有土地使用权需要登记；⑤租赁国有土地使用权具有一定的可转让性，承租人可以依法转让其租赁国有土地使用权。

目前国有土地租赁，主要适用于将划拨土地使用权转让或出租、企业改制以及其他改变土地用途后依法应当有偿使用的情况。

在划拨、出让和租赁等使用国有建设用地的形式之外，还存在着外商投资企业交纳土地使用费（场地使用费）、国有土地使用权作价入股、国有土地使用权授权经营等方式而取得国有建设用地使用权的形式。

但这些形式不是国有建设用地使用权有偿使用的主要形式，适用范围受到严格的限制，所占比重很小。

从国有土地有偿使用制度的历史发展趋势来看，这些形式最终都会统一到有偿出让的形式中来。

有鉴于此，下文没有对这三种取得方式的具体操作规程进行详细的论述，可以参照建设用地使用权有偿出让的操作规程进行。

第一章一般规定1.制定目的和依据为了规范和指导律师办理建设用地使用权取得（土地一级市场）法律业务，提高律师的服务质量和水平，依据我国现行有关建设用地使用权取得的法律法规和政策，制定本指引。

2.概念界定2.1 建设用地使用权，原称国有土地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

2.2 建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2.3 协议出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门以协议方式将一定年限内的建设用地使用权让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

2.4 招标出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。

2.5 拍卖出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、指定地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为。

2.6 挂牌出让建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定建设用地使用权人的行为。

2.7 出让方案是指，在土地出让过程中，市、县人民政府国土资源行政主管部门拟定的，供土地行政管理部门内部审批供地和报有权批准出让土地的各级人民政府审批供地的供地方案，主要内容包括拟出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、供地时间和其他条件等。

3.律师办理建设用地使用权取得业务的基本原则3.1律师办理建设用地使用权取得业务，必须遵守宪法和法律，恪守律师职业道德和执业纪律，必须以事实为根据，以法律为准绳。

3.2律师应当坚持依法对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织或个人的非法干涉，维护委托人的合法权益和国家法律的正确实施。

3.3律师应当努力专研土地法律理论，掌握土地法律法规及政策的现状和发展方向，提高法律风险的防范意识，预防纠纷的产生。

3.4律师执业应当接受国家、社会和当事人的监督。

4.律师办理建设用地使用权取得业务的前提和要求4.1律师办理建设用地使用权取得业务，应当了解土地市场的基本情况，熟悉相关的法律、法规和政策，注意当地市、县人民政府及国土资源行政主管部门的有关具体规定，熟悉行政机关办理相关业务的权限和程序。

4.2律师办理建设用地使用权取得业务，应根据与委托人签订的委托协议，在委托权限内以委托人的名义依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。

4.3律师在办理业务中得知的当事人的商业秘密和当事人认为有保密必要的其他事项以及其他个人隐私、商业秘密等，依法予以保守秘密。

5. 本指引的适用范围本操作指引适用于律师从事建设用地使用权取得的非诉讼法律服务。

在与建设用地使用权相关的诉讼业务中也可以参考使用。

6 .主要法律依据一般法律：《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日）《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日）《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）《中华人民共和国行政许可法》（2003年8月27日）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，2004年10月21日）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号，2001年5月30日）《土地登记办法》（国土资源部令第40号，2007年11月28日）本编适用的法律：《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日）《中华人民共和国拍卖法》（2004年8月28日）《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局，1992年2月24日）《关于划拨土地使用权管理有关问题的批复》（国家土地管理局，1996年12月4日）《划拨用地目录》（国土资源部令第9号，2001年10月22日）《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第8号，1998年2月17日）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号，2005年1月3日）《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部令第22号,1992年12月4日）《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部令第27号，2004年11月1日）《关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知》（国土资发〔2006〕296号，2006年12月12日）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号，2003年6月11日）《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资源部，2006年5月31日）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（2001年2月13日）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号，2002年5月9日）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资源部，2006年5月31日）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号，2007年9月28日）《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（2007年4月4日）《国有建设用地使用权出让合同（示范文本）》（GF-2008-2601）（中华人民共和国国土资源部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定，2008年4月29日）《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发（1999）222号，1999年8月1日）《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（1995年12月27日）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年11月23日）《最高人民法院、国土资源部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日）7．本指引的使用说明7.1在建设用地使用权的取得过程中，律师的业务主要是接受建设用地使用权申请人的委托，代理建设用地使用权申请事宜，协助处理相关的纠纷。