宁波房地产市场快报(2015年)

图： 2015 年宁波商品住宅分户型成交套数占比
数据来源：CREIS 中指数据， 按面积段来看，90 -140 方最为热销。具体来看，2015 年，90-120 平方米户型成交套数占市场 总体比重为 31.90%，是占比最高的产品类型。但从月度走势来看，下半年该面积段房源市场份额下 降明显，维持在 30%左右；120-140 平方米户型是第二畅销的面积段，占比则从上半年的 24%左右 上升到下半年的 30%左右，这类产品最受首改客户青睐；70-90 平方米户型市场表现也较亮眼，市 场占比维持在 20%左右。180 方以上的改善型大户型全年成交比较稳定，市场份额基本在 9%左右。 70 方以下的小户型由于供给量的限制，成交较少。
2015 年，楼市利好政策连连，市场一路高歌猛进，随着利率的多次下调，成交持续保持在高位，房价整体上涨。从 成交均价看，2015 年，宁波商品住宅成交均价为 13495 元/平方米，同比上涨 1.58%。
2. 供需：全年成交量为历史最高，新增供应回落明显，总体供不应求
成交方面，2015 年，宁波商品住宅共计成交 41442 套，同比增长 40.94%，519.10 万平方米，同比增长 41.75%， 月均成交 43.26 万平方米，为近历史最高；鄞州区住宅成交占比小幅下降至 44.76%，仍是市场主体，镇海区成交占比有 小幅提升；刚需产品仍为市场主流，改善性中高端项目占比提升明显。供应方面，2015 年，宁波市商品住宅新批准上市 套数为 35145 套，同比下降 31.17%，新批准上市面积 432.72 万平方米，同比下降 27.69%，月均新批上市面积为 36.06 万平方米，回落明显，9 月推盘量位全年最高；鄞州、镇海、北仑累计新增供应量占全市 80%以上，供应规模突出，竞 争较为激烈。供需对比，2015 年，宁波商品住宅供销比为 1.20，市场供不应求。
18.16 万平方米，成交 均价约 10852 元/平方
下应大道，北至纬六路。另 有紧邻地块西侧的下应大 道，东侧金达路也已经完成
米
立项，周边路网将于近期陆
续完善。
景观优势 环境优雅，北临天宫庄园
保利印江南
17.62 亿元，646 套， 8.35 万平方米，成交 均价约 21092 元/平方
位于东部新城核心区，百丈 东路延伸段以南，靠近文化 广场
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-56319252，hetian@。
1
2015 年宁波楼市量价齐涨，改善型需求增幅明显 2. 成交：全年成交量为历史最高，6 月达年内高点
图：2012-2015 年宁波商品住宅（不含保障房）成交面积及其同比增速
11.72
3
环球东方港城
11.46
4
龙湖滟澜海岸
10.79
5
花样年花郡
7.98
6
维科馨院
7.69
7
荣安中央公园
7.68
8
奥克斯缔壹城
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-56319252，hetian@。
2
2015 年宁波楼市量价齐涨，改善型需求增幅明显
区占比上升了 0.82 个百分点至 3.21%，江北区占比变化不大，仅上升 0.70 个百分点。
成交结构：刚需产品仍为市场主流，改善型中高端项目占比增加
3. 供应：新增供应较 2014 年有所回落，9 月供应量为全年最高
图：2012-2015 年宁波商品住宅（不含保障房）新批上市面积走势
数据来源：CREIS 中指数据，
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-56319252，hetian@。
2015 年宁波楼市量价齐涨，改善型需求增幅明显
一、2015 年宁波住宅市场总结
1. 价格：2015 年宁波样本均价继续下跌，全年成交均价同比增长 1.58%
图：2012 年至今宁波新建住宅样本平均价格及环比涨跌幅
数据来源：CREIS 中指数据， 2015 年宁波样本均价继续下跌，8 月创 12132 元/平方米的历史低位。根据中国房地产指数系 统对宁波的全样本调查数据来看， 2012 年全年宁波新建住宅均价处于比较平稳的状态，房价波动 不大，2013 年 5 月以后，住宅均价渐现涨势，除 9 月环比微幅下跌之外，其他月份环比均有不同程 度上涨。2014 年 4 月以后，住宅均价渐现跌势，同比来看，宁波住宅均价自 2014 年 6 月起连续下 跌 7 个月，而且下跌幅度除 7 月逐步增大。 2015 年 8 月，宁波住宅均价环比下跌 0.04%，同比跌 幅 5.55%，为 12132 元/平方米，是今年最低水平。 图：2012 年至今宁波商品住宅（不含保障房）成交均价及其同比涨跌幅
中国指数研究院 中国房地产指数系统
2015 年宁波楼市量价齐涨，改善型需求增是宁波房地产市场丰收的一年，受“330”新政等一系列利好政策影响，宁波楼市复苏明显，成交量一路高歌 猛进，全年成交量突破历史性的 4 万套。4 月份起，成交量一致保持在高位，多次突破 4000 套大关，其中 6 月份成交 4638 套，为历史最高点。下半年多个新开盘项目创造了日光盘的奇迹，楼市持续升温。全年楼市成交大幅上升。房价方面，处于 稳中微涨的水平。
区域分布：局部区域供应规模突出，鄞州、北仑热点区域竞争激烈
图：2012-2015 年宁波各区县住宅新批上市面积
数据来源：CREIS 中指数据， 表：2015 年鄞州、北仑销售面积排行榜（单位：万平方米）
排名
鄞州、北仑项目名称
成交面积
1
中海国际社区
18.16
2
中海阳光玫瑰园
数据来源：CREIS 中指数据， 成交量较上年大幅上升，为历史最高，6 月单月成交量达年内高点。2015 年，整体经济增速 放缓、房地产出台多项政策拉动需求，积压的刚需和压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下， 宁波商品住宅共计成交 41442 套/519.10 万平方米，同比增长 40.94%/41.75%，月均成交 43.26 平 方米，为历史最高。单月来看，6 月宁波楼市成交火热，同比上涨 158.63%；2 月虽值传统春节淡 季，成交处于全年低位，仍同比上升 97.65%；4 月市场回暖，成交量持续增加，成交量基本保持在 45 万以上水平；下半年，市场改善集中释放，成交量和成交价格均维持在高位。
数据来源：CREIS 中指数据，
中海国际社区、保利印江南、雅戈尔明洲等中高端项目表现优异。2015 年销售金额前十名项目 中，针对改善性需求的中高端项目表现最为突出，如中海国际社区、保利印江南、雅戈尔明洲等。 地理位置稀缺，交通优势明显，周边区域成熟是中高端项目热销的基本要素。宁波中海国际社区是 作为全球第 13 座中海国际社区落定宁波，是中海地产宁波公司又一个飞跃性的项目，以生态、健康、 阳光、开放为理念，致力于打造东南新城最适宜居住的超大规模综合住区，中海国际社区的入市立 即受到市场热捧，是宁波 2015 年销售金额最高的项目，销售金额近 20 亿元。保利印江南位于东部 新城核心区，江东百丈东路与海晏南路交叉口。项目打造电梯洋房，是东部新城不可多得的纯住宅 项目。项目坐拥文化广场等配套设施。雅戈尔明洲位于百丈东路与江澄南路交汇处。引自然活水为 源，与社区内水景形成互动，三条水系贯穿地块；近 9 万㎡绿地上，精工打造河滨景观、城市公园、 宅间花园三园一体的园林景观；濒临水乡邻里 3 公顷枕水示范区。
区域分布：鄞州区占比小幅下降，仍为市场主体
图：2012-2015 年宁波商品住宅分区域成交面积占比
数据来源：CREIS 中指数据，
从不同区域来看，鄞州区仍是成交主体，占比较上年略有下降。2015 年，在宁波市六区中，鄞 州区仍是成交主体，但市场份额略有下降。2015 年区域住宅成交占比为 44.76%，较上年减少 4.38 个百分点。随着各种利好政策的推出，改善型需求不断得以释放，高房价的老三区成交量有所上升；
二． 2016 年住宅市场展望
2016 年，尽管货币、信贷及财税政策宽松仍然可期，但政策发挥的边际效应将不断减小，加之 2015 年下半年土地 大量集中成交，库存压力依旧凸显，预计 2016 年楼市成交量增长有限，价格随着库存压力的减小或将稳中微涨。从区域 分布来看，部分热点板块房价上升空间小，上涨压力较大。从产品业态来看，刚需仍将是明年宁波市住宅市场的主力军， 而改善性需求则会进一步释放。
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-56319252，hetian@。
3
2015 年宁波楼市量价齐涨，改善型需求增幅明显
表：2015 年热销中高端住宅代表项目
项目 中海国际社区
销售情况
区位优势
位于东南新城内，东至金达 19.71 亿元，1588 套， 南路，南至鄞州大道，西至
4
2015 年宁波楼市量价齐涨，改善型需求增幅明显
新增供应总量同比下降 27.69%，回落明显，9 月为 2015 年单月推盘最高峰。2015 年，宁波市商 品住宅新批上市体量为 35145 套/432.72 万平方米，同比下降 31.17%/27.69%，月均新批上市 36.06 万平方米。单月来看，2 月、3 月供应热度大幅下降，合计仅 18.16 万平方米；4 月开始新增供应量 有所上升但部分月份波动较大，9 月供应量近 8 千套，供应面积达到 93.74 万方；12 月，供应量大 幅下降。
另一方面，2015 年，鄞州区新增供应大幅下降，在两方面原因的推动下，鄞州区市场份额有所下降。 江东区占比也下降了 1.10 个百分点。其他区域占比均有不同程度上升，其中镇海区占比为 12.93%， 较去年上升 2.27 个百分点，增幅最大，北仑区紧随其后占比上升了 1.68 个百分点至 14.35%，海曙