土地增值税清算新政解读
【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政
【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政一、政策背景《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。
为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。
二、主要内容1.有后续开发项目的，亏损向以后年度结转企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
2.没有后续开发项目的，可申请退税企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各年度应分摊的土地增值税各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
(2)计算该项目当年度应退企业所得税税款1、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；2、企业应调整当年度的应纳税所得额（相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；3、按规定计算当年度应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税）；4、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
土地增值税清算政策及筹划技巧
土地增值税清算政策及筹划技巧土地增值税是指在土地出售或转让时，根据土地增值额收取的一种税收。
土地增值税清算政策以及筹划技巧是指如何根据相关政策以及法律规定，合法地减少土地增值税的支付金额，从而达到合理规避税收风险的目的。
下面将就土地增值税清算政策和筹划技巧进行详细分析。
一、土地增值税清算政策1.税率和适用范围：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税税率为30%，适用的范围包括城市房地产开发、土地集中连片开发以及武装力量用地等。
2.纳税计算：土地增值税的纳税计算采用差额计税法，即纳税额等于转让价款减去购置土地成本、建设等费用、税金和合理的利润，然后按照税率计算。
3.税收申报和缴纳：纳税人需要在土地转让后60天内向税务机关申报土地增值税，并在90天内完成税款的缴纳。
二、土地增值税筹划技巧1.合理的土地成本计算：在计算土地增值税时，可以尽量合理地计算土地购置成本。
例如，可以将购置土地的价款、开发建设费用以及相应税费等作为计算基数，从而减少土地增值额，降低纳税金额。
2.合理挪用费用投入:对于土地开发商来说，可以将一部分费用挪入其他地方投资，采取循环输转企业的方式，降低应纳税额。
3.分割转让筹划：当一块土地存在多个使用权人时，可以将土地进行分割转让，从而减少每位权利人应缴纳的土地增值税。
4.转让方式筹划：可以通过合理选择转让方式来减少土地增值税的税负。
例如，可以选择以股权转让、资产重组等方式进行土地转让，从而实现减税优惠。
5.合理利用税收政策：根据不同地区对土地增值税的优惠政策，合理地运用各项政策降低纳税金额。
例如，可以选择在政策支持力度大的地区进行土地转让，享受相关税收优惠。
6.合理规避税务风险：在土地增值税筹划过程中，需要注意避免税务风险。
合法合规地进行筹划，避免违反相关法律法规，以免面临税务处罚。
综上所述，土地增值税清算政策和筹划技巧可以帮助土地开发商和土地使用权人合理规避税收风险，降低税负。
国税发【2010】53号土地增值税政策
国税发[2010]53号解读（土地增值税4年来第8个政策）一、系列土地增值税政策（近4年共8个）（一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。
（二）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。
（三）《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。
（四）《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
（五）《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。
为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。
（六）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。
（七）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。
（八）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）1．火速的再次出台其是《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件印发仅6天后就再发，不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管。
2．立法依据与指导思想以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留的技术操作与重申明确层面。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
土地增值税清算关联交易调整政策依据
土地增值税清算关联交易调整政策依据一、土地增值税清算关联交易调整政策背景随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税作为一项重要的税收政策，对于调控市场、保障国家财政收入具有重要作用。
然而，在土地增值税清算过程中，关联交易的调整问题一直困扰着税务部门和企业。
为规范土地增值税清算工作，国家税务总局于近期出台了关于土地增值税清算关联交易调整的政策规定。
二、土地增值税清算关联交易调整政策内容1.关联交易的定义及范围关联交易是指企业在土地增值税清算过程中，与关联方之间进行的房地产交易、资产转让等行为。
关联方包括母公司、子公司、控股股东、实际控制人等。
关联交易的范围涵盖房地产购销、资产转让、借款、投资、担保等多种业务。
2.关联交易的税务处理原则在土地增值税清算中，关联交易的处理应遵循以下原则：（1）独立交易原则：关联方之间的交易应按照市场价格和商业条件进行，确保交易公平合理。
（2）实质重于形式原则：对于关联方之间的交易，应关注交易的实质，而非仅限于形式。
3.关联交易的调整方法关联交易的调整主要包括以下几个方面：（1）关联方之间的房地产交易价格调整为市场价格；（2）关联方之间的资产转让价格调整为市场价格；（3）关联方之间的借款利息调整为市场利率；（4）关联方之间的投资收益调整为正常投资回报率。
三、土地增值税清算关联交易调整政策实施意义土地增值税清算关联交易调整政策的出台，对于规范土地增值税清算工作、堵塞税收漏洞、维护市场秩序具有重要意义。
此举将有助于提高土地增值税的征管水平，确保国家财政收入，促进房地产市场的健康发展。
四、企业应对策略及建议面对土地增值税清算关联交易调整政策，企业应采取以下措施：1.加强内部管理，规范关联交易行为，确保交易公平、合理、透明；2.完善财务报表，确保数据真实、准确、完整；3.加强对税收政策的关注和研究，及时了解政策动态，合理筹划税收成本；4.加强与税务部门的沟通，妥善解决关联交易调整问题，确保企业利益。
土地增值税清算方案
（2）纳税义务人需按照税务机关的要求，提供土地使用权转让、房屋买卖、房地产赠与等相关合同、协议、发票等资料。
（3）纳税义务人应自行计算土地增值税应纳税额，并在规定期限内缴纳。
2.税务机关审核
（1）主管税务机关收到纳税义务人提交的清算申请后，应及时进行审核。
2.提高土地增值税清算的准确性和效率。
3.降低企业税收风险，合理减轻企业负担。
三、适用范围
1.本方案适用于我国境内从事土地使用权转让、房屋买卖、房地产赠与等业务的企业和个人。
2.本方案主要针对土地增值税清算过程中涉及的纳税义务人、计税依据、税率、应纳税额等关键环节。
四、工作流程
1.纳税义务人自行清算
土地增值税清算方案
第1篇
土地增值税清算方案
一、背景
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，土地使用权转让、房屋买卖、房地产赠与等行为均需缴纳土地增值税。为确保土地增值税的合规缴纳，降低企业税收风险，本方案旨在规范土地增值税清算流程，提高清算效率。
二、目标
1.确保土地增值税清算的合法合规性。
六、总结
本土地增值税清算方案旨在规范土地增值税清算流程，提高税务管理的规范化和科学化水平。通过明确清算流程、注意事项等内容，有助于降低企业税收风险，保障纳税人合法权益。希望相关纳税人及税务机关严格遵循本方案，共同为构建公平、公正的税收环境作出贡献。
（2）确保申报数据的真实性、准确性和完整性。
4.税务机关审核
（1）主管税务机关收到纳税申报后，进行资料审核和现场核查。
（2）对申报数据有异议的，要求纳税人提供补充资料或说明。
（3）税务机关审核完毕后，出具土地增值税清算结果。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。
近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。
而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。
营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。
在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。
土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。
如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。
为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。
【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。
随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。
而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。
在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。
问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。
老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。
解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。
如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。
1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。
土地增值税清算新政解读(中英文版)
从土地增值税角度，220号文规定了“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除”。据此，土地闲置费被认为类似企业接受处罚发生的支出从而不允许在计算土地增值税时扣除。而从企业所得税角度，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，土地闲置费可计入开发产品计税成本支出。可见，对于土地闲置费的定性，土地增值税和企业所得税存在差异。
Interpretation of Circular 220
I. Recognition of Revenue during LAT Reconciliation
Circular 220 states that, in cases where an invoice is issued in full amount for the sale of commodity property, revenue shall be recognized according to the stated amount on the invoice; if no invoice is issued or the invoice is not issued in full amount, the revenue shall be recognized based on the stated amount in the sales contract. In practice, there might be discrepancies among sales amount supported by the invoices, the sales proceeds collected by the seller, and the sales amount shown in the sales contract. Therefore, SAT clarifies that, in terms of LAT reconciliation, the revenue recognized will be the amount for the sale of property and other proceeds as stated in the sales contract.
国有工矿棚户区改造资金土地增值税清算处理
国有工矿棚户区改造资金土地增值税清算处理在我国城市化进程中，国有工矿棚户区改造一直是一个重要的议题。
而资金土地增值税清算处理作为其中一个关键环节，对于推动城市更新和改善居民生活条件具有重要意义。
在本文中，我将从深度和广度两个方面，对国有工矿棚户区改造资金土地增值税清算处理进行全面评估，并撰写一篇有价值的文章以帮助读者更好地理解这一主题。
1. 国有工矿棚户区改造资金土地增值税清算处理的背景和意义国有工矿棚户区改造是我国城市更新和发展的一个重要组成部分。
随着工业结构调整和城市建设的需求，原有的工矿棚户区已经不能满足城市发展的需要，急需进行改造和更新。
而资金土地增值税清算处理作为其中的一个环节，对于保障改造项目的顺利进行，促进城市更新和改善居民生活条件具有重要意义。
2. 国有工矿棚户区改造资金土地增值税清算处理的相关政策和法规在国有工矿棚户区改造资金土地增值税清算处理中，相关政策和法规起着重要的指导和规范作用。
国家有关部门出台了《国有建设用地使用权出让、出租、征收和补偿若干问题的规定》，规定了土地增值税的征收政策和程序。
还有一些地方性的政策和法规，对于资金土地增值税清算处理也有具体的规定。
了解这些政策和法规，对于正确处理清算问题具有重要意义。
3. 国有工矿棚户区改造资金土地增值税清算处理的具体流程和操作在进行国有工矿棚户区改造资金土地增值税清算处理时，需要按照一定的程序和规定进行操作。
包括对土地增值税的计算和核算、税费的缴纳和清算程序等。
还需要做好资金的使用管理和监督，确保改造资金的合理使用和土地增值税的清算处理符合相关规定。
4. 个人观点和理解在我看来，国有工矿棚户区改造资金土地增值税清算处理是一个复杂的问题，需要综合考虑各种因素，才能够有效地解决。
在实际操作中，需要充分尊重市场规律，科学合理地制定土地增值税政策，保障改造资金的合理使用，同时也要注意保护原居民的合法权益，促进城市更新和改善居民生活条件。
房地产开发25%转让土地增值税清算
房地产开发25%转让土地增值税清算摘要：1.背景介绍2.25% 土地增值税的适用情况3.转让土地增值税的清算流程4.相关法规及注意事项5.总结正文：房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税收项目。
为了保证税收的公平性和合理性，我国对土地增值税的征收进行了详细的规定。
其中，25% 的土地增值税是在土地使用权转让环节征收的一种税收。
本文将详细介绍25% 土地增值税的相关情况。
一、背景介绍土地增值税是指在土地使用权转让过程中，对土地增值部分征收的一种税收。
根据我国相关法规，土地增值税的税率分为四级，分别为30%、40%、50% 和25%。
其中，25% 的税率适用于房地产开发过程中，土地使用权转让增值额未超过扣除项目金额20% 的情况。
二、25% 土地增值税的适用情况在房地产开发过程中，如果土地使用权转让增值额未超过扣除项目金额的20%，那么就适用25% 的土地增值税税率。
在这种情况下，税收部门会根据土地使用权转让的价格和相关的扣除项目金额来计算应缴纳的土地增值税。
三、转让土地增值税的清算流程1.计算土地增值额：土地增值额= 土地使用权转让价格- 取得土地使用权支付的金额- 土地开发成本- 税金。
2.计算适用税率：如果土地增值额未超过扣除项目金额的20%，则适用25% 的税率。
3.计算应缴纳的土地增值税：应缴纳的土地增值税= 土地增值额× 25%。
4.提交申报表：纳税人需要按照规定填写土地增值税申报表，并提交给税收部门。
5.税收部门审核：税收部门会对纳税人提交的申报表进行审核，确认土地增值税的缴纳情况。
四、相关法规及注意事项1.根据《中华人民共和国土地增值税法》规定，土地增值税的纳税人是土地使用权的转让方。
2.土地增值税的征收范围包括国有土地、集体土地和城市房地产。
3.纳税人需要在土地使用权转让合同签订之日起30 日内向税收部门报送土地增值税申报表。
4.如果纳税人未按照规定报送土地增值税申报表，或者报送的申报表有虚假记载、有漏报、不报应纳税款等情况，税收部门有权按照规定进行处罚。
解读国税函2020220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别
近日，为了进一步做好土地清算工作，国家税务总局下发了《清算有关问题的通知》（）就土地清算工作中有关问题作出明确。
笔者结合相关政策解读如下。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
解读：《企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（）和《》（）规定纳税人以下情形之一的，应进行土地增值税的清算：一、房地产项目全数完工、完成销售的；二、整体转让未完工决算房地产项目的；3、直接转让土地利用权的。
纳税人符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形。
纳税人具有以上条件，不管是主动清算仍是被动清算，都要第一面临一个问题，确实是如何确信收入总额。
依照具体可归纳为以下两种情形。
1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。
此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。
所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。
这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。
最新土地增值税政策汇编(全面梳理有效文件)
最新土地增值税政策汇编（全面有效文件梳理）一、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字〔1995〕6号全文有效成文日期:1995-1-27第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的计算程序1.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地使用权转让收入减去土地取得成本、相关费用和适用税率后的金额。
土地使用权转让收入包括转让款、附带物价款、所得税和其他经济利益。
2.计算应纳税额：按照国家有关规定确定适用的税率，将计税依据与税率进行相乘，得出应纳税额。
3.缴纳税款：纳税人应当依法办理土地增值税的申报和缴纳手续。
税款应在土地使用权转让登记之日起三十日内，到国家税务机关申报和缴纳。
4.全额计算和分期计算：土地增值税可以选择全额计算或者分期计算。
全额计算是指一次性把土地增值税全部缴纳。
分期计算是指将土地增值税分期缴纳，分为首期缴款和后续每年缴款两种方式。
二、土地增值税的清算方法1.增值差额法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，计算出土地增值差额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
2.增减值法：按照土地使用权转让时的成本和土地增值额的大小，确定土地增值额的计算方法，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
3.单独法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和适用税率，单独计算出土地增值部分的税款。
4.减值法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，确定减值幅度和减值后的土地增值额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
在进行土地增值税清算时，需要根据具体的法律规定和政策要求，选择适当的计算程序和清算方法，确保土地增值税的合法缴纳和清算准确无误。
同时，纳税人还应及时了解最新的税收政策，遵守税法法规，准确申报并缴纳土地增值税。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业一直处于高速发展的阶段，同时也引起了许多相关政策的调整与改革。
其中最显著的变化之一就是“营改增”政策的实施，该政策对于房地产行业的影响非常显著。
在“营改增”政策实施之后，老项目土地增值税的清算成为了一个备受关注的话题。
本文将对这一话题进行一些浅析，探讨“营改增”政策对老项目土地增值税清算的影响。
需要了解的是，在“营改增”政策实施之前，老项目的土地增值税是如何计算的。
在之前的政策下，房地产开发商在取得土地使用权后，需要依据土地增值税税率，计算出土地的增值部分，并进行缴纳。
而“营改增”政策的实施使得土地增值税的税率得到了调整，同时也对计算方式进行了一些变化。
“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的计算与清算方式产生了一定的影响。
需要指出的是，“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的清算也带来了一些新的挑战。
在实际操作中，老项目土地增值税的计算与清算需要考虑一系列因素，包括税率的变化、优惠政策的适用、审计机构的意见等等。
这些因素的综合考虑对于土地增值税的计算与清算有着重要的影响。
老项目土地增值税的清算也需要纳入到企业的财务报表中，并需要进行相关的申报与审计工作。
这就需要房地产企业具有一定的财务、税务等方面的专业知识，以应对“营改增”政策带来的新的挑战。
关于房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算的展望。
随着“营改增”政策的深入实施，对于老项目土地增值税的清算将会越来越趋向完善。
同时也希望政府能够通过相关政策的适时调整，为老项目土地增值税的清算提供更多的便利与支持。
房地产企业也需要加强自身的财务、税务等方面的管理能力，以更好地适应新政策的实施。
《土地增值税清算讲解》
《土地增值税清算讲解》为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重,结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。
（因省局细则未出台,相关程序、具体操作规定以省局文件为准,本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。
一、土地增值税的概念（一）什么是土地增值税要理解和掌握土地增值税的具体内容,首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。
所谓土地增值,是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值,土地增值税,是国家凭借其政治上的强制权力,参与国有土地增值税收益的分配的一个税种.具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。
（二)土地增值税的主要特点归纳起来四个方面：第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次.这一点与营业税有些类似。
第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据.在计算土地增值税时,要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。
这一点与企业所得税有类似地方。
第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。
这一点与财产税有一定的共性。
第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。
因而这个税又是一个特定目的税。
二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围(一)土地增值税的征税范围所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。
《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
政策口径解答(一)
关于土地增值税政策口径解答（一）一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。
2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。
涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。
二、普通标准住宅与普通住宅认定标准1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？答：根据苏地税发[1995]103号、财税[2006]141号的规定，我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。
2、问：普通住宅的认定标准是什么？答：根据财税[2006]21号的规定，“普通住宅”的认定，一律按各省人民政府根据国办发[2005]26号制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
三、扣除项目确认方面1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。
如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
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土地增值税清算新政解读日前，为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）就土地增值税清算工作中有关问题作出明确。
笔者结合相关政策解读如下。
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定纳税人下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。
纳税人符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。
纳税人具备以上条件，无论是主动清算还是被动清算，都要首先面临一个问题，就是如何确定收入总额。
根据国税函[2010]220号具体可归纳为以下两种情况。
1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。
此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。
所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。
这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。
此外，未在“预收账款”科目核算的属于转让房地产的全部价款及有关的经济收益的收费项目也应当计入收入总额。
对于开发商在项目开发过程中代收费用是否计入收入总额缴纳土地增值税，要注意财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》[1995]48号文件中规定：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。
因此，若房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则也要作为开发产品的收入总额征税。
财务处理计入“其他应付款”科目核算，可能导致销售合同清单、销售发票清单与会计科目“预收账款”收入总额不相一致。
所以清算时对于销售收入总额要分析填列。
国税发[2006]187号规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
所以销售收入总额还要首先分期确定，然后分类确定。
2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
并不是所有省市均要求开发商收款就要开具发票，甚至以前年度尚未清算的老项目也存在一定程度的欠开发票现象，仅依据发票所载金额不能如实反映开发产品销售总额，特别是开发产品已售未收款在财务账目也没有反映的情况下，哪么清算所依据的第二重要资料就是交易双方签订的销售合同，按照合同所载的售房金额及其他收益确认收入也是成立的。
但这种方式不能保证清算时是否已将全部销售合同如实包括，不能确认是否全部销售合同均属备案有效。
无论纳税人还是主管税务机关，对于开发项目的开发楼栋、开发套数、规划面积、预售面积、确权面积等基本数据要进行逐一复核，印证相互勾稽关系。
开发项目开始清算，按照开发商编制的项目销售合同签约明细表确认收入，若没有考虑已经按照实际确权面积进行结算的补、退房款差异，仍会存在误差。
《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
按套（单元）计价的房屋，误差范围在合同约定的范围之内一般不会产生补、退房款。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100%当面积误差比绝对值超过3%时，房地产企业有可能支付客户退房的房价款利息以及承担超出3%部分的房价款，还有可能双倍返还客户绝对值超出3%部分的房价款。
支付给客户退房款以及双倍返还客户绝对值超出3%部分的房价款房地产企业可以冲减其销售收入。
确权面积结算差异是客观存在的，补、退房款是正常的，不过实务中一般都能控制在3%以内。
但结算资料要保存完整，以备核查。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
解读：土地增值税清算与企业所得税汇算清缴明显的区别之一就是土地增值税较为强势，不考虑企业开发项目的预提成本，开发商工程竣工验收后，应付未付工程款实务中普遍存在，诉讼公堂时有发生，不仅仅是工程质量保证金，大量欠款存在也必然导致施工方拒绝开具发票。
开具发票，清算可以扣除且可以加计扣除20%，未开具发票，则不得计算扣除。
本规定对于开发商土地增值税清算影响甚巨。
企业所得税处理中允许当期预提成本不超过建造合同总额10%的可以扣除，且即便本期未扣，以后实际发生时仍然允许扣除。
而土地增值税一旦清算完毕，以后实际支付工程款索取发票再想追加清算怕是难上加难。
要改变这一困境，开发商应尽可能让利于建筑承包商，即便先支付部分税金也可，索取全部发票入账，方可无清算之忧。
三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
解读：第三条（一）、（二）的规定与《土地增值税暂行条例实施细则》规定一致，细则第七条三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10%以内计算扣除。
新增内容有如下变化：开发商开发成本或者财务费用中，均未有利息支出，全部使用自由资金，或者是一些民间借贷资金不方便入账，那么利息支出的扣除可以适用“全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除”的规定。
该规定相当于对于某些省市强调的没有利息支出，仅允许扣除开发费用5%的规定做了纠正。
开发商既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
但实际上一般还是选择第二种方法，除非其他借款利息较少，金融机构借款利息支出远远高于5%。
开发成本会计科目设置一般将项目开发资本化利息支出计入“开发间接费用”核算，土地增值税清算时，此部分利息支出应先调减开发成本，而后与财务费用中利息支出加总，再适用上述的计算办法。
例如某项目取得土地使用权成本为2000万元，开发成本1000万元，其中开发成本——开发间接费用中利息支出20万元，财务费用——利息支出10万元，则计入土地增值税扣除项目的开发成本为1000-20=980万元，按照第一种方式计算可扣除开发费用（20+10）+（2000+1000-20）×5%=179万元。
按照第二种方式计算可扣除开发费用（2000+1000-20）×10%=298万元。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
解读：根据国土资源部令[1999]第5号《闲置土地处置办法》第二条规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者己投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。