房地产营改增财务处理
探析房地产行业“营改增”后的增值税会计处理方法
探析房地产行业“营改增”后的增值税会计处理方法作者：党瑜来源：《经营者》 2017年第11期摘要“营改增”是我国深化财税改革的重大举措，2016年5月1日起，房地产业纳入“营改增”试点，由于房地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，“营改增”后企业的成本核算及财务管理重点发生变化。
本文主要对“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势等变化出发，对加强企业内控和内部税务筹划及管理等方面进行探讨，以提高自身的竞争力，降低开发经营成本，增加经济效益，促进行业长远发展。
关键词“营改增”房地产会计核算财务管理税务筹划一、“营改增”的战略意义及其对房地产行业的影响（一）房地产行业“营改增”的背景“营改增”是我国深化财税改革迈出的重大一步，打通了抵扣链条，促进了专业化分工，拉长了产业链，既能减轻企业税收负担，又降低了制度性交易成本，让市场更公平、资源配置效率更高，调整了政府与市场的关系。
2016年5月1日起，随着全面推行“营改增”工作的推进，房地产业也被纳入试点范围。
房地产行业是我国税收体系中的主要税源，对于推动国民经济发展起到了巨大作用。
地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，因此，掌握“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势，对企业优化内部税金结构、规避投资风险、科学地进行资金配置意义重大。
（二）全面“营改增”对房地产企业的影响“营改增”后，小规模企业实行简易核算，增值税进项税额不需抵扣，核算较为简单，而大多数房地产企业符合一般纳税人的认定标准，按照增值税条例必须进行专用发票的进项税金抵扣，势必会对房地产行业的发展带来影响，主要有以下几个方面：第一，从税率的角度来看，“营改增”以后，一般纳税人的名义税率较营业税税率增加，从增值税抵扣角度来看，房地产企业获取的劳务等开发成本的进项税额可以抵扣，因此，房地产企业在“营改增”前后的税负率在一定程度上取决于获取劳务专用发票的进项税额的抵扣情况。
【精品】营改增有关增值税的会计处理(房地产)
营改增有关增值税的会计处理(房地产)营业税改征增值税会计处理方法（房地产）主办单位：鄂尔多斯市伊金霍洛旗国家税务局主讲人：刘世成二零一六年四月二十三日一、营业税改征增值税对房地产业的影响房地产“营改增”有助于房地产企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。
具体来讲将产生如下四点影响：（一）房地产“营改增”有助于房地产企业减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期;（二）“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;（三）“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;房地产业在实施“营改增”后，增值税税率实行11%，虽然税率比原来营业税5%有所提高，但新政规定房地产业土地价款可从销售收入中扣除，且购进项目所含增值税可纳入抵扣，所以预计行业整体税负比原来下降。
不仅如此，一般纳税人的企业购入新增不动产可以抵扣增值税，这也是本次“营改增”最大的亮点，对房地产行业是极大利好。
而对于4月30日前已开工的老项目，设置了过渡期政策，按5%的征收率缴纳增值税，基本实现政策平移。
总体上从5%的营业税平移到5%的增值税，实际税负因为税制计算方法不同，还略有下降（1/(1+5%)=4.76%)。
一、房地产企业经营特点及成本核算项目及内容（一）房地产企业的经营特点1.开发经营计划性,监管部门多；2.开发经营业务复杂性；3.经营风险大；4.开发建设周期长，投资数额大，属于资金密集型行业，财务风险高。
5.有些房地产企业不仅销售所开发的商品房，还可能持有自有物业并进行经营管理。
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。
比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。
因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。
营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。
2100000/（1+5%)=2000000元。
价2000000元，税100000元。
借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。
=1050000/（1+5%）5%=50000元。
借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。
本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。
营改增后房地产业的账务处理
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品 （按照增值税扣税凭证上注明的金额） 开发成本 其他业务成本 劳务成本 销售费用 管理费用 应交税费—应交增值税—进项税额 （按照增值税扣税凭证上注明的增值税额） 贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
2020/9/4
序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全 面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增 值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却 大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程 度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般 纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征 收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计 税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或 应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝 字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销 项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规 定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减 的销项税额。
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“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅 导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税 额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
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会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵 退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服 务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴 的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝 字登记。
营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧PPT课件
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 7.城镇土地使用税计税依据
《城镇土地使用税暂行条例》 第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地
面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
《中华人民共和国契税暂行条例》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签 订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税 人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质 凭证的当天。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 4.耕地占用税计税依据
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕
(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
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房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 9.城镇土地使用税纳税时间
《城镇土地使用税暂行条例》 第九条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土
地使用税： (一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时
(四)人均耕地超过3亩的地区， 每平方米为5元至25元。
房地产开发企业常用的会计科目
三、应交税费的账务处理 6.耕地占用税纳税时间
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例 》 第十二条 获准占用耕地的单位或者个人应当在 收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕 地占用税。
营改增后房地产企业全程会计核算方 法与税 务处理 技巧(pp t133页 )
一、开发产品的账务处理
开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合 设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作 为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本 科目，贷记“开发成本”科目。
营改增房地产业账务处理
一、房地产业1、预收款借：库存现金或银行存款贷：预收账款—某号楼—某业主2、次月上交上月预收款的税金:（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）借：应交税费—应交增值税-已交税贷:银行存款3、实际销售房屋并向业主开票：（注意:这里要有售房的实际面积）借：预收账款—某号楼-某业主（预收的首付款)库存现金（用现金补付的房款）其他货币资金—通联公司(刷银联卡和通联卡补付的房款）银行存款（刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）贷：主营业务收入—某号楼—销售收入应交税费—应交增值税—销项税4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费贷：银行存款4、月末抵减支付给政府的土地款可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政府的全部地价款）÷1.11可抵减的销项税= 可抵减的收入×11%借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入应交税费-应交增值税-销项税贷：主营业务成本—某号楼成本5、结转增值税（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出-上月留抵不可抵扣的项目中：居民日常服务：居民日常服务,是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。
其他生活服务：其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。
二、建筑施工业:（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷(1+11%）×2%（二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷（1+3％）×3%根据上属规定：一、采用一般计税方法的1、支付分包括时开来增票的：借:工程施工—甲工程—分包工程费应交税费—应交增值税—进项税贷：应付账款-A公司2、建筑业开票结算(按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷：主营业务收入—甲工程应交税费—应交增值税—销项税3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2％借：应交税费—应交增值税-已交税贷：银行存款二、采用简易征收方法的1、支付分包括时开来普票的：借:工程施工—甲工程-分包工程费贷：应付账款-A公司2、开票结算（按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷:主营业务收入-甲工程-工程收入应交税费—应交增值税3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03 应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3％）贷:主营业务成本—某工程或：借：应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3%）贷:主营业务成本—某工程3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%借：应交税费-应交增值税-已交税贷：银行存款三、餐饮服务业:购进初级农产品,菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票,可以抵扣13％一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3％但是酒店不可以开出专用增票。
房地产营改增账务处理
房地产营改增账务处理根据北京市国家税务局关于营业税改征增值税有关会计处理(讨论稿)建议如下：(一)一般纳税人国内采购的货物或接受的应税劳务和应税服务，按照增值税专用发票上注明的增值税额，借记‘‘应交税费——应交增值税(进项税额)"科目，按照专用发票上记载的应计入采购成本的金额，借记‘‘材料采购"、‘‘商品采购"、“原材料"、“制造费用”、“管理费用"、“营业费用”、“固是资产”、‘‘主营业务成本"、‘‘其他业务成本"等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款…‘应付票据…‘银行存款"等科目。
购人货物发生的退货，作相反的会计分录。
(二)一般纳税人进口货物或接受境外单位或者个人提供的应税服务，按照海关提供的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额或中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)’’科目，按照进口货物或接受境外单位或者个人提供的应税服务应计人采购成本的金额，借记‘‘材料采购"、“商品采购"、“原材料”、“管理费用"、“营业费用"、“固定资产’’等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款"“银行存款"等科目。
(三)一般纳税人国内采购的货物或接受的应税劳务和应税服务，已经取得的增值税扣税凭证，按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额，，科目，应计人采购成本的金额，借记“材料采购"、“商品采购"、“原材料"、“制造费用”、“管理费用"、“营业费用"、‘‘固定资产"、‘‘主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款"“应付票据"“银行存款”等科目。
“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题
“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题作者：王婷婷来源：《现代经济信息》 2018年第16期前言房地产行业是我国国民经济发展的重要支柱之一，因此，在经济发展中，房地产行业一直都受到高度的重视，而增值税作为“营改增”后房地产开发企业所面临的新型问题，企业必须组织相应的人员对其学习和深入了解，才能是企业的发展适应时代的需求。
由于“营改增”政策的实施使房地产开发企业的增值税会计处理发生了很大程度的变化，而针对这个政策提出的明确项目管理要求，增值税税率已经从原来的百分之五增加到了百分之十一。
面对“营改增”政策下的房地产增值税会计处理问题，企业只有加以重视和改善，才能保证自身的长久发展。
一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性一方面，建设周期较长是房地产开发企业最长面临的问题。
其次，由于受到项目策划、相关工程的设计和实施、以及报批和审核制度等方面因素的影响，会导致房地产开发企业在经营方面的流程变得十分复杂。
而由于这些方面的影响，使得房地产开发企业的税负大大增加。
我国的第一大税种就是增值税，并且国家已制定相关的法律来规范。
因此，“营改增”政策的实施就有了明确的法律作为铺垫。
“营改增”政策实施对于房地产开发企业具有较大的促进作用，它不仅有利于房地产开发企业降低自身的税负，更能大大提高企业自身的经营效率。
另一方面，由于房地产开发企业的整个运营过程中需要的资金投入量较大，致使企业的资金负担相对严重，而随着社会经济的不断发展，在目前我国的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”政策，能够使企业内部的经济结构得到更好的优化配置，同时更能进一步促进我国财税制度的长远发展。
就目前市场环境来看，任何一个企业都想在激烈的竞争中求得生存，只有实施“营改增”政策，才能使企业的核心竞争力得到提升。
二、“营改增”后房地产行业的会计处理中遇到的问题首先，由于增值税的税务处理过程较为复杂，使得房地产开发企业在进行会计处理时，增加了核算难度以及税务处理的难度。
营改增对房地产企业会计核算及财务报表的影响
ACCOUNTING LEARNING149营改增对房地产企业会计核算及财务报表的影响赵雷 河南九鼎实业有限公司摘要：税收是稳定国家经济发展的必要手段，政府部门可以通过税收政策来实现一定时期内的市场经济调节。
“营改增”最主要的特点就是减少企业的重复征税，在降低企业负税的前提下提升企业的经济发展效益。
“营改增”税收政策的实施，极大程度上减少房地产行业负税压力，但是在实际发展中，“营改增”政策对房地产税负以及财务上都是有着较大影响的，遇到的一些困难问题仍不能很好地进行解决，如果房地产行业不能及时调整，势必会制约其自身的长远发展。
本文主要针对“营改增”政策推行之后，对房地产企业的影响，提出了改善“营改增”对于房地产企业的对策。
关键词：营改增；房地产企业；会计核算；财务报表引言近年来，营业税和增值税一直是我国的主要税种，二者同时存在，共同促进我国社会经济的发展，对国家的财政收入也做出了巨大的贡献。
然而随着经济发展的全球化，我国的国内经济发展形势也随之发生了变动，二元税制已经无法满足当前国内市场经济的发展需求。
政府为了改善经济态势，促进市场经济的持续发展，颁布了“营改增”的政策，全面深化我国税务体制的改革。
目前，房地产行业发展迅速，企业的税负情况日益严重，而房价的不断提升已经逐渐超出了人们的购买能力，房地产商开发项目的意愿受到了冲击。
因此，“营改增”政策对房地产行业的影响受到了人们的广泛关注。
一、“营改增”政策的意义国家为了促进各行业的发展，通过改革税收政策的措施来缓解企业负税的压力，在根本上来实现企业经济收益的增加。
现阶段我国“营改增”政策的实施效果还是较为理想的，其具有的重要意义也渐渐得到了体现。
首先，“营改增”可以促进企业的转型升级，在根本上减少企业重复纳税的可能，避免了负税压力过重而造成对企业发展的限制。
特别是我国的房地产行业，其工程项目较大，所承担的税负压力也就较大，“营改增”政策可以在一定程度上对这一现象进行缓解。
房地产营改增财务处理
房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比根据财税〔20１6〕36号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，附件2(十)条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其20１6年４月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录：１、收到预收款时:借方：库存现金／银行存款贷方：预收账款(价税合计）2、企业预缴税款:借方:应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报)应交税费——应交城镇维护建设税应交税费-—应交教育费附加应交税费-—应交地方教育费附加贷方：银行存款3、支付建筑商工程款:借方:开发成本应交税费——应交增值税（进项税额)｛取决于开票企业的纳税选择,３%税务局代开票或11%｝贷方:银行存款/应付账款４、支付广告宣传费:借方：销售费用应交税费-—应交增值税(进项税额）{取决于开票企业的规模，3％税务局代开票或６%｝贷方:银行存款/应付账款５、工程完工:借方:开发产品贷方：开发成本６、确认收入实现和结转成本:(1)借方:预收账款贷方：主营业务收入(由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离）贷方：应交税费——应交增值税(销项税额）{根据全部销售额按照11%税率计算得出}(２）借方：主营业务成本贷方:开发产品7、结转当期销项税大于进项税时（1)借方：应交税费——应交增值税（转出未交增值税)贷方:应交税费—－未交增值税(2）计算税金及其附征:借方:营业税金及附加贷方：应交税费—-应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费—－应交地方教育费附加８、假定当期应交税费-—未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳.根据附件2第(八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产企业营改增会计处理要点
工程款支付增值税有两头，进项和销项。
房地产行业进项的主要问题是建筑业的发票，因为房地产行业主要跟建筑打交道，取得建筑工程的专用发票。
按照建筑业纳税义务发生时间的规定，增值税专用发票应该按照发生纳税义务时间的时候开具。
首先，如果房地产企业采取预付款方式，把钱给了建筑企业，但是工程还没开工，对于建筑企业来说，就属于预收账款。
根据财税[2016]36号文的规定，纳税人提供建筑服务，采取预收账款方式的纳税义务发生时间为收到预收账款的当天。
纳税义务发生，就应该开增值税专用发票，增值税专用发票可以抵扣。
因此采用预付工程款方式，则：借：预付帐款借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：银行存款工程开工之后，要支付进度款，则是建筑业开具增值税专用发票。
关于建筑业纳税义务发生时间的规定，在提供应税行为过程中，只要收到了款项，就是纳税义务的发生时间。
所以支付进度款的话，建筑业就应该开具增值税专用发票，房地产企业用发票去抵扣。
因此支付进度款，则：借：开发成本借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：银行存款关于纳税义务发生时间还有一个说法，合同上有约定的时间，到了约定时间，如果房地产企业还没有给钱，但是建筑企业需要交税。
如果发生这种情况，建筑企业宜开具增值税专用发票，则：借：开发成本借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：应付账款取得土地价款地价是房地产开发中的重头戏，有时候地价甚至高于楼面价。
因为房地产企业现在比较困难，有很多闲置房，闲置房卖不出去，如果不把库存处理掉，房地产行业可能会影响国家宏观经济的稳定运行。
但是政府卖地给房地产企业，政府是不能开票的。
所以这次规定，房地产企业拿到的土地价款里可以人为分为两部分，一部分是土地价，还有一部分是进项税额，进项税额税率按照11%进行抵扣。
如果是老项目，企业选择一般计税方法，取得土地价款是在取得土地价款时进行价税分离，还是销售时再从土地价款中剥离税金，需要得到下一步的确认，但从权责发生制角度考虑，应当在取得土地时即划分进项税额。
_营改增_对房地产企业会计处理带来的变化及处理
会计与税务筹划影响探析 [J]. 会计之友， 2016，14：91-97.
[5] 刘小龙 . 营改增后企业税务筹划管 理的探索与建议——以上海地区营改增试 点企业具体实施为例 [J]. 中国管理信息化， 2013，08：23-25.
些技巧，对以后产生售出的产生进行回租
的方式时行税收和筹划，对国家的相关政
现进行利用与组合，通过筹划进行合法与
合理的税负减轻。 三、结束语
综上所述，营业税改值征税的纳税人
员，通过不同的组合方式可以进行税收的
筹划工作，并且其取得的效果明显，在这
种情况下，相关的企业应该对国家的税收
政现进行关注，对自身的经营模式与结构
要高。企业可抵扣成本比例越高，毛利率 避风险，降低企业税收负担，争取有力的
也会大幅度提高。
税务支持，防止税收存在不公平情况。会
( 三 ) 企业税收负担的变化
计核算机制涉及了企业数据采集、整合分
首先，房地产老项目。这主要指的 析、核算明细等活动，应当切实完成企业
是《建筑工程施工许可证》( 以下为《许 布置的任务，促进企业内部资源的优化和
企业项目开发成本不涉及税价款，在“营 理变化的措施
改增”实施之前，采购过程中购置价款含
( 一 ) 优化会计处理流程
有施工单严格
实行会使房地产企业购置成本明显缩减， 区分会计处理流程，转变原有的税务计算
对应的利润总额会比“营改增”实行之前 和申报方法，结合税收改革政策，有效规
( 三 ) 强化企业的内部控制 “营改增”政策实施之后，企业需要 对财务内控进行合理的规划，对其进行有 力的监管，尤其是加强对发票的管理，需 要根据国家税收统筹计划进行财务管理。 采取有效的“营改增”措施，应对企业税
房地产营改增会计分录
房地产会计分录房地产业营改增后，除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外，纳税义务发生时间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及纳税申报填列等方面都跟以前存在一定的差异，房地产企业在税务实务中一定要注意这些变化，做好财税处理工作。
下面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。
【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构所在地梁园区，开发的A房地产项目在睢阳区。
该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前。
本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对A房地产项目选择了一般计税方法计税。
已知，甲公司为开发A项目，取得土地150，000平方米，土地出让金财政收据金额30，000万元；A项目总可售面积390，000平方米。
2016年5月份，A项目尚未完工，预售收入10，000万元，对应的建筑面积10，000平方米。
2016年6月份，购进用于A项目的建材钢筋100万元，进项税额16万元；就5月份预售的10，000万元房款，给业主开具了增值税发票。
该月期初没有进项税额留抵。
说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报，税率10%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。
（为了便于叙述，本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。
）5月份的财税处理收到预售房款时借：银行存款10000贷：预收账款——未开票未计税房款10000说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。
当到了开票或产权发生转移或合同约定的交房日期，才确认纳税义务发生。
但为了保证财政收入的均衡入库，《税总2016年18号公告》第十条、第十一条明确：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算。
房地产营改增会计核算制度
房地产营改增会计核算制度背景2016年5月1日，我国实行了营改增税制。
房地产行业也从此迈入了生产性服务业阶段，房地产行业纳税方式也因此发生了重大变化，由之前的增值税主体纳税方式，转变为了营业税主体纳税方式。
因此，营改增对于房地产行业的财务会计、税务缴纳等方面都产生了重要的影响。
营改增对房地产会计核算的影响会计政策1.税负增加：营业税税率高于增值税税率，因此会导致纳税负担增加。
2.财务报表前，会计应首先清算增值税留抵税额，和基金等（对公司净利润有贡献的）公共基金、公积金等扣缴代收代交款项。
3.同时，购买固定资产后，对于企业而言计提折旧的年限也发生了变化，去年固定资产增值税缴纳后，在今年需要纳营业税，在会计处理时，会计核算应根据文档细则59号的相关要求计算固定资产的价值和折旧情况。
财务报表1.营改增后纳税人应当按照货物销售额或者服务收入额扣除免征增值税的销售额或者收入额，并依法计算应纳税额。
因此，财务报表中应包含增值税留抵税额、公共基金等扣缴代收代交款项以及因前述情况而产生的差异调整项等内容的说明。
2.减少增值税的登记薄和纳税申报表的填制，但需增加营业税的登记薄、申报表的制作。
3.会计制度进行了较大的调整，要求企业会计在会计报表中详细列示及注明今年固定资产旧值，现值，清理结账等的相关信息。
具体要求纳税人应遵循《营业税纳税申报细则》内规定进行核对及登记。
总结在改革开放和市场化经济的大浪潮中，我国房地产行业经过了数十年的发展，行业内的会计现状逐渐趋于规范。
但营改增的推行让行业内的财务会计、税务缴纳等方面的工作又面临了新的挑战，会计人员应当加强对政策的了解，合规操作，没事前要多熟悉政策背景，适时调整会计政策和制度，确保符合国家会计准则及法规要求，为企业的健康发展保驾护航。
营改增下房地产企业财务应对策略分析
营改增下房地产企业财务应对策略分析作者：张延涛来源：《财会学习》 2017年第23期摘要：我国税制结构上将营业税改成增值税的征收是历史上的一次重要的改革，这种问题的存在主要是通过国家来实现对营业税的改革，从而在很大程度上对企业需要负担的纳税进行降低，同时也能够避免其中存在的重复纳税的问题。
在金融危机发生后期，这是我国的经济能够获得稳定发展的一项重要基础措施，在这种情况下，房地产企业中的财务人员要及时抓住此发展机遇，根据自身的实际情况，充分的利用此次发展机遇，为后期企业的进一步发展提供更多的建议。
下面文章将对相关内容进行阐述，以供参考。
关键词：营改增；房地产企业；影响房地产业营改增工作是一项关系到我国国民经济的重要产业支柱，营改增的改革方式是一个逐渐全面的过程，从点到面逐渐形成的过程，如今这项改革工作已经在我国各个行业中被运用，其中主要是包括交通运输业、电信业以及服务行业当中其具备施工周期长、流动性强的特点，同时对于税务这方面工作来说，收入成本组成相对比较复杂，因此，从业人员的相关技术水平等要求非常高，因此，如果想要房地产业再营改增中获得更好发展合计建设，就需要对相关管理工作进行强化。
一、“营改增”概念营改增这项名称出现于房地产企业中是在2016 年5 月1 日，它的全称为营业税改征为增值税，这项措施主要是政府推行，通过相关营改增政策来保证企业中的税负能够减少，不出现增长状况，这一形式对房地产业中纳税人有着很大利益。
这项措施实施其实并不是简单对税务制度进行改革，而是对整个产业结构进行进一步调整和规划，从而实现整个企业或者是产业能够实现转型，并且能够减少企业中对于税务的承担，对其中存在的一些繁复环节进行减少和所见，从而促进我国工业产业能够进一步实现创新，从实施效果上看，是一项利国利民的好政策。
二、营改增对房地产企业财务管理的影响( 一) 影响房地产企业的的税负房地产企业所得收入不会产生很大变化情况，而增值税将会增加，这个主要是因为企业可以用来进行抵扣的增值税小于税率所增加而产生的税款，因此从这个角度来看，这个企业税负情况不会减少反而会很大程度增加，房地产业属于劳动密集型产业，在整个企业所占比重中，人工占有很大比重，但是人工所产生成本并不存在于能够进行抵扣的税额当中，这导致企业的税负水平加大，增值税只能够通过抵扣这种方式来进行，材料以及人工无法获取专用发票，同时一些能源消耗像是水、电或是气无法获取，而在房地产这个行业中，这几种都是占有很大比重的组成部分，因而导致能够抵扣增值税额少，加重了房地产企业税收负担。
房地产公司营改增及会计核算处理问题2016
2016营改增变化全面推开营业税改征增值税试点的实施办法及配套政策近日终于公布了。
自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
房地产开发企业是我国国民经济的命脉，也是中国老百姓极为敏感的行业，实施营改增之后，房地产开发企业相关的财税处理有何变化呢？下面将为大家一一介绍。
一、会计处理的变化营改增之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。
假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。
则企业相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入1000借：营业税金及附加50贷：应交税费——应交营业税50借：营业税金及附加6贷：应交税费——应交城市维护建设税3.5应交税费——应交教育费附加1.5应交税费——应交地方教育附加1营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。
同样的条件，相关的会计处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入900.90应交税费——应交增值税（销项税额）99.10不考虑当月增值税进项税额的情况下：借：营业税金及附加11.89贷：应交税费——应交城市维护建设税6.94应交税费——应交教育费附加2.97应交税费——应交地方教育附加1.98二、会计利润的变化仍引用上述的例子，通过分录可以看出，由于增值税属于价外税，不影响会计利润，因此缴纳增值税下，企业确认收入900.90万元，而缴纳营业税情况下，企业确认收入1000万元，销售收入下降9.91%。
假定不考虑营业成本，则缴纳营业税情况下：对利润总额的影响＝1000－50－6＝944（万元）缴纳增值税的情况下：对利润总额的影响＝900.90－11.89＝889.01（万元）由此可见，在不考虑营业成本的情况下，营改增后，企业的会计利润有所下降。
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房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比根据财税〔2016〕36号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，附件2（十）条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录：1、收到预收款时：借方：库存现金/银行存款贷方：预收账款（价税合计）2、企业预缴税款：借方：应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报）应交税费——应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加贷方：银行存款3、支付建筑商工程款：借方：开发成本应交税费——应交增值税（进项税额）｛取决于开票企业的纳税选择，3%税务局代开票或11%｝贷方：银行存款/应付账款4、支付广告宣传费：借方：销售费用应交税费——应交增值税（进项税额）｛取决于开票企业的规模，3%税务局代开票或6%｝贷方：银行存款/应付账款5、工程完工：借方：开发产品贷方：开发成本6、确认收入实现和结转成本：（1）借方：预收账款贷方：主营业务收入（由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离）贷方：应交税费——应交增值税（销项税额）｛根据全部销售额按照11%税率计算得出｝（2）借方：主营业务成本贷方：开发产品7、结转当期销项税大于进项税时（1）借方：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）贷方：应交税费——未交增值税（2）计算税金及其附征：借方：营业税金及附加贷方：应交税费——应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加8、假定当期应交税费——未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳。
根据附件2第（八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
本条第9款规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录：1、收到预收款时：借方：库存现金/银行存款贷方：预收账款（价税合计）2、企业预缴税款：借方：应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）应交税费——应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加贷方：银行存款3、支付建筑商工程款：借方：开发成本｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支｝贷方：银行存款/应付账款4、支付广告宣传费：借方：销售费用｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用比一般计税方法多列支｝贷方：银行存款/应付账款5、工程完工：借方：开发产品贷方：开发成本6、确认收入实现和结转成本：（1）借方：预收账款贷方：主营业务收入应交税费——未交增值税｛根据全部销售额按照5%征收率计算得出｝（2）借方：主营业务成本贷方：开发产品7、计算附征：借方：营业税金及附加贷方：应交税费——应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交地方教育费附加在能够取得较多一般纳税人按照正常税率（而不是征收率）的专用发票的情况下，而且进项税与销项税差额较小时，实际增值税少于按照简易办法应缴纳的。
在会计利润和所得税方面，一般方法计算的收入势必会少于简易方法，对企业所得税预缴毛利润方面以及当年费用扣除数额有很大影响。
“营改增”前《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
因此，房地产开发企业收到预收款当天开具发票并产生纳税义务。
“营改增”后《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款规定，“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票，为开具发票的当天”。
因此，房地产开发企业应在商品房交付时开具发票并产生纳税义务。
以上规定的对比可以看出，房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变化，从“收付实现制”变为了“权责发生制”。
但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，因此，房企需要按照主管税务机关的要求，进行增值税发票开具和申报缴纳税款。
房地产开发企业在收到预收款时存在两种处理方式：1、向购房者开具增值税普通发票，税率选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。
开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。
在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
2、向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。
热销图书推荐：营业税改征增值税最新政策解读及实务案例分析2016营改增一般纳税人转让自建的不动产相关政策及会计运用举例2016年3月28日21:25 阅读35根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（八）条销售不动产，第4点一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
依据以上文件规定现就，一般纳税人销售其2016年5月1日后，自建的不动产适用政策例举如下：2016年1月1日购入土地使用权：借方：无形资产 4800000贷方：银行存款48000002016年5月2日开始建造厂房，年底竣工（达到预定可使用状态）。
借方：管理费用 40000（费用化部分4个月）在建工程80000 （资本化部分8个月，根据《企业会计准则第6号——无形资产》的应用指南规定）贷方：累计摊销120000支付工程款：借方：在建工程 500000应交税费——应交增值税（进项税额）55000贷方：银行存款555000年底竣工转入固定资产：借方：固定资产 580000贷方：在建工程5800002017年1-12月（第二年）假定预计残值20000 ，预计折旧20年借方：管理费用——折旧——房屋28000贷方：累计折旧28000借方：管理费用——摊销——土地110000(当月处置当月不摊销)贷方：累计摊销1100002017年12月31日，将房屋处置：借方：固定资产清理 552000累计折旧28000贷方：固定资产 580000借方：银行存款 6660000累计摊销 230000贷方：固定资产清理 552000无形资产 4800000应交税费——应交增值税（进项税额）660000营业外收入——处置非流动资产 878000销售其自建的不动产以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款借方：应交税费——未交增值税 300000（6000000*5%）贷方：银行存款300000预缴税款后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
营改增后已缴营业税未开票该如何处理2016/05/193174营业税已交，但是却未开票。
51后营改增开始，营业税退出了历史的舞台。
那么已交却未开票的这部分该如何处理呢?政策规定国家税务总局公告2016年第23号规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。
其中税务总局另有规定：国家税务总局公告2016年第18号文件规定，房地产开发企业纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。
本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。
实务处理1.时间限制(1)非房地产开发企业已申报营业税未开具发票，须2016年12月31日前开具增值税普通发票。
(2)房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除预收款已申报营业税未开具发票，无开具增值税普通发票的时间限制。
(3)房地产开发已申报其他营业税(除因销售自行开发的房地产项目预收款已申报营业税外，如物业费、房租等项目产生的)未开具发票，须2016年12月31日前开具增值税普通发票。
2.开票纳税理解虽开具增值税普通发票，由于“已申报营业税”，则不需要缴纳增值税。
3.开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
开票处理一、按照免税操作(如安徽国税、山东国税)1.安徽国税操作(仅供参考)：(1)营改增纳税人使用航信公司开票系统(即金税盘)开票的，金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税未开具营业税发票的收入”。
(2)营改增纳税人使用百旺公司开票系统(即税控盘)开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：第一步，进入开票系统后首先选择商品编码;第二步，进入操作界面，找到自己销售的服务、无形资产或者不动产对应的商品编码后点击操作界面上的“增加”按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。
完成新代码编制后点击操作界面上的“保存”按钮，完成不征税代码的编制工作。
第三步，在开票系统中选定企业自编的商品代码，进入增值税普通发票开票界面，金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏选择不征税。
2.山东国税操作(仅供参考)：23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。
上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。
秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。
小陈税务特别提醒：如当地税务机关无特殊规定，建议采用“按照免税操作”的。