养老地产-以宁波为例
市场化养老机构中老年人主观幸福感调查——以宁波市鄞州区雅戈尔老年乐园为例
施 配套 ， 功能齐全 ， 围环境风 景优美 ， 外 精心设 计 、 合 理布局 。 为老人 颐养 天年提供 了优美 、 舒适 的生
由政府 提供 质量监控 、免 费人员 培训 、行 业化 管
老 年乐 园 ， 发挥 专业 特长 为老人 们提供 各种 服务 ， 包括 １ ３常陪 护 、 护理 、 复理疗 、 康 健康 养生 等服务 ，
收 稿 日期 ：２ １— ｌ ｌ ０ ２０ — １
作 者 简 介 ：郑 盼 盼 （９ ２ ）女 ， 江 象 山人 ， １８一 ， 浙 宁波 天 一 职业 技术 人 文 社科 部 讲 师 ， 士 。 硕
者服务提供参考路径 ． 宁波鄞州区一家市场化养老机构 中的 ９ 对 ７名 老 年 人 进 行 调 查 ， 对 调 查 结 果 进 行 了分 并 析 。提 出 了 志愿 者服 务 的重 点 ： 重提 供 精 神 文 化 上 的服 务 ， 针 对 性 的 健 康 服 务 ， 助 老 人 寻求 家 庭 支 持 等 。 注 有 帮
民族赡 养老 年人 的传统方 式 。但 是随着 老年人 数
增 加 ， 口流动加快 ， 人 家庭 小型 化和子 女工作 负担 加重情况 的出现 ， 家庭养 老功能开始弱化 。养老机 构在 为 老年 人 提 供 服 务 方 面发 挥 的作 用 越 来 越 大， 但是 大多 数 的老年人不 愿意 去院所 养老 。 女 子
２ １ 年第 １ －９ ０２ 期 ９・
宁波 职 业 技 术 学 院学 报 Ｅ ｍ ｉ ｎ ｔｘ＠１３ｔｍ － ａ ：ｂｐｂ ６ ． ｌ ｏ
理， 用于提 高养老 机构 的质量 和水平 ， 解决养 老机
构 的实际问题 ， 保障养老机 构服务到位 。这 就使我
总共可满足 １０ ６ ０余人人住 。乐 园还建 有老年活动 中心 、 医疗 门诊部 、 闲街 等设 施 。环境优雅 ． 休 托老
关于农村养老难题突破的思路与建议——以宁波为例
关于农村养老难题突破的思路与建议——以宁波为例方泱泱;王宁;陈民恳【期刊名称】《中国工程咨询》【年(卷),期】2018(000)003【总页数】3页(P53-55)【作者】方泱泱;王宁;陈民恳【作者单位】宁波国际投资咨询有限公司;宁波国际投资咨询有限公司;宁波国际投资咨询有限公司【正文语种】中文随着人口老龄化进程的不断深入，“老有善养”成为新时代面临的新问题之一。
宁波作为人口老龄化时间早、进程快、程度高的沿海发达城市，近年来在推广居家养老服务、鼓励发展民办养老机构、开展养老需求评估、制定养老服务标准等方面积极开展探索和创新，为城乡居民幸福养老奠定了坚实基础，但总体而言，与老年人日益增长的美好晚年生活需求相比，还存在发展不平衡不充分的问题，特别是不少农村老年人面临着“老而难休、老而不安、老而无欢”等困境，更加迫切需要解决。
一、宁波农村养老现状1.农村人口老龄化程度日益加深。
老年人口基数大、增长快。
全市农村老年人口超过88万人，是城镇老年人口的2倍，近几年年均增速在5%左右。
纯老人家庭占比高。
农村纯老人家庭占全市纯老人家庭的60%以上，约占全市农村老年人口总数三分之一。
空巢化现象比较普遍。
青壮年劳动力大量外流造成农村留守老人增多。
2.农村养老服务保障能力不断提升。
养老服务覆盖面稳步扩大。
农村五保户应保尽保，截至目前，居家养老服务覆盖90%的行政村，同比提高7个百分点。
养老服务补助制度加快完善。
困难老年人享有不同程度的养老服务补贴，80岁以上高龄老人与城镇老年人同等享有每月高龄生活津贴，同时，对民办非营利性养老机构收住失能、半失能老年人给予一定的运营补贴。
3.农村养老服务模式积极探索。
积极探索创新，涌现出多种农村养老服务模式，努力实现“离家不离村，离亲不离情，养老在乡村，享乐家门口”。
一是象山居家养老公寓。
2012年以来，象山在全市率先推行“集体建设、无偿居住、旧宅回收、配套服务”的农村集中式居家养老服务模式，为老人提供社会化就（送）餐、医疗保健、家政、文体娱乐、志愿结对等服务。
康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）
康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。
由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。
本期为大家整理了10个房地产养老的成功模式，作为小镇养老模式探索的经验。
来源 | 文旅项目策划实战派01中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。
长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。
2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。
（2）全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。
无从下嘴的养老地产_孙琦
龙头房企高调宣传、小心试水
养老地产是指以养老为主题，针对富裕老年人群销售的房地产项目，是房地产业 界的热门话题，多家龙头房企高调宣称要进军养老地产。
比如，联想控股目前已经成立专业的管理公司，负责投资养老地产；保利地产高 调宣布进军养老地产，据称从2008年就已开始了养老地产研究，保利地产和基金提出 “善居养老”，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区；万科近期也提出了 “养老地产”主张。万科早在2006年就对外介绍在老年住宅方面的探索研究，并在 2010年底正式启动了活跃长者计划；首创、华润、远洋等地产公司都专门成立了养老 地产研发团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司也纷纷启动养老地产项目。
宁波的雅戈尔地产以擅长曲线拿 地著称，比如：给地方政府做个动物 园，地方政府给块地。假设动物园投 入2个亿，折入地价，在可承受范围内， 这块地就可以拿。地价未必能便宜多 少，胜在可以定向拿地。只此一条，便 让雅戈尔在宁波房地产业界稳坐老大 位置。
但这几年土地政策一再收紧，定 向拿地不像以前那么容易了，如金东方 这样的单一项目又该如何操作呢？
表面上看，无论养老产业还是养 老地产，都蕴藏着巨大的商机。中国正 在迅速进入老龄化社会：至2015年，我 国老年人口将达2亿，占总人口的15%。 在经济发达城市，富裕、知性的老年人 为数着实不少，这是一个不容忽视的潜 在客户群；加之国家针对养老产业和养 老地产的法律法规还是一片空白，有较 大的操作空间。
五是可以定向获得相对廉价的土 地和税费减免。由于养老地产是公益 事业，可以定向获得相对廉价的土地。 金东方项目的土地价格，较之周边商品 房项目低30%，这是常州市政府为了支 持养老事业发展，给予的特殊照顾。为 了鼓励开发商投资此类项目，政府在土 地出让时，还会搭配一定比例的开发用 地。金东方项目中有100亩土地是商品 房开发用地。因为是公益事业，还可以 获得税费减免和一定的财政支持。
养老服务体系建设现状——基于宁波、衢州两地比较
摘要：随着人口老龄化进程的不断加快，老龄人口的不断增长，发展养老服务成为近几年各级政府着力发展的重点。
本文基于地域经济发达程度影响以宁波、衢州两地为例，着重对城乡居家养老服务体系、医养服务体系、政策扶持层面等方面进行比较研究，通过比较分析总结出两地的养老服务成功经验，为衢州市养老服务服务体系的建设提供可行性建议。
关键词：养老服务体系；居家养老；比较研究引言国家老龄事业发展和养老体系建设“十三五”规划提到，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将达到2.55亿人左右，占总人口的17.8%；而其中，预计将有2 900万人为高龄老年人口，1.18亿为独居和空巢老年人口，老年抚养比预计提高到 28％①。
截至2017年末，浙江省60岁及以上老年人口1 080.08万人，与2007年相比，老年人口数增长了381.48万人，占总人口的21.77%。
其中，80岁及以上的高龄老年人口数至2017年底上涨到165.09万人，十年期间高龄老年人口净增64.05万人，年均增长5.03%②，高龄老年人口增长速度显著，明显快于老年人口的增长速度。
面对“银发浪潮”的冲击，我国社会化养老服务供给匮乏，老年人口的照料需求日益提高，导致养老的相关设施建设和服务供不应求。
如何从更多的先进养老服务体系中寻求成功的经验是我们的主要研究问题。
由于受各地区之间的经济发展程度、人口老龄化状况和财政实力等因素的影响，其养老服务体系建设程度也存在差异化。
所以本文基于宁波、衢州两地的对比分析，从城乡居家养老服务体系、医养服务体系、政策扶持层面等几个方面进行比较研究，提取出宁波市的成功经验，为衢州市在养老服务体系建设方面存在的不足提供建设性建议。
一、宁波、衢州两地养老服务体系建设发展现状1.宁波市养老服务体系建设发展现状宁波市是国内较早进入老龄化社会的地区，其老龄化速度较快，老龄化程度高。
截至2018年末，宁波市60周岁及以上老年人口为151.3万人，占全市总人口的25.1%。
城市基准地价的用途细分--以宁波为例
少 ， 以简单实用 。随着我 国社会 主义 市场 经济 所
体系的建立和完善 ， 土地交易规模扩大 ， 土地交 易类 型也越 来越 复杂 ，特别 是城市 经营 过程 中 ，
许 多部 门和行 业对 于社会 资本 进入 的许可 ， 的 新
进 行 深
２ 科学性 ． 城 市基准 地价 土地用 途 的细分 ， 同于 以服 不
的透 明程 度 空前提 高 ， 以城 市土 地定级 为基础 确
价 管理服 务的 。 市基准地 价土地 用途细 分的要 城
求主 要有 以下几点 。 １ 针对性 ．
定 的基准 地价 ， 越来 越不 能适应城 市土 地 出让和 房地产 市场 交易 的价格 管理 需要 。主要表现 为 ：
１ 基准 地价 按照城 市工 业用地 、 ． 住宅 用地 和
城 市基准 地价 土地用 途细 分 ， 为 了维护 城 是
市土 地利 用 和 资源 分 配 的公 平性 、 合理 性 ， 于 对
商业用 地分 别进行 定价 ， 抓住 了城 市土地有 偿 使
用 的本质 特 征 ，三 种 主要 用 途都 属 于经 营 性 用 地 ， 能够体现 城 市土地 的价值 。它在 我 国土地 最
土 地市场
条 街道 合 理 的路线 价格 ， 须对 各个 店 铺 的样 点 必 价 格进 行 一致 性处 理 ， 根据 不 同用途 的租 金 水平 与 平均 的租金 比值 ， 定用 途修 正系数 。 确 工 业 用 地 地 价 与工 业 行 业 的用 地 需要 是 密 切 联系 的 。不 同行 业有 不 同的用 地 需求 ， 浙江 省 根 据工 业 行 业 的用地 特 点 ， 制 出 了 《 编 浙江 省 建 设项 目用 地 控制 指标》 。通过 对 宁波 市近 年来 工 业 企业 固定 资 产利 税 率 的调 查 ， 合 《 江 省 建 结 浙 设项 目用 地 控制 指标》 ，可 以确定 出宁波 市 区工 业用地 主 要行业 的修 正系 数 。 根据 宁波 市 区房 屋价 格 调查 资料 统计 ， 同一 小 区住 宅 价 格 大 体 上 只 有 其 沿 街 店 铺 价 格 的 ４ ． 。就住 宅而 论 ， ２ ６％ 如果 普通 住宅 的价格 指数 为 １ ｏ ， 么 ， 墅 的价 格 指 数 应 当 为 １８ ， ．０那 别 ．４ 高 层 、小 高层 住 宅 的价 格 指 数 为 １ １ ，办 公楼 为 ．８
养老地产项目案例——乌镇雅园
养老地产项目案例——乌镇雅园中国养老人才联盟乌镇雅园作为蓝城养生养老首发之作，延续了绿城首屈一指的园区服务体系，被业界誉为国内养老地产的标杆。
首创学院式养老引领中国当代养老地产新模式乌镇雅园最大的特点是，首创了学院式颐乐养生养老模式，3.5万平方米的颐乐学院是全国规模最大的“老年大学”。
绿城·乌镇雅园颐乐学院鸟瞰全景效果图作为“学院式养老”的开山力作，同时也是蓝城中国养生养老的首席巨作——乌镇雅园是蓝城在深度剖析了中国当前的养老状况及深刻地理解了当代老人养老需求的基础上打造的心灵作品。
蓝城选择了“学院式养老”这一模式，将老年人的再学习和再教育作为养老模式的重点，关注老年人的精神需求。
这种模式不仅完全跳脱出了中国目前更多局限于物质打造的养老状况，更是将中国几千年的养老文化，与国际最前沿的养老视野相糅合，让当代中国的长者获得物质和精神双向价值兼备的养老之所。
颐乐学院体现着宋卫平“老有所学、老有所乐”的理念，学院实行教管分离的运作模式，学习的课程种类繁多，全面满足老年人的需求。
“我们特地和杭州师范大学合作，按老年人的特点设置了课程，有营养、社科、艺术、体育等。
”颐乐教育总经理葛婷婷认为，在颐乐学院，学习之外更大的乐趣还在于每个人都有机会当老师，“师资来源就地取材，有近60%的老师来自小区内有特长的业主。
”乌镇雅园的颐乐学院建筑面积逾2万平方米，学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等完善功能。
与其他的“走读式”颐乐学院不同，乌镇雅园的高端养老社区与之形成配套，就好像是一所全日制大学，老年人在这里可以完成吃、住、学、玩的全套生活需求。
这种“学院式养老”代表着更加人性化、细分化的养老模式。
圆梦之地“让老年生活成为新的开始”绿城乌镇雅园选址5A级旅游景区乌镇，打造宜古宜今的传统江南水乡生态宜居住宅。
医养结合的产业模式，无疑是绿城乌镇雅园服务运营的价值重点。
城乡一体化社会养老保险制度模式及成效评估--以宁波市城乡居民社会养老保险制度为例
本养 老保 险 、 低 标 准 养 老 保 险 和 被 征 地 人 员 养 老 保 障 之 外 的所 有 城 乡 居 民 ， 在局部、 较低 层 次 实
现 了社会 养 老 保 险 的城 乡一 体 化 。 它首 开 了打 破城 乡身 份 限制 、 实行 城 乡一 体化 社会 养 老保 险 的先 河 ， 为建立 城 乡一体化 的社保 制度 提 供 了有 益 的探索 和示 范先行 作用 。
实 际情 况 ， 在具体 实施 中坚持个 人 自愿 参加 和政
府积极 引 导相结 合 的原则 ， 通 过政 策 引导 和宣 传
关键词 ： 城 乡居民社会养老保 险制度 ； 一体化 ； 成效 ； 宁波市
中图分类 号 ： Ｆ ８ ４ ２ ． ０ 文 献标 识码 ： Ａ 文 章编 号 ： ２ ０ ９ ５—３ １ ５ １ （ ２ ０ １ ３ ） ０ １ — ０ ０ ４ １— ０ ７
宁波 市 ２ ０ １ ０年 １月 １ 日起 合 并 新 农 保 、 老
宁 波 市 城 乡 居 民 社 会 养 老 保 险 的
费， 但 只能按 月领取 基础养 老金 。以宁 波市 本级 为例 ， 月 养 老 金 待 遇 如 表 ２所 示 。 宁波市城 乡居保 模式 的特 点 ： １ ．覆 盖 城 乡 ，应 保 尽 保 。 凡 年 满 １ ６周 岁
（ 全 日制 学 校 在 校 学 生 除 外 ） ， 非 国家 机关 、 事业
一 、
参 保人 员无 论男 女年 满 ６ ０周 岁 均 可 按 月 领 取 养老 金 ， 养 老 金 数 额 由基 础 养 老 金 、 个 人 账 户 养 老金 、 缴 费年 限养 老金 三部 分 加 总 确 定 ， 制 度 开 始实 施时 已经 满 ６ ０周 岁 以 上 的 老 人 ， 不 用 缴
浅述养老地产
浅述养老地产
一、什么是养老地产？
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种和旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，创新核心在于适老化设计。
养老地产从建筑设计、园林景观规划到装饰标准，其开发接近于高端住宅产品开发的规律。
二、养老地产逐渐成为了房地产行业的另一支新军
据统计，我国60岁以上的老年人口数量已经超过2亿，占全国总人口的14.9%，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%。
中国社会即将进入“银发时代”，在老龄化加速的形势下，各城市养老地产迅猛发展。
三、养老地产的难题
1、需求很大但不是刚需
我国已进入老龄化社会，空巢老人问题频出，但是有消费能力的老年人，都有多种在家养老的选择方向，目前仅全护理类老人有较为显著刚性需求。
2、市场成熟度不高，难获得认可
目前子女仍然以亲自侍奉老人为孝，社会道德压力使老年人不愿意入住养老院，传统养老机构传递过凄凉消极的印象，在民众间影响较大。
3、配套成本高难度大
雾霾污染肆虐，高质量自然生态资源不断减少。
医院床位紧张，优秀医疗资源稀缺，养老地产要求具备医疗技能的专业团队。
4、回报效率低周转慢
建设成本和运营成本居高不下，回款周期长，以及其它因素导致养老地产盈利难。
养老地产：六大盈利模式及案例
养老地产：六大盈利模式及案例1、旅游度假型养老酒店这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。
刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。
我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。
2、城市型养老公寓这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。
但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。
它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。
日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。
3、CCC持续照料亲情社区CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。
在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。
社区居家养老服务供给机制研究——以宁波市江东区社区服务为例
来 ， 合作 、 调为 基 础 ， 多元 参 与 为形 式 对 老年 以 协 以
服 务 是 社 区 服 务 的 重 要 内 容 ， 系 到 基 层 社 会 的 和 关
人 提 供 服 务 和 保 障 ， 现 了养 老 服 务 产 品 供 给 中 的 体
多 元 主 体 参 与 ， 就 是 说 ， 区居 家 养 老 服 务 蕴 涵 多 也 社
●社会发展
社 居 养 服 供 机 研 区 家 老 务 给 制 究
以 宁 波 市 江 东 区社 区服 务 为 例
郭 风 英
摘
要
社 区居 家 养 老 服 务 是 一 种 新 型 的 养 老 模 式 ， 身 蕴 涵 了供 给 方 式 的 多 样 性 和 供 给 主 体 的 多 元 性 。 我 本
一
、
机 制 正 在 生 成
给 问题 进 行 了 研 究 ， 是 从 学 术 界 整 体 研 究 状 况 来 但 看 ， 有老 服 务 供 给 机 制 是 指 在 社 区居 家 养
５１
社 区居家 养 老服 务 是 一种 新 型 的养 老模 式 ， 本
心 ， 以街 道 社 区 服 务 中心 为 依 托 ， 以义 务 服 务 和 便 民
利 民 网 点 为 服 务 资 源 ， 上 门 服 务 和 社 区 日托 为 主 以
要 形 式 ， 引 入 专 业 化 的 服 务 机 构 ， 老 年 人 提 供 生 并 为
活 护理 、 政服 务 和精 神 慰藉 等 多 项 服务 的社会 化 家
造 出 的 一 种 新 的养 老 模 式 。社 区 居 家 养 老 既 满 足 了 老 年 人 对 家 庭 的 依 赖 ， 满 足 了 老 年 人 多 样 化 的 需 又
我国城市社区养老模式研究【开题报告-文献综述-毕业论文】
毕业论文开题报告公共事业管理我国城市社区养老模式研究 - - - - 以宁波市海曙区为例一、选题的背景与意义：选题背景：进入2 l 世纪，中国社会发展面临着社会转型的巨大冲击，加上20 世纪80 年代以后生育率和出生率的不断下降，中国社会迈进了人口老龄化的门坎，人口老龄化是当代社会普遍存在的问题，“老有所养”更是社会发展需要解决的首要问题，且已成为当今无法回避的严峻而紧迫的重大课题。
因此，城市老年人要由谁来提供养老服务的问题，已成为国家及学术界探讨的重点所在，在这种背景下，积极探索新形势下发展养老事业的新途径，也势在必行。
随着人口老龄化程度的加剧，中国养老模式面临着重大的挑战。
城市社区养老以其独有的优势成为各大城市共同的选择。
虽然，城市社区养老模式尽管经过二十多年的发展，取得了一定进步，但是，依然存在诸多问题。
选题意义：随着老龄化的加剧以及其他养老模式的退化，健全的城市社区养老显得越来越重要。
因此，笔者尝试以宁波市海曙区为例，对我国城市社区养老模式进行研究并提出相关的完善策略就显得意义重大。
二、研究的基本内容与拟解决的主要问题：研究的基本内容：一、社区养老模式的内涵及其产生原因（一）社区养老模式的内涵（二）社区养老模式产生的原因二、社区养老模式的构成（一）社区养老模式的目标（二）社区养老模式的内容（三）社区养老模式的法律制度构成（四）社区养老模式的资源（五）社区养老模式的监管三、宁波市海曙区社区养老的探索（一）宁波市海曙区社区养老现状（二）宁波市海曙区社区养老的特色（三）宁波市海曙区社区养老的不足四、完善城市社区养老模式的策略（一）积极宣扬孝道文化（二）培养老年服务人才（三）提供个性化的服务拟解决问题：本文通过对城市养老模式的类型介绍，分析了社区养老模式产生的原因，同时通过对社区养老构成的分析，探讨了宁波市海曙区社区养老模式的现状及存在的问题，最后论述了完善城市社区养老模式的对策。
三、研究的方法与技术路线：研究方法：1 、个案研究法：对典型案例进行研究分析，例如：对宁波市海曙区的居家养老模式就行个案研究分析。
2020万科·随园嘉树案例含盈利模式(最新)
万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，中国高端养老里程碑式的作品
项目区位 项目定位 占地面积 建筑面积 土地性质
客户来源
入住户数 运营管理
开发模式 盈利模式
项目概况 杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭
州市中心20公里 集中式养老社区
100亩 6.4万平方米，容积率1.0
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93%
— 7% 100%
文化娱乐设施 • 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功
能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
生活休闲配套 • 位于良渚文化村内，共享成熟的社区配套，包括良渚博物馆、
玉鸟流苏商业街、白鹭湾公园等。
国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
“租售并举”的盈利模式，实现养老地产投资端的快速回现，也保证后期运营收入的可持续性
一次性收入
持续性收入
1. 使用权转让
• 出让30年使用权，无产权证，使用权通过签转让合同
之后继续居住不再收取租金；
• 视户型面积租金为65~70万元和95万元。
持有租赁，持续获得盈利
颐 • 床位费：按房型收105-300元/日/床不等的费用，有
养
标间、单间、套间；
中 • 护理费和康复费：按月收取，根据护理人员的等级收
心
取不同的费用，可打7折；
• 餐费：另外收费， 1005/30天
商业用地，40年产权（仅剩30年）
居家养老服务服务案例
居家养老服务服务案例【篇一：居家养老服务服务案例】案例五浙江省宁波市海曙区政府: 政府购买居家养老服务案例五浙江省宁波市海曙区政府:政府购买居家养老服务未富先老是 21 世纪中国面临的重要国情。
如何破解中国人口老龄化难题、提供相应养老服务成为解决民生问题、建构和谐社会的迫切需要。
2004 年 3月以来, 宁波市海曙区在所辖社区内推行了政府为高龄、独居的困难老人购买居家养老服务的政策, 采用政府扶持、非营利组织运作、社会参与的运作机制, 试图通过社会力量动员、政府与社区及民间组织合作的方式, 建立起一种新型的社会化养老服务体系, 具有重要的创新意义。
宁波海曙区探索的政府扶持、非营利组织运作、社会参与的居家养老服务模式的主要做法是: 由海曙区政府出资向非营利组织星光敬老协会购买居家养老服务; 星光敬老协会负责项目运作, 承担审定服务对象、确定服务内容、培训服务人员、检查和监督服务质量等工作; 整合和利用社会资源, 积极推行个人购买服务、企业认购服务、社会认养服务等, 积极开展社会动员, 扩大和完善义工队伍。
这一政策使服务人员走入了高龄、独居的困难老人家中, 使行动方便的老年人走出了自己的小家, 走进社区的大家, 来到社区居家养老服务中心或日托中心, 构建起了以社区为依托的两走 (走进去、走出来) 模式的社会化居家养老体系。
具体来说, 有以下几点。
第一, 政府扶持。
在这种新型的社会化居家养老服务体系中, 政府是规划者和政策制定者, 政府扶持是决定性因素。
海曙区居家养老工作领导小组作为政府的领导机构, 主要职责是完善海曙区、街道、社区三级居家养老服务体系。
海曙区政府购买居家养老服务的资金列入了政府财政预算, 年度财政预算的长效机制保障了这一政策的持久性。
政府的主导作用还表现在对星光敬老协会的扶持上, 每年财政预算用于支持7 2 2中国政府创新蓝皮书其运作和开展社会动员工作。
另外, 政府还投资硬件设施建设, 帮助其开展老年人的专业照护工作和老年大学的研究工作。
福利性养老服务机构床位费定价成本监审案例--宁波发改委价格与成本调查队
福利性养老服务机构床位费定价成本监审案例一、案例背景资料（一）基本情况养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。
养老服务机构类型主要可以分为福利性养老服务机构、非营利性养老服务机构和营利性养老服务机构。
政府投资举办（含部分投资）的福利性养老服务机构养老服务床位费实行政府定价，社会力量举办的各类养老服务机构养老服务床位费实行市场调节价。
本案例所指床位费是指政府投资（含部分投资）福利性养老服务机构在满足“三无”老人、农村五保供养对象等政策性照顾对象养老服务需求的前提下，利用本单位空余床位为自愿要求来养老服务机构安度晚年的老年人实行有偿服务时价格主管部门所制定的收费标准。
本案例所指养老服务床位费定价成本是指政府投资（含部分投资）的福利性养老服务机构在向社会提供养老服务时所产生的相关费用支出。
（二）监审范围福利性养老服务机构所执行的会计制度是事业单位会计制度，其所产生的床位费定价成本主要由工资福利费、对个人和家庭的补助支出、日常公用支出、建筑物及设备购置费等4部分构成。
床位费定价成本包括床位费定价总成本和床位费定价单位成本两部分。
二、成本监审应注意的主要问题基于福利性养老服务机构性质及其服务内容，进行养老服务床位费定价成本监审时，对于福利性养老服务机构内人员性质、人员配备数量、人员工资水平、各类收入来源的界定及冲减成本问题、不同收费标准床位数如何进行成本分摊等问题应给予重点关注。
三、成本监审采用的技术方法（一）人员性质及人员配备数量确定。
从人员身份性质上看，福利性养老服务机构内工作人员有事业编制人员、聘用人员和临时工作人员等。
从工作内容上看，福利性养老服务机构内工作人员有行政管理人员、护理人员、食堂工作人员、医疗工作人员等。
在核定人员数量时，应从人员身份性质和工作内容两个方面综合加以考虑。
对于具有事业编制的工作人员人数一般按以下方法核定。
如果本机构具有正式编制的在职职工总数超过本机构定编数的，核减超编人员数量；如果本机构在职职工总数未达到本机构定编数的，不核增未达编人员数量；如果本机构主管部门没有核定本机构定编人数的，则按本机构前三年具有正式编制的在职职工平均数认定。
新建住宅小区微型养老院建设标准探究——以宁波市为例
新建住宅小区微型养老院建设标准探究——以宁波市为例发布时间：2022-01-14T07:05:40.713Z 来源：《城镇建设》2021年28期作者：吴燕，于晓曦，俞翔，史依凡，毛宸婷[导读] 随着宁波人口老龄化程度不断加深，养老服务设施布局与老人就近养老意愿间的矛盾日益凸显，为保障老年人口的居家养老需求，应当积极布局微型养老院，从“老人跟着机构走”吴燕，于晓曦，俞翔，史依凡，毛宸婷宁波市轨道交通集团有限公司浙江省宁波市 315000摘要：随着宁波人口老龄化程度不断加深，养老服务设施布局与老人就近养老意愿间的矛盾日益凸显，为保障老年人口的居家养老需求，应当积极布局微型养老院，从“老人跟着机构走”向“机构跟着老人走”转变。
目前新建住宅小区微型养老院还存在诸多短板与问题，需要进一步规范与引导。
本文针对宁波老龄化问题，从现阶段宁波市居家养老的痛点与难点出发，结合政策经验等详细内容指出建设微型养老院的重要性，并从规模、选址、功能、模式、管控等角度对建设标准进行探讨研究，为新建住宅小区微型养老院的建设提供参考借鉴。
关键词：新建小区养老配套；新型养老模式；微型养老院；社区养老“我能想到最浪漫的事就是陪你们一起在家门口慢慢变老……”熟悉的环境、熟悉的人、在家门口恰恰就是居家养老最独特的魅力，是其他任何养老模式所无法比拟的。
2021年1月26日，浙江省民政厅厅长王剑侯在浙江省十三届人大五次会议中强调要在省内布局微型养老院，要求城区中一平方公里左右内能找到专业化的微型养老院。
对于新建住宅小区而言，微型养老院的主要依托载体即为《宁波市居家养老服务条例》及实施意见（2018）中要求新建住宅小区配建的居家养老服务设施。
本文通过对宁波市居家养老现状的梳理，总结出养老服务设施建设痛点与难点，同时结合政策分析和国内外优秀经验，对微型养老院建设标准进行研究，为宁波市新建住宅小区微型养老院的规划建设提供参考借鉴[1]。
1.宁波市老年人口及居家养老服务设施现状1.1 宁波老龄化形势宁波市老年人口数量大、增长快，养老形势较为严峻，养老和医疗服务需求日益增长，养老问题也日益突出，其老龄化呈现出以下特征：①据统计宁波老年人口占比基数大，约占人口超过四分之一。
宁波市鄞州区银巢老年产业发展有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告宁波市鄞州区银巢老年产业发展有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:宁波市鄞州区银巢老年产业发展有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分宁波市鄞州区银巢老年产业发展有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：养老服务；病人陪护服务；市场调查（不含涉1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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中国社会的老龄化趋势越来越明显，仅宁波60周岁以上的老年人口就已超百万。
据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，我国老年人的退休金总额将超7万亿元。
于是，进军“养老地产”成为在深度调控背景下，房产开发商谋求转型的下一站。
但“养老地产”的风险大、责任重，回报的周期又很长，这让很多企业止步不前，已经先行一步的绿城去年建成了一个颐乐学院项目，但一直没有实现盈利。
绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰表示，颐乐学院的亏损都是由绿城集团来填补，学院一直在探索运营方式，但从目前的现状来看，很难实现收支平衡。
1 百万老人背后的“隐性刚需”
“养老地产”概念即将有一个正式的“宁波样本”宁波市迪赛控股集团有限公司董事长沙勇在此次住博会举办的2012宁波房地产高峰论坛上宣布，迪赛位于东钱湖畔的养老地产项目即将在明年动工(占地面积250亩)，另一个地处城西的养老地产项目也已在规划之中。
沙勇做养老地产的想法始于他的亲身生活体验。
“我外婆和我妈妈一起住在老房子的三楼，外婆年事已高，下不了楼，我印象最深的就是，每逢周末，得知我要去看她时，她很早就趴在窗口，盼望能够早一点看到我”。
“婚后不与老人同住”成为当代年轻人的共识，而“生活在孩子附近”却成为父母和长辈们的期盼。
另外，城市里退休、即将退休的老人有存款也有固定收入，改善居住的愿望越来越强烈，记者在这几年的住博会采访中了解到，老年人客群所占比例呈明显上升趋势，于是，“养老地产”也逐渐成为房地产市场上的“隐性刚性需求”。
“孩子都成家立业了，为了不给孩子增加压力，我们想找一个生活方便、交通便利、医疗配套健全的小区养老。
”在此次住博会上，市民刘女士告诉记者，她和老伴关注房地产市场有一段时间了，这次特意到住博会选房看盘，但逛了一圈还没有找到心仪的楼盘。
“要么就是缺乏医疗配套，要么就是生活不够便利。
我们不想住老年公寓，而是想在一个有活力的小区生活，虽然白天还是需要和同龄人度过，但有年轻人的社区会有活力，也能带给我们更多的生活乐趣。
”
2 宁波“养老地产”的发展历程
其实，早在七八年前，宁波市场上就有人试水“养老地产”。
雅戈尔(600177,股吧)是宁波众多开发商中较早进入“养老地产”领域的，地处鄞州的雅戈尔老年乐园于2004年2月动工建设，总建筑面积73113平方米，总投资2.2亿元，并成为鄞州区的重点民生工程之一。
这可以算得上宁波“养老地产”的雏形。
由于该项目比一般的商业住宅增加了公益性质，因此，在拿地时获得了政府的政策支持。
但也正因为此，该项目也始终停留在“公益养老”的代建养老院的福利项目层面。
而据记者了解，时下不少宁波楼盘虽没有明确养老地产概念，但在后期管理中却明显增加对老年人的服务，这方面绿城地产开了先河。
去年2月，绿城地产推出颐乐学院项目，所谓颐乐学院项目，就在普通楼盘的基础上，增加一些针对老人的服务项目和措施，比如开办一些老年讲座、增加一些适宜老人的体育
和文娱活动，甚至是为老年业主提供高品质的教育产品老年大学课程，从而提高并改善老
人的生活品质，丰富老人的精神生活。
在过去的一年时间里，绿城已经在全国范围内开始筹建17个颐乐学院项目，其中就包括宁波绿城皇冠花园的颐乐学院项目。
另外，绿城还将颐乐学院项目的筹建纳入到明年即
将交付的宁波中心项目里。
3 真正的“养老地产”是啥样
在此次论坛上，国家住房和城乡建设部住宅产业化促进中心刘美霞处长描绘了一个未
来适老化住宅的样板鞋柜的高度要达到1米，老人不用弯腰就可以拿到鞋；设置有独立而
安静的空间，让喜欢单独睡眠的老人不受打扰；采光通风良好，地面材质防滑……这个
“明日之家2012”样板房将在本月底举办的一场全国性的房交会上亮相。
论坛上，刘美霞反复强调，这套适老化住宅并不是强调老年公寓的住宅，而是强调以
后每家每户都要留出改造成适老住宅的空间和潜力。
沙勇的东钱湖养老项目也做了类似的规划，其中最重要的一项就是保证所有楼层和房
间的无障碍设计，尤其是让担架、轮椅顺利通过。
纵观宁波此前的房产项目，即使加大了
电梯的容量，也只是为了方便运送那些体积大的家具，压根没人考虑过将电梯面积按担架
的长宽来设计。
4 “养老地产”难在软件配套
在沙勇看来，“养老地产”在硬件上的规划并非难事，“只要多花点钱、找个好的设
计公司就可以解决”。
难的是软件。
一个好的“养老地产”项目，必然是能够实现“老有所养，老有所乐，
老有所用”的老龄化需求的。
实现“老有所养”，就必须为地产项目配备良好的老年康复中心，解决养老产业人才
匮乏难题成为当务之急，“在宁波，哪怕是照顾老人的保姆，工资都要开到3000元以上，具备专业知识的护理人员更是少之又少。
康复中心的标准配备是每两位老人对应一位护理
人员，因此，人才紧缺问题是一个亟待攻克的课题。
”沙勇说。
“宁波的老年大学年年爆满，这说明老人们对集体生活和文化生活的渴望是非常迫切的，通过设立老年俱乐部，养老地产可以改变许多老人孤单的生活现状，让他们聚在一起
找乐子；进而发掘每位老人的特长和专场，让他们在俱乐部里发挥余热，做更多有意义的事。
”沙勇说。
但问题的另一方面是，“养老地产”如果要达到更深层次的“老有所乐，老有所用”，还需要建设大型的老年俱乐部等项目，这同样也要投入巨额成本。
5 各路资本蜂拥“养老地产”
尽管迪赛位于东钱湖畔的“养老地产”项目，更具有针对性和“专业性”，也比其他甬企先行了一步，但从长三角范围来看，沙勇的东钱湖和城西项目的进度仍然慢了半拍。
事实上，长三角“养老地产”行动已在今年拉开大幕：4月，绿城地产董事长宋卫平宣布，将重兵布阵“养老地产”项目，并先行在乌镇试水养老地产，规划用地600多亩；6月，雅达国际控股有限公司投资兴建的雅达乌镇国际健康生态休闲产业园奠基动工，总投资超百亿；9月，总投资将达170亿元的平安养生养老综合服务社区桐乡项目正式启动；10月，由胡惠康、盛小木、徐国恒等回归浙商投资50亿元、以养老为主题的富春永安生态休闲综合体项目整体动工……
另外，中国平安、中国人寿、泰康人寿，绿城、万科、保利，社保、红杉、IDG……各路资本纷纷涌入这块最被未来看好的细分市场。
6 “养老地产”在摸索中前行
虽然由于种种原因导致“养老地产”在眼下已是炙手可热，但即使抛开软件配套难题不谈，如何赢利是所有投资者都绕不开的话题。
“事实上，"养老地产"的风险大、责任重，回报周期又很长，这是让很多企业止步不前的原因。
”在涉足养老地产之前已经酝酿三年的沙勇分析说，“但老年人群体又是一个非常庞大的消费群体，据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预测到2030年我国老年人的退休金总额将达73219亿元。
如果运营得当，从长远来看，它将是甬城房地产企业抢占细分市场、完成转型升级的最佳领域。
”
而现实的情况是，绿城的颐乐学院项目一直都没有实现盈利，绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰表示，颐乐学院的亏损都是由绿城集团来负责填补，学院项目一直在探索运营方式，但从目前的现状来看，很难实现收支平衡。
沙勇也坦言，东钱湖项目虽然离市区不远，但子女探望并不是特别方便，“更合理的模式是借鉴美国的模式，在大型社区里专门开辟一块老年社区，实现子女和老人在同一小区居住，但这样一来成本将更加庞大，眼下我们还在摸索中前进。
”。