《物业交易法律制度》PPT课件
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物业法律法规完整ppt
案例一：业主擅自改变用途引发的纠纷 业主擅自经营小超市
案例二：业主擅自占用共有部分引发的纠纷 曾先生所在小区车位较少，楼下有一处空地，于是雇佣民工 搭建车棚。 曾先生认为：小区空地属于全体业主，作为小区住户之一的他也占有一份，有权使用空地。
（二）物业管理服务
1、物业管理服务的特点
2、物业管理服务的内容
（1）物业管理服务：通过合同约定的公共性服务（两方面） 具体：维修、养护与管理（三类） 环境卫生与绿化 公共秩序、消防、交通等协管事项 装饰装修 档案资料 专项维修资金 （2）物业服务合同约定以外的服务 非法定 需另行约定 有偿
3、物业服务的收费形式
（1）收费原则 合理、公开、收费与服务水平相适应。 （2）收费管理 定价形式 费用的缴纳和督促—非业主使用人、未交付房屋、业委会的欠费督促业务 代收代交费用 （3）收费形式 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。法律法规常识 知法懂法； 守法用法！
目录
我国的法律体系 物业管理及关联的法律法规体系 适用原则
（一）我国法律体系（法的效率来源）
1、法律的定义：是由我国最高权力机关全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的。如宪法、刑法、劳动合同法等。 2、法规的定义：是由国务院制定的，通过后由国务院总理签署国务院令公布。如治安处罚条例、专利代理条例等
第三编 用益物权
1、土地承包经营权 2、建设用地使用权 3、宅基地使用权
物权法五编247条
物业管理法规PPT课件
▪ 法律关系的主体 ▪ 法律关系的内容 ▪ 法律关系的客体
22
(一) 物业管理法律关系的主体
▪ 享有权利和承担义务的人。
1.自然人
▪ 个人主体，有两类：中华人民共和国公民， 外国人与无国籍人
2.集体主体
国家机关其他法人
非法人团体
23
(二) 物业管理法律关系的客体
▪ 我国目前所说的“物业”来源于香港地 区方言“Real Property”或“Real Estate”，在香港，主要指单元性房地产。
▪ 我国内地，有关“物业”的概念大致相 同，但是在具体表述上有细微的差别。
5
有关物业的表述
▪ 建设部房地产司：物业定义为已建成并 投入使用的各类房屋及与之相配套的设 备、设施和场地。
7
物业的概念
物业主要包括以下三个方面： ▪ 已建成并具有使用功能的各类供居住和
非居住的建筑物； ▪ 与这些建筑物相配套的设备和设施； ▪ 相关的场地。 ➢物业的定义：是指房屋及其附属的设备、
设施和相关场地。
8
(二) 物业管理
▪ 简单的说，就是人们对物业的管理活动。 ▪ 广义：是泛指一切有关房地产开发、租
(一) 含义 (二) 前提和条件
26
(一) 含义
▪ 物业管理法律关系的产生：
签订物业管理合同而形成
▪ 物业管理法律关系的变更：
权利主体的改变 权利客体的改变 法律关系内容的改变
▪ 物业管理法律关系的消灭： 合同的终止
27
(二) 前提和条件
▪ 前提：物业管理法律规范 ▪ 条件：法律事实
28
物业管理法规
1
第一章 物业管理法律制度概述
第一节 物业管理与物业管理法 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业管理法的地位、作用与物业
22
(一) 物业管理法律关系的主体
▪ 享有权利和承担义务的人。
1.自然人
▪ 个人主体，有两类：中华人民共和国公民， 外国人与无国籍人
2.集体主体
国家机关其他法人
非法人团体
23
(二) 物业管理法律关系的客体
▪ 我国目前所说的“物业”来源于香港地 区方言“Real Property”或“Real Estate”，在香港，主要指单元性房地产。
▪ 我国内地，有关“物业”的概念大致相 同，但是在具体表述上有细微的差别。
5
有关物业的表述
▪ 建设部房地产司：物业定义为已建成并 投入使用的各类房屋及与之相配套的设 备、设施和场地。
7
物业的概念
物业主要包括以下三个方面： ▪ 已建成并具有使用功能的各类供居住和
非居住的建筑物； ▪ 与这些建筑物相配套的设备和设施； ▪ 相关的场地。 ➢物业的定义：是指房屋及其附属的设备、
设施和相关场地。
8
(二) 物业管理
▪ 简单的说，就是人们对物业的管理活动。 ▪ 广义：是泛指一切有关房地产开发、租
(一) 含义 (二) 前提和条件
26
(一) 含义
▪ 物业管理法律关系的产生：
签订物业管理合同而形成
▪ 物业管理法律关系的变更：
权利主体的改变 权利客体的改变 法律关系内容的改变
▪ 物业管理法律关系的消灭： 合同的终止
27
(二) 前提和条件
▪ 前提：物业管理法律规范 ▪ 条件：法律事实
28
物业管理法规
1
第一章 物业管理法律制度概述
第一节 物业管理与物业管理法 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业管理法的地位、作用与物业
物业管理法律制度课件PPT课件(50页)
第九章 物业管理法律责任、纠纷的处理 及综合案例分析
【核心能力培养】能使学生从实体和程序上灵活处理物业 服务的综合性物业纠纷。
【具体教学目的】能熟悉物业管理相关法律责任； 掌握物业管理纠纷的处理原则和方法。
【教学重点】运用法律知识处理物业管理纠纷。
【教学难点】灵活处理物业管理纠纷。
第九章 物业管理法律责任 综合案例分析及纠纷的处理
主 讲 人：刘 华
（二）无过错责任
❖ 3．环境损害责任 ❖ 我国《民法通则》第124条规定，“违反国家保护
❖ 一、纠纷的起因 ❖ 二、纠纷的处理 ❖ 三、民事侵权案例分析 ❖ 四、物业综合案例分析
主 讲 人：刘 华
第九章 物业管理法律责任、纠纷的处理 及综合案例分析
❖ 一、纠纷的起因 ❖ 1、起因于合同的纠纷 ❖ 2、起因于侵权的纠纷 ❖ 3、起因于行政的纠纷 ❖ 4、刑事纠纷
民事责任
行政责任 刑事责任
主 讲 人：刘 华
【案例四】：
❖ 2000年9月5日清晨，深圳市某物业管理公司清洁工 袁某在赤湾西坑3栋6层楼打扫卫生时，见一废弃的 桌板便从阳台处扔了下去，击中正在楼下玩耍的男 童张某额头。张当场倒地，经抢救无效死亡。
❖ 雇主责任。雇工在受雇期间从事 雇佣活动造成他人 损害的，应当由雇主承担民事责任。如果雇工在从 事雇佣活动中由于过错造成他人人身损害的，雇主 承担民事责任后有权向该雇工追偿。
主 讲 人：刘 华
【案例一提示】：
❖ 《民法通则》第126条：建筑物或其他设施 以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、 脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或 管理人应当承担民事责任，但能够证明自己 没有过错的除外。
❖ 电梯属于建筑物必须的附属设施。 ❖ 物业公司承担过错推定责任原则的特殊侵权
【核心能力培养】能使学生从实体和程序上灵活处理物业 服务的综合性物业纠纷。
【具体教学目的】能熟悉物业管理相关法律责任； 掌握物业管理纠纷的处理原则和方法。
【教学重点】运用法律知识处理物业管理纠纷。
【教学难点】灵活处理物业管理纠纷。
第九章 物业管理法律责任 综合案例分析及纠纷的处理
主 讲 人：刘 华
（二）无过错责任
❖ 3．环境损害责任 ❖ 我国《民法通则》第124条规定，“违反国家保护
❖ 一、纠纷的起因 ❖ 二、纠纷的处理 ❖ 三、民事侵权案例分析 ❖ 四、物业综合案例分析
主 讲 人：刘 华
第九章 物业管理法律责任、纠纷的处理 及综合案例分析
❖ 一、纠纷的起因 ❖ 1、起因于合同的纠纷 ❖ 2、起因于侵权的纠纷 ❖ 3、起因于行政的纠纷 ❖ 4、刑事纠纷
民事责任
行政责任 刑事责任
主 讲 人：刘 华
【案例四】：
❖ 2000年9月5日清晨，深圳市某物业管理公司清洁工 袁某在赤湾西坑3栋6层楼打扫卫生时，见一废弃的 桌板便从阳台处扔了下去，击中正在楼下玩耍的男 童张某额头。张当场倒地，经抢救无效死亡。
❖ 雇主责任。雇工在受雇期间从事 雇佣活动造成他人 损害的，应当由雇主承担民事责任。如果雇工在从 事雇佣活动中由于过错造成他人人身损害的，雇主 承担民事责任后有权向该雇工追偿。
主 讲 人：刘 华
【案例一提示】：
❖ 《民法通则》第126条：建筑物或其他设施 以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、 脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或 管理人应当承担民事责任，但能够证明自己 没有过错的除外。
❖ 电梯属于建筑物必须的附属设施。 ❖ 物业公司承担过错推定责任原则的特殊侵权
物业管理法律法规培训PPT授课课件
的'画面
，至今
不肯忘
怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
被人们 方——
赋家予。忙了而碌太我的多却一温朝天情着的的与人地家们方以相各反—自的—的方家方向。式，而忙奔也我碌向因却的那此朝一个看着天让到与的人了家人休在相们憩两反以被点的各人一方自们线向的赋的，方忙予惯也式碌了常因奔的太中此向一多不看那天温一到个的情样了让人的的在人们地两'休画以方点憩面各—一被，自—线人至的家的们今方。惯赋式不而常予奔肯我中了向忘却不太那怀朝一多个。着样温让与的情人家'的休画相地憩面反方被，的人—至方们—今向赋家不，予。肯也了而忘因太我怀此多却。看温朝到情着了的与在地家两方相点反—一的—线方家的向。惯，而常也我中因却不此朝一看着样到与的了家'画在相面两反点的，至一方今线向的，不肯惯也忘常因中此怀。不看一到样了
法律与物业息息相关 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向那个让人休憩被人们赋予了太多温情的地方——家。而我却朝着与家相反的方向，也因此看到了在两点一线的惯常中不一样的'画面，至今不肯忘怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
的'画面
，至今
不肯忘
怀。
忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 忙碌的一天的人们以各自的方式奔向 那个让 人休憩 被人们 赋予了
那个让 太多温
人休憩 情的地
被人们 方——
赋家予。忙了而碌太我的多却一温朝天情着的的与人地家们方以相各反—自的—的方家方向。式，而奔也我向因却那此朝个看着让到与人了家休在相憩两反被点的人一方们线向赋的，忙予惯也碌了常因的太中此一多不看天温一到的情样了人的的在们地两'画以方点面各—一，自—线至的家的今方。惯式不而常奔肯我中向忘却不那怀朝一个。着样让与的人家'休画相憩面反被，的人至方们今向赋不，予肯也了忘因太怀此多。看温到情了的在地两方点—一—线家的。惯而常我中却不朝一着样与的家'画相面反的，至方今向，不肯也忘因此怀。看到了
物业交易法律制度
《商品房买卖合同示范文本》
四、房地产开发企业和房地产开发中介服务机构在商品房销售中的义务
• 21条义务性规定 相关新闻： • 民意调查显示：有七成受访者不相信房地产中介 2007年12月04日 • 2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额6000余万元； • 2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿元房款不翼而飞； • 2007年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞一夜之间消失，到目前为止，涉案金额不详。
(一) 物业转让应当具备的基本条件
•
以出让方式取得使用权的房地产转让
➢
依据《城市房地产管理法》第38条和《城市房地产转让管理规定》第10条的规定。
•
以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
➢
依据《城市房地产管理法》第39条和《城市房地产转让管理规定》第11、12条的规定。
(二) 物业转让的限制性条件
房地产转移给他人的行为。
一、物业转让的概念
•
物业转让的主体一方必须是房地产权利人；
•
物业转让的客体是房地产权利人合法拥有的房地产；
•
物业转让行为包括买卖、赠与或者其他合法方式；
•
物业转让必须发生房屋所有权和土地使用权转移的行为。
二、物业转让的条件
(一) 物业转让应当具备的基本条件 (二) 物业转让的限制性条件
• 概念： 是指房地产价 款的行为。
• 条件： 依照2001年修改的《城市商品房预售管理办法》第7条的规定。
三、商品房买卖合同
• 商品房买卖合同的主要内容 • 《商品房买卖合同示范文本》
商品房买卖合同的主要内容
1. 当事人名称或者姓名和住所； 2. 商品房基本状况； 3. 商品房的销售方式； 4. 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 5. 交付使用条件及日期； 6. 装饰、设备标准承诺；
物业管理法律法规培训教育课件ppt模板
法律与物业息息相关 直到今年过春节，外公说老家的大伯二伯打电话来让我们下乡去玩，我才又从记忆中抽出蛛丝马迹，小村，是否还是当年的那样？坐着二舅的小轿车来到儿时的天堂，唉？这路怎么变成四道宽阔的沥青路了？连路灯都有了，再放眼一看，村里的土坯房怎么不见了？
直到今年过春节，外公说老家的大伯 直到今年过春节，外公说老家的大伯 二伯打 电话来 让我们 下乡去
直到今年过春节，外公说老家的大伯 二伯打 电话来 让我们 下乡去 玩，我 才又从 记忆中 抽出蛛 丝马迹 ，小村 ，是否 还是当 年的那 样？坐 着二舅 的小轿 车来到 儿时的 天堂， 唉？这 路怎么 变成四 道宽阔 的沥青 路了？ 连路灯 都有了 ，再放 眼一看 ，村里 的土坯 房怎么 不见了 ？
，村里
的土坯
房怎么
不见了
？
直到今年过春节，外公说老家的大伯 直到今年过春节，外公说老家的大伯 二伯打 电话来 让我们 下乡去
二伯打 玩，我
电话来 才又从
让我们 记忆中
抽下出乡直蛛去到丝玩今马，年迹我过，才春小又节村从，，记外是忆公否中说老还抽家是出的当蛛大年丝伯的马二那迹伯样，打？小电坐村话着，来二是让舅否我的还们小是下轿当直乡车年到去来的今玩到那年，儿样过我时？春才的坐节又天着，从堂二外记，舅公忆唉的说中？小老抽这轿家出路车的蛛怎来大丝么到伯马变儿二迹成时伯，四的打小道天电村宽堂话，阔，来是的唉让否沥？我还青这们是路路下当了怎乡年？么去的连变玩那路成，样灯四我？都道才坐有宽又着了阔从二，的记舅再沥忆的放青中小眼路抽轿一了出车看？蛛来，连丝到村路马儿里灯迹时的都，的土有小天坯了村堂房，，，怎再是唉么放否？不眼还这见一是路了看当怎？，年么村的变里那成的样四土？道坯坐宽房着阔怎二的么舅沥不的青见小路了轿了？车？来连到路儿灯时都的有天了堂，，再唉放？眼这一路看怎，么村变里成的四土道坯宽房阔怎的么沥不青见路了了？？
物业管理的法律基础PPT51页
(一)物业管理法律责任的概念、特征
物业管理法律责任，是指物业管理活动的民事 主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理 法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不利 性的法律报应(法律后果)。法律报应的具体承担方 式即报应的具体种类形式，除某些民事责任的认定 (如违约责任、轻微的侵权责任)可以由当事人双方 协商确认外，其他法律责任的认定只能由法定的专 门机关或经合法授权的机构进行。
物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构 成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管 理法律关系。多数人坚持主体、客体、内容三要 素说 。
1.物业管理法律关系的主体 可简称业事主体 。业事 主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主 体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律 关系的基本主体是业主及其自治管理组织、物业管理 企业和对物业管理活动的行政监管机关。
(二)物业管理法律责任的分类
3.经济法律责任
指经济法律关系主体的行为违反经济法律法规而依法 应承担的不利法律报应(法律后果)。由于经济法律关系实 际上是由行政管理法律关系和民事法律关系复合构成的， 因此，其法律责任承担方式同违反行政管理法律、民事 法律应承担责任的方式基本相同。
法律规范是法的具体化。 法律规范的表现形式是法律文件。 法律规范必须是有权力的国家机关来制定。 法律规范是以单一的规范和系统的规范相结合的。
（二）物业管理法规的表现形式和立法体制
中国现行物业管理立法体制是一个以国家立 法权为核心，两级(中央和省)并重、多类结 合的立法体制。与此相适应，物业管理法规 的表现形式为：
【分析】
在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋 所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的 义务，享有接受物业管理企业服务的权利。可是两种法律关系混淆就不 行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关 系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。
物业管理法律责任，是指物业管理活动的民事 主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理 法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不利 性的法律报应(法律后果)。法律报应的具体承担方 式即报应的具体种类形式，除某些民事责任的认定 (如违约责任、轻微的侵权责任)可以由当事人双方 协商确认外，其他法律责任的认定只能由法定的专 门机关或经合法授权的机构进行。
物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构 成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管 理法律关系。多数人坚持主体、客体、内容三要 素说 。
1.物业管理法律关系的主体 可简称业事主体 。业事 主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主 体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律 关系的基本主体是业主及其自治管理组织、物业管理 企业和对物业管理活动的行政监管机关。
(二)物业管理法律责任的分类
3.经济法律责任
指经济法律关系主体的行为违反经济法律法规而依法 应承担的不利法律报应(法律后果)。由于经济法律关系实 际上是由行政管理法律关系和民事法律关系复合构成的， 因此，其法律责任承担方式同违反行政管理法律、民事 法律应承担责任的方式基本相同。
法律规范是法的具体化。 法律规范的表现形式是法律文件。 法律规范必须是有权力的国家机关来制定。 法律规范是以单一的规范和系统的规范相结合的。
（二）物业管理法规的表现形式和立法体制
中国现行物业管理立法体制是一个以国家立 法权为核心，两级(中央和省)并重、多类结 合的立法体制。与此相适应，物业管理法规 的表现形式为：
【分析】
在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋 所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的 义务，享有接受物业管理企业服务的权利。可是两种法律关系混淆就不 行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关 系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。
物业交易法律制度PPT参考幻灯片
3. 依法收回土地使用权的
12
(二) 物业转让的限制性条件
4. 共有房地产，未经其共有人书面同意 的
5. 权属争议的 6. 未依法登记领取权属证书的 7. 法律、行政法规规ห้องสมุดไป่ตู้禁止转让的其他
情形
13
三、物业转让的程序
• 依照《城市房地产转让管理规定》第7 条规定。
• 签订合同→提出申请→审查→现场勘查 和评估→缴税→核发过户单
26
《商品房买卖合同示范文本》
• 示范文本.doc
27
四、房地产开发企业和房地产开发中介 服务机构在商品房销售中的义务
• 21条义务性规定 相关新闻： • 民意调查显示：有七成受访者不相信房地产中介
2007年12月04日 • 2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板
卷款失踪，涉及金额6000余万元； • 2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿
29
六、商品房的交付与保修
• 程序：
• 预售人领取土地使用证、建设规划许可证和施 工许可证。
• 预售人办理预售登记，领取预售许可证。 • 预售人同承购人签订商品房预售合同。 • 预售合同登记备案。 • 房屋交付后，办理产权登记。
22
二、商品房现售
• 概念： 是指房地产开发企业将竣工验收 合格的商品房出售给买受人，并由买受 人支付房价款的行为。
元房款不翼而飞； • 2007年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞一夜之间
消失，到目前为止，涉案金额不详。2007-11-16
28
五、商品房销售价格的确定及计算
• 价格确定：以当事人意思自治为基本原 则
• 价格计算： 按 套 内 建 商 筑 品 面 房 积 按 或 套 者 的 建 计 筑 价 面 积 的 计 价 • 补充“房屋建筑面积”
12
(二) 物业转让的限制性条件
4. 共有房地产，未经其共有人书面同意 的
5. 权属争议的 6. 未依法登记领取权属证书的 7. 法律、行政法规规ห้องสมุดไป่ตู้禁止转让的其他
情形
13
三、物业转让的程序
• 依照《城市房地产转让管理规定》第7 条规定。
• 签订合同→提出申请→审查→现场勘查 和评估→缴税→核发过户单
26
《商品房买卖合同示范文本》
• 示范文本.doc
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四、房地产开发企业和房地产开发中介 服务机构在商品房销售中的义务
• 21条义务性规定 相关新闻： • 民意调查显示：有七成受访者不相信房地产中介
2007年12月04日 • 2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板
卷款失踪，涉及金额6000余万元； • 2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿
29
六、商品房的交付与保修
• 程序：
• 预售人领取土地使用证、建设规划许可证和施 工许可证。
• 预售人办理预售登记，领取预售许可证。 • 预售人同承购人签订商品房预售合同。 • 预售合同登记备案。 • 房屋交付后，办理产权登记。
22
二、商品房现售
• 概念： 是指房地产开发企业将竣工验收 合格的商品房出售给买受人，并由买受 人支付房价款的行为。
元房款不翼而飞； • 2007年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞一夜之间
消失，到目前为止，涉案金额不详。2007-11-16
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五、商品房销售价格的确定及计算
• 价格确定：以当事人意思自治为基本原 则
• 价格计算： 按 套 内 建 商 筑 品 面 房 积 按 或 套 者 的 建 计 筑 价 面 积 的 计 价 • 补充“房屋建筑面积”
物业管理法律法规培训内容宣讲PPT课件
第一部分 法律离物业远么？
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一秋朵天朵的都城是市如，此美的丽婀迷娜人多，姿到，处妩是媚花动的人海，洋刚。强傲中慢又的多菊了花些，柔开美满。了树整木个正花展坛示，出一它丛的丛魅，力一，簇可簇爱，的黄爬的山赛虎金已，在粉为的来似年霞春。天一的朵梦朵准都备是着如。此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。 秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
物业法律法规PPT课件
第12页/共18页
判定合同条款无效的情形 • 主体不合法； • 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订
的委托合同； • 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、
排除业主委员会或者业主主要权利的条款； • 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国
第16页/共18页
物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用 人 的 法 律 效 力 • 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求 业主
承担连带责任的，人民法院应予支持。 • 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第14页/共18页
物业服务企业责任承担范围
• 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。
• 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
第1页/共18页
物业服务所应遵循的基本法律原则
• 公平、公开、合理（相邻关系） • 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应 • 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 • 保证物业正常运作与安全合理使用 • 维护全体业主合法权益 • 可持续发展与国际惯例相结合 • 政府的适度干预与推动
家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非 法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。） • 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制 定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章 为依据。——《合同法最新解释》
判定合同条款无效的情形 • 主体不合法； • 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订
的委托合同； • 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、
排除业主委员会或者业主主要权利的条款； • 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国
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物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用 人 的 法 律 效 力 • 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求 业主
承担连带责任的，人民法院应予支持。 • 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
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物业服务企业责任承担范围
• 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。
• 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
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物业服务所应遵循的基本法律原则
• 公平、公开、合理（相邻关系） • 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应 • 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 • 保证物业正常运作与安全合理使用 • 维护全体业主合法权益 • 可持续发展与国际惯例相结合 • 政府的适度干预与推动
家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非 法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。） • 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制 定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章 为依据。——《合同法最新解释》
物业管理法律法规PPT
物业管理服务
物业的使用与维护
物业管理
法律责任
纠纷及解析
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四、物业管理纠纷与解析
案例一： 小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？ 【专案简介】 王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下 午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌 时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造 成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为 其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生 监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生
投诉。
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主要内容
物业管理服务
物业的使用与维护
物业管理
法律责任
纠纷及解析
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二、物业的使用与维护
1.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变 用途。 2.业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路 、场地，损害业主的共同利益。
3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承
继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司 只得将卫某告上法庭。
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四、物业管理纠纷与解析
结论：
物业公司应如何注意防范无过错？ 1、完善安全措施 2、设置警示标志
3、购公共责任险
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讨论题
不管是大物业公司、还是小物业公司，都存在住户不交物业 费的现象，不交物业费的原因也很多，有邻里纠纷问题、房屋存
，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷 窃了包括现金在内约价值5万元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被
告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是
物业交易管理法律制度
两种方式。
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８-２ 物业转让制度
三、物业转让条件
（一）物业允许转让的条件
１．以出让方式取得土地使用权的转让 根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权
的，应当符合下列条件方可转让： （１）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得
土地使用权证书。 （２）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完
义务随之转移。 （３）房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 （４）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土
地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 （５）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合
同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同 意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土 地使用权出让金。 （６）房地产转让、抵押，当事人应当依照《城市房地产管理法》第五章的相关规定办 理权属登记。
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８-２ 物业转让制度
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８-２ 物业转让制度
（２）商品房现售条件。 １）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执
照和房地产开发企业资质证书。 ２）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。 ３）持有建设工程规划许可证和施工许可证。 ４）已通过竣工验收。 ５）拆迁安置已经落实。 ６）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交
对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其 他处理，并在合同中注明。
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８-２ 物业转让制度
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８-２ 物业转让制度
三、物业转让条件
（一）物业允许转让的条件
１．以出让方式取得土地使用权的转让 根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权
的，应当符合下列条件方可转让： （１）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得
土地使用权证书。 （２）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完
义务随之转移。 （３）房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 （４）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土
地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 （５）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合
同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同 意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土 地使用权出让金。 （６）房地产转让、抵押，当事人应当依照《城市房地产管理法》第五章的相关规定办 理权属登记。
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８-２ 物业转让制度
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８-２ 物业转让制度
（２）商品房现售条件。 １）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执
照和房地产开发企业资质证书。 ２）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。 ３）持有建设工程规划许可证和施工许可证。 ４）已通过竣工验收。 ５）拆迁安置已经落实。 ６）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交
对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其 他处理，并在合同中注明。
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８-２ 物业转让制度
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商品房买卖合同的主要内容
1. 当事人名称或者姓名和住所； 2. 商品房基本状况； 3. 商品房的销售方式； 4. 商品房价款的确定方式及总价款、付
款方式、付款时间； 5. 交付使用条件及日期； 6. 装饰、设备标准承诺；
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商品房买卖合同的主要内容
7. 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿 化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和 有关权益、责任；
3. 依法收回土地使用权的
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12
(二) 物业转让的限制性条件
4. 共有房地产，未经其共有人书面同意 的
5. 权属争议的 6. 未依法登记领取权属证书的 7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他
情形可整理ppt源自13三、物业转让的程序
• 依照《城市房地产转让管理规定》第7条 规定。
• 签订合同→提出申请→审查→现场勘查 和评估→缴税→核发过户单
可整理ppt
14
四、物业转让合同
(一) 物业转让合同的概念和特征 (二) 物业转让合同的主要合同
可整理ppt
15
(一) 物业转让合同的概念和特征
• 概念： • 物业转让合同：是指当事人之间关于一
方交付房地产，另一方支付相应价款的 协议。
• 特征： • 遵循平等、自愿、有偿的原则；
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8. 公共配套建筑的产权归属； 9. 面积差异的处理方式； 10.办理产权登记的有关事宜； 11.解决争议的方法； 12.违约责任； 13.双方约定的其他事项。
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《商品房买卖合同示范文本》
• 示范文本.doc
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四、房地产开发企业和房地产开发中介 服务机构在商品房销售中的义务
方式； • 物业转让必须发生房屋所有权和土地使用权
转移的行为。
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二、物业转让的条件
(一) 物业转让应当具备的基本条件 (二) 物业转让的限制性条件
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9
(一) 物业转让应当具备的基本条件
• 以出让方式取得使用权的房地产转让 ➢ 依据《城市房地产管理法》第38条和《城市
房地产转让管理规定》第10条的规定。 • 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 ➢ 依据《城市房地产管理法》第39条和《城市
第三章 物业交易法律制度
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1
第三章 物业交易法律制度
第一节 物业交易概述 第二节 物业转让 第三节 物业转让中的商品房销售 第四节 物业抵押
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2
第一节 物业交易概述
一、 物业交易的概念 二、 物业交易的特征
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3
一、 物业交易的概念
• 物业交易，是指当事人之间物业进行转 让、抵押和租赁活动。
房地产转让管理规定》第11、12条的规定。
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10
(二) 物业转让的限制性条件
《城市房地产管理法》第37条和《城市 房地产转让管理规定》第6条的规定，下 列物业禁止转让：
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11
(二) 物业转让的限制性条件
1. 以出让方式取得使用权的房地产转让， 不符合有关法律规定的条件的
2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定 查封或者以其他形式限制房地产权利 的
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第三节 物业转让中的商品房 销售
1. 商品房预售 2. 商品房现售 3. 商品房买卖合同 4. 房地产开发企业和房地产开发中介服
务机构在商品房销售中的义务 5. 商品房销售价格的确定及计算 6. 商品房的交付与保修
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一、商品房预售
• 概念： 是指房地产开发企业将正在建设 中的商品房预先出售给买受人，并由买 受人支付定金或者房价款的行为。
• 条件： 依照2001年修改的《城市商品 房预售管理办法》第5条的规定。
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一、商品房预售
• 程序：
• 预售人领取土地使用证、建设规划许可证和施 工许可证。
• 预售人办理预售登记，领取预售许可证。 • 预售人同承购人签订商品房预售合同。 • 预售合同登记备案。 • 房屋交付后，办理产权登记。
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一、物业转让的概念
• 物业转让也就是房地产转让，是指房 地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行 为。
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一、物业转让的概念
• 物业转让的主体一方必须是房地产权利人； • 物业转让的客体是房地产权利人合法拥有的
房地产； • 物业转让行为包括买卖、赠与或者其他合法
(一) 物业转让合同的概念和特征
• 受到土地使用权出让合同的制约； • 标的物是房屋所有权和土地使用权； • 应当书面形式订立； • 物业转让合同的成立和有效必须以到房
地产管理部门和土地管理部门办理房地 产过户手续为准。
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(二) 物业转让合同的主要合同
• 依照《城市房地产转让管理规定》第8条 规定。
• 包括九个方面：
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(二) 物业转让合同的主要合同
⑴双方当事人姓名或者名称、住所； ⑵房地产权属证书名称和编号； ⑶房地产坐落位置、面积、四至界限； ⑷土地宗地号、土地使用权取得方式及年限 ⑸房地产的用途或使用性质； ⑹成交价格及支付方式； ⑺房地产交付使用的时间； ⑻违约责任； ⑼双方约定的其他事项。
• 21条义务性规定 相关新闻： • 民意调查显示：有七成受访者不相信房地产中介
2007年12月04日 • 2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板卷
款失踪，涉及金额6000余万元； • 2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿
元房款不翼而飞； • 2007年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞一夜之间消
• 物业交易也就是房地产交易。
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二、 物业交易的特征
• 交易对象具有特殊性：房地产 • 交易形式的确定性：房地产的转让、抵
押、租赁 • 物业交易合同是数种典型合同的统称 • 物业交易为要式法律行为：债的关系，
登记
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第二节 物业转让
一、物业转让的概念 二、物业转让的条件 三、物业转让的程序 四、物业转让合同
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二、商品房现售
• 概念： 是指房地产开发企业将竣工验收 合格的商品房出售给买受人，并由买受 人支付房价款的行为。
• 条件： 依照2001年修改的《城市商品 房预售管理办法》第7条的规定。
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23
三、商品房买卖合同
• 商品房买卖合同的主要内容 • 《商品房买卖合同示范文本》