合富辉煌长沙恒大绿洲项目二期定位报告商业部分174pPPT课件
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恒大开发战略及产品分析课件(PPT 30张)
运营优势
1
团队管理优势
7
2
规模优势
开发优势
6
恒大 七大优势
3
产品品牌优势
5
4
成本优势
产品结构优势
恒大团队优势
恒大房地产开发 一级房地产开发资质 精品领袖，中国十强
恒大建筑设计
甲级设计资质
恒大建筑工程
一级建筑施工资质 具有独特的技术优势和施工经验，工 程质量达到我国先进水平
恒大工程监理
甲级工程监理资质 形成了一套标准化、规范化、专业化 及科学化的管理模式，使监理项目在 同行业始终保持质量领先优势
规模取胜
规模+品牌
标准化
规模+品牌
第一阶段：19962004年 96年确立小面积、 低价格的发展模式 布局广州发展 成为广州房地产十 强企业
2004年开始，确立开发 中面积产品， 开始向规模化、品 牌化方向发展 立足广州，布局全国 着手标准化运营模式
2007年， 标准化 运营模式充分得到实 践成功； 速度为王，在全国 范围内迅速扩充； 成为国内房产上市 企业；
恒大物业管理
一级物业管理资质 不断升级“精品物业管理标准”，引 入“对焦式”全新服务，社会化、专 业化、市场化服务优势日益凸显
恒大集团聚集了房地产开发各个环节的团队，从而有效的降低了开发过 程中的各项成本，为项目开发实现高性价比打下了坚实的基础。
恒大金碧天下 城市外围的超 级万亩大盘， 综合旅游、度 假、商务、居 住为一体的优 质项目
恒大品牌建设理念
品牌愿景
成为21世纪中国地产规模第一、品牌第一、团队第一 的全球化地产航母 传承、超越、价值、和谐
品牌核心价值
品牌主张
铸造大众精品，营造精品生活
1
团队管理优势
7
2
规模优势
开发优势
6
恒大 七大优势
3
产品品牌优势
5
4
成本优势
产品结构优势
恒大团队优势
恒大房地产开发 一级房地产开发资质 精品领袖，中国十强
恒大建筑设计
甲级设计资质
恒大建筑工程
一级建筑施工资质 具有独特的技术优势和施工经验，工 程质量达到我国先进水平
恒大工程监理
甲级工程监理资质 形成了一套标准化、规范化、专业化 及科学化的管理模式，使监理项目在 同行业始终保持质量领先优势
规模取胜
规模+品牌
标准化
规模+品牌
第一阶段：19962004年 96年确立小面积、 低价格的发展模式 布局广州发展 成为广州房地产十 强企业
2004年开始，确立开发 中面积产品， 开始向规模化、品 牌化方向发展 立足广州，布局全国 着手标准化运营模式
2007年， 标准化 运营模式充分得到实 践成功； 速度为王，在全国 范围内迅速扩充； 成为国内房产上市 企业；
恒大物业管理
一级物业管理资质 不断升级“精品物业管理标准”，引 入“对焦式”全新服务，社会化、专 业化、市场化服务优势日益凸显
恒大集团聚集了房地产开发各个环节的团队，从而有效的降低了开发过 程中的各项成本，为项目开发实现高性价比打下了坚实的基础。
恒大金碧天下 城市外围的超 级万亩大盘， 综合旅游、度 假、商务、居 住为一体的优 质项目
恒大品牌建设理念
品牌愿景
成为21世纪中国地产规模第一、品牌第一、团队第一 的全球化地产航母 传承、超越、价值、和谐
品牌核心价值
品牌主张
铸造大众精品，营造精品生活
恒大绿洲ppt课件
• 恒大绿洲园内商街汲 取国际先进商业模式， 集购物、休闲、餐饮、 观光于一体，在建筑 风格和商业经营规划 上，融合项目居住、 形象定位，具有人文 居住、文化休闲、商 业消费等复合功能， 大型百货、商业步行 街、休闲娱乐中心一 应俱全。
7000平米豪奢会所
• 恒大绿洲精心打造7000 平米豪奢会所空间，设 施齐全、服务专业，让 您完全享受休闲的安逸 与惬意。在咖啡茶室品 茗会友，在阅览室静阅 午后阳光，动静结合的 棋牌室、多功能活动室 应有尽有，尽享超5星级 豪华礼遇，带来每刻非 凡享受，尊享一片休闲 净土，容纳一方心境平 和。
4年） 2、中国房地产项目品牌第一名 3、中国十佳品牌开发商 4、中国城市运营商10强 5、广东最具竞争力房地产企业
第1名 6、中国广州质量诚信品牌领先
企业第1名 7、中国最具社会责任感企业 8、中国最佳企业公民 9、中国企业500强
精品领袖 挥师22城
• 恒大地产集团自成立之初便 提出 “质量树品牌，诚信立 伟业”战略方针，在房地产 开发建设的各个环节力求实 现产品的“精细化”。
感谢亲观看此幻灯片，此课件部分内容来源于网络， 如有侵权请及时联系我们删除，谢谢ห้องสมุดไป่ตู้合！
• 恒大绿洲作为DTZ戴德梁行在沈 阳唯一直接管理的精品项目，精 选优秀管理人员，全面执行原滋 原味的英式“管家服务”，并制定 专属的《物业管理服务标准》， 保证为业主提供全面、细致的服 务并感受真正的尊崇荣耀享受！
精选ppt
27
惊世之作 大盘精品
精选ppt
28
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优
质
生
活
高尔夫成就高尚生活
7000平米豪奢会所
• 恒大绿洲精心打造7000 平米豪奢会所空间，设 施齐全、服务专业，让 您完全享受休闲的安逸 与惬意。在咖啡茶室品 茗会友，在阅览室静阅 午后阳光，动静结合的 棋牌室、多功能活动室 应有尽有，尽享超5星级 豪华礼遇，带来每刻非 凡享受，尊享一片休闲 净土，容纳一方心境平 和。
4年） 2、中国房地产项目品牌第一名 3、中国十佳品牌开发商 4、中国城市运营商10强 5、广东最具竞争力房地产企业
第1名 6、中国广州质量诚信品牌领先
企业第1名 7、中国最具社会责任感企业 8、中国最佳企业公民 9、中国企业500强
精品领袖 挥师22城
• 恒大地产集团自成立之初便 提出 “质量树品牌，诚信立 伟业”战略方针，在房地产 开发建设的各个环节力求实 现产品的“精细化”。
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• 恒大绿洲作为DTZ戴德梁行在沈 阳唯一直接管理的精品项目，精 选优秀管理人员，全面执行原滋 原味的英式“管家服务”，并制定 专属的《物业管理服务标准》， 保证为业主提供全面、细致的服 务并感受真正的尊崇荣耀享受！
精选ppt
27
惊世之作 大盘精品
精选ppt
28
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优
质
生
活
高尔夫成就高尚生活
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销策划报告70PPT38M
开发成本有所提高，竞争环境 更加公平。
住宅市场监管严厉，部分投资 资金转向商用物业。
海外资金大量流入，06年海外 投资上海地区大宗物业超过60 亿人民币，总面积达32万平米
中小基金投资谨慎
从政策面看上海地产市场，抑 制住宅投机成为主旋律。而商 用物业的持续加热以及大环境 的烘托，使未来的上海甲级写 字楼行情更为看好。
HOW
怎么样
目前写字楼市场怎么样
市场分析
价
值
What
是什么
我们是什么样的产品
项目分析
对
接
Who
是谁
我们的目标客户是谁
客户群分析
How
怎么样
我们怎么样抓住目标客户
营销策略
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
市场分析
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
宏观房地产发展状况
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
绿地和创 南京西路
人民广场
小陆家嘴
徐家汇
淮海中路
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
项目处于武宁路、曹杨路之间， 是上海市著名的城市走廊，向 西对接沪宁线，从而辐射整个 苏南平原。
项目所处于的点位于普陀区内 环以内，整体形象有待改善。
◇其中静安、黄浦租金最高，分别为每天每平 米1.17美金及1.03美金。
◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨 空间。
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
政策走向
06年3月，国税局关于房地产开 发业务征企业所的税。
06年5月，九部委联合下发国六 条。
合富辉煌2012年长沙恒大绿洲项目二期定位报告商业部分174p
区域在售商业——区域在售商业项目4个，1层均价3.7-6.5万/㎡，二 层价格2-4.5万/㎡，主力销售面积多在32-80㎡之间，华晨世纪广场 由于售价过高，销售最慢。
项目名 称 销售时 间 供应量（㎡） 销售量 （㎡） 销售价格 销售方式 面积区间（㎡） 主力销售面积 （㎡）
喜盈门范 城
2012.4
本案所处的黎托商圈为区域级商业中心，目前商业尚未 成熟，但潜在规划商业体量占比全市最大，黎托商圈将 成为未来商业开发热点区域。
PART 3： 各物业市场机会
城市商业发展特征
纯商业 写字楼 酒店
区域商业分析
区域在售案例分析 大型商家访谈 成功案例借鉴
公寓
区域大型商业1——喜乐地购物中心：以“餐饮+休闲”为主题特色 的购物中心， 目前以中档品牌为主，经营状况差。
项目解读 2: 区域属性
武广通车、沪昆建设，极大推动“武广沿线都市圈”的 繁荣。
交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、京广铁路交 汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，庞大的客流量将推运武广 都市圈的繁荣。
随着武广通车，南中国三小时经济圈已形成
广州 武汉
95088 （可售商业）
18351
1#：1层3.7万，2层2万； 3#:1-2层3万，3层1.4万， 4层1.3万； -1层：3.4万
1#一二层分 开卖，3#一 二层一起卖
1#：24-149 3#：270-4300
1#：32-80； 3#：300-400
华晨世纪 广场 万科金域 华府
2012.2
10800
各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集； 购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好，但同质化竞 争激烈，利润锐减； 步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布臵在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长 沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般； 超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发 展空间； 电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体 发展状况较好； 批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易 使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。
长沙商业综合体市场ppt课件
体验休闲购物、餐饮 娱乐、聚会等一站式 高端消费
——
——
——
品牌零售店、商务便 餐大型宴会、商务培 训、会议中心、金融 服务等
各类物业建筑面积：商业185500㎡，酒店42000 ㎡，写字楼131500 ㎡， 住宅290000 ㎡，地下总建筑面积196000 ㎡。
商业与写字楼暂未推出，赞未有销售数据。
项目概况
占地面积 物业类型 绿化率 总套数 开发周期
64484.94㎡ 写字楼、公寓、商业 30.44% 批准预售总套数4515 约3年
建筑面积 容积率 总栋数 建筑结构 开盘时间
项目地址：万家丽中路三段36号（雨花区政府对面） 开发商：湖南润领房地产开发有限公司 物业管理： 湖南喜盈门范城物业服务有限公司 施工单位：二十三冶建设集团 建筑设计：嘉博（福建）联合设计有限公司 景观设计： 销售代理：长沙易居 招商代理： 交通状况：16、124、406、806、城市快巴
三层规划有国内外大型餐饮、风 味餐饮、儿童配套；
四层规划为餐饮及生活配套；
小结： 步行内街呈U字形设计，动线通畅，四层总长1300米； 步行内街采用采光天井设计视觉通透。其中设有2个大型中庭，较容 易吸引客流驻足休憩； 整体商业五层总面积为108008.4，其中步行内街总建筑面积为5.13
万平米。业态规划初步定为，服装占38%，餐饮占48%，配套 占14%。
级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体
万达文华酒店
平层1700写字 楼
（32F）
平层1700写字 楼
（32F）
项目整体由10栋高层/超高层建 筑+底层商业组成，集购物、居 住、休闲、餐饮、文化、娱乐 等功能于一体；
涵盖国际购物商业中心（万仟 百货）、城市中心景观豪宅（ 160平米以上）、万达文华酒店 、风情商业街、室内外商业步 行街、超高层甲级写字楼（200 米）六大国内外顶尖业态；
——
——
——
品牌零售店、商务便 餐大型宴会、商务培 训、会议中心、金融 服务等
各类物业建筑面积：商业185500㎡，酒店42000 ㎡，写字楼131500 ㎡， 住宅290000 ㎡，地下总建筑面积196000 ㎡。
商业与写字楼暂未推出，赞未有销售数据。
项目概况
占地面积 物业类型 绿化率 总套数 开发周期
64484.94㎡ 写字楼、公寓、商业 30.44% 批准预售总套数4515 约3年
建筑面积 容积率 总栋数 建筑结构 开盘时间
项目地址：万家丽中路三段36号（雨花区政府对面） 开发商：湖南润领房地产开发有限公司 物业管理： 湖南喜盈门范城物业服务有限公司 施工单位：二十三冶建设集团 建筑设计：嘉博（福建）联合设计有限公司 景观设计： 销售代理：长沙易居 招商代理： 交通状况：16、124、406、806、城市快巴
三层规划有国内外大型餐饮、风 味餐饮、儿童配套；
四层规划为餐饮及生活配套；
小结： 步行内街呈U字形设计，动线通畅，四层总长1300米； 步行内街采用采光天井设计视觉通透。其中设有2个大型中庭，较容 易吸引客流驻足休憩； 整体商业五层总面积为108008.4，其中步行内街总建筑面积为5.13
万平米。业态规划初步定为，服装占38%，餐饮占48%，配套 占14%。
级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体
万达文华酒店
平层1700写字 楼
（32F）
平层1700写字 楼
（32F）
项目整体由10栋高层/超高层建 筑+底层商业组成，集购物、居 住、休闲、餐饮、文化、娱乐 等功能于一体；
涵盖国际购物商业中心（万仟 百货）、城市中心景观豪宅（ 160平米以上）、万达文华酒店 、风情商业街、室内外商业步 行街、超高层甲级写字楼（200 米）六大国内外顶尖业态；
2016恒大绿洲项目创意提报PPT课件
是商业的新生
打破红城商业格局 新的地标 恒大绿洲10万㎡商业街
2021
11
是生活的新生
打破红城常规的休闲指向 新生的体验 恒大绿洲5200㎡湖畔会所
2021
12
是视界的新生
打破红城常规的观影模式 新生的视觉 恒大绿洲12000㎡恒大影城
2021
13
是健康的新生
打破红城常规的景观规划 新生的有氧生活 恒大绿洲230000㎡欧陆景观园林、万平中
2021
33
营销出口;主打优惠
月度推广重点
媒体选择：报纸、杂志、短信、促销型派单、户外、网络、单屏、微信等
1
2
3
新春换新 新生每一天
4
5
6
初夏换新 用新年轻
形象出口;全新出发+优惠
2021
34
营销出口;主打优惠
月度推广重点
媒体选择：报纸、杂志、短信、促销型派单、户外、网络、单屏、微信等
7
8
9
盛夏换新 用新绽放
恒大绿洲
项目推广创意提报
金铠广告/2015/12
2021
1
目录
CONTENTS
红城人群解读
项目对位
推广策略
活动建议
2021
2
之于城市、之于生活
红城人群解读
1
2021
3
乌兰浩特 安 逸 下 的 惯 性
2021
4
有多少人，在人群鼎沸的20街2头1 ，会忽然间忘却了自己？
5
你，是否和我一样，在某些时候，把不快乐存在心理，无法释放
38
C-1、核心与重点客群：采取全程信息管理
根据人群洞察 建议在开盘前后采用
恒大案例分析ppt课件
2、好大喜功的个性，反映在拿地策略上就是拿地速度和规模“凶猛”（进100万以上的项目居多）
3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略；
• 用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！ • 上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地;
精品课件
11
附件-1
江苏启东——万亩土地疑云 ➢项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的 “崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。 ➢照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的 1/3，预计2010年左右开始预售。
2008年3月
由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。
2008年5月
恒大成功再次私募35亿港币投资
精品课件
4
许家印其人与特点
能吃苦、有抱负 ➢1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。 ➢1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。 ➢1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。 良好的政治感觉 ➢ 中共恒大实业集团党支部成立。（2002年） ➢ 中国民营经济十大风云人物。（2004年） ➢ 许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年） ➢ 以全国政协委员的身份出席人大、政协两会。（2008年） 慈善家 ➢ 05年获十大慈善家称号 ➢07年捐款3000万元，支持广东省100所民族小学的建设 ➢ 5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万
------------------------------------------
总 注：计相:关数据来自恒大招股说明书 122.9 亿元
总计:
68.6 亿元
3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略；
• 用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！ • 上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地;
精品课件
11
附件-1
江苏启东——万亩土地疑云 ➢项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的 “崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。 ➢照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的 1/3，预计2010年左右开始预售。
2008年3月
由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。
2008年5月
恒大成功再次私募35亿港币投资
精品课件
4
许家印其人与特点
能吃苦、有抱负 ➢1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。 ➢1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。 ➢1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。 良好的政治感觉 ➢ 中共恒大实业集团党支部成立。（2002年） ➢ 中国民营经济十大风云人物。（2004年） ➢ 许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年） ➢ 以全国政协委员的身份出席人大、政协两会。（2008年） 慈善家 ➢ 05年获十大慈善家称号 ➢07年捐款3000万元，支持广东省100所民族小学的建设 ➢ 5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万
------------------------------------------
总 注：计相:关数据来自恒大招股说明书 122.9 亿元
总计:
68.6 亿元
合富辉煌_长沙辉煌国际城营销策略及执行报告_162P_XXXX年
3、竞争状况分析
谁在抢我们的客户?
恒大保瑞
财富名金园鹰月湖板块
威尔士春天
金色溪泉湾
金域蓝湾
湘尚域熙东岸板块
上河国际
本案 双水湾
武广新城板盛块世华章
茂华国际湘
金色溪泉湾首期产品分析
户型
四房 三房
四房二厅二卫 四房二厅二卫 三房二厅二卫 三房二厅二卫 三房二厅二卫
三房二厅二卫
两房 两房二厅一卫
合计
户型面积区间 170-175m2 155-165m2 140-145m2 120-130m2 110-120m2 100-110m2 90m2 ——
合富对目标的理解：
2010-2011年,我们任重而道远!
15个月完成16.7万方90%以上的任务，意味着什么？
对项目而言：
1. 跑赢大势，短期内实现快速蓄客、快速销售目标，销售速度远高于市 场平均水平。
2. 从蓄积客户到开盘约两个多月时间；按计划完成销售目标需月均销售 90多套；
对开发商而言： 保障项目可持续开发所必须的现金流，同时需建立及传承自身品牌。 打造成芙蓉生态新城城市运营商，为辉煌集团在长沙的长期发展奠定 坚实基础。
置业能力解析
置业能力根据长沙市户型需求与价格特征得出
客户阶层 价格 面积
置业能力
高端
6000元/㎡以上 160㎡以上 约90万以上
中高端
4500-5000元/㎡
中端
3500-4500元/㎡
中低端
3000元/㎡以下
120-144㎡
90-120㎡
90㎡以下
约55-80万
约36-55万
35万以下
长沙市中高端客户的主力需求房型为120-144㎡。 4000-5000元为市场主力需求价。 35-80万是市场的中端、中高端产品总价区间。
合富辉煌2013年6月长沙河西枢纽项目写字楼营销策划案
长海广场
奥克斯广场 上海复地
长房时代
万达广场
达美D6区
华中心
保利国际
北辰
国际景园
泊富国际
九龙仓
汇金国际
运达新城
万博汇 第六都
万家城
华晨广场
心星大厦
喜盈门范城
鑫远广场
华悦城 德思勤
在建在售写字楼统计-2012年近30个写字楼，140万方的供应。
区域
区域
开福区
岳麓区
芙蓉区
项目
项目
开福万达广场
泊富国际
华尔街中心 北辰三角洲
档次
高 端
中 高 端
中 端
项目名称
运达国际广场 芙蓉国豪庭 通程国际大酒店商务楼 中天广场 金源大酒店商务楼 中隆国际大厦 湖南国际金融大厦 亚大时代 第一大道 华美欧国际 湖南文化大厦 顺天国际财富中心 定王大厦 银华大厦 湘域中央 华侨国际
空置率
0 5% 2% 0 5% 0 5% 5% 10% 10% 5% 2% 5% 15% 5% 15%
铂金中心 复地项目 华远华中心 长沙国金中心
北辰三角洲
保利国际广场 红橡华园
德思勤广场 兴汝金城 中信新城 财富岳麓 达美D6区
洋湖垸甲级写字楼 梅溪湖国际新城
楷林国际 浦发银行
位置
芙蓉中路
蔡锷中路161号
五一大道与建湘南路交汇处
韶山中路67号 湘春路与湘江路交汇处
湘江中路 五一商圈和中央商务区
湘江北路三段1200号
68%
65%
68%
大堂面积
800
410
1200
大堂层高
6
10
12
5.2
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• 城镇居民人均可支配收入与消费性 支出呈逐年递增趋势；
• 2006-2010年，城镇居民年消费性 支出占到收入的7成以上，2011年 略少，也达到了67%。
10
主要商圈业态特征
➢ 各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集； ➢ 购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好，但同质化竞
13
14
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1 15
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5
2
7
★ 本案
18
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未来供应：目前长沙已知的主要大型商业供应总量在1166.67万㎡ 以上，且大部分货量将在未来1-2年内投入市场，其中黎托商圈 388.64万㎡。
发展状况较好； ➢ 批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易
使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。 11
未来大型商业供应——已知规划的大型商业项目主要集中在
河东主城中心区
目前已知未来主要大型商业供应
未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸， 以五一广场商圈为核心，向南北两侧扩展。 长沙未来商业项目分布图
3877万（不 含省会）
373万
6
本案商业核心问题分析
1、周边居住氛围、区域配套、商业及商务氛围均不成熟，现阶段人气不足； 2、区域未来规划前景好，具有高铁、地铁双重快速轨道交通的支撑； 3、中等规模商住项目，商业体量达到37万㎡，什么样的商业业态能提升区域商 业价值，树立区域商业高端、成功的商业典范？
沪昆高铁：经上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等
6座省会城市及直辖市。
武广高铁：经过城市：武汉、咸宁、岳阳、长沙、湘潭、
株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、广州、佛山
6800万
910万
沪昆高上海铁
465万
1921万 810万
624万
397万
664万
1033万
武广高铁
290万 519万 295万 676万 442万 297万 383万 600万
昆明
1小时
4小时 长沙 4小时 上海
2小时
广州
• 武广高速铁路客运线：预计到2030年，将会有1亿人次乘坐
武广客运专线。不仅将极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣，还 直接联系和影响着整个华中、华南、西南及香港地区。
• 东西向沪昆高铁客运：是我国线路里程最长、影响范围最大、
经过省份最多的东西向高速铁路，项目途径上海、杭州、南昌、 长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市，设计时速350公里。 全线预计于2015年通车。长沙到杭州将由现在的13个小时缩短为 3个多小时，4个小时就可从长沙到达上海 。
衷心希望能为贵司项目开发尽一份力！ 祝愿贵项目开发大吉！
2
PARTⅠ 项目定位思路框架
认识项目
商业物业发展研究
项目基本情况 核心问题分析
商业物业研究
纯 商 业写 字 楼公 Nhomakorabea寓酒 店
市场发展机会判断
市场机会初步判断
整体商业定位
商业定位
定 纯商业定位 位 写字楼定位
体 酒店定位
系
公寓定位
3
项目解读 以住宅产业开发为主，具有高星级酒店开发及运营经验， 1:认识恒 是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业。 大
争激烈，利润锐减； ➢ 步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长
沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般； ➢ 超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发
展空间； ➢ 电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体
致:恒大地产
恒大绿洲项目二期定位报告商业部分
2020/9/26
2012年10月
1
前言
很荣幸能为贵司服务！ 本次汇报内容为恒大绿洲项目定位方向建议。工作内容涉及楼市调 研、客户访谈、地块勘测等，针对城市规划、在售项目等，在把握 详实的市场数据后，我们结合发展商愿景、自身经验等，为项目发 展方向提出建议。
4
项目解读2: 区域属性
武广通车、沪昆建设，极大推动“武广沿线都市圈”的繁 荣。
交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、京广铁路交
汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，庞大的客流量将推运武广
都市圈的繁荣。
随着武广通车，南中国三小时经济圈已形成
广武州汉
恒大集团是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业； 2008年打造首家白金五星级旗舰酒店——广州恒大酒店 目前在广州、上海、天津、重庆、深圳、沈阳、成都、长沙、太原、武汉、济南、郑州、石 家庄、合肥、南京、长春、南昌、贵阳、西安、海口、昆明、兰州、呼和浩特、银川、南宁、 哈尔滨、乌鲁木齐、福州等3个直辖市及25个省会级城市设立分公司（地区公司），在中国 120多个主要城市拥有大型住宅项目200多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个 产品系列。2011年，恒大销售804亿元，纳税89亿元；2012年上半年，恒大实现营业收入 370.4亿元，中国第一。
区域现阶段人气不足，配套、商业及商务氛围均不成熟的现状下， 什么样的业态适合本案的发展？
我们所有研究将围绕以上核心问题进行展开
7
PART2 项目定位思路框架
认识项目
商业物业发展研究
项目基本情况 核心问题分析
商业物业研究
纯 商 业
写 字 楼
公 寓
酒 店
市场发展机会判断
市场机会初步判断
整体商业定位
商业定位
5
项目解读6: 区域未来规划人口规模36.4万人，而沪昆及武广高铁也 区域人流 将给区域带来数以亿计的人流。
正在公示的控规显示，武广新城规划总用地面积16.33平方公里，东、北至浏 阳河，南至湘府路现战备路，西至京珠高速，规划区建设用地规模15.58平方公 里，人口规模36.4万人。
沪昆经过的8大城市的总人口量约达6800多万，另有20多个中小型城市，单武 广线所经城市人口达3877万，届时，长沙4小时经济圈内人口辐射总量以亿计。
定 纯商业定位 位 写字楼定位
体 酒店定位
系
公寓定位
8
PART 3： 各物业市场机会
纯商业 写字楼 酒店 公寓
城市商业发展特征 区域商业分析
区域在售案例分析 大型商家访谈 成功案例借鉴
9
商业发展背景——长沙是典型消费型城市，商业发展具有较好 的消费支撑
• 社会消费品零售总额增长迅速， 2011年，社会消费品零售总额为 2125.9亿元，同比增长17.32%；
• 2006-2010年，城镇居民年消费性 支出占到收入的7成以上，2011年 略少，也达到了67%。
10
主要商圈业态特征
➢ 各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集； ➢ 购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好，但同质化竞
13
14
3
1 15
4
10
11
12
19
16 8
5
2
7
★ 本案
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9
6
12
未来供应：目前长沙已知的主要大型商业供应总量在1166.67万㎡ 以上，且大部分货量将在未来1-2年内投入市场，其中黎托商圈 388.64万㎡。
发展状况较好； ➢ 批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易
使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。 11
未来大型商业供应——已知规划的大型商业项目主要集中在
河东主城中心区
目前已知未来主要大型商业供应
未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸， 以五一广场商圈为核心，向南北两侧扩展。 长沙未来商业项目分布图
3877万（不 含省会）
373万
6
本案商业核心问题分析
1、周边居住氛围、区域配套、商业及商务氛围均不成熟，现阶段人气不足； 2、区域未来规划前景好，具有高铁、地铁双重快速轨道交通的支撑； 3、中等规模商住项目，商业体量达到37万㎡，什么样的商业业态能提升区域商 业价值，树立区域商业高端、成功的商业典范？
沪昆高铁：经上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等
6座省会城市及直辖市。
武广高铁：经过城市：武汉、咸宁、岳阳、长沙、湘潭、
株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、广州、佛山
6800万
910万
沪昆高上海铁
465万
1921万 810万
624万
397万
664万
1033万
武广高铁
290万 519万 295万 676万 442万 297万 383万 600万
昆明
1小时
4小时 长沙 4小时 上海
2小时
广州
• 武广高速铁路客运线：预计到2030年，将会有1亿人次乘坐
武广客运专线。不仅将极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣，还 直接联系和影响着整个华中、华南、西南及香港地区。
• 东西向沪昆高铁客运：是我国线路里程最长、影响范围最大、
经过省份最多的东西向高速铁路，项目途径上海、杭州、南昌、 长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市，设计时速350公里。 全线预计于2015年通车。长沙到杭州将由现在的13个小时缩短为 3个多小时，4个小时就可从长沙到达上海 。
衷心希望能为贵司项目开发尽一份力！ 祝愿贵项目开发大吉！
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PARTⅠ 项目定位思路框架
认识项目
商业物业发展研究
项目基本情况 核心问题分析
商业物业研究
纯 商 业写 字 楼公 Nhomakorabea寓酒 店
市场发展机会判断
市场机会初步判断
整体商业定位
商业定位
定 纯商业定位 位 写字楼定位
体 酒店定位
系
公寓定位
3
项目解读 以住宅产业开发为主，具有高星级酒店开发及运营经验， 1:认识恒 是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业。 大
争激烈，利润锐减； ➢ 步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长
沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般； ➢ 超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发
展空间； ➢ 电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体
致:恒大地产
恒大绿洲项目二期定位报告商业部分
2020/9/26
2012年10月
1
前言
很荣幸能为贵司服务！ 本次汇报内容为恒大绿洲项目定位方向建议。工作内容涉及楼市调 研、客户访谈、地块勘测等，针对城市规划、在售项目等，在把握 详实的市场数据后，我们结合发展商愿景、自身经验等，为项目发 展方向提出建议。
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项目解读2: 区域属性
武广通车、沪昆建设，极大推动“武广沿线都市圈”的繁 荣。
交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、京广铁路交
汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，庞大的客流量将推运武广
都市圈的繁荣。
随着武广通车，南中国三小时经济圈已形成
广武州汉
恒大集团是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业； 2008年打造首家白金五星级旗舰酒店——广州恒大酒店 目前在广州、上海、天津、重庆、深圳、沈阳、成都、长沙、太原、武汉、济南、郑州、石 家庄、合肥、南京、长春、南昌、贵阳、西安、海口、昆明、兰州、呼和浩特、银川、南宁、 哈尔滨、乌鲁木齐、福州等3个直辖市及25个省会级城市设立分公司（地区公司），在中国 120多个主要城市拥有大型住宅项目200多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个 产品系列。2011年，恒大销售804亿元，纳税89亿元；2012年上半年，恒大实现营业收入 370.4亿元，中国第一。
区域现阶段人气不足，配套、商业及商务氛围均不成熟的现状下， 什么样的业态适合本案的发展？
我们所有研究将围绕以上核心问题进行展开
7
PART2 项目定位思路框架
认识项目
商业物业发展研究
项目基本情况 核心问题分析
商业物业研究
纯 商 业
写 字 楼
公 寓
酒 店
市场发展机会判断
市场机会初步判断
整体商业定位
商业定位
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项目解读6: 区域未来规划人口规模36.4万人，而沪昆及武广高铁也 区域人流 将给区域带来数以亿计的人流。
正在公示的控规显示，武广新城规划总用地面积16.33平方公里，东、北至浏 阳河，南至湘府路现战备路，西至京珠高速，规划区建设用地规模15.58平方公 里，人口规模36.4万人。
沪昆经过的8大城市的总人口量约达6800多万，另有20多个中小型城市，单武 广线所经城市人口达3877万，届时，长沙4小时经济圈内人口辐射总量以亿计。
定 纯商业定位 位 写字楼定位
体 酒店定位
系
公寓定位
8
PART 3： 各物业市场机会
纯商业 写字楼 酒店 公寓
城市商业发展特征 区域商业分析
区域在售案例分析 大型商家访谈 成功案例借鉴
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商业发展背景——长沙是典型消费型城市，商业发展具有较好 的消费支撑
• 社会消费品零售总额增长迅速， 2011年，社会消费品零售总额为 2125.9亿元，同比增长17.32%；