成本法的理论依据是什么
资产评估第二节
重置成本。
[例2-8] 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元， 运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料 300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得 安装成本中的间接成本为每人成本0.8元。求该机器 设备重置成本。 （1）直接成本=50000+1000+800=51800（元） 其中：买价，50000元 运杂费，1000元 安装费用，800元 其中，原材料，300元 人工，500元 （2）间接成本（安装成本），400（=500×0.8）元 （3）重置成本合计，52200元。 （注：如果有无效支出应该扣除）
2013-8-26
8
（一） 重置成 本
五、成 本法的 基本要 素▲
（二） 实体性 贬值
（三）
功能性 贬值
（四） 经济性 贬值
（一）资产的重置成本
1.重置成本定义 指按现行市场条件下重新构建一 项全新资产所支付的全部货币总额。 简单地说，资产的重置成本就是资产 的现行再取得的成本。 2.重置成本分类 一般可分为复原重置成本和更新
解： （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4） ＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
3、决定实体性贬值的因素 ①使用时间 ②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案
房地产估计-第八章成本法练习题参考答案成本法练习题一、单项选择题1、成本法概念中的•成本”，并不是通常意义上的成本，而是（A ）。
A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（B）oA、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理3、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（A ）, 即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。
A、替代原理B、生产费用价值论C、预期收益原理D、价格构成原理4、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（C ）估价。
A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法5、成本法特别适用于（D ）的房地产的估价。
A、有收益交易少B、无收益交易多C、有收益交易多D、无收益交易少6、单纯建筑物的估算通常采用（C ）。
A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法7、在房地产保险（包折投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是米用（A ）。
A、成木法估价B、收益法估价C、比较法估价D、假设开发法估价8、在现实中，房地产的价格直接取决于其（B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。
A、市场成交价格B、效用C、开发成本D、交换价值9、运用成本法估价，需要懂得（C ）。
A、房地产成本构成B、房地产供求关系C、房地产价格构成D、房地产重置价格构成10、在完善的市场经济下，土地取得成木一般由购置土地的价款和购置时由（D ）构成。
A、买卖双方同时缴纳的税费B、卖方缴纳的税费C、买卖双方各自缴纳的税费D、买方缴纳的税费11＞从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（A ）分开，不能算做（）。
A、利润B、利息C、收入D、收益12、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B ）。
1A、实际利润B、平均利润C、超额利润D、正常利润13、在估算开发利润时要注意（B ）与利润率的对应。
第五章成本法
假设银行贷款：甲向银行贷款100000元，借款20年，按年 利息6.55%计算，20年后一次性还本付息多少？
100000*（1+6.55%）20 = 355687
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：
计息期：
由于各部分资金的投入和占用时间不同 土地取得费（含税费） ——开发动工前全部付清，直到开发完成后 ——计息基数：整个土地取得费 ——计息期：整个开发期 土地开发成本（含开发中的税费） ——开发过程中逐步投入，直到开发完成后 ——计息基数：全部开发费 ——计息期：开发期（或资金投入期）的一半。
（三）管理费用
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必 需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之 和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按照土 地取得成本与开发成本之和乘以这一比率（例如5%）来 测算。
（四）销售费用
销售费用是指预售未来开发完成的商品房或销 售已经开发完成后的房地产所必需的费用，包 括广告费、销售代理费等。销售费用通常按照 售价乘以一定比率来测算（例如为开发完成后 的房地产价值的4%）。
费用+销售费用）×投资利润率 =（600+900+50+60）×20%=32.2 金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+
建设成本+管理费用+销售费用+投资利息） =32.2/（600+900+50+60+150） =18.3%
【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡ 的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土 地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/ ㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后
房地产估价理论与实务：成本法
1 2% 5.5% 10%
单价
总价V 荒地面积 开发完成后可转让面积
比率
5.23 108 2106 60%
436
元/
17
m2
5.3 成本法的公式
5.3.3 新建房地产的基本公式
（1）新建房地的成本法公式： 新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建
（3）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项目 所要求的相应利润率来测算。有以下几种情况：
12
5.2 房地产价格的构成
A.计算基数＝土地取得成本＋开发成本，相应的利润率称为直接成本利润 率，即：
直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本） B.计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用
，相应的利润率称为成本利润率， 即： 成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利
息＋销售费用） C.计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售
利润率，即： 销售利润率＝开发利润/（开发完成后的房地产价值）
13
5.3 成本法的公式
5.3.1 成本法最基本的公式
5.4 重新购建价格
（4）指数调整法
利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物 的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物 重新购建价。
29
5.5 建筑物的折旧
5.5.1 建筑物折旧的概念和原因
1. 建筑物折旧的概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因造成的建筑物价值损失 。即：
建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值 2.建筑物折旧的原因 （1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
不动产估价方法之成本法
（二）成本法适用的条件
注意: 房地产价格取决于其预期收益 ( 效应 ), 而非 花费的成本。 房地产开发建设成本的增加，并不一定能增 加其价值。
（二）成本法适用的条件
怎样解释？
价格等于“成本＋平均利润”，是在长时期内 平均来看的，而且需要具备两个条件： 第一，自由竞争； 第二，该种商品本身可以大量重复生产。
土地增值收益的来源
第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价， 征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护 农地，应加上“土地增值收益”。
土地增值收益
第六章 成本法 Cost Approach
【成本逼近法】 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例
第一节 成本法基本原理
一、成本法的概念 是指先分别求取估价对象在估价时点时的 重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格 减去折旧，以此求取估价对象价格的方法。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为 导向，来求取估价对象的价格。 积算价格
（二）重新购建价格的求取思路
房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格 ＋建筑物的重新购建价格
土地重新购建价格的求取方法： （1）城市建成区的土地：比较法、基准地价 修正法； （2）新开发的土地：成本法。
（三）建筑物重新购建价格的求取方法
1、建筑物重新购建价格的类型 （1）重置价格（replacement cost） 又称重置成本，是指采用估价时点的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技 术等，在估价时点的国家财税制度和市场 价格体系下，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用的全新建筑物所必需的支出 及应得的利润。
成本法的经济学分析
成本法的经济学分析本文首先介绍了成本法的含义，然后分析了成本法的经济学基础是马克思劳动价值理论，界定了重置成本的内涵包括生产成本和利润两个部分内容，产品的生产成本必须要是社会必要的生产成本，产品的利润必须是行业合理的利润，社会必要的生产成本或合理利润是指在现有的社会正常的生产条件和市场条件下，在社会平均的劳动熟练度和劳动强度下，生产某种商品所花费的成本或所能获得的利润。
最后，本文从经济学的角度分析了实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义及理论基础。
目录一、从经济学角度分析成本法的基本含义及理论依据 (1)（一）资产的含义 (1)（二）成本法的基本含义及理论依据 (1)（三）成本法的基本前提条件 (2)二、成本法中的四大要素的经济学分析 (2)（一）重置成本的经济学意义 (2)（二）资产的实体性贬值的经济学分析 (3)（三）资产的功能性贬值的经济学分析 (3)（四）资产的经济性贬值的经济学分析 (4)三、结论 (4)成本法的经济学分析一、从经济学角度分析成本法的基本含义及理论依据（一）资产的含义资产评估的评估对象是资产，资产是生产商品或提供劳务的工具，是能够长期提供收益的物品，从资产这个名词来说从分析的角度不同，对资产的理解也就会不同。
所以说资产是一个具有多层面的概念。
从会计学的角度分析资产，资产是指过去的交易或事项中形成的并预期给企业带来利益的，由企业拥有或控制的资源，从概念中可知会计中的资产关键是预期会给企业带来经济利益，主要指的是企业中的资产。
然而从资产评估学的角度分析资产不然，资产是指的定的权利主体拥有或控制的能以货币计量的，并能给特定的权利主体带来未来经济利益的经济资源，包括了具有内部经济价值及外部市场价值的所有的实物和无形的权利。
从经济学的角度分析资产，资产是泛指特定的经济主体拥有或控制的，能给特定的经济主体带来经济利益的经济资源，可以说特定经济主体拥有或具有内在经济价值的实物和权利。
成本法
4.7
现行房屋折旧制度
各种结构房屋的耐用年限一般为： 1、钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用 房35年，非生产用房60年。 2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年。 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。 7、简易结构10年。
某建筑物建筑总面积为200平方米，重臵 价格为2000元/㎡，现值为284，800元。 该建筑物已使用15年，耐用年限为50年， 建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法 求建筑物的重新建造成本、已使用折旧 总额、年折旧额和残值率 。
某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积 2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿 出让方式获得，使用年限为50年，当时的单价 为1000元/平方米；建筑物的结构为钢筋混凝 土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的 建筑造价为每平方米建筑面积为800元。1999 年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使 用年限为50年的土地单价为1100元/平方米； 该类房屋的重臵价格（含使用年限为50年的土 地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该 类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试 利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的 总价。
㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。 进一步可归纳为4个方面： ①自然经过的老朽 ②正常使用的磨损 ③意外的破坏损毁 ④延迟维修的损坏残存
成本法的基本原理
成本法的基本原理
成本法是一种会计原则，它基于以下原理：
1. 成本原则：按照购买或生产物品时实际支付的成本记录资产。
根据成本原则，资产金额应该是购买或生产所支付的现金和与其直接相关的费用之和。
2. 主观价值原则：成本法忽略了资产当前的市场价值，而是将其计量为购买或生产时的实际成本。
这是因为成本是可以明确衡量的。
3. 可比性原则：成本法要求使用相同的计量标准来计量和报告资产。
这意味着无论是内部产生的资产还是外部购买的资产，都应按照相同的计量规则进行处理。
4. 谨慎原则：成本法要求会计人员采用谨慎的态度，不夸大资产的价值。
这意味着资产的价值应该以实际成本为基础，并谨慎估计潜在的损失。
5. 实物标准原则：成本法要求会计人员用货币计量实物资产，这样可以简化资产计量、分析和比较。
6. 修改成本法：当资产的价值发生明显变化时（如长期资产的价值因折旧而下降），成本法允许对其进行调整以反映其实际价值或净现值。
综上所述，成本法的基本原理是根据购买或生产时的实际成本
来记录和计量资产，使用相同的计量标准，并且基于谨慎和实物标准原则，同时允许对资产进行调整以反映其变化的价值。
房地产估价师房地产估价理论与方法第七章 成本法及其运用综合练习与答案
房地产估价师房地产估价理论与方法第七章成本法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。
另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。
按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。
A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是土地成本。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。
A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。
A房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。
2、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。
假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。
A.400B.628C.656D.700【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是分解法。
该幢写字楼的物质折旧额＝10＋200×4÷5＋250×9÷15＋（2000－10－200－250）×10÷50＝628（万元）。
3、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。
2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。
房地产估价的4种方法-并列举出2个进行分析-1
房地产估价的四种方法,举例说明其中两种方法并进行分析: 房地产价格评估的四种基本方法为成本法、收益法、比较法、假设开发法。
在实际的运用中四种评估方法下的评估结果也有一定的差异，这就涉及对四种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。
为什么会有差异呢，下面我们对其中两种方法进行分析:一、收益法收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率.早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。
费雪认为,收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。
享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来.实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品.货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入.当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资,因为投资能带来未来收入.20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒有对收益法进行了进一步晚上，收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述.伺候,与收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。
按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整.例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现.收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起,显得不严谨。
管理会计课件：变动成本法和完全成本法
24000 6000 2500
21000 9000 2500
27000 3000 2500
净收益
3500
6500
500
两种方法的净收益比较
项目
第一年 第二年
利润差 异
0
+3000
存货量变动
0
+1000
单位固定制造费用
4
3
期末存货中的固定制造费用
0
吸收 3000
第三年
-3000 -1000
6 释放 3000
项目
完全成本法
单位产品成本
47
产成品期末存货数量（件）
500
产成品期末存货金额（元） 23500
变动成本法 37 500
18500
所以两种方法的期末利润的表现也不同
四、两种方法下的利润表
变动成本法（贡献式）利润表
• 销售收入 • 变动成本：
变动制造费用 变动销售及管理费用
• 边际贡献 • 固定成本：
(3)
• 过低或过高的固定制造费用的分摊反映了实 际与预期固定费用之间的差异,也就是预计存货 水平的改变，起因可能是有计划或是以外的。差 异的资料对管理人员是很重要的，因其指出预算 与实际差异的所在，从而把问题扭转过来。
• 差异报告是很重要的，在预算中的预算固定 制造费用差异并无大用，但把财务报表利润和预 算利润作比较时，差异便成了解释两者之间的重 要数据。
第一年
3000 3000
10 4 12000 2500
第二年
4000 3000
10 4 12000 2500
第三年
2000 3000
10 4 12000 2500
最新房地产估价师理论与方法第七章思考题参考答案
房地产估价理论与方法复习思考题（1）应采用客观成本而不是实际成本。
可将成本分为实际成本和客观成本。
实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。
客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。
（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。
在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。
（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等专业知识。
成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。
当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。
（史记：是减价调整）史家解读：在用成本法估价时，在客观成本基础上结合选址、规划设计等的分析进行减价调整和结合市场供求分析进行减价调整实质是通过考虑建筑物经济折旧来实现的，而在最终确定估价对象成本价值时，不仅要考虑减价因素，还应充分考虑增值因素的影响，如供不应求情况下要对评估价值予以调增。
【2016年试题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。
A．项目选址不当B．建设成本偏高C．运营费用是否客观D．工程施工质量优劣E．该类房地产市场供求状况【答案】ADE【试题解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。
成 本 法
• 估价过程：本估价对象为新建房地产，故选用新建房地产成本法公式进 行估价。假定该新建商品住宅的在估价时点的评估价值为V。
• 新建商品住宅的价值V=土地取得费用+土地开发费用+建筑物建造费用+管 理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
得费用一般由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费（如契税、交易手续 费）构成。 • 2.建设成本 • 建设成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需用的直接费用、税金等。 在实际中，开发费用主要包括以下几项： • （1）勘察设计和前期工程费，包括项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、 水文地质勘察、测绘、“三通一平”等工程费用。 • （2）基础设施建设费。如取得的项目用地为熟地，则基础设施建设费已部分或全部包 含在土地取得费用中。 • （3）房屋建筑安装工程费，它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。可采用单元 估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法以及 类似工程经验估算法等方法测算该部分费用。 • （4）公共配套设施建设费，是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公 共配套设施（又称公建设施）的建设费用，其不能有偿转让。 • （5）开发过程的税费
• 1.2.1重新建造完全价值的概念 • 重置成本或重建成本，应是在价值日期重新购置或重新开发、重新建造全新
状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和， 其构成包括下列内容： • 1 土地取得成本； • 2 建设成本； • 3 管理费用； • 4 销售费用； • 5 投资利息； • 6 销售税费； • 7 开发利润。 • 注：开发利润应明确计算基数，根据开发、建造类似房地产相应的平均利 润率水平求取。
专利成本法评估技术案例
专利成本法评估技术案例本文介绍了成本法评估技术的案例。
成本法是一种从被评估资产的现时重置成本中扣减各项损耗以确定被评估资产价值的方法。
这种方法的理论依据主要有两点：一是资产的价值不应超过其重置时费用，因此必须首先确定其重置成本。
重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。
其次，资产的价值是一个变量，即资产的价值随着资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
影响资产价值变化的因素包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
成本法公式为：评估价值=重置价值×综合成新率。
其中重置价值主要由研制成本构成。
研制成本包括直接成本和间接成本两大类。
直接成本是指研制过程中直接投入发生的费用，包括工资费用、材料费用、专用设备费、咨询鉴定费、协作费、培训费、差旅费和其他费用。
间接成本是指与研制成本有关的费用，如管理费。
为了计算研制成本，需要对各项费用进行细致的核算。
直接成本中的工资费用包括参与研制开发技术的科研人员和相关人员的费用。
材料费用包括技术研制过程中各种材料、能源、动力、试剂以及辅助材料等支出。
专用设备费指用于本项技术研究而购买并一次性计入成本的研究设备，如仪表、仪器、计量装置，以及专用辅助工具等费用。
咨询鉴定费指为解决有关技术难题而发生的技术咨询、技术鉴定等方面的费用开支。
协作费指在本项技术研究中，因委托、聘请其他科研服务机构从事某些研究或提供服务而发生的费用，如外加工费、制图和数据处理费、分项技术转包费等。
培训费指为完成本项技术研究而派人外出培训所发生的各种费用。
差旅费指同本技术项目有关的人员因工作需要而发生的公务出差费用。
其他费用包括保险费、科研劳动保护费、物资运输费、存储费等。
间接成本中的管理费指在本技术项目的研究中，因组织、管理、协调科研工作而发生的一切开支，如科研管理人员的办公费、差旅费以及管理人员的非工资性开支。
为了确定被评估资产的价值，需要将重置价值乘以综合成新率，其中综合成新率是一个反映资产损耗程度的指标。
资产评估-成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 关于x： ① 经验数据，来源于数理统计分析 ② 一般取值范围：0.4~1.0 ③ 因行业而异：制造业0.7，房地产业0.9 ④ 应用前需要加以验证
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
2、实体贬值的估算
（1）观察法
——也称成新率法，由相关专业技术人员对被估 资产的各项主要实体部位进行实地观测和必要 的技术检验，在综合分析被估资产使用、维护 、修理、技术改造和物理寿命等有关因素的基 础上，判断被估资产的成新率，进而估算被估 资产实体贬值的方法
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
成本法的基本概念和理论依据
1、概念
——也称重置成本法，是指按被估资产的现时重 置成本扣除各种因素引起的贬值来确定资产评 估值的一种评估方法
2、理论依据
➢ 资产的价值不会超过目前条件下重置该
资产的费用支出
评估值的上限
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 资产在使用过程中受各种因素的影响其 价值量会逐渐下降，即出现各种价值贬值 成本法的基本前提 1、要求被估资产处在继续使用过程中或假 定处于继续使用过程当中 2、要求必须具备可以利用的历史资料 3、要求必须能够测定形成资产价值的必要 耗费
被估资产实体贬值
重置成本 预计残值 总使用年限
实际已使用年限
➢ 变形公式
经济 耐
用年
被估资产实体贬值
重置成本
实际已使用限年限 实际已使用年限尚可使用年限
➢ 关于成新率
成新率
尚可使用年限 实际已使用年限尚可使用年限
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 关于尚可使用年限 ——由被估资产的物理寿命、经济寿命等 综合分析后估测 ➢ 关于实际已使用年限 ——指被估资产在使用中自身实际损耗所 反映的年限，不同于名义已使用年限（自 购置日起至评估基准日止经历的日历年限） 其差异由资产利用率加以调整：
成本法的基本原理
第一节成本法的基本原理一、成本法的概念和理论依据成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。
成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。
从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。
具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。
从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。
例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。
如果所购买的房地中的建筑物是旧的，自然还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。
由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。
由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。
二、成本法适用的对象和条件只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
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第五章成本法
1、成本法的理论依据是什么？
2、试列出成本法估价的基本步骤？
3、新开发土地价格构成的项目有哪些？
4、何谓房地产重新购建价格？
5、何谓建筑物的重置成本与重建成本？
6、土地的重新购建价格如何求取？
7、建筑物的重新购建价格如何求取？
8、何谓建筑物折旧？其造成的原因有哪些？
9、求取建筑物折旧的方法有哪些？
10、求取建筑物折旧时，需注意哪些问题？
11、取得某3平方公里成片荒地的价格为600元/平方米，将其开发成熟地的费用为550元/平方米，税收和利润为可转让熟地价格的14%，其可转让土地面积为3平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为多少？
12、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/平方米，现值为284 800元。
该建筑物已使用15年，经济寿命为50年，建筑物价值损耗是均匀的。
试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用价值总额和残值率。
13、某建筑物于8年前建成，重置价格为1000元/平方米，耐用年限50年，土地总面积2500平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时建筑造价800元/平方米，现时建造同类建筑物每平方米为1100
元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
14、某公司于5年前以出让方式取得某一宗面积2000平方米的土地，使用年限为40年，于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/平方米，重新建造建筑物的建筑造价为1000元/平方米。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年，假设残值率均为零。
试计算该宗房地产现时的价格。
（土地资本化率为8%）。