智能化建设成本控制指标是什么

智能化建设成本控制指标是什么

浏览次数：444次悬赏分：0 |提问时间：2010-12-27 15:45 |提问者：江山9多娇|问题为何被关闭

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1 在进行设计时，若条件允许，开发商应征求物业管理公司的意见和建议，共同提出各智能化系统的监控任务以及确定各系统的监控量，是成本控制的基础

智能化是由设计开始的，它分为设计院的“一次设计”和施工方的“二次设计”。大家都知道，工程成本的控制主要在设计阶段，但设计院的“一次设计”又往往是粗线条的，一些问题不可能考虑得很周到。由于物业管理公司对已接管的小区情况最熟悉，对新建小区在安全防范上也最关心，故在进行“二次设计”时，开发商认真征求物业公司的意见是十分必要的。我们在实际操作中这样做了，为整个智能化系统节省了由于设计中考虑问题不细所带来的补漏、调整等费用。

2 组织专业人员对施工图进行尽可能详细的审查是节省成本的关键

应该说在这方面我们是有着深刻教训的。在进行第一个住宅小区智能化设计和施工管理时，由于缺乏专业人员对施工图十分详细的审查，只片面地强调控制成本，在施工招标时，采用了“低价中标法”。个别施工队为达到中标目的，报价时故意将成本压得很低：视频线规格以小代大，产品以次充好。在施工过程中，施工队又以为了保证使用效果为借口提出设计修改，结果使投资增加不少。

我们的体会是，在施工招标时，成本控制的原则并不是施工队报价“越低越好”，而是应采用“经专业人员评审后的合理低价”的中标原则。这样在施工时既避免了设计变更，又减少了“现场签证”，从而有效地控制了成本。

3 充分利用小区原有工程资源，是节省工程投资的又一有效方法

目前，不少社区原本没有配套的智能化工程，后来才不断地完善安防系统。那么，在工程队进场施工前，应该对小区原有工程资源进行详细调查了解并充分利用。例如，我们在工程队进场施工前，对原来已埋设的弱电管线进行了摸底排查。了解到原来已埋设的电信管是7 Φ 114+4 Φ56 的PVC 管，除宽带网及电话线路施工时利用了部分管道外，还有大量空管可供利用。故此，我们在施工智能化管线时就利用了原有管道穿线，从而节省了重新埋管的费用。

4 在签订施工合同时，慎重考虑“保修条款”，杜绝因施工及产品质量问题带来的后遗症，减少了维修保养费用

目前，小区智能化产品存在两点不足：国外产品价格高，国内产品外观粗糙，成熟度差、稳定性差、互换性差。我们小区采用的是国内产品，为杜绝产品质量不稳定造成的麻烦，我们严格按照有关“电气管线及设备安装工程最低保修期限为两年”的规定执行。故此将一部分投资风险“转嫁”给施工队。使其在选用产品时，

不得不慎重考虑其产品质量的可靠性，从而保证了工程质量，相对节省了工程成本。

回答者：genwayxah|六级| 2010-12-27 15:55

浅谈如何控制房地产开发成本

邸国永

近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。因为，在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无法左右，如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。

一、投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。

在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。

2.进行详细的成本分析

(1)土地开发成本

土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：

①土地出让金

土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。

②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费

土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿,其费用可参照近期类似项目。

(2)前期工程费用估算

前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平“"和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。

前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。

(3)建筑安装工程造价成本

建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

(4)社区管网、配套设施、小区智能化费

社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。

区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。

小区智能化的定位应坚持"宁精勿多、满足基本所需"的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。

(5)园林环境工程费

园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。

(6)投资决策阶段的费税分析

管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。

销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。

财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。

税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。