房地产开发企业纳税实务(一)(同名42711)

第一节房地产开发企业纳税概述

房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。

―、契税

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。

二、房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由房产所在地的税务机关征收。

三、城镇土地使用税

城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。

四、营业税

营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。

五、城市维护建设税

城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。

六、教育费附加

教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。

教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。

七、土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减掉允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）对从事房地产开发的纳税人可按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。也就是按当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算并多退少补。根据2010年税收调控政策，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份预征率不得低于1.5%，西部地区省份预征率不得低于1%。

对于无法査账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。根据2010年税收调控政策，核定征收率大于5%。

八、耕地占用税

耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

九、印花税

印花税是以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

由于印花税征税对象的范围广泛，房地产开发业务流程中涉及印花税的项目比较多，主要包含以下几个方面：

（1）取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同、土地使用权转让合同涉及“产权转移书据”税目；

（2）开发阶段涉及建设工程勘察设计合同、购销合同、建筑安装工程承包合同、货物运输合同、加工承揽合同、财产保险合同、借款合同、财产租赁合同、仓储保管合同等；

（3）财务核算和经营管理所需要的营业账簿权利、许可证照也是印花税征税范围。

十、个人所得税

个人所得税，是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，也应依法缴纳个人所得税。

应纳个人所得税的个人所得项目包括：工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得。

房地产开发企业涉及个人所得税的业务，主要是代扣代缴员工因取得工资、薪金而依法应缴纳的个人所得税。

十一、企业所得税

企业所得税，是对我国境内的企业或组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

房地产开发企业除遵守《企业所得税法》及其实施条例和其他配套法规外，还要依据国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）计算缴纳企业所得税。企业所得税的适用税率为25%。

房地产开发企业销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取、开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

十二、地方教育费附加

地方教育费附加是地方政府根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进地方教育事业发展，开征的一项政府基金。

依据《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号）规定，地方教育费附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实