第五章 土地地价管理 土地资源管理课件

五、土地立体定价
（一）土地立体利用形式 • 1.土地立体利用的意义 （1）有利于充分利用日益紧缺的土地资源 （2）有利于城市扩张和功能改善 （3）有利于城市防灾减灾 • 2.土地立体空间开发形式 （1）高层建筑楼层功能分配 （2）高架道路或高架人行道 （3）城市地上设施的立体化（街心花园、沿街花园
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2 .标定地价 标定地价是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土 地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地 使用权价格。
3.生地 生地指未形成建设用地条件的土地 4.熟地 熟地指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、 道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构建物 动拆迁的形成建设用地条件的土地。 5.毛地 毛地价格地上有待拆迁安置房屋的土地价格。
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4.租赁价格 5.抵押价格 （低于市场交易价格） 6.土地所有权价格
是人们为购买土地所有权而支付的代价。 7.土地使用权价格
是人们为取得土地使用权而支付的一定的经 济代价，其实质是地租。
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8.总地价、单位地价全部价格 。
没有统一的市场价格
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（三）地价的种类（P215）
1.交易价格 征地价格、拍卖价格、协议价格、投标价格、转让
价格等 分为公平交易价格和非公平交易价格
2.评估价格 收益法、成本法、市场比较法、假设开发法 3.估定价格 （低于市场交易价格）
国家或地方政府为了课征地价税，有估价人员估定 的土地价格。
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） • 2302.0地/6/30下空间开发形式
（二）地下空间开发
1.开发地下停车场 2.开发地下交通网 3.开发地下商业及综合服务设施 4.开发地下仓库 5.开发地下公用管线系统综合隧道
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（三）地下空间权
对地下空间产权的界定 （四）高层建筑开发 1.高层建筑的发展 （1）20世纪中叶前 （2）20世纪中叶，战后复兴的起步时期 （3）20世纪70年代以后 2.高层建筑的利弊
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“三通一平”：通水、通电、通路、平整土地 “五通一平”：通水、通电、通路、通气、通
讯、平整土地 “七通一平”：通水、通电、通路、通气、通
讯、通邮、通暖气、平整土地
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讨论
影响房地产的价格的因素有哪些，以及土地价 格与房地产价格之间的关系。
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基准地价 标定地价 交易地价
地租和级差地租。（2）土地投资的折旧 （3）土地投资的利息。
土地价格即为以上三部分之和的资本化。
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（二）地价的特点
1.地价是关于土地权利利益的价格 2.地价不是土地价值的货币表现，不依生产成
本定价 3.地价主要是由土地需求决定 4.地价呈上升趋势 5.土地价格大多是随个别交易而形成的，一般
单位地价是指每平方米土地面积的价格，它可
以反映地价水平的高低。
楼面地价又称建筑面积地价，是单位地价分摊 到单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格／建筑总面积
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=单位地价／容积率
建筑系数（建筑密度）=建筑物占地面积／用 地面积 容积率=建筑物总面积／占地面积
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毛毛地地价价
熟地价
招标价 拍卖价 挂牌价 协议价
生地价
楼面地价 地面地价
我国实际应用中的地价体系
四、高地价存在的问题
1.影响城市竞争力 城市竞争力影响因素包括资本、制度、人才等
。 2.对房地产业的影响 3.对资源配置影响
“圈地”和“炒地” ，高地价所造成的财富 分配 不均，造成消费方面的畸形结构 4.2对020/6金/30 融风险的影响
第五章 土地地价管理
一、地价的概念 土地价格是土地买卖过程中产生和存在的，
其实质是土地所有权或土地使用权的转移在经 济上的实现形式。
地价=地租／利息率
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四、地价的内涵和种类
（一）地价的内涵和种类 土地价格包括土地所有权价格和土地使用权
价格。 土地价格内涵包括（1）真正的地租即绝对
（四）我国实际应用中的地价体系
1.基准地价 基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均
质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用 途的单位面积土地使用权平均价格。
基准地价的作用：（1）调控地价水平 （2）反映地产市场中的地价变动趋势，为投资决策
提供依据 （3）国家征收土地税的依据 （4）进一步评估标定地价、出让底价等地价的基础