xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议
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4
本报告是严格保密的。
项目属性界定 项目本体属性 全国现象
项目地块三面临路，通达性良好，周边建筑有 计划的拆迁将使地块未来具有更高的居住价值
地块周边目前城市形 成破旧，但未来东西 部老民房规划拆迁， 对项目未来形象无明 显干扰 地块西部沿xx南路， 正对安徽省广播电视 中心
地块东、西、北三面 沿路，交通通达性好， 具有较高的城市价值 和商业价值
谨呈:xxxx房地产有限公司
xxxx南路项目整体定位及物 业发展建议
Hale Waihona Puke Baidu2009. 5
项目属性界定 目标解析及核心问题分解 市场背景及需求分析 项目整体发展战略及定位
整体规划构思
物业发展建议
本报告是严格保密的。
2
项目属性界定 项目区域属性 全国现象
区域内现有房地产开发规模小且未来亦无较大 放量，住宅主要以城中村形式存在，形象破旧
开发商目标
快速平衡现金流 政府方面树立企业的品牌
世联理解一 世联理解二 世联理解三
本项目重点是快速平衡现金流，并保证之后有充分的 利润空间支撑企业的持续性开发 对于企业后续的项目开发，除需充分的资金支撑外， 同时需在本项目操作阶段形成政府方的品牌沉淀 有关政府品牌的沉淀，主要体现在产品的外在形 象表现方面
本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润； 即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐 利润的最大化
本报告是严格保密的。
8
核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制，根据世联操作此类 项目的经验，以项目的 定位作为划分依据，本 项目可能有的开发方向 包括三种模式：
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区， 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村； 集中在政务区大量 新建的高档写字楼； 人口密集，住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼；各 高居住价值的区域； 区域分布的商住办 公楼
xx xx公寓 占地面积：60000平方米 总建筑面积:200000平方米 13栋高层共1300户 目前10栋未售，其中一部分未来现房出售 xxxx绿苑 占地面积:53360平方米 总建筑面积:193000平方米 9栋21—31层的高层 目前5栋未售 xx花园 占地面积:13446平方米 总建筑面积:70000平方米 三栋高层共600户 本项目为尾盘销售
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项目属性界定 项目本体属性 全国现象 项目基础指标： 项目规模： 土地总面积51.98亩 净地面积43.96亩 规划道路、绿地面积8.02 亩 规划指标： 净地容积率：5.0 建筑密度：32% 绿地率：35% 规划用途： 住宅、商业金融 地价：460万/亩
项目地块内部地势平
本项目属小地块高容积率项目，政策限制较少， 操作口径较为宽松
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁； 沿xx路延伸，地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心，易造成 产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线； 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村， 建设有小高层、多层
望江西 路板块 马鞍山 路板块
xx xx公寓
xx南路沿线区域内在开发在售项 目仅有xxxx公寓、宝业xx绿苑、 xx花园
区域内原有及现有的商品 房开发规模小； 区域内无大面积空地供应， 未来亦无大规模放量
xxxx绿苑
xx花园
区域中老城中村密集，未 来区域土地供应主要依靠对 此类城中村的拆迁改造
高端定位：
酒店式精品公寓（北京贡院6号）
此种开发模式虽能实现项目较高的利润； 但由于xx产业结构的单一以及经济发展 的相对滞后，此类产品的市场需求不足 将导致项目产品趋化速度缓慢，无法快 速平衡企业现金流
本报告是严格保密的。
9
核心问题分解
地块区域属性
区域属性及写字楼市场特征确定本项目开发写 字楼在速度与价值方面均难以得到良好的实现
本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村； 区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形 象破旧
3
项目属性界定 项目区域属性 全国现象
项目周边聚集多家购买力强的企事业单位； 区域内商业主要为档次较低的沿街商铺
沿街商铺
烟草集团
电力交易中心
城乡规划设计研究所
建筑要求
项目规划总建筑面积的25%可建设商业
道路退距要求
地块西部临xx南路要求退距20米； 地块东部临青戈江路规划中心线要求退距10
米； 地块北部临青戈江路规划中心线，同时考虑 北部建筑光照因素，要求退距20米
车位配比要求
车位按照旧改的相对政策定位0.5车位/户； 居住小区已经预留地下机械停车位设备安装
沿街商铺
省广播电视台
安徽送变电
省广播电视大学
区域内无集中商业配套； 商业主要以城市街铺形式 存在，形象破旧但经营业 态多样且排布饱满； 商业租金较高且沿街无空 臵
区域内xx南路沿线聚集了省电视台、烟草局等多家购买 力强的企事业单位； 据了解，以上企事业单位客户臵业需求旺盛，但由于区 域内房地产开发规模小、产品类型缺失，导致此类客户 跨区域臵业性严重，客户主要集中在望江路板块及马鞍 山路板块臵业
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位： 普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位： 综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量：适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
坦有待整理； 地块内部无资源
空间的，经房地产开发企业书面承诺后，可以 允许其分期建设
本报告是严格保密的。
6
项目属性界定 目标解析及核心问题分解 市场背景及需求分析 项目整体发展战略及定位
整体规划构思
物业发展建议
本报告是严格保密的。
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目标解析
企业目标的深入解析
企业背景
企业在城市旧改方面具有丰富的实操经验； 本项目做为企业在xx的首个房地产项目； 企业后续项目开发的取地模式也将以旧城改造模式取得
本报告是严格保密的。
项目属性界定 项目本体属性 全国现象
项目地块三面临路，通达性良好，周边建筑有 计划的拆迁将使地块未来具有更高的居住价值
地块周边目前城市形 成破旧，但未来东西 部老民房规划拆迁， 对项目未来形象无明 显干扰 地块西部沿xx南路， 正对安徽省广播电视 中心
地块东、西、北三面 沿路，交通通达性好， 具有较高的城市价值 和商业价值
谨呈:xxxx房地产有限公司
xxxx南路项目整体定位及物 业发展建议
Hale Waihona Puke Baidu2009. 5
项目属性界定 目标解析及核心问题分解 市场背景及需求分析 项目整体发展战略及定位
整体规划构思
物业发展建议
本报告是严格保密的。
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项目属性界定 项目区域属性 全国现象
区域内现有房地产开发规模小且未来亦无较大 放量，住宅主要以城中村形式存在，形象破旧
开发商目标
快速平衡现金流 政府方面树立企业的品牌
世联理解一 世联理解二 世联理解三
本项目重点是快速平衡现金流，并保证之后有充分的 利润空间支撑企业的持续性开发 对于企业后续的项目开发，除需充分的资金支撑外， 同时需在本项目操作阶段形成政府方的品牌沉淀 有关政府品牌的沉淀，主要体现在产品的外在形 象表现方面
本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润； 即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐 利润的最大化
本报告是严格保密的。
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核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制，根据世联操作此类 项目的经验，以项目的 定位作为划分依据，本 项目可能有的开发方向 包括三种模式：
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区， 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村； 集中在政务区大量 新建的高档写字楼； 人口密集，住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼；各 高居住价值的区域； 区域分布的商住办 公楼
xx xx公寓 占地面积：60000平方米 总建筑面积:200000平方米 13栋高层共1300户 目前10栋未售，其中一部分未来现房出售 xxxx绿苑 占地面积:53360平方米 总建筑面积:193000平方米 9栋21—31层的高层 目前5栋未售 xx花园 占地面积:13446平方米 总建筑面积:70000平方米 三栋高层共600户 本项目为尾盘销售
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项目属性界定 项目本体属性 全国现象 项目基础指标： 项目规模： 土地总面积51.98亩 净地面积43.96亩 规划道路、绿地面积8.02 亩 规划指标： 净地容积率：5.0 建筑密度：32% 绿地率：35% 规划用途： 住宅、商业金融 地价：460万/亩
项目地块内部地势平
本项目属小地块高容积率项目，政策限制较少， 操作口径较为宽松
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁； 沿xx路延伸，地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心，易造成 产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线； 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村， 建设有小高层、多层
望江西 路板块 马鞍山 路板块
xx xx公寓
xx南路沿线区域内在开发在售项 目仅有xxxx公寓、宝业xx绿苑、 xx花园
区域内原有及现有的商品 房开发规模小； 区域内无大面积空地供应， 未来亦无大规模放量
xxxx绿苑
xx花园
区域中老城中村密集，未 来区域土地供应主要依靠对 此类城中村的拆迁改造
高端定位：
酒店式精品公寓（北京贡院6号）
此种开发模式虽能实现项目较高的利润； 但由于xx产业结构的单一以及经济发展 的相对滞后，此类产品的市场需求不足 将导致项目产品趋化速度缓慢，无法快 速平衡企业现金流
本报告是严格保密的。
9
核心问题分解
地块区域属性
区域属性及写字楼市场特征确定本项目开发写 字楼在速度与价值方面均难以得到良好的实现
本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村； 区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形 象破旧
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项目属性界定 项目区域属性 全国现象
项目周边聚集多家购买力强的企事业单位； 区域内商业主要为档次较低的沿街商铺
沿街商铺
烟草集团
电力交易中心
城乡规划设计研究所
建筑要求
项目规划总建筑面积的25%可建设商业
道路退距要求
地块西部临xx南路要求退距20米； 地块东部临青戈江路规划中心线要求退距10
米； 地块北部临青戈江路规划中心线，同时考虑 北部建筑光照因素，要求退距20米
车位配比要求
车位按照旧改的相对政策定位0.5车位/户； 居住小区已经预留地下机械停车位设备安装
沿街商铺
省广播电视台
安徽送变电
省广播电视大学
区域内无集中商业配套； 商业主要以城市街铺形式 存在，形象破旧但经营业 态多样且排布饱满； 商业租金较高且沿街无空 臵
区域内xx南路沿线聚集了省电视台、烟草局等多家购买 力强的企事业单位； 据了解，以上企事业单位客户臵业需求旺盛，但由于区 域内房地产开发规模小、产品类型缺失，导致此类客户 跨区域臵业性严重，客户主要集中在望江路板块及马鞍 山路板块臵业
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位： 普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位： 综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量：适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
坦有待整理； 地块内部无资源
空间的，经房地产开发企业书面承诺后，可以 允许其分期建设
本报告是严格保密的。
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项目属性界定 目标解析及核心问题分解 市场背景及需求分析 项目整体发展战略及定位
整体规划构思
物业发展建议
本报告是严格保密的。
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目标解析
企业目标的深入解析
企业背景
企业在城市旧改方面具有丰富的实操经验； 本项目做为企业在xx的首个房地产项目； 企业后续项目开发的取地模式也将以旧城改造模式取得