房地产金融实务》(第3版

《房地产金融实务》（第3版）
由于利息成为收益的一般形态，而持有证券是为了取 得收益，那么利率对有价证券的价格形成起决定作用， 就是自然而然的事情。一般地，利率上升，总有证券 价格跌；而利率下降，又总有证券价格上升。从永久 性债券身上我们可以直观地看出利率的重要影响。永 久性债券就是只定期付息而无偿还期限的债券。在票 面利率固定的情况下，每期的现金流是同样的。永久 性债券的价格计算公式为：
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3．长期利率和短期利率 根据信用行为期限长短，可将利率划分
为长期利率和短期利率。借贷时间在1年 以内的利率称为短期利率；借贷时间在1 年以上的利率称为长期利率。利率高低 与期限长短和风险大小有直接关系，一 般地，期限越长，投资风险越大，其利 率越高；期限越短，投资风险越小，其 利率越低。
第二章 房地产银行信用与管理
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第一节 房地产银行信用基本知识 第二节 房地产银行信用业务 第三节 房地产银行信用管理
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学习目标
1．了解房地产银行信用业务基础知识。 2．理解信用及房地产银行信用的基本概 念。 3．掌握房地产银行贷款利率的计算方法 及房地产银行信用风险管理的基本思路。
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6．一般利率和优惠利率 根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率分
为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常条件 下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优惠利率 是指略低于一般贷款利率的利率。银行优惠利率 往往提供给信誉好、经营业绩佳且有良好发展前 景的借款人。政策性优惠利率同国家产业政策和 消费政策相联系。比如住房公积金贷款实行优惠 利率，是为了减轻住房购买者的负担，并以此促 进住房消费。
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4．实际利率和名义利率
实际利率是指物价不变、从而货币购买力不变条件下的利 率。但物价不变这种情况在现代市场经济条件下几乎是不 可能的，物价上涨则似乎成为一种普遍的趋势。因此，所 谓的实际利率必须要在现实利率基础上剔除掉物价变动的 影响。
名义利率是指未剔除物价变动影响的实际交易使用的利率。 在通货膨胀条件下，市场上出现的各种利率都是名义利率。 名义利率与实际利率之差就是通货膨胀率。对投资者而言， 其投资回报主要取决于实际利率的大小。
称为复利终值系数，可以通过查复利终值系数表得到，
这样复利终值的计算变得简单，即用复利现值与查得
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的复利终值系数相乘即可。
（2）复利现值的计算：
V0 = Vn 1/(1i)n
（2.6）
上式中，字母含义同上。其中1/(1i)n为复利现值系
数，可通过复利现值系数表查得，从而用查得的数值
与复利终值相乘就可得到复利现值。
业银行、住房储蓄银行、信用合作社等。
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三、利息与利率
利率是指一定时期内利息额与贷出资本额（本金）的比率。
1．年利率、月利率和日利率
年利率=月利率12=日利率360 一年按360天计算，一月按30天计算。利息计算的一
般公式如下： 利息=本金期限利率
在上述公式中，期限与利率必须相对应，即期限以年 为单位，则利率必须为年利率，以此类推。
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五、收益的资本化
任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可以 通过收益与利率的对比而倒算出它相当于多大一笔资 本金额，这就是收益的“资本化”。用公式可表示如 下：
P=R/I
（2.7）
其中，P为资本化后的价格，R为收益，I为利率。例 如，我们知道一笔贷款1年的利息收益为100元，而市 场年平均利率为5%，那么运用公式（2.7）可以得到， 100元0.05=2000元，说明这笔贷款的本金为2000元。
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5．市场利率、官定利率和公定利率 市场利率是随市场规律或资金供求而自由变动的
利率。由政府金融管理部门或中央银行确定的利 率叫官定利率或法定利率，这是一国货币政策调 控的重要工具。由非政府部门的民间金融组织， 如银行公会等所确定的利率是行业公定利率，这 种利率对其会员银行具有约束性。官定利率和公 定利率均不同程度地反映了非市场力量对利率形 成的干预。
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四、货币的时间价值
1．单利终值和现值的计算
（1）单利终值的计算
单利终值是指一定时期以后的本金与利息之和。其计算 公式为：
Vn=V0(1in)
（2.3）
其中Vn代表终值，即第n年末的价值；V0代表现值，即第 1年初的价值；i为利率，n为计息期数，如按年计息，则
为年份数，以此类推。
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二、房地产银行信用的定义
房地产银行信用是指银行等金融机构为房地产开发、 经营、流通与消费而提供的信用。它有以下特点：
（1）以银行等金融机构为媒介。 （2）信用的载体是处于货币形态的资金，或者说，
借贷的对象是货币。 （3）以房地产经营活动为服务对象。 （4）房地产银行信用可信度高。 在我国，从事房地产银行信用业务的金融机构包括商
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第一节 房地产银行信用基本知识
一、信用的定义
经济学中的“信用”指的是，以偿还为条件的借贷行 为。这种借贷行为可以是实物形式，也可以是货币形 式，而在现代市场经济条件下，主要表现为货币形式。 货币形式的借贷行为，往往伴随着利息的支付，利息 是货币资金所有者出让资金使用权的报酬。
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2．固定利率与浮动利率
根据利率在借贷期内是否调整，可分为固定利率与浮 动利率。固定利率是指在借贷期内不做调整的利率。 实行固定利率虽然有计算成本与收益比较方便的优点， 但在通货膨胀情况下，容易给债权人带来损失，因此， 越来越多的借贷中采用浮动利率。
浮动利率是一种在借贷期内随市场利率的变化而定期 调整的利率。利率根据借贷双方的协定而进行调整， 一般调整期为半年。浮动利率尽管可以为债权人减少 因通货膨胀而带来的损失，但也因手续繁琐、计算依 据多而增加额外费用。我国目前对于短期贷款使用固 定利率，长期贷款尤其是期限很长的房地产贷款往往 实行浮动利率。
（2）单利现值的计算
根据公式（2.3）可以推导出单利现值公式，即：
V0= Vn (1in)
（2.4）
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2．复利终值和现值的计算
（1）复利终值的计算
Vn=V0(1i)n
（2.5）
式中，V0为现值，即第1年初的价值；Vn为终值，即第 n 年末的价值；i为利率，n为计息期数。其中(1i)n