房地产开发企业纳税实务(一)(同名42711)

房地产开发企业纳税实务(一)(同名42711)

装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度

折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）对从事房地产开发的纳税人可按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。也就是按当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算并多退少补。根据2010年税收调控政策，除保

障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份预征率不得低于1.5%，西部地区省份预征率不得低于1%。

对于无法査账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。根据2010年税收调控政策，核定征收率大于5%。

八、耕地占用税

耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从

事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

九、印花税

印花税是以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

由于印花税征税对象的范围广泛，房地产开发业务流程中涉及印花税的项目比较多，主要包含以下几个方面：

（1）取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同、土地使用权转让合同涉及“产权转移书据”税目；

（2）开发阶段涉及建设工程勘察设计合同、购销合同、建筑安装工程承包合同、货物运输合同、加工承揽合同、财产保险合同、借款合同、财产租赁合同、仓储保管合同等；

（3）财务核算和经营管理所需要的营业账簿权利、许可证照也是印花税征税范围。

十、个人所得税

个人所得税，是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境

内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得，也应依法缴纳个人所得税。

应纳个人所得税的个人所得项目包括：工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得。

房地产开发企业涉及个人所得税的业务，主要是代扣代缴员工因取得工资、薪金而依法应缴纳的个人所得税。

十一、企业所得税

企业所得税，是对我国境内的企业或组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

房地产开发企业除遵守《企业所得税法》及其实施条例和其他配套法规外，还要依据国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）计算缴纳企业所得税。企业所得税的适用税率为25%。

房地产开发企业销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取、开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

十二、地方教育费附加

地方教育费附加是地方政府根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进地方教育事业发展，开征的一项政府基金。

依据《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[2010]98号）规定，地方教育费附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育费附加的征收标准调整为2%。

从2011年1月1日起，各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土地使用权取得的土地出让收入中，按照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。具体办法由财政部会同有关部门制定。

十三、增值税

增值税并非房地产开发企业涉及的主要税种，但是在房地产项目开发及销售过程中出现的

货物销售兼营行为、视同销售行为、设备车辆抵债行为等一样存在增值税纳税义务。

第二节企业设立阶段纳税实务

房地产开发企业在设立阶段需要办理税务登记，在此阶段涉及的税收主要有印花税和契税，一般不涉及其他税收。在此需要强调的是，税收筹划在设立阶段就应该准备了，筹划要做在前面，做到未雨绸缪。

一、税务登记

税务登记又称纳税登记，是指税务机关根据税法规定，对纳税人的生产经营活动进行登记管理的一项基本制度，它是税务机关对纳税人实施税收管理的首要环节和基础工作，是征纳双方法律关系成立的依据和证明，也是纳税人必须依法履行的义务。

根据法律法规规定，具有应税收入、应税财产或应税行为的各类纳税人，都应依照《税收征收管理法》及《税收征收管理法实施细则》和《税务登记管理办法》的规定办理税务登记。

（一）税务登记的办理

房地产开发企业领取工商营业执照（含临时工商营业执照）的，应当自领取工商营业执照之日起30日内申报办理税务登记。未办理工商营业执照但经有关部门批准设立的，应当自有关部门批准设立之日起30日内申报办理税务登记。未办理工商营业执照也未经有关部门批准设立的，应当自纳税义务发生之日起30日内申报办理税务登记。

有独立的生产经营权、在财务上独立核算并定期向发包人或者出租人上交承包费或租金的承包承租人，应当自承包承租合同签订之日起30日内，向其承包承租业务发生地税务机关申报办理税务登记。

企业在申报办理税务登记时，应当根据不同情况向税务机关如实提供以下证件和资料：（1）工商营业执照或其他核准执业证件；

（2）有关合同、章程、协议书；

（3）组织机构统一代码证书；

（4）法定代表人或负责人或业主的居民身份证、护照或者其他合法证件。

其他需要提供的有关证件、资料，由省、自