招投标阶段的成本控制

4 招投标阶段的成本控制

“高璐洁开发项目”招标阶段责任成本控制表：

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投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作,在程序上没有太多变数,但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性;这个环节成本控制的难点在于标书制订,重点在于评标;

推行工程招投标制对降低工程造价,进而使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响;这种影响主要体现在：

4.2.1 推行招标投标制基本上形成了由市场定价的价格确定机制,使工程造价趋于合理,有利于节约投资,提高投资效益

4.2.2 推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平,使工程造价得到有效的控制,更为合理

4.2.3 推行招标投标制有利于供求双方更好的选择,使工程造价更加符合价值基础

4.2.4推行招标投标制有利于规范价格行为,使公开,公正的原则得以贯彻

建设工程的招标方式

建设工程招标按竞争程度分为公开招标和邀请招标：

4.3.1 公开招标是指招标任一招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标;其有点是招标人有较大范围的选择,可在众多的投标人中选择报价合理,工期较短,信誉良好的承包商,有助于打破垄断,实现公平竞争;

4.3.2 邀请招标是指投标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他的组织投

简单的投入和产出,它涉及到市场问题,用户问题,效益问题等等;工程建设涉及到设计、物资采购和施工三个方面,而设计和施工是工程建设过程中的两个不同的阶段和两个独立的专业,与其它的商品生产一样需要分别进行成本控制并获取一定的利润;因此,在工程招投标中,工程造价的计算和控制显得尤其重要;

4.4.2.3 工程招投标价格形成机制

建设工程造价,一般是指进行某项工程所花费指预期花费或实际花费的全部费用,是一种动态投资;其运动是受价值规律、货币流通规律和商品供求规律的支配;因此,在招标中要运用决策理论、会计学、经济学等理论评定策略,经过从行政上、技术上和商务上进行全面鉴别、比较后采用科学的计算方法和切合实际的计价依据,确定适合的承包商;

4.4.2.4 通过招标选择监理单位

好的监理队伍不仅可以把好工程质量关,而且可以帮助业主把好经济效益关,控制工程成本的支出;开发商在确定监理单位时应进行公开招标,选择三家以上的监理单位进行投标报价,从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理;在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效,对洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权;

4.4.2.5 工程师具有对招投标过程的知情权,并有权对公司的决策进行质疑;

4.4.2.6

●“高璐洁房地产公司”项目招标过程中的成本控制

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面,通过招投标开发商择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用;笔者认为,在招标过程中成本控制,业主方应注意与加强以下几点：

1招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则;招标前,应严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象,这对项目成本控制非常不利;

2做好招标文件的编制工作,造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件;对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲,尽量做到“知己知彼”,以利于日后的造价控制;

3合理低价者中标;目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标,作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低于成本价恶意竞争;所谓合理低价,是

在保证质量、工期前提下的合理低价;

●做好合同的签定工作应按合同内容明确协议条款,对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等,都应有明确的约定;在签定的过程中,对招标文件和设计中不明确、不具体的内容,通过谈判,争取得到有利于合理低价的合同条款;同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生;此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避,提高工程造价的控制效果;工程担保和工程保险,是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施;

4.4.3 “高璐洁开发项目”招标文件中应明确的有关成本控制的条款

1、业主提供的材料或设备计价和结算退款的方法;

2、价格的调整方法及调整范围;

3、投标价格计算依据,主要有以下方面：工程计价类别执行的概预算定额及费用定额执行的人工、材料、机械设备政策性调整文件等；材料设备计价方法及采购、运输、保管的责任;

4、赶工措施费如何计费;

5、承包商原因造成不能按合同工期竣工时,其损失费用的计算方法或规定应在招标文中明确;

4.4.4 “高璐洁开发项目”编制标底时应注意的成本控制要点

1、标底作为业主的期望价格,应力求与市场的实际变化吻合,要有利于竞争和保证工程质量;

2、标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成,一般应控制在批准的总概算或修正概算及投资包干的限额内;

3、标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化,考虑材料差价因素并将差价列入标底;

4、标底价格应根据招标文件或合同条件的规定,按规定的工程发承包模式,确定相应的计价方式,考虑相应的风险费用;

5、以定额计价法编制标底;定额计价法编制标底采用的是分部分项工程量的直接费单价称为工料单价法,仅仅包括人工、材料、机械费用;直接费单价又可以分为单位估价法和实物量法两种：

1单位估价法;其具体做法是根据施工图纸及技术说明,按照预算定额规定的分部分项

工程子目,逐项计算出工程量,再套用定额单价或单位估价表确定直接费;

然后按规定的费用定额确定其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金,还要加上材料调价系数和适当的不可预见费,汇总后即为标底的基础;

单位估价法实施中,也可以采用工程概算定额,对分项工程子目作适当的归并和综合,使标底价格的计算有所简化;采用概算定额编制标底,通常适用于初步设计或技术设计阶段进行招标的工程在施工阶段招标,也可按施工图计算工程量,按概算定额和单价计算直接费,既可提高计算结果的准确性,又可减少工作量,节省人力和时间;

2实物量法;用实物量法编制标底,主要先用计算小的各分项工程的实物工程量,分别套取预算定额中的人工、材料、机械消耗指标,并按类相加,求出单位工程所需的各种人工、材料、施工机械台班的总消耗量,然后分别乘以重庆的人工、材料,施工机械台班市场单价,求出人工费,材料费、施工机械使用费,再汇总求和;对于其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金等费用的计算则根据当时重庆建筑市场的供求情况给予具体确定;

实物量编制法与单位估价法相似,最大的区别在于两者在计算人工费、材料费、施工机械费及汇总三者费用之和时方法不同：

1实物量法计算人工、材料、施工机械使用费,是根据预算定额中的人工、材料、机械台班消耗量与重庆人工、材料和机械台班单价相乘汇总得出采用当时重庆的实际价格,能较好地反映实际价格水平,工程造价准确度较高;

2实物量法在计算其他各项费用,如其他直接费、现场经费、间接费、计划利润、税金等时将间接费、计划利润等相对灵活的部分,根据建筑市场的供求情况,随行就市浮动确定;

4.4.5 “高璐洁开发项目”评标时应注意的成本控制要点

1、经初审后,以合理低标价作为中标的主要条件,中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准;

2、若采用综合评价法,最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标,应当推荐为中标候选人;

“高璐洁开发项目”招投标阶段成本控制相关部门的职责

4.5.1 成控办

1、负责监督、协调各个部门之间的成本控制管理工作,保证项目招投标阶段的成本

控制进程的正常运作;

2、负责收集各部门成本控制信息,反馈给集团;

4.5.2 合约组

1、负责招标文件的编制、修订及解释工作;重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制,对建设成本进行初步控制;

2、组织招标、开标、评标工作的开展;

3、对投标人专业资格进行审查;

4、建立工程市场信息库;收集、调查、预测建筑市场相应信息,及时综合上报供领导决策;

5、组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理;负责合同的完整、合理性;重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型;

6、按公司档案管理要求,收集、整理、归档合同、招标文件;

4.5.3工程部

1、参与招标文件的编制、修订工作;重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制,对建设成本进行初步控制;

2、参与评标工作,尤其是技术标部分的评阅;

3、参与合同的谈判、签订;重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型;4.5.4 财务组

1、协助招标文件的编制、修订工作;重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制,对建设成本进行初步控制;

2、参与评标工作,尤其是经济标部分的评阅;

3、参与合同的谈判、签订;重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型;

“高璐洁开发项目”招投标阶段成本控制主要相关人员的职责

4.6.1 合约组

4.6.1.1合约组经理职责

1、全面负责招标文件的编制、修订及解释工作;重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制,对建设成本进行初步控制;

2、统筹组织招标、开标、评标工作的开展;

3、对投标人专业资格进行审查;

4、建立工程市场信息库;收集、调查、预测建筑市场相应信息,及时综合上报供

领导决策;

5、组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理;负责合同的完整、合理性;重点是

确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型;

6、按公司档案管理要求,收集、整理、归档合同、招标文件;

4.6.1.2 合约组预算工程师职责

1、确定工程造价,控制建设成本;

2、对实物进行计量,编制和审核标底;

3、对工程造价相关信息及资料搜集、掌握,及时向领导提供决策依据;

4.6.1.3 合约组土建造价工程师职责

1、参与工程对外招标;

2、负责标底编制和审核;

3、参与施工图交底与会审;

4、参与经济标的评阅;

5、参与合同中土建造价的审查;

4.6.1.4 合约组安装造价工程师职责

1、参与工程对外招标;

2、负责标底编制和审核;

3、参与施工图交底与会审;

4、参与经济标的评阅;

5、参与合同中安装造价的审查;

4.6.2 工程部经理职责

1、参与图纸会审;

2、参与材料设备的价格确定;

3、配合招投标工作的开展;

4、配合工程合同的谈判工作;

4.6.3 财务组经理职责

1、协助招标文件的编制、修订工作;重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的

编制和标底编制,对建设成本进行初步控制;

2、参与评标工作,尤其是经济标部分的评阅;

3、参与合同的谈判、签订;重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型;

对工程合同计价方式的选择建议：

确定工程合同计价方式

4.7.1 固定合同价

4.6.1.1 固定合同总价：这类合同价可以使业主对工程总开支做到大体心中有数,在实

施过程中可以更有效地控制资金的使用;但对承包人来说,要承担较大的风险,

合同价款一般会高些;

4.6.1.2 固定合同单价：合同中确定的各项单价在工程实施期间不因价格变化而调整,

而在每月或每阶段工程结算时,根据实际完成的工程量结算,在工程全部完成

时以竣工图的工程量最终结算工程总价款;

4.7.2 可调合同价

4.6.2.1 可调总价：合同中确定的工程合同总价在实施期间可随价格变化而调整;业主

和承包人在商谈合同时,以招标文件的要求及当时的物价计算出合同总价,如

果在执行合同期间,由于通货膨胀引起成本增加达到某一限度时,合同总价则

作相应调整;可调合同价使业主承担了通货膨胀的风险,承包人则承担其他风

险;

4.6.2.2 可调单价：合同单价可调,一般是在工程投标文件中规定;在合同中签订的单

价,根据合同约定的条款,如在工程实施过程中物价发生变化等,可作调整;有

的工程在招标或签约时,因某些不确定性因素而在合同中暂定某些分部分项

工程的单价,在工程结算时,再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整,

确定实际结算单价;

4.7.3 成本加酬金确定的合同价：

合同中确定的工程合同价,工程成本部分按现行计价依据计算,酬金部分则按工程成本乘以通过竞争确定的费率计算,将两者相加,确定出合同价;一般分为以下几种形式：4.6.3.1 成本加固定百分比酬金确定的合同价：这种合同价是业主对承包人支付的人

工、材料和施工机械使用费、其他直接费、施工管理费等按实际直接成本全

部据实补偿,同时按照实际直接成本的固定百分比付给承包人一笔酬金,作为

承包人的利润;这种合同价使得建筑安装工程总造价及付给承包人的酬金随

工程成本而水涨船高,不利于鼓励承包方降低成本,很少被采用;

4.6.3.2 成本加固定金额酬金确定的合同价：这种合同价与上述成本加固定百分比酬

金合同价相似;其不同之处仅在于业主付给承包人的酬金是一笔固定金额的

酬金;

4.6.3.3 成本加奖罚确定的合同价：采用这种合同价,首先要确定一个目标成本,这个

目标成本根据粗略估算的工程量和单价表编制出来的;在此基础上,根据目标

成本来确定酬金的数额,可以是百分数的形式,也可以是一笔固定酬金;然后,

根据工程实际成本得出情况;另外确定一笔奖金,当实际成本低于目标成本时,

承包人除从业主获得实际成本、酬金补偿外,还可根据成本降低额得到一笔奖

金;当实际成本高于目标成本时,承包人仅能从业主得到成本和酬金的补偿;

此外,视实际成本高出目标成本情况,若超过合同价的限额,还要处以一笔罚

金;除此之外,还可设工期奖罚;这种合同价形式可以促使承包商降低成本,缩

短工期,而且目标成本随着设计的进展而加以调整,承发包双方都不会承担太

大风险,故应用较多;4最高限额成本加固定最大酬金确定的合同价：在这种合

同价中,首先要确定限额成本、报价成本和最低成本,当实际成本没有超过最

低成本时,承包人花费的成本费用及应得酬金等都可得到业主的支付,并与业

主分享节约额；如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间,承包人只能得

到成本和酬金;如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间,则只能得

到全部成本;实际工程成本超过最高限额成本时,则超过部分业主不予支付;

这种合同价形式有利于控制工程造价,并鼓励承包人最大限度地降低工程成

本;

4.7.4 通过上述的分析,建议如下：

4.7.4.1 分包合同采用最高限额成本加固定最大酬金确定的合同价;

在这种合同价中,首先要确定限额成本、报价成本和最低成本,当实际成本没有超过最低成本时,承包人花费的成本费用及应得酬金等都可得到业主的支付,并与业主分享节约额；如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间,承包人只能得到成本和酬金;如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间,则只能得到全部成本;实际工程成本超过最高限额成本时,则超过部分业主不予支付;这种合同价形式有利于控制工程造价,并鼓励承包人最大限度地降低工程成本;

4.7.4.2 总包合同采用可调单价;

合同单价可调,一般是在工程投标文件中规定;在合同中签订的单价,根据合同约定的条款,如在工程实施过程中物价发生变化等,可作调整;有的工程在招标或签约时,因某些不确定性因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价,在工程结算时,再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整,确定实际结算单价;

5 施工阶段成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化;加强施工控制,就是加强履约行为的管理;房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的;虽然与基建项目具有共性,但也会不可避免地发生“三超”现象,但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补,如果控制失衡,会使企业经营亏本;因此,“高露洁项目”的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标;该阶段成本控制的主要工作为：“高璐洁开发项目”施工阶段成本控制综述

开发商应如何做好精装修产品在成本和质量方面如何控制是我们高璐洁房地产公司的重点控制的内容;

●未来发展的主流方向

商品房精装修将是房地产业发展的必然趋势,很多房地产专业人士对此已经形成共识;我们认为只要在精装修方面做到设计水平一流,符合主流客户的审美和生活需要,材质资源广泛,施工组织精密,全程监控到位,施工质量优良,客户完全是可以接受的;精装修有利于促进行业的成熟、规范,增强市场的竞争力,商品房尤其是高端住宅产品做精装修是未来的发展方向;所以我们“高璐洁房地产公司”在施工方面既做到将精装修满足消费者的需求,又使我们在成本的控制范围之内;但是,值得我们“高璐洁房地产公司”注意的是,相比国外成熟的工业化生产模式,国内的房地产相关行业发展得仍不够成熟和规范;施工单位进行大面积的装修,配套产品必须实现工业化生产,否则质量很难得到保证;

●对开发商的要求更高

精装修需要开发商承担更多环节的工作,如室内设计、选择建材、组织施工、全程监控、资金支付等;这对开发商提出了更高的要求,尤其精装修是对设计水平的巨大挑战;设计师需要充分考虑人的生活行为、家居摆放等细节,才能使水、电、暖气、空调、厨卫等设施的定位一次达到要求;开发商还需要以专业的眼光和技术手段帮助业主挑选符合环保标准的材质,还要承担资金支付、开发成本以及销售成交效率等方面的更大压力;比如

从销售的层面看,精装修房的优势在现房阶段,而毛坯房在期房阶段就可回笼大量资金,解决了开发商的资金问题;做精装修项目需要组织一个庞大的机构,因此开发商必须具备足够的操作实力;

●控制成本须层层把关

一个项目精装修的水平确定下来后,开发商需要在保证品质的前提下控制成本,但绝不能以替代产品和降低施工队伍的素质为代价;关键是要杜绝在选购建材和选择施工队伍过程中的腐败现象,这是很多精装修项目在实际操作中成本虽高但质量低下的症结所在;

开发商可以通过控制建材选购方面的人为因素,最大限度地减少各个环节中的水分,从而有效控制这方面的成本;而施工队伍的人力成本同样重要,必须得到保证才能使工程的质量得到根本的保障;目前装修单位的素质良莠不齐,如市场上一个清工的报酬就从20—90元/天不等;在施工队伍素质的甄别方面开发商比个体消费者具有更多的优势,可以考察其资质,至少要达到二级以上标准,甚至可以指定项目经理,并且经过监理公司、总包单位、开发单位多层把关;

●利润不能以金钱衡量

尽管精装修项目比同区域、同档次的毛坯房单价要高出几百元甚至千元左右,但是这一块产生的利润对开发商来说并不大;精装修带来的利润绝不是开发商预期的主要利润,相对于开发商投入的大量人力、物力、财力和智慧而言,这个利润其实是不成正比的;但对于业主而言,他自己完成同样的工作,费用一般会比发展商花费得要大,道理非常简单——发展商用“批发”的价格完成,而业主自己装修是用“零售”价格完成;利润虽然不大,相反却承担着很大的风险;这也是以往开发商不愿意做精装修的主要原因;所以这也是我们“高璐洁房地产公司”需要注意的问题

精装修所产生的利润不仅是对价格本身的提高,更重要的是避免了毛坯房装修带来的工人居住在房子中造成的毁坏、对社区的二次污染、对社区居民产生的安全威胁等各种问题,不仅提升了产品的整体品质,保证了社区软性服务和管理的水平,而且大大节省了业主的时间和精力,这种收获既能直接带来市场收益,又远远超过金钱所能衡量的范畴;

5.1.1 抓好合同管理,减少工程索赔

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制;针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程;作为业主方造价管理人员要

施工质量的监控尤其要紧紧抓住设计师,因为大多数设计师将作品视为艺术品甚至生命,他们最不希望作品的任何细节出现败笔；另外,监理单位必须公正,在这个环节上开发商要舍得聘请费用;

对于消费者来说,不必过多存在精装修产品缺乏个性化的疑虑,因为现代家居的个性化可以通过装饰来体现；而精装修只要在质量上能够得到保证,对消费者就物有所值;

5.4.1 控制材料用量,合理确定材料价格;

在工程项目成本控制中材料价格的控制是主要的,材料费在工程中往往占有很大的比重,一般占预算费用的70%,占直接费的80%左右;在签订合同时,可以在合同中约定,建设单位与承包商共同参与钢材、木材、水泥等主要材料的采购,提高透明度,既保证了工程质量、工程进度,也有利于成本的控制;在施工阶段必须严格按照合同中的材料用量控制,合理确定材料价格,从而有效地控制工程成本;

市场经济为材料的供应提供了多种渠道,而且材料品种价格繁多,建设单位预算人员及现场管理人员应密切注意市场行情,随着工程进展情况深入现场、市场,掌握第一手的施工情况及材料信息,为竣工决算提供有力的依据;

项目工程技术人员要经常深入现场、市场,争取获得第一手资料,掌握了解施工情况,参与隐蔽工程签证；发现原有材料单价有失实之处,要及时校正等；为以后办理竣工结算提供有力的证据;

5.4.2 加强现场签证审查

现场签证时,要审查签证单上现场代表及监理工程师的签名,业主是否盖章,承包商的盖章是否齐全,日期是否注明,有无涂改等;首先落实情况,判定是否增加费用,然后再审定增加多少;

为了确保工程签证的客观、准确,要注意以下几个方面：

1工程签证的及时性;

2对签证的描述要求客观、准确;

5.4.3 工程索赔控制

由于业主对项目要求的修改等原因,造成施工进度变化、工程量变化等,而出现承包商向业主提出索赔;因此,为控制工程索赔的发生,应做到：

1、认真履行合同并确保工程合同得到切实执行；

2、在项目实施前做好规划,尽量减少在施工中的修改；

3、加强沟通和协调,避免因误会等引起索赔纠纷;

3配合报审工作,参与报审图纸会审和重大设计变更;

4密切联系设计院,在确保质量安全的前提下,尽可能优化设计方案,达到节约成本的目的;

5.7.3 工程部

1、工程师协调

根据业主需要和工程实际,对工程或某些部分作出变更指示；出来施工中可能出现的技术问题;

2、预算员

负责工程的预算、结算、决算控制;

3、一般技术人员：技术内业负责该工程的计划、统计、技术、经济资料的收集与整理,并控制资料形成过程中的质量问题,及协助作好项目经理和技术负责人安排的其它工作

1应认真记好施工日记,对进场材料设备的品牌、质量、数量等要认真审核,并对施工进度和完成的工作量等重大事项按日记录在案;

2协助工程师处理在工程中出现的技术等问题

5.7.4 合约部

1.合约部经理

1确定合理工程造价,控制建设成本;

2确保工程合同的完整、合理性;

3建立、建全市场信息库

4收集、调查、预测建筑市场相应信息,及时综合上报供领导决策;

5负责工程合同、招标文件的编制、修订及解释工作,并组织施工合同的谈判、签订及争议纠纷的处理;

6管理控制工程项目成本,审核工程造价及预算外验方用工签证资料;

7组织召开公司预算专业工作会议,负责各级预算人员的培训工作;

8按公司档案管理要求,收集、整理、归档合同、招标文件、预结算资料;

9审核在建工程月产值报表及工程款项;

2.合同预结算工程师

1确定工程造价;

2控制建设成本;

3对工程项目造价的组成进行分析和价格监测,参与工程造价的确定和控制;