相邻建筑物间之利用关系的地役权调整
理解相邻关系和地役权的区别
理解相邻关系和地役权的区别相邻关系和地役权都是我国法律明⽂规定的权利，根据双⽅当事⼈的相邻关系，双⽅当事⼈会产⽣相邻权。
如果双⽅当事⼈签订了相关的协议的，是可能产⽣地役权的。
那么，理解相邻关系和地役权的区别是怎样的呢?下⾯，店铺⼩编详细为您介绍具体内容。
理解相邻关系和地役权的区别⼀、相邻关系与地役权性质不同。
严格地说，相邻权不是⼀种独⽴的民事权利，更不是⼀种独⽴的物权类型，其本质是不动产所有权或⽤益物权的扩张，是所有权或⽤益物权的组成部分，不需要进⾏独⽴的公⽰，可以直接从不动产所有权或⽤益物权的登记中推断出来。
我们在谈论相邻权时之所以将其称为权利，纯粹是为了表达上的⽅便。
地役权是⼀种独⽴的物权类型，属于⽤益物权，不是需役地所有权或⽤益物权的组成部分，它有⾃⼰独⽴的发⽣原因和权能，需要进⾏独⽴的公⽰。
⼆、⼆者的法律效⼒不同。
相邻关系因法律规定⽽产⽣，是服务于特定⼟地或附属于特定⼟地的权利，它对“地”不对“⼈”，对相邻权⼈来说是依据不动产的⾃然条件⽽发⽣的法定权利，依其原始权利⽽具有对抗性，⽆需登记便可当然发⽣效⼒。
⽽地役权主要是依协议⽽取得，是约定的权利，当事⼈双⽅应到不动产登记机关进⾏登记之后才具有物权效⼒，即对抗性;未经登记的地役权不具有物权效⼒，只是⼀种债权。
三、对相邻不动产物权的限制程度不同。
相邻关系是法定的对不动产利⽤关系的⼀种最⼩限度的调节，相邻权⼈只能在依社会⼀般观念所能容忍的合理限度内利⽤相邻不动产，超出这个合理限度，相邻不动产物权⼈有权拒绝或请求排除妨害。
不动产物权⼈如果想超出合理限度利⽤或限制相邻不动产，必须与相邻不动产物权⼈达成⼀项契约，向其⽀付⼀定的对价，获得其同意。
四、相邻关系与地役权在有偿或⽆偿、存续期间上不同。
相邻关系中，相邻权由法律直接规定，除⾮权利⼈⾏使权利给邻⼈造成损失，相邻权⼈⾏使权利是⽆偿的;地役权的有偿或⽆偿则属于意思⾃治范畴，双⽅可在契约中⾃由约定。
另外，地役权的存续期间，也可任由当事⼈约定，并得设定永久地役权;⽽相邻关系的存续期间是法定的。
《民法典》第二百九十二条解读
《民法典》第二百九十二
条解读
《民法典》第二百九十二条：相邻权纠纷的解决方式
1.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
法律、法规对处理
相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
2.相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。
相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时，应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。
相邻人不得危
及相邻人的房屋安全，不得妨害相邻人的通行及正常的排水、排污等。
3.在处理相邻关系时，应当尊重历史形成的客观状况，不能违背当地群众的一般生活习惯。
例如，在农村，对于依习惯形成的通道不得随意堵塞或改变其走向；在城市，尤其是居住小区，应按照规
定的用途使用房屋，不得擅自改变其用途，不得随意搭建临建或堆放物品影响他人通行、安全或环境。
4.在解决相邻权纠纷时，应注意正确区分民事责任与刑事责任。
民事责任一般采取责令停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等民事制裁方式；对于违反治
安管理的行为，在民事纠纷与刑事犯罪交叉的情况下，应分清纠纷的性质，通过行政或刑事程序解决。
在通过行政或刑事程序解决时，也应同时解决民事纠纷。
在相邻权纠纷的解决中，应当注意正确适用法律关于时效的规定。
对于因相邻权纠纷提起诉
讼的时效期间一般为3年，从权利人知道或应当知道其相邻权受到侵害时起算。
如果超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效的限制。
云南省人民政府关于云南省第十一次哲学社会科学优秀成果奖励的决定
云南省人民政府关于云南省第十一次哲学社会科学优秀成果奖励的决定文章属性•【制定机关】云南省人民政府•【公布日期】2008.07.14•【字号】云政发[2008]127号•【施行日期】2008.07.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文云南省人民政府关于云南省第十一次哲学社会科学优秀成果奖励的决定（云政发〔2008〕127号）各州、市人民政府，省直各委、办、厅、局，各大专院校、科研院所，中央驻滇有关单位：为深入贯彻党的十七大精神，落实科学发展观，构建和谐社会，进一步实施科教兴滇和人才强省战略，促进云南经济社会协调发展，根据《云南省社会科学优秀成果评奖条例》规定，经过评审，省人民政府决定，授予《东南亚国家经济贸易法律研究丛书》云南省哲学社会科学优秀成果特等奖；授予《宋任穷云南工作文集》等3项成果云南省哲学社会科学优秀成果荣誉奖；授予《金融工程与衍生产品创新研究：一种基于鞅定价的分析方法》等9项成果云南省哲学社会科学优秀成果一等奖；授予《高等教育体制变迁研究》等21项成果云南省哲学社会科学优秀成果二等奖；授予《带你走进博物馆--云南省博物馆》等85项成果云南省哲学社会科学优秀成果三等奖。
全省广大哲学社会科学理论工作者和实际工作者要向获奖者学习，继续发扬与时俱进、团结协作、顽强拼搏、开拓创新精神，努力创造更多繁荣哲学社会科学的优秀成果，为全面建设小康社会作出更大的贡献。
附件：云南省第十一次哲学社会科学优秀成果获奖项目名单云南省人民政府二○○八年七月十四日云南省第十一次哲学社会科学优秀成果获奖项目名单特等奖东南亚国家经济贸易法律研究丛书王义明主编荣誉奖1.宋任穷云南工作文集中共云南省委党史研究室编2.二十世纪八九十年代云南经济发展宏观决策回顾┌───┐│和志强│著└───┘3.范义田文集（上、下）云南省文史研究馆余嘉华主编一等奖1.金融工程与衍生产品创新研究：一种基于鞅定价的分析方法昆明理工大学田存志2.企业持续创新昆明理工大学向刚3.商人与近代中国西南边疆社会：以滇西北为中心云南师范大学周智生著4.东南亚伊斯兰教与当代政治云南省社会科学院贺圣达等5.回到生活：关于艺术人类学学科发展问题的反思云南大学何明洪颖6.艾滋病的人口学研究--以云南省为例云南师范大学莫国芳包广静吴瑛7.西双版纳傣族的水文化：传统与变迁云南省社会科学院郭家骥8.云南人口与住房经济问题研究云南省统计局胡瑜琳等9.制度变迁中中国宏观经济的ＩＳ-ＬＭ模型分析昆明新机场建设指挥部龙小海叶子荣张吕二等奖1.高等教育体制变迁研究云南大学张建新著2.云南古近代学制云南师范大学党乐群编著3.云南地方文献概说云南省图书馆编4.贫富论--唯物史观视角昆明理工大学樊勇著5.中国少数民族大辞典·白族卷云南省民族学会李缵绪主编6.史氏汉英翻译大词典云南师范大学史企曾主编7.云南发展核电研究报告云南省人民政府发展研究中心钱德三等8.中国工农红军长征过云南史中共云南省委党史研究室著9.云南省人力资源系统开发研究云南大学任新民汤文志梁勇主编10.复合型商业业态--理论、应用、个案云南财经大学李严锋著11.中美戏剧交流的文化解读云南艺术学院吴卫民（笔名：吴戈）著12.教育思维方式的变革及其趋向云南师范大学张向众13.构建和谐的社会主义民族关系云南大学陈国新14.社会保险费欠费问题探讨云南省地方税务局白玉刚15.货币政策中介目标选择的发展与中国实践云南财经大学胡列曲16.中国的乡-城劳动力流动与城镇失业：一个经验研究云南财经大学袁志刚17.非传统安全视角下的云南跨界民族问题云南师范大学何跃18.会计信息管制的合约分析云南财经大学彭家生19.陈云对党的实事求是思想路线的历史贡献与现实启示云南师范大学刘丽琼钱明辉20.云南房地产业发展统计预警系统研究云南省统计局陈杨东等21.“共同善”与分配正义--社群主义的社会福利思想及其对社会政策研究的启示云南大学钱宁三等奖1.带你走进博物馆--云南省博物馆云南省博物馆编著2.新制度主义云南大学张林著3.愿景与探索--开远市社会主义新农村建设整体规划省社会科学院纳麒黄小军陈利君主编4.《孙子兵法》语法研究云南大学蔡英杰著5.中国近世白话短篇小说叙事发展研究红河学院张勇著6.杨墨---背对阳光的少年云南省政协文史委员会蒲元华杨修品编著7.中国二十世纪“四十年代”乡土小说研究云南大学张志平著8.宋明理学中的“孔颜之乐”问题云南师范大学李煌明著9.品牌文化战略研究云南财经大学朱立著10.传播理论云南师范大学郝朴宁陈路主编11.社会科学专家话临沧临沧市社会科学界联合会《社会科学专家话临沧》编委会编12.经济增长及其相关因素研究--云南经济社会发展若干问题研究云南大学施本植等编著13.安北与单于都护府--唐代北部边疆民族问题研究云南民族大学王世丽著14.《云南省红河哈尼族彝族自治州自治条例》修订与释义红河学院马洪波著15.纳西东巴文化研究总览云南大学宋光淑主编16.西部少数民族聚居区经济发展及机制研究云南师范大学吴映梅著17.西南联大的文化选择与文化精神昆明学院封海清著18.云南推进新型工业化的模式研究--以曲靖市为例的云南新型工业化模式研究曲靖市社会科学界联合会云南推进新型工业化的模式研究课题组19.宜良文化丛书宜良县文学艺术界联合会郑祖荣等编著20.儿童福利社会化重构--“昆明模式”云南大学王彦斌赵锦云主撰21.家住长江第一湾的纳西族云南省民族学会郭大烈周智生著22.中国少数民族生态文化研究云南大学廖国强袁国友等著23.以人为本论云南大学张祖训著24.推进云南纳税信用体系建设研究云南师范大学陈新等25.马克思主义哲学与社会主义云南省社会科学院韩敬著26.中国民族村寨文化云南大学张跃何斯强主编27.彝族社会历史文化调查研究楚雄师范学院杨甫旺著28.云南传统蒙学丛书云南传统蒙学研究会郑千山主编29.中华武术云南警官学院李德祥编著30.红塔集团志红塔烟草（集团）有限责任公司编撰31.学校毒品预防教育云南警官学院杨丽君等编著32.丽江劳动模范先进工作者群英集丽江市总工会丽江市方志办编33.云南与巴蜀佛教研究论稿云南省社会科学院侯冲著34.中国文化产业发展模式解析--云南文化产业发展启示录云南省社会科学院唐嘉荣陈真李常林著35.纳西族文化史论云南省社会科学院杨福泉著36.元代大理段氏总管史大理学院张锡禄著37.云南财政收支问题研究云南省财政厅任晓珍等38.政治技术研究论纲云南大学方盛举39.农户收入差距的微观基础：物质资本还是人力资本？云南民族大学高梦滔姚洋40.论发表权侵权行为的认定--从一个著作权纠纷案谈起云南财经大学杨静41.社会政策研究的文化视角云南师范大学毕天云42.反洗钱有关法律问题研究云南财经大学侯合心43.19世纪中后期以来国外艺术人类学研究述评云南大学洪颖44.相邻建筑物间之利用关系的地役权调整昆明理工大学张鹤45.学术范式的转换与艺术人类学的学科建构云南大学何明46.国债转贷政策下政府信用效应及其影响云南财经大学侯合心孟庆红47.族群社会心理：民族心理学的研究对象德宏师范高等专科学校尹可丽48.云南森林生态旅游发展战略研究云南省政府研究室侯峰等49.中西方理想人格的比较及对塑造现代理想人格的启示红河学院王萍王妮妮50.哈尼梯田景观空间格局与美学特征分析云南师范大学角媛梅杨有洁胡文英51.教育公平及其在我国的实现昆明理工大学罗黎辉王海云52.为了生活使用暴力与暴力对生活的毁灭--暴力性私力救济发生的结构性原因之法律社会学考察云南大学王启梁53.清顺治朝《明史》修纂史事考论云南师范大学朱端强54.文学书写中的故乡记忆--以汪曾祺笔下的昆明为中心红河学院张永杰55.云南地方电力体制改革形势分析报告云南大学郭树华王健康等56.唯物史观是构建社会主义和谐社会的哲学基础云南师范大学陈路李红专57.政治价值整合：执政党提高执政能力的重要课题云南大学任新民58.法律反功能的发生机制探微--对2002年《医疗事故处理条例》的法社会学思考云南财经大学刘新星59.药物依赖者复吸研究模型的回顾与展望云南师范大学张锋邓云菁杨宏等60.少数民族学生在学校教育中的文化适应--基于教育人类学的认识云南大学李怀宇61.剑川石窟与白族的信仰民俗云南大学李东红62.基于农业信息化的农业产业结构调整云南大学秦德智姚超雷森63.关于文学理论话语方式的沉思曲靖师范学院张永刚64.我国女子马拉松竞技现状、相对落后原因及备战29届奥运会的对策研究云南大学牟少华于奎龙刘武等65.纳西族象形文字研究云南民族大学李国文66.云南个旧方言谓词的体范畴红河学院路伟67.心诚则灵：三论中国学者的中国气派--冯友兰先生在西南联大校务活动考略云南师范大学雷希68.环境犯罪概念的刑法展开云南民族大学王俊69.解读“实验民族志”云南师范大学李立70.虚拟参考咨询服务中的版权保护研究曲靖师范学院张绍武张桂玲71.区域性文献信息资源共建共享保障体系研究楚雄师范学院黎白赵青72.建立和完善构建和谐社会所必需的社会机制西南林学院王传发73.数字信息长期保存的几个理论问题探讨曲靖师范学院张绍武74.我国开展绩效审计的十大难点云南财经大学杨锡春75.新世纪中国民族社会学与社会人类学的回顾与展望云南省社会科学院乔亨瑞76.地理历史学与中国历史进程的地理基础云南师范大学潘玉君武友德77.少数民族妇女研究和学科建设的拓展（2001-2005年）云南民族大学杨国才78.教师专业发展的问题与出路云南师范大学孙亚玲79.七彩云南--人口与数字云南省统计局云南省人民政府1％人口抽样调查领导小组办公室80.大湄公河次区域贸易投资便利化战略行动框架下的中方商务人员流动问题中共云南省委党校刘小龙戴杰81.行政伦理学是科学吗云南行政学院李鹏飞82.注册会计师独立性的微观动机和宏观行为：综述、分析和展望昆明新机场建设指挥部龙小海余怒涛黄登仕等83.罗平小黄姜品牌市场的培育与发展对策罗平县农业局申恩情84.传统农业向现代农业转变的成功探索--曲靖市推行烤烟生产ＱＴＰ模式的主要经验与启示曲靖市社会科学界联合会叶国伟85.中国传统体育文化、人文精神与奥林匹克运动云南师范大学刘坚李运陈斌等。
021第十五章地役权(民法典第二编物权——第三分编用益物权)
第十五章地役权一、地役权的概念与特征（一）地役权的概念地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利。
372条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
（二）地役权的特征1、地役权是使用他人土地的权利地役权的客体是土地，并以该土地属于他人所有或使用为要素。
由于地役权的内容在于以此土地供彼土地之役，因而地役权的成立，必须有两块土地的存在。
需役地：为其便利而使用他人土地之地。
供役地：为该土地便利而供其使用的土地。
由于地役权不限于需役地所有人与供役地所有人的关系，供役地的承包经营权人、地上权人、典权人、采矿权人、承租人也应当受地役权的约束，自属当然。
2、地役权是为自己土地的便利的权利使用供役地的目的，是为了需役地的便利。
否则，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必设定地役权。
而如其所供便利，不是为需役地承受，而为特定人享受时，也不是地役权问题，而是人役权问题。
至于“便利”，泛指开发、利用需役地的各种需要，其内容只要不违反法律的强制性规定，不违背社会公共利益，可由当事人根据实际情况约定。
3、地役权具有从属性和不可分性地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在，因此在法律属性上地役权与其他物权不同。
地役权虽然是一种独立的权利，并非需役地所有权或者使用权的扩张，但它仍应当与需役地的所有权或者使用权共命运，这就是地役权的从属性。
380条：地役权不得单独转让。
土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。
381条：地役权不得单独抵押。
土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
382条：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
383条：供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
分层土地利用中的强制地役权
2023-11-05
contents
目录
• 分层土地利用概述 • 强制地役权概述 • 分层土地利用中的强制地役权 • 案例分析 • 结论与展望
01
分层土地利用概述
定义与特点
定义
分层土地利用是指在一宗土地上分层设立不同的使用权，并由各分层权利人 分别使用其分层土地的制度。
完善法律法规
随着城市化进程的加速，未来需要进一步完善法律法规，明确 强制地役权的权利与义务，保障各方权益。
加强监管与执法
加强监管力度，确保强制地役权的实施效果；同时要加大执法 力度，对违反法律法规的行为进行严厉打击。
引入市场机制
在符合法律法规的前提下，引入市场机制，通过竞争方式实现 土地资源的优化配置，提高土地利用效率。
特点
强制地役权具有强制性、非自愿性和不可转让性，是一种特 殊的土地利用权。
强制地役权的成因
城市化进程加快
随着城市化进程的加快，土地 资源日益紧张，为了满足城市 发展和建设的需求，政府通过 强制地役权的方式获取土地。
公共利益需要
政府为了公共利益的需要，如建 设交通设施、公共设施等，会采 取强制地役权的措施。
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强制地役权在分层土地利用中的问题与对策
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权利冲突
在分层土地利用中，强制地役权可能会与土地 所有者和使用者的权利产生冲突，需要加强沟 通和协调，平衡各方利益。
执行困难
由于强制地役权的实施需要政府部门的参与和 监管，执行难度较大，需要加强行政执法力度 ，提高执行效率。
法律风险
由于强制地役权涉及到法律风险和法律责任， 需要加强法律宣传和教育，提高公众的法律意 识和认知水平。
地役权问题研宄
我国《 物权法》 中正式确立 了地役权制度 。这一制度源于罗 传统 民法 中， 地役权 法律关 系发生于梯地所有人（ 供役地人 马法 ， 后为各国民法所 接受 ， 并随着各 国社会 的发展 而发展。所 和需役地人 ） ７ Ｌ间。随着 现代 社会 经济的发展 ， 民法 已经从保护 谓地 役权是指地役权人有权按照合 同约定 ， 利用他人的不动产 ， 土地所有权的重心转向 了对土地利用权 的重心的保护 ，所 以地 以提 高 自己的不动产的效益。 他人的不 动产 为供役地 ， 自己的不 役权主体的范围也应当从土地所有人向土地的利用人扩展 。我 动产 为需役地 。 地役权主要是在供役地 上设定负担 ， 以提高需役 国《 宪法》 土地管理法》 农村土地承包法》 《 《 等法律都规定 了土地 而《 中关于用益物权 的规定 ， 进一步 地的价值和效益 ， 为人们 的生产 和生 活提 供便 利 ， 以弥补物权 归 国家和集体所有 ， 物权 法》 可 农村土地承包经 营权人 、 宅基地使用 法定原则 的不足 ， 实现资源 的优化配 置 ， 保护人们赖 以生存 的环 明确了建设用地使用权 人 、 权人的权利 和义务 ，确定 了他 们作为土地 利用人 的法律地位 。 境。 《 物权 法》 未明确规定地役权 的主体范 围 ， 并 但从 《 物权 法》 于 关 地役权的具体规定来看 ， 建设用地使用权人 、 农村土地承包经营 权人 、 宅基地使用权 人都 可以设立地役权 ， 成为地役权 法律关 系 的当事人 。 《 物权法》 １４条规定 ：地役权 不得 单独转让 。土地承包 第 ６ “ 在我 国， 照法 律规 定 ， 依 土地 和房 屋都 可以成为租赁法律关 经营权 、 建设用地使用权 等转让 的 ， 地役权一 并转让 ， 合同另 但 系的标 的物 ， 么承租人 是否可以设定地役权 ， 那 成为地役 权主体 有约定的除外 。” １ ５ 第 ６ 条规定 ：地役权不得单独抵 押。土地承 “ 呢？ 物权法》 《 没有 规定 。 现代 民法 的发展中 ， 租赁权有物权化 的 包经营权 、 建设用地使用 权等抵押 ， 在实现 抵押权 时 ， 权 地役 趋势 ，承租人依法在租赁期 限内设定地役权不仅不会损 害不 动 并转让 。” 这些具体 规定体现 了地役权 的从属性 ， 这是否说明 产 的所有人利益 ， 而会使租 赁物的使 用价值得 以充分发挥 ， 反 增 地役权是一种从权利 ， 不是一种独立 的用益物权呢？ 答案是否定 加不动产所有人的利益 。当然承租人可 以作为需役地人享有地 的。 役权 ， 但是 承租人是不能作为供役地人的。 因为设定地役权是为 地役权在性质上是一种独立 的权利 ， 属于用益物权 的范畴 。 不动产设定负担的行为 ，而设定负担 的行为应 当属 于物权 的权 地役权虽具有从属性 ，但它是为需役地 的便利在供役地 上设 立 能， 而不是债权 的权能 。承租权虽有物权化 的趋 势 ， 但它毕竟是 的。 谓便利是指供役地对于需役地必须提供利用 土地 的方便 ， 所 债权 。 承租人不享有就其使用的不动产设定 负担 的权利 ， 自不 其 便利 的内容只要不违反法律和社会公序 良俗 ，可 由当事人 自愿 能成为供役地人［ ３ １ 。 商定 。可 以看 出， 地役权 的存在在 于保证需役 地人的用益 目的， ２地役 权 的客 体 范 围 。 ． 而不是要依从于哪一个权 利。 如果没有需役地 的便利需要 ， 不 也 从我国《 物权法》 的规定来看 ， 役权 的客体为不动产。 国 地 我 会有地役权的设定。 需役地的存在是地役权存在 的前提条件 ， 这 《 担保法》 ９ 第 ２条对不动产界定为 ，土地 以及房屋 、 “ 林木等地上 只能说 明地役权的从 属性 ， 而非从权利。 如果将有存 在前 提的权 定着 物” 。作为地役权客体 的不 动产应 当以土地和建筑物为限。 利都认为是从权 利 ， 则绝大多数权利恐怕都是从权 利ｆ ｌ 】 以应 。所 土地是人类赖 以生存 的源泉 ，是 人类 社会 最主要的物质资 看到从属性所体 现的本 质属性 。地役权是需役地和供役地之 间 源。 尤其在我们这样 一个历史较长 的农业大 国， 土地法律制度历 的权利 ， 直接依附于不动产 ， 受不动产所有人或使用人变动 的 来 为立法 者所关注 ，成 为不 同历史 时期各 种不同社会形态的法 不 影响 ，不能与需役地相分 离单 独转 让或单独作为其他权利的标 律制度 中最重要 的内容［ ４ １ 。土地是物权的客体 ， 包括已开发的土 的。在地役权关 系中， 供役地人就其土地 的利用 ， 仅负有容忍或 地和荒地 ， 也包括林地 、 草原 、 滩涂 、 水面等 自然资源 的土地 ， 不 不作为的义务。 役地人则不得脱离实际需要 ， 需 无故设立或扩大 仅指 土地 的地标 ， 也包 括地表 以上和 以下 的部分。 随着社会的发 权限 ； 不得与需役地分离而转让其地役权 ； 不得将供役地作为抵 展 ， 城市进 程的加快 ， 地役权 的设定 涉及对建 筑物 的利 用 ， 主 业 押、 租赁或其他的标的闭 可见 ， 役权 中的供役地必然为需役地 的建筑物 区分所有的出现使得建筑物之 间 、建筑物 与土地之 间 。 地 所用 ， 如果供 役地没有对需役地 利用提供便利 ， 无需设 立地役 提供便利 的情况越来越多 ，如在邻人 的墙上开 窗以便通风和采 就
地役权与相邻关系【精品】
我不应把我的作品全归功于自己的智慧，还应归功于我以外向我提供素材的成千成万的事情和人物！——采于网，整于己，用于民2021年5月12日地役权与相邻关系李仁玉北京工商大学法学院教授 , 吴万军鲁东大学政法学院关键词: 地役权/相邻关系/探讨内容提要: 地役权与相邻关系是相似的两种法律制度,都涉及对他人不动产的利用。
相邻关系属于最小限度不动产利用的调整,是实现相邻不动产和谐利用的必要前提,认识相邻关系的关键在于如何判断最小限度利用。
从妨害相邻关系的判断标准入手论证:凡是属于最小限度利用的情形,必然构成相邻关系,除此以外的不动产利用应以地役权约定实现,所以相邻关系属于对不动产权利的限制或延伸,地役权则是一种约定权利,属于用益物权。
一、地役权与相邻关系(相邻权)的制度演进(一)地役权制度的产生和发展。
地役权是伴随着土地私有而发展起来的制度。
在古罗马,凡是对他人土地的利用都归纳到了地役权名下,地役权成为一段时期内的唯一的用益物权,像后来的用益权、人役权、永佃权、地上权等用益物权都是从地役权演化而来的。
(1) 到了近代,随着欧洲单一民族独立国家的兴起,国家通过立法强化统一的意义,各种制度都以国内法的形式出台,地役权也不例外。
在欧洲大陆国家,法国率先制订了《民法典》,比较完整地继承了古罗马有关地役权的规定,把地役权分为法定地役权与约定地役权。
与法国不同,德国把相邻不动产利用过程中发生的问题认为是所有权的延伸与限制,将之规定为相邻关系,在所有权章节中规定,而对于当事人意定的不动产利用问题才认为是地役权问题,在用益物权章节里规定,由此形成了地役权与相邻权的二分法。
德国法中的地役权的内容与范围就是法国法中的约定地役权,所以将法国法中包括相邻关系的地役权称之为广义地役权,将德国法中的地役权称之为狭义地役权。
本文中,如无特别交待,地役权仅指狭义地役权。
欧洲大陆的多数国家、日本与当时的中华民国都借鉴了德国的作法。
英国与美国的地役权制度的产生与大陆法系国家有所不同。
土地权属争议处理暂行办法-国家土地管理局令[1995]第4号
![土地权属争议处理暂行办法-国家土地管理局令[1995]第4号](https://img.taocdn.com/s3/m/9c4d46926429647d27284b73f242336c1eb9300e.png)
土地权属争议处理暂行办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家土地管理局令（［１９９５］第４号）《土地权属争议处理暂行办法》已经１９９５年１１月１３日国家土地管理局局务会议审议通过，现予以发布，自１９９６年２月１日起施行。
局长邹玉川１９９５年１２月１８日土地权属争议处理暂行办法第一章总则第一条为了依法处理土地权属争议，保护土地所有者和土地使用者的合法权益，维护经济秩序和社会安定，根据《中华人民共和国土地管理法》，制定本办法。
第二条处理土地权属争议，适用本办法。
本办法所称土地权属争议，是指因土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议。
第三条处理土地权属争议，应当从实际出发，尊重历史，面对现实，以法律、法规和土地管理规章为依据。
第四条土地权属争议，由当事人协商解决；协商不成的，由当事人向土地管理部门申请处理，土地管理部门应当先进行调解；调解无效的，由人民政府作出处理决定。
第五条土地权属争议由县级以上人民政府或者乡级人民政府处理。
县级以上人民政府土地管理部门负责办理土地权属争议调处的具体工作。
第二章申请和管理第六条发生土地权属争议当事人经协商解决不成的，可以依照本章规定向县级以上人民政府土地管理部门或者乡级人民政府提出处理申请。
第七条县级人民政府土地管理部门受理下列土地权属争议案件：（一）个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的土地权属争议案件；（二）跨乡级行政区域的土地权属争议案件；（三）同级人民政府和上级人民政府土地管理部门交办的土地权属争议案件。
前款第（一）项规定的个人之间、个人与单位之间发生的土地权属争议案件，了可以由乡级人民政府受理和处理。
地役权与相邻关系有什么区别
地役权与相邻关系有什么区别现在是法治社会，法律是指南针，也是尺⼦，它为我们设定⾏为准则，也为我们明确⾏为⽅向，在法律意识越来越强的现今，你是否也对地役权与相邻关系有什么区别有疑问呢？下⾯就跟店铺⼩编⼀起来看看法律是如何规定的吧！地役权与相邻关系有什么区别地役权和相邻权的区别，除了体现在基本保障和更⾼追求外，作为彼此独⽴的法律制度，⼆者主要差异还在于：第⼀，产⽣的原则不同。
相邻关系是基于法律直接规定⽽产⽣，是法律要求⼀⽅必须要为另⼀⽅提供便利，是维护正常⽣活和⽣产的最低需要。
地役权是根据地役权⼈与供役地权利⼈⾃愿达成协议⽽产⽣的，是地役权⼈通过利⽤他⼈的不动产⽽使⾃⼰的不动产获得更⼤的效益。
第⼆，性质不同。
相邻关系是法律上对⼟地间利⽤关系的⼀种最⼩限度的调节。
它不是⼀项独⽴的民事权利，更不是独⽴的他物权，属于所有权的内容。
⽽地役权的主要功能在于弥补相邻关系的不⾜，在相邻关系得不到调节时，可通过约定加以弥补。
地役权不仅是⼀项独⽴的民事权利，⽽且还是⼀种独⽴物权形式，为⽤益物权的⼀种。
考虑到这⼀制度有存在的必要性。
因此，物权法设专章规定了地役权。
《中华⼈民共和国民法典》第三百七⼗⼆条地役权⼈有权按照合同约定，利⽤他⼈的不动产，以提⾼⾃⼰的不动产的效益。
前款所称他⼈的不动产为供役地，⾃⼰的不动产为需役地。
《中华⼈民共和国民法典》第⼆百⼋⼗⼋条不动产的相邻权利⼈应当按照有利⽣产、⽅便⽣活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
《中华⼈民共和国民法典》第⼆百⼋⼗九条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
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土地与建筑物之间的物权利用关系辨析
土地与建筑物之间的物权利用关系辨析高圣平中国人民大学法学院副教授2012-12-14 12:37:27 来源：《法学》2012年第9期关键词:房地一致原则建设用地使用权地上权法定地上权结合主义分离主义内容提要:就土地与建筑物之间物权利用的关系，虽然在立法模式上有所谓结合主义和分离主义之分，但这种区分仅在所有权归属上才有意义。
两种立法模式均强调土地与建筑物的权利主体同一，只不过是表现方式不同而已。
我国对此采分离主义立法模式，但坚持“房地一致原则”，这一制度设计防免了可能出现的不动产权利冲突，解决了地上建筑物的正当权源问题。
而以推定租赁或法定建设用地使用权模式改造分离主义立法模式之下土地与建筑物之间物权利用的关系难谓合理。
以“房地相对分离模式”重构土地与建筑物之间的物权利用关系与物权法规范设计的基本原理相悖。
从自然属性上看，建筑物无法脱离土地而独立存在。
[1]但在法律意义上，土地和建筑物是否可各为独立的物，比较法上有两种不同的立法例。
一是所谓结合主义，不承认建筑物为独立的不动产，建筑物需依附于土地;二是所谓分离主义，承认地上建筑物为独立的不动产。
[2]结合主义保证了地上建筑物的权源，提高了登记的效率，简化了法律关系;分离主义则便于独立实现土地和地上建筑物的各自价值，有利于满足土地和地上建筑物的各自不同的权利需求，方便了物的流转。
[3]而在从重“归属”转变为重“利用”的物权关系发展趋势之下，采取上述结合主义立法例的国家，在制度设计上也置重于土地和建筑物之间的物权利用关系。
例如，德国民法系采结合主义立法模式，强调建筑物须依附于土地而存在，不能单独成为所有权的客体，[4]但在民法典之外又另立《地上权条例》，[5]专门规定了他人土地之上建造并保有建筑物的物权利用关系，使建筑物附随于地上权，不再绝对地附合于土地所有权本身。
而采取分离主义立法模式的国家或地区，为避免分离主义立法模式所可能造成的建筑物所有权丧失正当土地权源的问题，便捷土地与建筑物之间的利用关系，推定权利主体不一致时建筑物所有人就其坐落的土地取得租赁权、地上权等。
中华人民共和国民法典总则第二编第十五章 地役权3篇
中华人民共和国民法典总则第二编第十五章地役权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第十五章地役权1中华人民共和国民法典总则第二编第十五章地役权地役权是指不动产所有人对自己的不动产拥有的占有、使用、收益等权利的限制，被限制的权利人对相应的权利负有义务的一种物权。
地役权是一种有限权利，是以不动产为客体的权利。
一、地役权的种类1. 通行权：指为便利自己或者他人通行而规定的权利。
包括行车道、骑车道、步行道等。
2. 管道权：指在他人土地上敷设、使用管道需要得到他人同意的权利。
3. 过路权：指因地形和用途需要在他人土地上经过而规定的权利。
4. 留置权：指当公共利益需要占有他人土地时被限制的地役权人规定的权利。
如公共用地等。
5. 建筑物占用权：是指在他人土地上占用空间修建建筑需要得到他人同意的权利。
二、地役权的设立与注销设立地役权要经过合法手续，一般是通过缔结地役权协议，签订权利人和负担人交叉协议，并依法办理登记手续才能设立。
地役权可以转移、分割、合并、继承、抵押等，但应当依法办理相应手续。
注销地役权也需要依法程序，一般是协议解除、提前终止、协议期满、负担人履行完毕等情况。
三、地役权的保护由于地役权是一种有限权利，受到限制的权利人还可以享有相应的权益，社会需要对其进行保护。
如果地役权受到损害或者侵犯，受害人可以依法请求排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等。
四、地役权的法律适用在一般情况下，地役权的法律适用遵循主权占有、自由订约、公平原则，即地役权的设立必须得到不动产所有权人的同意。
当出现紧急情况时，需要采取必要措施时，地役权人应当给予必要的配合和协助。
同时，在地役权的设立、终止、转移、抵押等方面，必须遵循相关法律和程序。
总之，地役权是一种重要的物权，在日常生活和社会事务中具有广泛的应用。
因此，我们需要加强对地役权的认识和了解，加强地役权的保护，推进地役权的法律制度建设维护合法权益、促进社会和谐发展是地役权法律规范的重要目的。
区分所有建筑物的相邻关系
区分所有建筑物的相邻关系「关键词」区分所有权，相邻关系，相邻便利，相邻妨害，地役权一、区分所有建筑物相邻关系的差不多原理（-）区分所有建筑物相邻关系之概述不动产相邻关系，简称相邻关系，为罗马法以来民法上的一项重要制度。
相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或同意限制而发生的权益义务关系（参见彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社2001年版，第303页。
），即为不动产相邻关系。
易言之，相邻关系是不动产所有权内容的因此扩张或限制。
不动产相邻关系，按其内容来分，能够分为上地相邻关系和建筑物相邻关系。
而建筑物相邻关系又可分为建筑物内相邻关系、毗邻建筑物间相邻关系、建筑物与上地相邻而发生的相邻关系。
其中，建筑物内相邻关系，又可称为“区分所有建筑物的相邻关系二区分所有建筑物的相邻关系，是指在区分所有建筑物内，因各所有人或利用人的住宅单元-专有部分彼此邻近而发生的相邻关系（梁葱星、陈华彬编著：《物权法》，法律岀版社1997年版，第195页。
）。
区分所有建筑物相邻关系，是一种平而与立体相互交错的相邻关系。
居住于同一栋建筑物上的各区分所有人，因其专有部分如火柴盒一样相互邻接，彼此之间的用役面紧密地堆砌于同一栋建筑物上，故他们之间除发生前后左右的平而相邻关系外，还发生立体的相邻关系。
（温丰文：《区分所有建筑物法律关系之构造》，载《法令月刊》第43期。
）此立体相邻关系是较之平而相邻关系更复杂、更重要的一类相邻关系，且有区别于一样平而相邻关系的显著特点。
（二）建筑物的区分所有权刚才我们差不多说到，相邻关系是对不动产所有权内容的因此扩张或限制。
因此，要研究区分所有建筑物的相邻关系，必须先弄淸何为建筑物的区分所有权。
（1）建筑物区分所有权之界左与衡量建筑物区分所有权自发端迄今，已有不短的一段历史。
惟关于什么是建筑物区分所有权, 各国不但没有形成通说，反而形成了多种对立的学说。
相邻关系与地役权的区别
浅析相邻关系与地役权的区别摘要：相邻关系是相互毗邻的不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系，地役权是不动产的权利人为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利。
两者都是在不动产使用过程中产生的用于平衡相关人利益的制度，本文旨在从权利性质、产生依据等方面对两者进行区别，以期有助于相关立法、司法实践。
关键词：相邻关系地役权区别地役权制度起源于罗马，是最早的他物权制度。
在其漫长的发展历程中历经兴衰，最终为近现代民法所继承，为调整土地利用关系发挥了巨大的作用。
根据《物权法》第一百五十六条的规定地役权是指：依据合同利用他人的不动产，或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的效益的权利。
简言之即不动产权利人为了利用自己不动产的便利而对他人不动产享有的权利。
地役权制度对于合理、充分地利用土地及其他不动产，具有其他制度不可替代的重要作用。
根据《物权法》关于地役权的相关规定，地役权的设立，双方当事人应订立书面地役合同，地役权自地役合同生效时设立，也即地役权的生效采意思主义，但未经地役权登记的，不得对抗善意第三人，可见地役权登记不是合同的生效要件，也不是地役权的生效要件，只是地役权的对抗要件。
对于地役权权利义务双方而言，供役地权利人有容忍和不作为义务，即依照双方的约定允许地役权人利用其所有的土地，不得妨碍其行使权利并在合理范围内为地役权人行使权利提供便利，与此同时，地役权人依此当然享有其基本的权利，即使用权。
但是这种使用权是有着界限和限制的，地役权人行使使用权需依照约定的目的和方法，而不能任意而为，同时他还必须履行最小损害义务，以实现尽可能减少对供役地权利人物权的限制。
相邻关系的法律制度渊源于《德国民法典》，它第一次在法律上明确区分了地役权和相邻关系。
相邻关系是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有权人或使用人在行使不动产占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。
地役权在土地利用中的法律适用——《物权法》关于地役权的规定
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பைடு நூலகம்
作 者 简介 ： 陈耀 东 ， ，９７年 ４月 生 ， 北省 定 州人 ， 士 ， 为 南 开 大 学 法 学 院教 授 、 长 助 男 １６ 河 博 现 院 理， 民商 法 、 济 法 专 业硕 士研 究 生 导 师 ， 地 产 法与 房 地 产 经 济研 究 方 向 博 士研 究 生导 经 房
口
南开大学法 学院
陈耀东博士 教授
近些年 ， 随着我国社会和 农村 系 ，而对 地役 权 制度 的规 定 却 付 役 地 人 为 获 取 更 大 利 益 ，加 宽 通 经 济 的 蓬 勃 发 展 ，发 生 在 农 村 的 之 阙如 ，这 显 然 已 经 不 能 适 应 对 行 于 供 役 地 的 车 道 ，供 役 地 因 之 因 土 地 利 用 的 纠 纷 层 出 不 穷 。 土 土 地 利 用 的 现 实 需 要 ，０７年 出 增 加 负 担 和 损 失 。 此 种 情 况 就 是 ２０ 地 是 自然 禀 赋 给 人 类 最 重 要 的 生 台 的 《 权 法 》 次 设 立 了 地 役 权 相 邻 关 系 所 不 能 容 纳 的 ，而 应 由 物 首 活和 生产 资 料 ，与农 民 朋友 的生 产 、 活 更是密 不可 分 。 因此 ， 生 对 于 合 理 使 用 土 地 ，以 及 对 在 此 过 程 中 产 生 的 各 种 权 益 实 施 有 效 的 制度 。相 邻关 系和 地 役权 具 有相 地役权 制度 进行调整 。 似性 ， 二 者不容 混淆 。实际 上 ， 但 传 统的地役权利 类型有通风 、 相 邻 关 系 的 规 定 只 就 土 地 利 用 做 采 光 、 望 、 水 、 水 、 水 、 眺 引 排 取 通
民法典第关于“地役权的定义”规定的解读
民法典第372条“地役权的定义”规定的解读释义第三百七十二条【地役权的定义】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
条文释义条文主旨本条是关于地役权定义的规定。
条文释义地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。
例如，甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为了解决本厂职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。
于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立了通行地役权。
此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。
地役权具有以下特点：第一，地役权的主体为不动产的权利人。
地役权人是为了提高自己不动产的效益而设立地役权。
供役地人就是在自己的不动产上设置地役权而便利他人行使不动产权利。
因此，二者都是不动产的权利人，既可以是不动产的所有权人，如集体土地所有权人、建筑物的所有权人，也可以是不动产的使用权人，如土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人。
第二，地役权是按照合同设立的。
地役权合同是地役权人和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的合同。
设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
根据法律规定，地役权合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）地役权期限；（5）费用及其支付方式；（6）解决争议的方法。
第三，地役权是利用他人的不动产。
在地役权关系中，需役地和供役地属于不同的土地所有权人或者土地使用权人。
利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，是地役权设立的主要目的。
所谓利用他人的不动产并不以实际占有他人不动产为要件，而是对他人的不动产设置一定的负担。
这种负担主要表现在：一是容忍义务。
如允许他人通行于自己的土地，以使自己行使土地的权利受到某种限制。
相邻关系有什么法律规定
相邻关系有什么法律规定相邻关系，指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。
下面由店铺为你详细介绍相邻关系的相关法律知识。
相邻关系的法律规定一、《物权法》摘录第七章相邻关系第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。
对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
二、《民法通则》摘录第83条明确规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
”《民通意见》中也对相邻权做了规定，具体如下：第九十七条.相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。
地役权与相邻权有什么区别
地役权与相邻权有什么区别依据我国物权法的规定，不动产的所有权是有⼀定权利的，⽽两个不地产之间会产⽣相邻权，相邻不动产的所有⼈要相互帮助、相互体谅，这样才有利于⽣产和⽣活，那么地役权与相邻权的区别是什么？下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
地役权与相邻权有什么区别(⼀)两者权利性质不同。
相邻权是根据法律直接规定⽽确定，是所有权的延伸。
地役权则是依当事⼈之间的设⽴地役权合同⽽发⽣，属他物权范畴。
(⼆)两者适⽤的范围不同。
相邻权适⽤的范围既包括⼟地毗邻关系，⼜包括建筑物毗邻，及建筑物内部区域的毗邻关系。
地役权只适⽤于⼟地之间的利⽤关系。
(三)两者的权利要求程度不同。
相邻权作为法定权利，所反映的是不动产毗邻关系中最基本的⽣活、⽣产、安全要求。
地役权作为约定权利，反映对⾃⼰⼟地提供约定的便利要求，⾃然在对他⼈⼟地利⽤权能上⽐相邻权有较⼤扩展。
(四)权利义务的主体范围不同。
相邻权的权利、义务主体的都是特定的，只能在相邻不动产主体之间产⽣，地役权是⼀个独产的⽤益物权，具有物权对世性的特征，故其义务主体是不特定的。
(五)两者权利发⽣的前提条件不同。
相邻权必须以相互毗邻的不动产为前提，地役权并不⼀定以需役地与供役地相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连，但只要有事实上的利⽤需要也可以设定地役权。
《民法典》第⼆百⼋⼗⼋条 【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利⼈应当按照有利⽣产、⽅便⽣活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第三百七⼗⼆条 【地役权的定义】地役权⼈有权按照合同约定，利⽤他⼈的不动产，以提⾼⾃⼰的不动产的效益。
前款所称他⼈的不动产为供役地，⾃⼰的不动产为需役地。
以上知识就是⼩编对“地役权与相邻权有什么区别”问题进⾏的解答，依据物权法的规定，地役权和相邻权的区别包括利性质不同、范围不同、权利要求程度不同等。
读者如果需要法律⽅⾯的帮助，欢迎到店铺进⾏法律咨询。
浅谈地役权的取得与效力
司法实践zhigong falv tiandi-91-职工法律天地 2017 年第 4 期浅谈地役权的取得与效力李 洋（100005 英大传媒投资集团有限公司 北京）摘 要：地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。
其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。
本文首先介绍地役权的起源以及在各国的发展，随后通过探讨地役权的概念与特征、地役权登记的效力等一系列问题，最后通过分析我国地役权制度的优点及其存在的立法缺陷进行简单的讨论，并且结合其他国家关于地役权的规定，对我国地役权制度的发展提出一些立法建议。
关键词：地役权；物权法定；相邻权一、地役权制度概论1.地役权的概念当代学者对地役权概念的界定虽然表述不同，但实质相同。
如：“地役权是指土地所有人或使用人为了自己使用、经营土地的需要而使用他人土地的权利”；“地役权，是指土地所有人或使用人为了满足自己土地的某种便利的需要而使用他人土地的权利”；“地役权乃为增加一定土地（需役地）之利用价值，使其支配及于他土地（供役地）之权利”。
上述对于地役权的定义的共同点在于强调了地役权是为自己土地利用的便利而使用他人土地的权利。
我国《物权法》第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人不动产，以提高自己的不动产的效益。
”综上，我认为：地役权是指不动产所有人或使用人为增强其不动产的效益而使用他人不动产的权利，但是须按照法律的规定或当事人的约定合理使用他人不动产。
”地役权制度的精神在于尽量不削减供役地的效用而增加需役地的价值。
2.地役权的特征（1）地役权主体的广泛性。
早起罗马法规定地役权只能在两个不动产所有人之间才能成立，但随着物的利用分散化，及对其他用益物权人的保护的完善，法律允许除所有权人以外的地上权人、永佃权人得设立或答应他人设立地役权。
中华人民共和国物权法释义：第一百三十六条
第⼀百三⼗六条建设⽤地使⽤权可以在⼟地的地表、地上或者地下分别设⽴。
新设⽴的建设⽤地使⽤权，不得损害已设⽴的⽤益物权。
●⽴法主旨 本条是关于建设⽤地使⽤权分层设⽴的规定。
●⽴法背景 ⼟地资源具有稀缺性和不可再⽣性，如何充分地发掘⼟地的价值，是各国共同⾯临的课题。
随着⼈类社会的进步和发展，特别是现代化专业技术的进步，分层次开发⼟地成为了⼟地利⽤的新趋势。
我国⼀些地区也出现利⽤地下空间建造地下商场、车库等设施，利⽤地上空间建造空中⾛廊、天桥等情况。
对于空间利⽤的问题，我国有的地⽅在出让⼟地时也进⾏过⼀些探索：将建设⽤地使⽤权⼈对空间享有的权利通过出让⼟地的四⾄、建筑物的⾼度和深度加以确定，其中建筑物的⾼度根据规划确定；深度根据技术指标确定的建筑物的基底位置确定。
确定范围之外的⼟地使⽤权仍属于国家，国家可以再次出让。
由于我国现⾏法律、⾏政法规未对⼟地分层出让的问题作出规定，实践中对于专门利⽤地下或者地上空间的权利性质仍不明确，造成⼀些⼟地登记机构⽆法办理登记⼿续，相关设施权利⼈的权利得不到确认和法律上的保护。
因此，在物权法中，对⼟地分层次利⽤的权利进⾏规范势在必⾏。
●条⽂解读 随着经济与社会的发展，对⼟地的需求量越来越⼤，⼟地分层次利⽤的问题也⽇益突出。
为了适应⼟地利⽤由平⾯趋向⽴体化发展的趋势，增加⼟地分层利⽤的效⽤，有的⼤陆法系国家和地区在民法地上权中规定空间利⽤的问题，有的国家和地区单⾏法中也涉及空间利⽤权的内容，我国城市的⼟地属于国家所有，农村的⼟地属于集体所有。
⼟地的性质决定了⼟地上下空间的所有权属于国家和集体，当事⼈只能通过设定建设⽤地使⽤权等⽤益物权的⽅式取得对⼟地以及上下空间的使⽤。
⽬前，集体⼟地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设⽤地使⽤权时，只要对建筑物的四⾄、⾼度、建筑⾯积和深度作出明确的规定，那么该建筑物占⽤的空间范围是可以确定的。
根据本法第138条第(四)项的规定，建设⽤地使⽤权出让时，应当在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占⽤的空间范围，这样建设⽤地使⽤权⼈对其取得的建设⽤地的范围就能界定清楚。
地役权与相邻关系比较分析剖析
摘要随着社会主义市场经济体制的确立，民事主体间相互利用相邻不动产供自己不动产上便利实现的情况日益增多，这些具有特殊利益的不动产所有人和不动产使用人间因相邻不动产的使用而发生的关系，对地役权和相邻权的利用产生巨大的影响。
本文从地役权和相邻关系的定义及性质特征入手，对相邻关系和地役权作一剖析，揭示二者的区别。
并探讨二者的适用范围，有助于进一步认清地役权与相邻权的本质，解决生活中的遇到的问题，并提倡立足现实，适应形势，按照科学、理性的思路为我国设计出一种动态开放、充满活力、有利于提高不动产的资源配置和利用效率的地役权与相邻权制度。
关键词：地役权；相邻关系；物权；不动产；ABSTRACTWith the establishment of socialist market economic system, civil subject for mutual use of their property on the adjacent property to facilitate the realization of the increasing number of these have a special interest in real property owners and real estate use the earth for the use of adjacent property that occurred relationship, easements and neighboring right of use of a huge impact. In this paper, easements and adjacent relationship, the definition and nature of the specific characteristics, on the neighboring relations and the easement for an analysis to reveal the difference between the two. And to explore both the scope of help to further understand the easement rights and the Adjacent the nature of life in the face to solve problems and promote based on reality, Shiyingxingshi, Anzhao scientific and rational thinking for our country Sheji out a dynamic open, dynamic, help to improve real estate efficiency of resource allocation and use of the easement with the neighboring right system.Key words Easements；Neighborhood；Property；Real Estate；地役权与相邻关系比较分析绪论土地及其他不动产，历来为人们所重视，更是民法规范、保护的重心所在。
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LAW SC I ENCE MAG AZI N E作者简介:张鹤(1960-),女,汉族,昆明理工大学副教授,清华大学法学院博士研究生。
① 因为土地的所有权属于国家,因此房屋的宅基地属于国家,但房屋的所有权属于个人。
相邻建筑物间之利用关系的地役权调整On Ease ment Adjust m ent Of The Mutual -Utilizati on Relati onshi pAmong Neighboring Buildings张 鹤(清华大学法学院 北京 100084)内容提要:在现代建筑技术飞速发展的今天,建筑物与土地之间、建筑物彼此之间提供便利的情形越来越多,如何规范其相互之间的利用关系,成为亟待解决的课题。
而《物权法草案》(征求意见稿)对此问题没有给予应有的关注。
为此,本文试就此问题谈点粗浅的看法。
关键词:物权法 地役权 建筑物相邻关系 一、问题的提出正在紧锣密鼓制定的《物权法》已成为社会关注的焦点,其中历经磨难的地役权,甚至居住权已在《征求意见稿》中有了一席之地。
但对建筑物之物权这样如此重要的问题却基本无人问津。
在土地公有制的我国,特别是住宅商品化已成为我国解决住宅问题的基本政策和制度的今天,私人房产的价值在某种程度上甚至超过了土地。
①老百姓的私有财产之一就是房子。
而以保护个人财产为宗旨、即将出台的《物权法》几乎是土地物权法,特别是对于用益物权编。
如果将与土地有关的内容抽去,则整个用益物权编将成为空中楼阁。
当然,“地产是私有财产的第一个形式”。
②不过房屋的财产价值也毫不逊色。
虽然《征求意见稿》中的“所有权”编有两章即“建筑区分所有权”和“相邻关系”都涉及到建筑物之间的利用问题。
但“建筑区分所有权”章仅就建筑物内部的专有部分给予规范。
“相邻关系”章涉及到了建筑物的外部使用问题,然而规定较为抽象、简单等。
如规定:“建造建筑物,应当遵守国家有关建筑规划的规定,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”;“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的正常使用和安全。
相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保”。
此两条规定较为笼统。
什么叫“妨碍”、“正常使用”,这涉及主观认识性的问题。
而且这种笼统规定往往成为适法上的困难所在。
“用益物权“编几乎没有提到建筑物间的利用问题。
该编虽有“地役权”章,且规定“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己不动产的效益。
前款所称‘他人的不动产’为‘供役地’,‘自己的不动产’为‘需役地’”。
可见此处的不动产仅指“土地”。
《征求意见稿》对建筑物物权之保护的遗漏一方面使房屋产权人缺乏保护自己房屋物权的法律武器,另一方面势必造成司法实践中缺少判案依据。
时至今日,对某块土地的便利利用往往体现在对该块土地上的建筑物等的利用上。
而对供役地的影响也开始更多地及于供役地上的建筑物,于是产生了此建筑物对彼建筑物“地役”性的利用问题、建筑物对土地的“地役”性的利用问题,且日益增多。
因此,《物权法》有必要将调整相邻建筑物间的所有人之间、所有人与利用人之间、利用人与利用人之间、建筑物所有人或利用人与邻近的土地所有人或利用人之间,以及一栋建筑物内彼此邻近的住宅所有人之间、利用人之间、所有人与利用人之间因对建筑物的利用而产生的权利义务关系。
为此有两种选择方案:即设定建筑物役权,使之与地役权并驾齐驱地规范相邻不动产之间的利用关系;或者在立法上明确规定地役权的调整范围为土地、建筑物和地上工作物等。
就目前的状况———《征求意见稿》中已有地役权制度来看,选择后者较为现实。
即只需扩大地役权的适用范围即可。
这样需役建筑物的所有人或使用人可以通过协商而对他人土地的地面、地上建筑物或者地上空间予以利用,从而产生彼此权利较高程度的调节。
这是一种为了保障或者改善需役建筑物权利人的生活环境,维护其经济、精神上的权益,更好地发挥建筑物的使用价值、效能LAW SC I E NCE MAG AZI N E和增加社会财富的民事机制。
二、我国调整毗邻建筑物之间利用关系的立法状况我国对毗邻建筑物之物权的利用和保护,无论是房屋的所有权,还是使用权都主要是由基于《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市规划法》而产生的建筑物相邻关系和民事法律法规中相邻关系制度共同完成的。
然而,身为建筑管理的基本法———《建筑法》,其不仅应是建筑活动管理法,而且还应当是建筑物权利人的权益保护法,建筑小区内相邻关系协调法和建筑布局可持续发展促进法。
可是其立法宗旨仅是“为了加强对建筑物活动的监督管理,维护建筑物市场秩序,保证建筑工程的质量和安全,促进建筑业健康发展”。
仅在“建筑安全生产管理”一章中明确规定了与毗邻建筑物相关的安全问题。
《规划法》其内容偏重于行政管理,没有就单个建筑物在空间的位置及高度作出明确规划,只解决建筑的宏观布局问题。
该法第3章第23条是本法中唯一对城市建设和城市规划中的近邻关系予以规定的条款。
不过,其规定相当原则。
建设部的《城市异产毗连房屋管理规定》第5条确立了建筑物区分所有权人处理“相邻关系”的基本原则;但其是从义务角度来加以规定的,且规定颇为抽象。
目前在处理有关相邻建筑物之间的利用关系时,主要以《民法通则》第83条、最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(试行)和《土地管理法》作为依据。
未来《物权法》虽确立了地役权制度,但根据我国现行法的规定,土地与地上建筑物是采取分离原则,且《征求意见稿》的有关条文已明示地役权的适用范围,前面已提到。
因此,即使有地役权之规定,也不能用于对建筑物物权之保护。
这样,在我国未来的不动产物权中,建筑物物权之保护仍只能由建筑物相邻关系予以承担。
建筑物相邻关系,指相邻近的建筑物所有人或利用人之间、建筑物所有人或利用人与邻近的土地所有人或利用人间,以及一栋建筑物内彼此邻近的住宅所有人或利用人间,一方所有人或利用人的支配力与相邻方所有人或利用人的排他力相冲突时,为调和其冲突,以谋共同利益,而由建筑法律法规直接规定的权利义务关系。
③其一般包括以下三种类型:其一,一栋建筑物(如区分所有建筑物)内,因各所有人或利用人的住宅单元———专有部分彼此邻近而发生的相邻关系。
又称“区分所有建筑物相邻关系”。
其二,相邻近的建筑物所有人或利用人间,因其建筑物彼此邻近而发生的相邻关系。
其三,建筑物所有人或利用人与邻近的土地所有人或利用人间,因建筑物与土地相邻近而发生的相邻关系。
④笔者认为,毗邻建筑物之使用关系如此复杂,将其委于建筑物相邻关系调整,一定会有负立法者的期望。
因此,应在调整毗邻建筑物之利用关系的法技术构造上另辟蹊径。
即由具有“意定性”和“内容的不确定性”特性的地役权辅佐现行的建筑物相邻关系共同调整毗邻建筑物之利用关系,从而更好地保护房屋权利人的权益。
三、国外关于调整毗邻建筑物间的关系之立法状况及启示(一)罗马法时期。
罗马法没有就相邻建筑物间的利用关系进行专门的规定,而是由地役权对其予以调整。
即罗马法中的地役权被分为适用于土地的田野地役权和适用于建筑物的城市地役权。
其中的城市地役权即为建筑物地役权,是古罗马法中地役权的重要组成部分之一。
即指为自已土地上的建筑物的建造、使用,而需利用他人土地的地面、地上建筑物或者地上空间的权利。
⑤建筑物地役权之所以产生于古罗马,有一定的历史原因。
公元前390年罗马受到高卢人的入侵,城市被毁。
待罗马人重建家园时,由于人口的增加,土地有限,新建房屋多毗连栉比,人们相邻而居,客观上不能再遵守建筑间空出5尺通行道的传统,于是就出现了大量为自己建筑物的利益而使用他人所有的建筑物的需要。
又由于罗马法对土地和地上建筑物的关系采取了附合原则,即“房屋等建筑物在罗马法视为土地的附属物,故地役权关于土地的含义,应包括房屋等在内”。
⑥(二)国外民法关于调整相邻建筑物间关系的立法状况。
在传统的用益物权中,各国几乎都特别重视土地的役权,而对于建筑物役权则规定较少。
这种情形对采取土地与其地上建筑物附合原则的国家而言,没有影响。
采用这类原则的主要是法国、德国、瑞士等。
《法国民法典》第637条规定:土地之上的建筑物亦可作为地役权之标的。
即地役权不仅适用于土地之间,也适用于建筑物之间。
《德国民法典》第1022条规定,地役权的内容是在供役地的建筑设施上保持其他建筑设施的。
如果没有其他规定,在地役权的利益所需范围内,供役地所有人应当维护该设备。
《瑞士民法典》第779条规定:在土地的地上或地下建造或保留建筑物的权利,可设定为役权。
第674条:土地上的建筑或其他设施的上部突出至他人土地之上时,仍为其所在地的土地的组成部分,只要土地所有人对该役用享有物权。
对前款突出建筑物的权利,得以地役权登记于不动产登记簿。
1992年出台的荷兰新民法典在较大程度上也沿袭了德国法的做法。
在这些国家,地役权的设定也如同建筑物役权的设定,无须再单独设立建筑物地役权。
只是德国、瑞士除规定地役权可以适③④⑤陈华彬:《物权法原理》,国家行政学院出版社1998年版,第379-380页。
此处的相邻关系并非法律关系,即相邻关系制度,而是指因位置上的邻近而发生的事实关系。
周 :《罗马法原论》,商务印书馆2004年版,第396-397页。
LAW SC I ENCE MAG AZI N E用于建筑物外,又在相邻关系的总体框架下建立了“不可量物侵害制度”来调整毗邻的建筑物间的关系。
可见,这些国家的建筑物物权之保护是多渠道的。
然而,对于采取土地与其地上建筑物分离原则的国家而言,地役权制度很难适用于其地上建筑物。
比如,在日本,地役权被界定为“以他人土地供自己土地便宜之用的权利”。
在台湾地区的判例也曾出现过明确否认土地对建筑物可以设立役权的事例。
其理由是:“所谓地役权,乃以他人土地供自己土地便宜之用,如以他人之建筑物供自己土地便宜之用者,自不在地役权范围内。
”⑦我国台湾学者郑玉波先生认为:“供役地仅以土地为限,建筑物不包括在内”。
⑧因此,在采用分离原则的国家,对毗邻建筑物间、建筑物与邻地之间的关系的调整只有予以专门规定,如奥地利。
《奥地利民法典》采用列举方式规定了12种主要的房屋役权:紧接属于他人房屋兴建房屋之权、于他人墙上建梁檐、为采光或观景在他人墙上开窗、在邻地上空建屋顶或露台、经邻居烟窗散发烟气、将房檐伸至他人土地上空间、将水排入或导入或通过邻地、不加高房屋、不影响邻居采光与通风、不影响视野、不移去延伸邻地而有灌溉邻地花园或灌冲水槽等功能的房檐。
⑨而且在解释上还保留了相当大的弹性。
英美法系各国法与大陆法系之法国法和日本法,主要用通过判例学说之长期形成的“安居妨害”、“近邻妨害”及“忍受限度论”法理来规范相邻的建筑物间的关系。
除此之外,法国增设了建筑物相邻关系规定,制定了《法国住宅分层所有权法》。