某地块项目定位及前期发展建议方案.ppt
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地块项目定位及规划设计建议报告(ppt 34页)
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
本方案严格保密 8
项目SWOT分析
SWOT分析——S 优势
□区位优势明显、自然资源强势； □地段价值高，拥有未来发展机遇； 离海距离适中，既可以满足观海需求，又 可避免海边居住的潮湿 区域楼盘较多，居住氛围浓厚；
SWOT分析——O 机会
□2012年第三届亚沙会的举行，将带动海阳 经济、当地旅游业快速发展； □跨海大桥的修建及通车会极大带动海阳经 济的发展； □市政府将迁至本案附近，预示着本区块生 活配套完善指日可待; □2010年海阳市房地产推介会以海阳项目为 主，掀起海景房投资热
高层排楼示意
高层排楼示意 小高层板楼
精装小 公寓
入口景观带
多层
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
本方案严格保密 17
产品风格建议
项目的建筑风格应充分考虑项目自身特点及与所在区域的周边环境相协 调。 由于项目位于远郊区，产品属于度假类产品，故我们建议项目外立面应 简洁明快，采用现代简欧式的海派风格，外立面颜色明亮、大胆、丰厚 却又简单。
盛世行顧問
TIMESUNION CONSULTANCY
SWOT分析——W 劣势
生活配套不完善； 地块经过前期开发，由于各种原因开发停滞， 现重新开发，需结合前期开发部分整体规划； □凤城房地产开发量大，基本以投资为主，空置 率高
SWOT分析——T 威胁
海阳核电站的建设造成客户对安全性的考量; □随着国家房地产限购、公积金贷款利率上调、 三套房停贷、2011央行年内首次加息等政策的推 行，对以投资度假为主的海景房市场会造成很大 影响。 □区内销售项目众多，客户分流较大，将会给项 目销售带来一定难度。
某地块项目概念规划设计方案PPT(共 34张)
5
20900
住宅（13层） 4940
12
59280
住宅（15层） 5700
5
28500
独栋别墅
900
4
3600
双拼别墅
420
商业分析
100公里
巴彦淖尔市于150公里范围内拥有的城市群较为稀少，因此不宜考虑跨区域的大型商业综合体，宜 以覆盖单一城市为导向的城市商业体。
商业分析
而地块北侧除已有的建材市场外，建设中的红星美凯龙总建筑面积近70万平方米。其中商业面积 近50万平方米。其业态除红星美凯龙建材家居外，还有大五金、小五金、家纺城、小商品批发城、 文化商城、酒店、餐饮、娱乐、办公、物流、居住、百货、超市、影院、住宅公寓等多种业态。
地上建筑面积总计（单位：平方米）
103000
二号地块指标表(用地面积：59483.38平方米)：
建筑物名称 单座面积 楼座数量 面积合计
花卉
36000
1
36000
窗帘布艺
29400
1
29400
婚纱摄影
29400
1
29400
地上建筑面积总计（单位：平方米）
94800
三号地块指标表(用地面积：84176.15平方米)：
建筑物名称 单座面积 楼座数量 面积合计
酒店
68800
1
68800
商业
9600
1
9600
学校
35000
1
35000
幼儿园
4500
1
4500
教堂
6000
1
6000
地上建筑面积总计（单位：平方米）
123900
四号地块指标表(用地面积：105715.37平方米)：
某地块项目开发策划概略方案PPT(共 46张)
对局策略 充分发挥自身优势，建造区域标杆项目。 品质、服务、诚信感动消费者。 加大营销力度，迅速奠定自己品牌地位。 政府基建、规划、宣传上的支持与配合。
028
1.5 市场态势分析与对局策略——
市场态势分析 区域价值远低于禅城；区域价格上涨快；禅 城、桂城的后花园；本区域功能规划前景好 。
★传统产业转型升级再创新绩
树立产业链招商和载体招商理念，加快建设国家级循环经济园区、纺织科技大厦等一批产业载体，引进啟盛、昱升、碧泉等一批新 项目。新国际轻纺城选址大岸片区，已完成征地工作，正在开展土地整理和项目规划。纺织企业继续加大技改力度，全年引进各类先进 设备795台套，投入资金3.1亿元。
★ 拓功能，优环境，城市格局日渐清晰
因为本项目负有与一般地产项目不同的责任，因 此定位逻辑顺序也不同一般地产项目。
031
2.2 目标市场定位范畴——
目标市场范畴包括两个方面：
① 目标区域市场； ② 目标消费人群。
目标区域市场 区域发展战略的目标市场区域范围，本项目 可辐射的市场区域范围
目标消费人群 具体针对的消费阶层，界定消费人群范围。
2.6 目标市场区域说明——
禅城、南海
顺德、三水、 高明 周边市、 投资客
本项目与周边的地缘沟通关系，决定项目的市场 区域范围，本项目与禅城地缘关系更加密切，因此本 项目的区域市场战略为：
主场区域市场——禅城、南海； 核心区域市场——顺德、三水、高 明；
战略区域市场——周边市、资客 。
区域市场主次关系将决定未来项目推广重点区域范围 ，塘厦镇将是本项目营销的主攻战场。
“蒙娜丽莎地块”项目开发策划概 略方案
大浪淘沙！英雄始出！
10年代的中国房地产，必将是巅峰对决的营销房地产时代！ 只有超级的营销人才和团队，才能打造超级的房地产航母！ 房地产无要素，关键在策划！ “媒体炒作＋专业操作＋资源整合”，是房地产开发的必要手段！ 专业所以领先，出奇方能制胜！
028
1.5 市场态势分析与对局策略——
市场态势分析 区域价值远低于禅城；区域价格上涨快；禅 城、桂城的后花园；本区域功能规划前景好 。
★传统产业转型升级再创新绩
树立产业链招商和载体招商理念，加快建设国家级循环经济园区、纺织科技大厦等一批产业载体，引进啟盛、昱升、碧泉等一批新 项目。新国际轻纺城选址大岸片区，已完成征地工作，正在开展土地整理和项目规划。纺织企业继续加大技改力度，全年引进各类先进 设备795台套，投入资金3.1亿元。
★ 拓功能，优环境，城市格局日渐清晰
因为本项目负有与一般地产项目不同的责任，因 此定位逻辑顺序也不同一般地产项目。
031
2.2 目标市场定位范畴——
目标市场范畴包括两个方面：
① 目标区域市场； ② 目标消费人群。
目标区域市场 区域发展战略的目标市场区域范围，本项目 可辐射的市场区域范围
目标消费人群 具体针对的消费阶层，界定消费人群范围。
2.6 目标市场区域说明——
禅城、南海
顺德、三水、 高明 周边市、 投资客
本项目与周边的地缘沟通关系，决定项目的市场 区域范围，本项目与禅城地缘关系更加密切，因此本 项目的区域市场战略为：
主场区域市场——禅城、南海； 核心区域市场——顺德、三水、高 明；
战略区域市场——周边市、资客 。
区域市场主次关系将决定未来项目推广重点区域范围 ，塘厦镇将是本项目营销的主攻战场。
“蒙娜丽莎地块”项目开发策划概 略方案
大浪淘沙！英雄始出！
10年代的中国房地产，必将是巅峰对决的营销房地产时代！ 只有超级的营销人才和团队，才能打造超级的房地产航母！ 房地产无要素，关键在策划！ “媒体炒作＋专业操作＋资源整合”，是房地产开发的必要手段！ 专业所以领先，出奇方能制胜！
某房地产地块定位及产品建议课件(ppt 142页)
09年5月份B地块（花园洋房）
13
土地价值研究（72#地块）
72#地块
属性类别 权比细目 优 良 一般 较差 差
综合（操作条件）
土地级别
★
地块属性 自然景观
环境污染
交通情况
配套属性
生活配套 学区情况
★ ★
★ ★ ★
优势：部分地块平整；板 块聚集一定的私营业主； 存在一定的消费能力
劣势：高度混杂的工、商
B. 情景房理念
情景房设置于一楼 , 其功能可用作书房、 茶室、客房等功能 , 位于客厅的外部 , 入口的旁边 , 和客厅及入户门厅一起形 成半围合的首层私家花园。
C. 情景邻里单元理念
层层退台的住宅和南入口的特别入户方
式 , 形成多层次的邻里空间。楼梯的活
动、露台的活动和宅间的活动相辉映，
塑造更生动、更和谐的邻里生活。
立不同需求的置业特征。
8
认识市场
无锡市场下的高端大盘风云图
梁溪河板块： 栖霞御景湾、万达城市广场、 万科金域蓝湾 长江路板块： 长江国际二期、万科东郡 太湖广场板块： 天元世家、朗诗、茂业二期 崇安新城板块： 金科、城尚城、保利达等
9
认识板块
太湖广场的“城市级”+ 古运河的“文化级”
“太湖广场”将成为无锡城 市转型、产业升级中重要的 城市增长发展级。
17
核心思路
“文化地产”的两种大盘营造开发模式
文化地产
“城市文化”
城市大盘
中南路地块
“运河文化”
人文大盘
71#/72#地块
开发战略：树立无锡一线地产运营商的形象高度 销售战略：实现南长区住宅体系唯一品牌垄断者
18
核心思路
某地块策划定位报告模板ppt
上海全市住宅均价两年涨幅达到75%，而办公产品目前成交均价较08年1月只有18%的涨幅；
宏观办公市场
09年至今全市各区县办公市场价量对比
传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域
09年1月~10年00 400000 300000
中价段
高价段
250
25000
200
20000
150
15000
100
10000
50
5000
万平方米 0
供应 成交 成交均价
2005 161 150 13579
2006 192 159 13056
2007 149 181 14745
2008 178 130 17730
2009 191 204 19640
0 2010 108 72 20233
各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄 浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。
宏观办公市场
09年至今全市各环线办公市场价量对比
10368
郊环以外
内环以内
外郊环间
613889 16088
206988
中内环间
40000
578211 510240
17908
30000 20000 10000
0 中外环间
供应量
成交量
成交均价
办公类产品的活跃区域逐渐向外转移，内环内办公类产品以浦东区域最为活跃，中外环间和外郊环间已逐渐成为市场 主力，其中中内环间的供求严重失衡，供远大于求，未来竞争形势严峻
宏观办公市场
09年至今全市各区县办公市场价量对比
传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域
09年1月~10年00 400000 300000
中价段
高价段
250
25000
200
20000
150
15000
100
10000
50
5000
万平方米 0
供应 成交 成交均价
2005 161 150 13579
2006 192 159 13056
2007 149 181 14745
2008 178 130 17730
2009 191 204 19640
0 2010 108 72 20233
各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄 浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。
宏观办公市场
09年至今全市各环线办公市场价量对比
10368
郊环以外
内环以内
外郊环间
613889 16088
206988
中内环间
40000
578211 510240
17908
30000 20000 10000
0 中外环间
供应量
成交量
成交均价
办公类产品的活跃区域逐渐向外转移，内环内办公类产品以浦东区域最为活跃，中外环间和外郊环间已逐渐成为市场 主力，其中中内环间的供求严重失衡，供远大于求，未来竞争形势严峻
地块发展定位报告PPT(共 92张)
面积：90-140平 户型：二房-三房、少量别墅
首个花园式小区，舒适型居 家户型为主，
本地人占一半以上，另外公务 员及工厂职工占部分
大步花园
二房：90-100平 三房：109-120平 主力：二房、三房
产品品质一般，中小居家户 外来新莞人为主 型。以单体楼为主，无小区 概念
南峰时代广场
二房：65平 三房：90-120平 四房：130平 主力：三房
中成化工、炼油厂、德永佳
纺织制衣以及洗水、漂染、 电镀 等38家企业污染较严重， 形成全镇重度污染源。环境
污染已经成为麻涌对外一个
整体印象制约当地发展及对 区域的认知。
镇区发展分散，全镇多个工 业区域，村落分布零散，中 心镇区发展又相对落后，商 贸氛围及配套设施都比较薄 弱。
玖龙纸业
中成化工
田 街 门 城 龙城 江 城 堂 牛 涌 碣 埗 滘 梅 安步 岭 朗 江 木 溪 厦 岗 岗 平 头沥 坑 石 排 山
墩
山
头
ＧＤＰ
人均ＧＤＰ
麻涌三产业比重情况表
100% 80% 60% 40% 20% 0% 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
45%
4、通过对区域其它地块比较，寻找 本项目发展方向。
达到目标的手段
高占位，差异 化
本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位
2
报告 结构
麻涌市场概况 市场客户调研
1、麻涌市场研究 2、项目本体分析
3、项目发展定位 区域发展启示 竞争战略
发展方向选择
3
麻涌市场 麻涌市场概况
区域概况 区域房地产市场
麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公 里和可建1000吨以上泊位的内 河岸线10.56公里。镇域西南部 的新沙港，是华南最大的内陆港 口。
某房地产地块项目定位课件.ppt
一
竞争环境的自身定位
“跳出地产看地产，跳出项目做项目”
站在蚌埠整个城市发展的角度上，从整个时代的人居需求高度上出 发，立足于绿地集团对未来人居进程的社会使命，从城市形态与人 居需求等纬度来思考与定位本项目的价值，是我们颠覆性策略思考 的起点。
项目市场角色定位
在各个城市中，按项目规模、产品层级来划分，项目的市场角色定位大致有三种定位：
方式
特点
阳台
赠送一半面积
结合客厅或主卧布置，增加宽敞感；
露台
赠送全部面积
奇偶层送露台，退台送露台的赠送全部面积；
内庭
赠送一半面积
内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也 可灵活用于扩大室内空间，赠送面积效率最高实用性较强。
赠送 面积
凸窗 夹层
赠送全部面积 赠送全部面积
凸窗增加了室内可使用空间和视野开通感但赠送面积较小。
建立与这两层面对应的全国性品牌，是绿地房地产主业发展的 要求。”
——绿地集团副总裁陆新畬
使命感与产品 品牌意识的觉醒
传承创新中国 传统的居住文化
创立全国首席 的地产产品品牌
绿地打造地产品牌的原因所在 绿地打造地产品牌的时代意义 绿地打造地产品牌的企业价值
绿地旗下品牌 新里
老街坊 海珀
我家公坊 启航社
在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的 面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。
复式
赠送部分面积
复式产品分区明确，坡顶设计2.2米以下空间赠送，平层设计 则可通过平台、露台实现面积赠送。
退台
赠送全部面积
退台式产生的露台，可赠送全部面积
入户 花园
赠送一半面积
入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品 舒适度。
某地块定位及前期策划方案
1. 市场需求变化：随着市场环境的变化，项目面 临的需求可能发生变化，导致项目失败。应对措 施：进行深入的市场调研，了解目标客户的需求 和偏好，调整产品定位和营销策略。
详细描述
2. 市场竞争：竞争对手的出现可能导致项目销售 困难。应对措施：进行竞品分析，了解竞争对手 的优势和劣势，制定差异化的营销策略，提高项 目的竞争力。
周边多条公交线路
地块周边有多条公交线路 ，方便居民出行。
地理环境
地势平坦
该地块地势平坦，有利于 进行规划和建设。
周边环境优美
地块周边有多个公园和绿 地，环境优美，适合居住 。
紧邻教育机构
地块周边有多所教育机构 ，方便子女就学。
周边配套设施
1 2
商业设施
地块周边有多个大型商业中心和超市，方便居 民购物。
03
前期策划
规划设计
1 2 3
定位研究
对当地市场需求、竞争态势、消费者行为等多 方面进行深入调研，明确地块在市场中的定位 ，为规划设计提供依据。
空间规划
根据地块条件和定位要求，进行合理的空间规 划，包括功能分区、交通组织、绿化景观等， 确保地块整体功能的充分发挥。
建筑设计
根据地块特点和市场需求，进行建筑方案设计 ，包括建筑风格、户型设计、材料选择等，以 满足消费者不同需求。
高产品知名度和品牌价值。
营销策略
市场调研
了解当地市场动态和竞争情况，对目标客户进行深入分析，制 定针对性的营销策略。
品牌塑造
通过品牌形象、口碑等方面的塑造，提高产品在市场中的认可 度和竞争力。
渠道拓展
利用多种渠道进行产品推广和销售，包括线上平台、线下活动 、合作伙伴等，扩大产品的覆盖面和影响力。
详细描述
2. 市场竞争：竞争对手的出现可能导致项目销售 困难。应对措施：进行竞品分析，了解竞争对手 的优势和劣势，制定差异化的营销策略，提高项 目的竞争力。
周边多条公交线路
地块周边有多条公交线路 ，方便居民出行。
地理环境
地势平坦
该地块地势平坦，有利于 进行规划和建设。
周边环境优美
地块周边有多个公园和绿 地，环境优美，适合居住 。
紧邻教育机构
地块周边有多所教育机构 ，方便子女就学。
周边配套设施
1 2
商业设施
地块周边有多个大型商业中心和超市，方便居 民购物。
03
前期策划
规划设计
1 2 3
定位研究
对当地市场需求、竞争态势、消费者行为等多 方面进行深入调研，明确地块在市场中的定位 ，为规划设计提供依据。
空间规划
根据地块条件和定位要求，进行合理的空间规 划，包括功能分区、交通组织、绿化景观等， 确保地块整体功能的充分发挥。
建筑设计
根据地块特点和市场需求，进行建筑方案设计 ，包括建筑风格、户型设计、材料选择等，以 满足消费者不同需求。
高产品知名度和品牌价值。
营销策略
市场调研
了解当地市场动态和竞争情况，对目标客户进行深入分析，制 定针对性的营销策略。
品牌塑造
通过品牌形象、口碑等方面的塑造，提高产品在市场中的认可 度和竞争力。
渠道拓展
利用多种渠道进行产品推广和销售，包括线上平台、线下活动 、合作伙伴等，扩大产品的覆盖面和影响力。
地块项目整体定位与物业发展建议(ppt 81页)
项目整体规 划定位
3.如何通过前期规划来突破项目现有的限制，传达项 目的价值理念，确定项目的区域领导地位，实现利润 最大化？
技术思路 做什么？
市场：保定
问题：做什么？
区域与项目价值 战略发展方向
借鉴：竞品
项目自身
1. 项目本体分析 2. 开发目标及问题解析 3. 市场机会分析 4. 发展战略及策略 5. 项目定位 6. 物业发展建议 7 启动区策略
锦绣城
已售完
在售
竞争项目产品概况
•未来区域内会有其它开发商强势介入，市场将会存在后续竞争
竞争的未来走向：保定房地产市场已经走向成熟，仅仅品 质提升不能突破现有市场，需要细分需求来寻找机会
不同市场条件下的竞争策略——成熟市场需要通过身份 背景和气质的差异来引导对不同生活方式的需求
经济指标 50万 20万
本区域紫横家园、卓雅 豪庭销售已近尾声，锦绣 花园、锦绣城、雍和嘉苑、
嘉森·理想城目前正在销
售中，尚书苑尚未进行销 售，上述在售、未售楼盘 为本案后期的直接竞争楼 盘。
本地块各村组目前正在 进行大力招商引资动作， 预计后期区域内会相继有 更多开发商进行项目开发。
雍和嘉苑
尚书苑
紫横家园
锦绣花园
卓雅豪庭 理想城
资产持有型 居住提升型
我们的客户
基础置业型
投资型
二次置业客户
居住条件的全面提升，看重品牌、品质和资源 舒适的环境、配套服务、产品及户型细节
二次或多次置业 投资，小户型，低总价支付
小户型 低总价 升值空间
生活便利性
升值潜力
初次置业客户
解决基本居住需求 低总价 交通便利 使用空间
客户的需求从只关注核心产品时代走向注重外延及外围 产品阶段，需要满足其精神层次的住宅
某地块项目策划报告PPT(共92页)
期未开盘
销售393套
金海园
一期90% 2006.3-2207.3共
二期40%
销售670套
天水印象 清华瑞鑫 清华瑞景
20%
2006.7-2007.3共 销121套
10%
2006.11-2007.3 共销售14套
40%
2006.9-2007.3共 销售118套
户型比例 70-80平米 18.3% 80-130平米69.3% 130平米以上12.2%
“老百货地块” 策划报告
四方大泽（天津）房地产营销有限公司 2007.5
《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789
感谢百恒公司给予四方大泽公司本
次提案的机会！四方大泽公司将竭尽全 力，运用自己的专业优势及力量，为静 海老百货项目做全面、立体的剖析，并 拿出符合即实际情况和独到见解的策划 方案。
静海县近期供应楼盘分布如下图所示：
商品房成交统计
新建住宅房交易套数和均价对比 ：
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0
交易套数 交易均价
交易套数 交易均价
2007年1月
2007年1月 565
2444.3
2007年2月
2007年2月 307
3187.1
2007年1月静海 县新建住宅商品 房交易565套、 面积62560.8平 方米，平均价格 每平方米2444.3 元。
均价格2043.7元。
价格1988.7元。
Hale Waihona Puke 商品房与二手方交易对比70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
地块分析及前期定位、规划设计建议(PPT 29张)
区域： 非新乡房地产发展主流方向。 房地产项目同质化较重。 区域特性， 我们必须创造新思路， 增加项目附加值， 在区域项目中脱颖而出。
品质-品牌-档次-定位
• • • • •
品质定位： 住宅：中高端精品文化住宅。 商业：价值感、品质感、文化感。
品牌定位： 在硬件上，我们必须精益求精。品牌方面，要做到与众不同， 旗帜鲜明。树立独一无二的品牌体系。对于城市，一场新的居 住理念。对于客层，一次独特的安居体验。对于品牌，一次颠 覆同质化的鲜明塑造。 档次定位 打造城市中央高品质文化社区、中高端价位物业，树立产品 价格体系
减小竞争压力，积累开发 经验，树立品牌形象。
• 劣势策略：发挥团队优势，
做好产品规划，吸收同行 优点，建立口碑效益。做 好拆迁安置工作。
• 威胁策略：实时关注政府
调控政策及新乡房地产发 展形势。根据市场需求， 制定相应的销售策略，降 低潜在风险。尽量能主导 拆迁工作，为项目开发提 供良好基础。
周边竞争个案市调分析：上海城
•
版块描述：
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东区板块：主要围绕市政府-CBD及平原路沿 线，向四周扩散，高层规模社区借势新区强 势配套，特点显著，随着生活配套的完善， 投资需求占一定的比例。销售价格占据新乡 领头羊地位。销售价格4500左右。 东南板块：以原高新技术开发创业园我核心， 板块发展较早，处核心区外，配套发展缓慢。 本地块房地产开发规模较大，知名企业，高 档楼盘，占据主导。开发项目品质较高。除 别墅项目外，部分品质较差楼盘，价格很难 突破4000元/平方米。知名企业、规模高品质 大盘，销售价格在4000-4400元/平方米。 城区板块：本区域拥有火车站、平原路商圈、 公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开 发主要围绕以上核心价值。此区域为城市较 早的建成区，土地资源相对紧张，多为旧城 改造项目。如本地块周边天鹅第一城、上海 城等。本区域交通便利，购物、生活、教育、 休闲等配套齐全，购房消费多为原居民改善 住房条件需求居多。由于此区域占据较多公 共资源，房地产企业借势开发综合性商业、 酒店、公寓，满足部分投资需求。本区域目 前在售楼盘近30个。区域由于物业档次层次 差别大，销售价格跨度也较大，相对于新区 有一定的价格优势，均价由3500-5500元/平 方米不等，主要差别表现为距离繁华中心距 离，周边环境优劣，物业类型，项目自身规 模、品质等，位置决定产品价位在此区域尤 为突出，中等区域产品品质也可提升项目的 产品价位。
发展战略-某地产项目发展战略与整体定位报告(PPT109页)
咸宁市人均
15000 10000 5000
0 04年
系列1 7384
3、人口情况
2008年年末全市户籍总人口为288.21万人，比上年末增 350
加2.13万人；常住人口251.2万人，其中城区人口约58万 300
人。
250
湖北咸宁是全国外出打工人数较多的地区之一。受国际 200
150
金融危机影响，农民外出务工人员减少， 09年第一季度 100
咸宁市农民工外出务工人数为41.39万人，比去年同期减 50
少3.56万人。
0
咸宁
总人口
4、交通情况
铁路运输主要以中国经济大动脉京广铁路为依托，在建的 武广高速铁路专用线在咸宁境内有赤壁、咸宁两个站。新 建的咸宁火车站为国家二级标准，日可输送旅客数万人， 每天有近20对客车通过，可直达北京、上海、广州、杭州 等大城市。 公路基本形成了以京珠高速公路、广大高速公路、沪蓉高 速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分 支的四通八达的区域公路网络体系。现有106、107、316 等3条国道，省道10条，公路通车里程4685公里。 水路运输主要依托境内长江干流、长江支流及内河、水库 湖泊，全市现有通航里程564.4公里，年货物周转量8051 万吨，旅客吞吐量7.3万人次。 航空运输距武汉市天河机场仅1小时20分钟路程。
08
200 100
0 一
系列1 8
根据我司针对咸宁市2003-2007年城市年度人均国民 生产总值持续统计分析得出，2003-2007年咸宁市城 市人均国民生产总值增长至14299元/人， 合约2100 美圆。根据国际惯例，咸宁市位于住房需求、房价调 整最快的高增长期，支配收入的提高使住宅消费能力 大幅度提高，从而使得咸宁房地产市场的能够在未来 一段时间内保持健康的可持续发展势态。
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PART1： 崇阳县现辖8镇4乡，2012年底，全县年报总人口47.08万。其中农业人口 39.17万，非农业人口8.9万。 县城关地区常住人口10万，县城流动人口3.5万。
PART1 市场调研分析
崇阳县2008—2012人均收入水平走势图
一、关于崇阳
崇阳县2008—2012GDP走势图
PART1 市场调研分析
二、关于崇阳房地产
关键词： 1、存量较大：截止2012年底，全县商品房存量30万余平米； 2、竞争激烈：全县大小在售项目33个，15万平米以上规模楼盘5个，加 上本项目和锦绣天成，竞争较为激烈； 3、房价不高：目前，大部分成规模楼盘销售均价在2500元/平米上下徘 徊，全县3月份最高销售均价2867元/平米，最低仅1300余元/平米。 4、产品特征：从多层向小高层的过渡期已经基本完成，目前正由小高层 向高层过渡。但受房价影响，多层、小高层产品具有较强的市场竞争力。 从销售数据分析，三房仍是市场供应需求的主力，面积在110-130平米。 市场上开始出现“两房变三房”、“三房变四房”等产品，以赠送面积为 卖点，户型面积由趋小化倾向。
PART2 项目地块价值分析
三、用地条件
PART2 地块价值分析
三、对定位和规划的启示
针对政府对商业指标要求和地块人气不足现状——适度打造商业， 相对集中布局，引进餐饮娱乐休闲等人气店，打造情景商业街，带 动周边人气发展。 针对2.5容积率——规划难度不大，但须注意多层、小高层、高层等 不同住宅产品进行搭配，以满足不同的市场需求。
三、商业租售价格分析
商业市场目前租赁情况良好，但租金水平差距较大。新建项目商铺价格 多在7000-10000元/平米（首层）。
PART1 市场调研分析
四、市场分析启示
针对竞争激烈——优化户型设计，通过赠送入户花园、空中花园、大飘窗等面积 的方式，提升户型附加值，并通过控制建筑面积、控制总价争夺市场； 针对房价较低——丰富产品结构，前期先以多层、小高层等成本较低产品入市， 快速切入市场； 争取差异化——本项目周边学校众多，但其它项目针对陪读市场、投资市场的挖 掘不够，本项目可适量推出公寓（小两房）抢占市场； 争取高端市场——通过高端洋房产品，以首层奉送花园、中间楼层奉送露台等方 式，吸引高端客户，赚有钱人的钱。
第一部分 市场调研与分析
一、对商洛的初步认识
加泰地产崇阳县教育城地块
项目定位及前期发展建议
二零一三年三月
content
1 PART 市场调研分析 2 PART 地块价值分析 3 PART 项目定位 4 PART 项目规划建议 5 PART 开发策略建议 6 PART 工作进度安排
1 PART 市场调研分析
PART1 市场调研分析
二、关于崇阳房地产
PART1 市场调研分析
二、关于崇阳房地产
PART3 项目定位分析
电力大道 本案
崇 阳 大 道
三、区域商业背景分析
崇阳县商业业态分布区域
仪
表
路
老街区
新建路
沿河大道
解放路
家装、家居 电器、服饰 婚庆、珠宝 美容、娱乐 超市、药店
PART3 项目定位分析
3 PART 项目定位
PART3 项目定位分析
一、开发主题定位
围绕教育、人文、升值潜力等先天条件 重点突出品质、景观的达到 优化户型设计
重新定义崇阳人居标准，打造大型高尚人文景观社区。
PART3 项目定位分析
二、市场竞争策略
形象鲜明化——直接切入教育人文主题，旗帜鲜明的拉开形象差异。 产品差异化—— ·针对区域市场“伪高端”众多，真正的高端物业缺乏，开发部分退台 式花园洋房产品，先期开发，迅速树立高端形象； ·针对周边学校众多，陪读市场庞大，定制部分中小户型公寓产品； ·针对周边项目以简单临街门面商业产品，打造一条情景商业街，快速 吸引人气； 注重内部景观打造——入口景观、景观轴、中心景观、组团景观、架 空层景观等，应一一在项目充分表现； 强化户型设计——控制户型建筑面积，强调赠送面积，给客户以实惠， 以面积、总价取胜。
2008
2009
2010
2011
2012
“经济弱县、财政穷县”是崇阳县的真实写照。截止2010年，地区生产总值 达到57.83亿元，在全省县市中，综合实力居51位，GDP居57位，地方财政 一般预算收入居66位，农民人均纯收入居51位，固定资产投资居59位。虽然 崇阳县经济仍然保持快速增长，但受对外交通不便、人口基数较少制约，工 业、第三产业发展不够发达，经济总量偏低，属于相对贫穷地区。
PART3 项目定位分析
三、形象定位
建议项目形象配对
英伦慢调风情
理性关键词索引：维多利亚、 感性关键词索引：自然、优雅、含蓄、高贵为特 点绅士风度与气质
PART1 市场调研分析
一、关于崇阳
按照崇阳县制定的“十二五”发展规划，计划到2015年，全县生产总值达 到130亿元，年均增长17.6%。 其中，第一产业达到22亿元，年均增长9.9%；第二产业达到53亿元，年 均增长19.6%；第三产业达到55亿元，年均增长19.6%。 人均生产总值达到26263元，比2010年增加11805元。全地域财政收入达 到10.86亿元，年均递增11.5%。其中，一般预算收入达到3.5亿元，年均 递增15%。
2 PART 项目地块价值分析
PART2 项目地块价值分析
一、立地条件
项目位于电力大道以南，新建路以北，崇阳大道以西，目前交通、配套 略显不便，但随着电力大道、环线的竣工，未来交通格局将大为改善。 项目地势起伏，施工土方量较大，但利于坡地景观的营造。 项目紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好，周边发展潜力较大。
PART2 项目地块价值分析
二、地块优劣势分析
主要优势点和机会点： 紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好； 周边发展日新月异，地块升值潜力较大； 地块规模较大，利于品质、环境营造。
PART2 项目地块价值分析
二、地块优劣势分析
主要劣势： 周边略显荒凉、人气不旺，目前交通不便，商业、医疗等配套不足； 虽靠近教育城，但地处教育城至城区的反方向； 地势崎岖，土方量较大； 地块北面邻主干道，对于项目形象展示、建筑排布带来一定的难度。 周边楼盘较多，尤其是锦绣天成对本项目威胁较大。