房地产五证

房地产五证五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。

您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。

因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。

在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

房产的五证与七证：在房地产行业中以前有五证之说，该五证指的是：土地使用证建设工程许可证建设用地规划许可证施工许可证商品房销售或者预售许可证，没有这五证就不具有商品房或者预售的资格，不能成为销售或者预售商品房的主体，规定这五证是能起到一些保证消费者利益的目的，也有效的规范了房地产交易市场，净化了房地产行业。

以前规定这五证主要是想用于规范房地产销售或者预售中的问题，但是没有将销售或者预售房屋以前可能发生的问题考虑进去。

比如：房产开发商本身是否具有销售或者预售的资格开发商的资格是否符合法律规定的要求，等等问题的出现已经不是个别现象，完全依据以前的法律是不能将这些问题进行具体的调整，只是起到一切宏观调控的作用。

而2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过，建设部部长俞正声4月4日签署88号部令发布，自2001年6月1日起施行的新的《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售应具备以下条件（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

（二）取得土地使用证或者使用土地的批准文件。

（三）建设工程规划许可证或者施工许可证。

“针对以前的的五证进行了具体的更改，也是针对以前因为法律没有考虑到，而因此产生的问题所进行的规范。

新的《商品房销售管理办法》在以前规定的基础上新增加了两证，及房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，虽然这两证在新的《商品房销售管理办法》没有出台以前各个企业也没有应当具备的——以前这两证是房地产开发经营企业，在申请商品房销售许可证或者预售许可证时。

应当提交的证件及资料中所要求的，但是明显可以看出新的《商品房销售管理办法》加强了对企业主体资格的要求，将这两证变成为主体证件，立法的本意首先是要规范房地产开发经营企业，只有合法的主题才能取得合法资格，这样从源头规范了房地产市场。

小陈介绍：如何投资地产房产之所以又称为不动产，一个重要的原因，就是它变现比较困难，也就是人们常说的流动性不强。

正因为如此，资金被房产“套牢”的现象就相当普遍。

比如部分贷款购房者，用自己全部积蓄来付首付，又用未来较长一段时间的资金收入来还贷款。

此时如果再出现新的大宗投资或消费项目，他们就无能为力了。

再如一些私营业主，他们将一定比例的资金转成了房产，如果此时出现诸如企业规模扩大、接到大量订单等流动资金需求加大的情况，其周转就捉襟见肘了。

许多自身拥有房产的人，在急需资金时，可能首先就会想到通过出售房产将不动产转回货币资产。

然而，卖房对那些以自住为目的的购房者来说根本行不通，即使对于有条件可以卖房筹资的人来说，他们也很难做到资金的筹集与使用在时间上完全合拍。

由于房产变现并不容易，而投资机会又转瞬即逝，很可能等资金筹齐了，投资机会也没了。

那么，有没有其他既不用出售房产又可令其迅速变现的途径呢？最简单的办法是以房产抵押的方式向银行融资。

我们知道，只要具有可靠的抵押担保，从银行获得融资并不十分困难，而房产又是整体价值较高、可贷基数较大的理想融资抵押物。

更重要的是，通过银行融资不仅无需卖房，而且“变现”迅速。

目前，市面上此类金融工具不少，只要善于合理运用这些工具，给自己的不动产“解套”，让其“生钱”其实也并非什么难事。

当然，每个人的具体情况和实际需求都各不相同，在选择工具时，还得根据自己的特点“对症下药”。

首先，根据自己房产当下所处的状态来选择。

如果所拥有的房产系按揭购买，且贷款尚未还清，那么，可以选择“加按揭”产品。

由于贷着款的房产其抵押尚未完全“释放”，因此，追加贷款的着眼点只是足额贷款与剩余贷款的差额部分。

具体讲，也就是当初未贷足的，目前已归还的，以及随房产升值的可贷额度上升部分。

比如：房产原价80万元，现升值为90万元，当初申请房贷50万元，目前尚余45万元未还清，那么就可以向银行申请最高18万元的（90×70％-45）加按揭贷款。

其次，根据自己对贷款使用灵活性要求的高低作选择。

如果对贷款使用灵活性要求较高，不想受固定的贷款周期和贷款额度束缚，那么，可以选择循环授信的贷款方式。

所谓循环授信，就是指银行不直接发放贷款而是给予一个授信额度，此额度在有效期内可循环使用。

通过循环授信方式，借款人能在额度和有效期两项基本约束条件下，实现最大限度的灵活性，何时借、借多少均由自己做主，而且能够随借随还，无需笔笔申请。

最后，是根据自己所需的资金量大小来选择。

比如，所需资金量如果较大，就可选择工行的“融资金账户”。

贷款额度的大小主要取决于所抵押的房产，如果是没有贷款的完全产权的房产，其可贷额度当然要比仍贷着款的房产来得多。

还有就是可资抵押的房产数量，抵押物越多，可贷额当然也就越大。

小陈提示：楼市已见顶教你如何投资房产一边是股市的火爆，一边是房产支出成本不断走高，这令在某出版社工作的王小姐有些犹豫不决，她不知道到底应该将手里的存款投入股市还是楼市。

与王小姐境遇相同的投资者不在少数。

进入2007年以来，看到股市行情的日渐走高，有部分投资者开始从楼市抽出资金转投股市。

北京房产中介中原地产三级市场部统计数据显示：2007年1月至4月，北京亚奥区域投资者售房用于炒股的情况最为典型，售房用于炒股的占有比重达到20%。

对此，有关专家认为，股市虽然火爆，但风险极高，相比之下，房产投资稳定性更强。

那么，在目前的市场情况下，投资楼市有哪些机会，记者就此深入采访了有关业内人士。

长线：小户型放量实为利好调整楼市供应结构的“90平方米以下的中小户型要占70%以上”的政策已经平稳实施了一年，而开发商从拿地到楼盘封顶发售，一般需要一年左右的时间。

也就是说，小户型供应量近期将会大量增加，目前楼市以大户型为主的格局将会逐步扭转。

那么，这种格局的改变，将会对投资者带来什么影响？对此，北京房产中介“链家地产”副总经理金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)说，这一政策对于房产市场及其上下游行业的影响是深远的，主要表现在以下三个方面：首先，楼市供应结构将得到改善。

据北京市房地产交易管理网数据显示，截至2007年5月10日，北京市可售住宅套数为78856套，套均面积达145平方米，京城楼市供应是以大户型为主；而据“链家地产”统计资料分析，2007年4月二手房成交量中，90平方米以下的中小户型成交量占比为66.2%，可见中小户型是购房者需求的主流。

其次，消费者预期将增强，使购房行为趋于理性。

在房价持续上涨的过程中，除了房产市场的供求关系紧张、房产交易环节各项税费征收导致的税费转嫁房价等因素之外，大量的“冲动型”购房行为也成为助推房价上涨的原因。

在小户型大量增加，需求能够满足的预期下，市场环境的变化会促使以自住为主的购房者更加理性。

第三，有利于平抑上涨过快的房价。

小户型供应量的增加可以改善供应结构，缓解小户型的供求关系以及价格的过快上涨，由于小户型价格及涨幅一般高于整体房价，因此小户型价格的平稳将直接影响到整体房价的平稳。

短线：大户型有望走强中大恒基不动产营销有限公司总经理王述接受记者采访时认为，随着大户型供应量的逐渐减少，投资者可以从中发现一些机会。

王述解释说，一方面，大户型本身的升值潜力远远高于小户型，另一方面，随着人们生活水平的提高，对大户型产品的需求将会日益增多。

特别是上世纪“房改”前，很多家庭从工作单位分得的房屋大多户型设计不够人性化且户型较小，目前这部分家庭正面临着住房的升级换代，成为最具购买实力的群体。

根据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，2007年1月至4月网上签约套均面积与上年同期相比呈现出整体上升趋势，最高涨幅近四成。

尤其是2007年4月，期房网上签约套均面积达131平方米，比去年同期上涨4.8%，而现房的涨幅更是显著，2007年4月现房网上签约套均面积达164平方米，比去年同期上涨37.6%。

王述认为，在今年户型市场将得到明显转变的情况下，更多的投资性购房者的目光将集中在大户型产品上，能带来更多利益的大户型产品在变得稀缺的同时将显示出更大的升值潜力，很可能进一步拉高大户型产品的均价，从而拉高市场成交产品的均价。

房价：依然呈现上涨趋势对于投资者而言，最为关注的是未来房价的具体走势，对此，金育松向记者表示，小户型供应量增加有利于平抑房价，但是不会使整体房价下调，房价依然会呈上涨趋势，只是涨幅可能会有所放缓。

他解释说，这是因为房价上涨的动力依然存在，小户型的增加并不能扭转紧张的供求关系，只是在未来整体的供应量中，小户型更多一点而已。

同样对于这一问题，在近日举办的“股市与楼市：理性还是非理性繁荣”论坛上，多数专家也表示目前房价上涨仍属理性繁荣，从未来来看楼市需求依然强劲，楼市仍然看涨。

同时，业内专家提醒投资者，随着小户型供应量的大幅增加，小户型“物以稀为贵”的局面将被打破，为此，投资者也必须做出相应的调整。

金育松建议说，中心区的小户型仍然值得投资。

小户型的大量增加已成定局，然而关键的问题是，小户型的供应将集中在哪些区域？以北京市为例，从今年前四个月成交的土地来看，四环内的仅占20%左右，而其中住宅用地仅有一块，这说明四环内的供应量已经很少。

相应的，大量增加的小户型会集中分布在四环以外，这样，四环内地段较好的小户型，其稀缺性会比现在更明显，其投资价值仍然值得投资者关注。

与此同时，交通便利的小户型仍然值得投资，特别是轨道交通沿线，由于轨道交通沿线对于积聚人气、提高区域房产附加值的作用已经成为共识。

同样品质的小户型，轨道沿线区域的小户型更有升值潜力，这一点对于投资后的出租、转售非常有利，值得投资者关注。