一二级联动开发流程

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一二级联动开发模式流程

一二级联动开发模式流程咱们先来说说啥是一二级联动开发模式吧。

简单来讲呢，就是把土地的一级开发和二级开发联系起来搞。

一级开发就是对土地进行前期的整理，像把地平整了呀，把那些乱七八糟的东西清理掉，让这块地初步具备开发的条件。

这就好比是给一个小娃娃先洗干净脸，梳好头发，打扮得漂漂亮亮的，这样才能去参加重要的活动呢。

那一级开发具体怎么做呢？这就有好多事儿了。

第一点就是规划。

得先想好这块地以后要干啥，是盖住宅呢，还是建商场呀，或者是弄个工业园区啥的。

这规划可重要啦，就像给小娃娃定个成长方向一样。

然后就是征地拆迁啦。

这可是个大工程，得跟那些原来在这块地上生活或者有土地使用权的人好好商量，给人家合理的补偿，让人家开开心心地搬走。

要是这事儿没办好，那后面的开发可就难喽。

就像你要盖房子，可地还被别人占着，这咋行呢？在一级开发过程中，还得进行基础设施建设呢。

比如说修路，要是没有路，以后盖好房子了，人咋进去呀？还有通水通电，这都是必须的。

这就像是给小娃娃打造一个健康的身体，让他以后能茁壮成长。

一级开发到一定程度了，就该二级开发登场啦。

二级开发呢，就是在已经整理好的土地上进行具体的项目建设。

如果是盖住宅的话，那就是开发商进来盖房子卖房子啦。

这时候，开发商就得根据之前的规划来搞。

不能说规划是盖住宅，结果你盖个工厂，那可不行哦。

二级开发的时候，要考虑的东西也不少呢。

首先就是设计。

房子得设计得好看又实用吧。

得考虑到大家的居住需求，像房间大小、户型结构这些。

然后就是施工啦。

施工可得保证质量呀，不能偷工减料。

要是盖的房子质量不好，那可是要出大问题的。

这就像是给小娃娃做衣服，你不能用破布烂线随便缝缝吧，得用质量好的布料，精心地裁剪缝制才行。

在一二级联动开发的整个流程里，还有很重要的一点就是各个环节之间的协调。

一级开发和二级开发得像好伙伴一样，互相配合。

一级开发要为二级开发打好基础，二级开发要按照一级开发的规划来进行。

要是它们两个闹别扭了，那这个开发项目可就乱套了。

房地产一级开发开发与一、二级开发联动讲义答辩

本报告是严格保密的。
企业不一级开収----导致区域长期丌开収
解决政店资金短缺不融资障碍；企业增加土地储备、控制土地手段；通过获叏一级开収增加对城市觃划的控制…
5
杣文斌一级开収课程
2014年11月20日，中共中央、国务院《关亍引导农村土地经营权有序
流转収展农业适度觃模经营的意见》，要求各地区结吅实际讣真贯彻执行
…三亚市将加强项目准入管理，挄照“亩产效益标准”筛选项目…建设单位在取得觃划建设阶殌性审批意见后，须在觃定时限内办理下一阶殌的审批许可，直至开巟建设；未挄时限要求办理的，本阶殌审批意见自行失效。
…将由政府负责实施土地成片开发，丌再不企业合作实施新的土地一级开发项目.
…闲置时间满1年的依法征收土地闲置费，闲置时间满2年的依法无偿收回土地使用权。
6、城市更新
2、区域觃划、土地开収、基础设斲
房地产政策评估不政策制定建议
2、土地类别界定（旅游、产业、商业地产等） 3、土地营销推广 4、土地转让中介 5、地产项目开収
房地产企业収展戓
略不扩张模式
与项研究 • 小户垄 • 老年公寓 • 宠户分类研究 • 企业产品线研究 • 租金体系研究 •…
本报告是严格保密的。
完善城市公共服务：学校、医院、商业服务等；
推劢人口转移不集聚：为农村人口转移到城市创造条件；
改善环境：通过人口集中居住、提升城市绿化…
产业基础、产业结构弱人口集聚弱、技术基础差
资金实力丌足…
可以预见：政府在基础设施建设、城市公共服务建设方面招商引资力度会加大；企业参与土地一级开发机会越来越多，并通过以此房地产开发用地…
开发范围
协议出让土地首次转让土地使用权的

土地一二级联动流程、风险、控地方法

土地一二级联动（流程技巧风险）地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。

一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。

第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。

在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。

房地产开发一二级联动管理制度

房地产开发一二级联动管理制度英文回答：Real estate development is a complex and dynamicindustry that requires effective management systems to ensure smooth operations and successful projects. One such management system is the two-tier linkage management system, which aims to enhance coordination and collaboration between the first-tier and second-tier developers.The first-tier developers are responsible for acquiring land and obtaining necessary permits and approvals for development projects. They also oversee the initialplanning and design stages. On the other hand, the second-tier developers are responsible for the actual construction and marketing of the properties. They work closely with the first-tier developers to ensure that the projects are executed according to the approved plans and meet themarket demands.clear roles and responsibilities for both tiers of developers. It ensures that there is effective communication and coordination between the two tiers throughout the entire development process. This helps in minimizing delays and conflicts and ensures that the projects are completed on time and within budget.For example, let's consider a real estate development project where the first-tier developer acquires a piece of land and obtains the necessary permits and approvals. They then collaborate with the second-tier developer to design and construct a residential complex on the land. The first-tier developer oversees the planning and design stages, ensuring that the project meets the market demands and regulatory requirements. The second-tier developer, on the other hand, takes care of the construction and marketing of the residential units. Throughout the project, both tiers of developers maintain regular communication and coordination to address any issues that may arise and ensure the successful completion of the project.transparency and accountability in the real estate development process. It allows for effective monitoring and evaluation of the progress of the projects, ensuring that they are carried out in compliance with the relevant laws and regulations. This helps in building trust and confidence among stakeholders, including investors, buyers, and government authorities.Furthermore, the two-tier linkage management system encourages innovation and creativity in the real estate development industry. By fostering collaboration between the first-tier and second-tier developers, it allows for the exchange of ideas and expertise, leading to the development of innovative and sustainable projects. This not only benefits the developers but also contributes to the overall growth and development of the real estate sector.In conclusion, the two-tier linkage management system plays a crucial role in the effective management of real estate development projects. It ensures coordination andcollaboration between the first-tier and second-tier developers, promotes transparency and accountability, and encourages innovation and creativity. By implementing this system, the real estate industry can achieve successful and sustainable development projects.中文回答：房地产开发是一个复杂而动态的行业，需要有效的管理制度来确保项目的顺利进行和成功完成。

土地一级开发与一、二级联动大纲设计

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。

✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。

第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：海南清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：天津泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：阜阳一级开发浅析；Part 03：国内一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。

3、案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。

✧一级价值兑现实现流程。

4、案例03：青岛即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。

土地一二级联动开发管理及实战案例分享

土地一二级联动开发管理及实战案例分享一、背景介绍近年来，随着城市化进程的加速，土地开发成为了城市规划和经济发展的核心内容之一、然而，在土地开发过程中，由于一级规划部门和二级开发管理部门之间信息不对称、协调不畅等问题，导致了土地资源的浪费和开发过程的不顺利。

为了解决这一问题，实施土地一二级联动开发管理是迫在眉睫的任务。

二、土地一二级联动开发管理的意义土地一二级联动开发管理可以有效减少信息不对称和协调不畅的问题，提高土地开发过程的效率和顺利程度。

一级规划部门负责统筹全局，确定土地开发的总体框架和目标；二级开发部门则负责具体的实施工作，按照一级规划部门的要求，开展具体的开发工作。

通过这种方式，可以更好地发挥各级部门的专业优势，使土地开发过程更加科学、高效。

三、土地一二级联动开发管理的实践案例分享以地区的城市规划和土地开发为例，介绍土地一二级联动开发管理的实践经验。

1.确定总体规划一级规划部门首先要制定土地开发的总体规划，确定开发的目标、定位和重点发展方向。

在这个过程中，要广泛征求相关部门和市民的意见，确保规划的科学性和可行性。

2.制定具体方案一级规划部门根据总体规划制定具体的开发方案，考虑土地资源的利用率、环境保护和经济效益等多个方面因素。

同时，要充分了解土地市场的需求和变化，及时进行调整和优化。

3.协调各部门合作一级规划部门需与二级开发管理部门进行密切合作，建立联动机制。

在实施过程中，要进行信息共享，确保各部门之间的沟通畅通，避免信息不对称和协调不畅的问题。

4.风险管控在土地开发过程中，要注意风险的管控。

一级规划部门要对开发过程进行监督和评估，及时发现和解决问题。

二级开发管理部门要按照规划要求，采取有效措施降低开发风险，确保开发质量和效益。

5.做好后续管理土地开发不仅仅是一时的过程，而是需要长期的管理和维护。

一级规划部门和二级开发管理部门要在开发完成后做好后续的管理工作，化解因开发而产生的问题，维护土地的可持续利用。

房地产开发流程,一级二级开发

地产人必知的项目开发全流程及关键节点作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。

具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。

如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

1房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。

1、企业视角的房地产流程2、客户视角的房地产流程3、案例：佳兆业项目整体开发流程2项目全流程7大关键节点1、土地获取（一）企业获得土地的方式1、行政命令式：划拨/协议出让。

危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2、资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。

通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1、市场未来预期；2、项目或区域发展预期；3、规划条件的市场实现及经济实现；4、企业发展战略和机会成本；5、竞争对手的情况分析。

案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。

严格控制持有物业在整体开发量中的比例。

房地产：土地一二级联动流程、风险、控地方法

土地一二级联动（流程技巧风险）写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。

一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。

土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析

土地开发模式与流程；一二级联动开发问题与案例解析土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析第一章:一级开发、一二级联动问题解析 (一)资金流转方式1、合作投资方式;2、投资概算;3、投资计划(年度、季度);(二)土地流转方式。

1、土地性质;2、土地指标;3、土地流转进程安排;(三)合作方式(合作协议中明确)。

1、合作方的权利;2、合作方的责任(各方干什么);3、合作决策机制。

第二章:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)(一)合作协议控制(二)规划控制——控制要点、城市案例启示。

(三)关键设施控——制控制要点、城市案例启示。

(四)流程控制——控制要点、城市案例启示。

(五)其他控制方式第三章:一级开发的模式与案例研究(一)全程运营模式及要点解析;(二)主导整合模式解析及操作要点与成功要素; (三)一级主导开发模式及操作要点与成功要素; (四)一二级联动开发模式操作要点与成功要素; (五)公建代建开发模式及操作要点与成功要素; 第四章:土地开发流程与一、二级开发 (一)土地生命周期;(二)土地开发的几个环节1、城市进入性;2、区域开发商业模式设计。

3、定位与规划;4、区域运作策略与土地营销;5、区域增值。

(三)一、二级开发的差异性。

(四)土地开发的法律问题;1、国家对土地开发的法律规定;2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;3、相关规定带来的操作问题。

第五章:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析 (一)项目情况(城市/区位/用地指标等) (二)项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)(三)项目商业模式简析(相关利益者的关系) 1、项目平台价值分析土地升值价值;市场二级开发价值2、规划的多维度分析:多目标实现分析;开发空间或资源的平衡性分析;市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析 3、项目风险控制点分析: 拆迁分析;规划变更分析;融资渠道及成本分析;政府信约束分析(领导变更/供地指标/拆迁进度控制/供地价格变更等)4、基于项目规划定位的目标实施策略:举例旅游地产:旅游设施选择与运营，一二级开发与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析 5、商业模式构建: 企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度) 利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/); 政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)第六章:国内一、二级土地了联动开发成功案例分析案例(一):xxxx项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

从一二级土地开发到竣工验收实操流程(实操详细流程)

一：土地开发具体流程土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (25)附件2：编制土地一级开发实施方案 (26)附件3：用地预审 (30)附件4：给区发改委提交的申请 (31)附件5：给市发改委提交的申请 (31)附件6：征求规划意见书（选址） (31)附件7：市交通委交通评价意见 (32)附件8：市文物局文物保护意见 (32)附件9：市环保局环境评价意见 (33)附件10：市政专业部门市政接用意见 (42)附件11：用地批准 (50)附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (52)附件13：核发城市房屋拆迁许可证 (53)附件14：市政基础设施建设（同附件10） (54)附件15：办理征地结案表 (54)附件16：环境影响的批复 (54)附件17：区发改委项目核准 (61)附件18：区发改委招标方案核准 (61)附件19：市发改委项目核准 (62)附件20：市、区建委项目核准 (62)附件21：人民防空工程建设标准审查 (62)附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (63)附件23：出让国有土地使用权设定登记 (65)附件24：商品房计划 (66)附件25：施工图纸及消防审核 (66)附件26：区建委办理招投标备案 (69)附件27：办理安全监督备案 (71)附件28：施工许可受理、审批 (72)附件29：办理预售许可 (72)附件30：建设工程规划验收 (73)附件31：消防验收 (74)附件32：建设项目环保设施验收 (76)附件33：组织综合验收 (77)附件34：办理房屋所有权证 (78)附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

房地产1、2级开发流程,内附每个部门办理流程

简明工作手册目录（一）土地一级开发流程表--------------------------------------------31.土地收储评估报告------------------------------------------------------42.地下文物勘测报告------------------------------------------------------53.地质灾害评估报告------------------------------------------------------64.预环评报告---------------------------------------------------------------75..拆迁许可证--------------------------------------------------------------86.土地勘界报告------------------------------------------------------------92.土地二级开发流程表---------------------------------------------------10（二）立项核准流程表--------------------------------------------------111.办理前期工作联系函---------------------------------------------------122.可行性研究报告---------------------------------------------------------133.节能报告------------------------------------------------------------------154.正式环评报告------------------------------------------------------------16（三）办理建筑工程（特殊工程）规划许可证流程--------------171—1.建筑工程设计要点-------------------------------------------------181—2建筑工程规划红线图----------------------------------------------201—3建筑工程选址意见书----------------------------------------------212.普勘、初勘、详勘、--------------------------------------------------223.编制设计任务书（方案征集、方案核准）-----------------------23 3—1、人防工程审批----------------------------------------------------243—2、消防工程审批----------------------------------------------------263—3、交通规划----------------------------------------------------------273—4、规划方案（环保审核）----------------------------------------283—5、建设工程防雷审批----------------------------------------------293—6、教育审批----------------------------------------------------------31（四）办理施工许可证-------------------------------------------------321、招标平台---------------------------------------------------------------332、土建、监理招标------------------------------------------------------343、施工图审查------------------------------------------------------------364、施工图审查收费标准------------------------------------------------375、委托质检、委托安检------------------------------------------------396、树木采伐证------------------------------------------------------------417、施工许可证办理所需材料------------------------------------------42（五）七通一平-----------------------------------------------------------431、场地平整---------------------------------------------------------------442、道路通------------------------------------------------------------------453、临时电------------------------------------------------------------------464、临时水------------------------------------------------------------------485、通排水------------------------------------------------------------------506、通燃气------------------------------------------------------------------507、通热力、通电讯------------------------------------------------------50（六）竣工验收阶段1、新型墙体材料专项基金反退--------------------------------------532、试生产运行核准（市环保局）-----------------------------------553、规划条件合适（规划局）-----------------------------------------554、人防工程竣工报告（人民防空办公室）-----------------------555、建筑工程消防验收（公安消防局）-----------------------------566、竣工环境保护验收（环保局）-----------------------------------557、建设工程防雷装置竣工验收（气象局）-----------------------568、从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务审批（市容管理局）----------------------------------------------------------------579、建设工程竣工验收报告及规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件备案（质监站）-------------------------------5710、市政工程竣工验收备案（建设委员会）----------------------5811、建筑工程竣工验收档案归档（城市建设档案馆）----------5712、工工程竣工验收备案后三个月内携带所有相关资料办理散装水泥专项资金的结算返退。

从一二级土地开发到竣工验收实操流程（实操详细流程）

从一二级土地开发到竣工验收实操流程（实操详细流程）一：土地开发具体流程土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (21) 附件2：编制土地一级开发实施方案 (22)附件3：用地预审 (24)附件4：给区发改委提交的申请 (25)附件5：给市发改委提交的申请 (26)附件6：征求规划意见书（选址） (26)附件7：市交通委交通评价意见 (26)附件8：市文物局文物保护意见 (26)附件9：市环保局环境评价意见 (27)附件10：市政专业部门市政接用意见 (33)附件11：用地批准 (40)附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (41)附件13：核发城市房屋拆迁许可证 (42)附件14：市政基础设施建设（同附件10） (43)附件15：办理征地结案表 (43)附件16：环境影响的批复 (43)附件17：区发改委项目核准 (48)附件18：区发改委招标方案核准 (48)附件19：市发改委项目核准 (49)附件20：市、区建委项目核准 (49)附件21：人民防空工程建设标准审查 (49)附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (50) 附件23：出让国有土地使用权设定登记 (51)附件24：商品房计划 (52)附件25：施工图纸及消防审核 (52)附件26：区建委办理招投标备案 (54)附件27：办理安全监督备案 (56)附件28：施工许可受理、审批 (56)附件29：办理预售许可 (57)附件30：建设工程规划验收 (57)附件31：消防验收 (58)附件32：建设项目环保设施验收 (59)附件33：组织综合验收 (61)附件34：办理房屋所有权证 (61)附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

房地产一级开发开发与一、二级开发联动讲义

迒、补贴、奖励等形式变相减免土地出讥价款。
该觃定鼓励土地使用者在符合觃划的前提下集约节约利用土地，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途徂提高巟业用地土地利用率。在符吅觃划、丌改发用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，丌再增收土地价款。
节约用地觃定迓突出了存量土地的盘活利用。《觃定》总结近年来土地整治领域多项改革经验，从
城市国有土地 (毛地)
乡村集体土地 (生地)
征地、拆迁、安置
市政配套建设 X 通一平
净地、熟地
一级开发结果就是使生地（毛地）变成熟地（净地），达到出让的标准。
本报告是严格保密的。
7
杣文斌一级开収课程
法待体系中的一级开収范围：土地出让（重新出让）前的工作为一级开収。法待明确觃定了土地的所有权归属，但没有觃定收益权归属…
转的斱式和思路；政企吅作协议的关键要点。
学会：一级开发模拟过秳的基本要求和操作要领。
本报告是严格保密的。
2
杣文斌一级开収课程
“新垄城镇化、棚户区改造”----一级开収将面临巨大的収展机遇？…
新垄城镇化、棚户区改造
城市基础设斲薄弱
目标：加快推迕城镇建设--収展有序、布局优化…
基础设斲建设：交通、供水、污水、垃圾处理等，完善基本功能；
…三亚市将加强项目准入管理，挄照“亩产效益标准”筛选项目…建设单位在取得觃划建设阶殌性审批意见后，须在觃定时限内办理下一阶殌的审批许可，直至开巟建设；未挄时限要求办理的，本阶殌审批意见自行失效。
…将由政府负责实施土地成片开发，丌再不企业合作实施新的土地一级开发项目.
…闲置时间满1年的依法征收土地闲置费，闲置时间满2年的依法无偿收回土地使用权。

2014年最新房地产1、2级开发流程每个部门办理流程

房地产1、2级开发流程每个部门办理流程简明工作手册目录（一）土地一级开发流程表--------------------------------------------31.土地收储评估报告------------------------------------------------------42.地下文物勘测报告------------------------------------------------------53.地质灾害评估报告------------------------------------------------------64.预环评报告---------------------------------------------------------------75..拆迁许可证--------------------------------------------------------------86.土地勘界报告------------------------------------------------------------9 2.土地二级开发流程表---------------------------------------------------10 （二）立项核准流程表--------------------------------------------------111.办理前期工作联系函---------------------------------------------------122.可行性研究报告---------------------------------------------------------133.节能报告------------------------------------------------------------------154.正式环评报告------------------------------------------------------------16 （三）办理建筑工程（特殊工程）规划许可证流程--------------17 1—1.建筑工程设计要点-------------------------------------------------18 1—2建筑工程规划红线图----------------------------------------------20 1—3建筑工程选址意见书----------------------------------------------212.普勘、初勘、详勘、--------------------------------------------------223.编制设计任务书（方案征集、方案核准）-----------------------233—1、人防工程审批----------------------------------------------------24 3—2、消防工程审批----------------------------------------------------26 3—3、交通规划----------------------------------------------------------27 3—4、规划方案（环保审核）----------------------------------------28 3—5、建设工程防雷审批----------------------------------------------29 3—6、教育审批----------------------------------------------------------31 （四）办理施工许可证-------------------------------------------------321、招标平台---------------------------------------------------------------332、土建、监理招标------------------------------------------------------343、施工图审查------------------------------------------------------------364、施工图审查收费标准------------------------------------------------375、委托质检、委托安检------------------------------------------------396、树木采伐证------------------------------------------------------------417、施工许可证办理所需材料------------------------------------------42 （五）七通一平-----------------------------------------------------------431、场地平整---------------------------------------------------------------442、道路通------------------------------------------------------------------453、临时电------------------------------------------------------------------464、临时水------------------------------------------------------------------485、通排水------------------------------------------------------------------506、通燃气------------------------------------------------------------------507、通热力、通电讯------------------------------------------------------50（六）竣工验收阶段1、新型墙体材料专项基金反退--------------------------------------532、试生产运行核准（市环保局）-----------------------------------553、规划条件合适（规划局）-----------------------------------------554、人防工程竣工报告（人民防空办公室）-----------------------555、建筑工程消防验收（公安消防局）-----------------------------566、竣工环境保护验收（环保局）-----------------------------------557、建设工程防雷装置竣工验收（气象局）-----------------------568、从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务审批（市容管理局）----------------------------------------------------------------579、建设工程竣工验收报告及规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件备案（质监站）-------------------------------5710、市政工程竣工验收备案（建设委员会）----------------------5811、建筑工程竣工验收档案归档（城市建设档案馆）----------5712、工工程竣工验收备案后三个月内携带所有相关资料办理散装水泥专项资金的结算返退。

城市更新一二级联动实施方案

城市更新一二级联动实施方案目前城市更新存在的一个根本性的堵点：城市更新项目公共服务配套占比高，投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资。

城市更新项目一般需通过银行提供的城市更新贷款筹集更新资金，但除了做的较早的广东上海外，其他城市的城市更新贷款表面上可以实现自求平衡，实际上还是要靠地方政府背书或国有企业担保。

项目自身的收益不足以偿还银行贷款，怎么办呢？城市更新项目能否成功实施，核心在于资金能否解决，资金能否解决的关键是项目能不能自平衡，能否自平衡的关键则是项目的用地和规划政策。

目前看来，各地将一二级开发捆绑从而达到自平衡的路径一般有下面几种：1. 原土地权利人自主改造；（天津、北京、成都、广州）2. 原土地权利人的合作企业协议出让获得土地；（广州、成都、上海、北京）3. 带条件招拍挂；（深圳、广州、重庆、徐州）4. 协议搬迁形成“净地”划拨或协议出让给实施业主；（福州、成都、深圳、佛山）5. “地随房走”模式；（成都、北京）6. 存量用地房屋转型升级；（重庆、徐州、北京）7. 不具备单独建设条件的土地划拨或协议出让；（重庆、徐州、北京、南京）下面将各地的用地和规划支持政策摘录如下，有需要的读者不妨仔细体会。

一、天津市·《老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》（2021年6月1 8日）1. 可通过政府授权方式，由具有实力的国有企业作为实施主体。

实施主体应按照市场化方式实施更新改造。

2. 城市更新项目的公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施可以由实施主体负责运营。

3. 确保本区各类城市更新改造项目的资金平衡，可按照单个更新改造项目平衡、多个更新改造项目组合平衡、全部更新改造项目总体平衡方式，统筹实现资金平衡。

4. 各类更新改造项目经充分论证后可依法依规适当放宽容积率等规划指标，允许建筑高度适度提高5. 支持土地使用权人自主更新。

不改变土地用途的，可维持原供地方式；土地用途变更为经营性用途或新增建筑面积用于销售产权的，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴土地收益，办理相关用地手续，6. 各类更新改造项目周边的边角地、夹心地、插花地等存量土地可以一并纳入更新改造范围。

土地一二级联动开发全流程

一二级联动开发全流程土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请. 20附件2：编制土地一级开发实施方案. 21附件3：用地预审. 23附件4：给区发改委提交的申请. 24附件5：给市发改委提交的申请. 25附件6：征求规划意见书（选址）. 25附件7：市交通委交通评价意见. 25附件8：市文物局文物保护意见. 25附件9：市环保局环境评价意见. 26附件10：市政专业部门市政接用意见. 32附件11：用地批准. 39附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证. 40附件13：核发城市房屋拆迁许可证. 41附件14：市政基础设施建设（同附件10）. 42附件15：办理征地结案表. 42附件16：环境影响的批复. 42附件17：区发改委项目核准. 47附件18：区发改委招标方案核准. 47附件19：市发改委项目核准. 48附件20：市、区建委项目核准. 48附件21：人民防空工程建设标准审查. 48附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可. 49附件23：出让国有土地使用权设定登记. 50附件24：商品房计划. 51附件25：施工图纸及消防审核. 51附件26：区建委办理招投标备案. 53附件27：办理安全监督备案. 55附件28：施工许可受理、审批. 55附件29：办理预售许可. 56附件30：建设工程规划验收. 56附件31：消防验收. 57附件32：建设项目环保设施验收. 58附件33：组织综合验收. 60附件34：办理房屋所有权证. 60附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

土地一级二级开发流程

土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请21 附件2：编制土地一级开发实施方案22附件3：用地预审24附件4：给区发改委提交的申请26附件5：给市发改委提交的申请26附件6：征求规划意见书（选址）26附件7：市交通委交通评价意见26附件8：市文物局文物保护意见27附件9：市环保局环境评价意见28附件10：市政专业部门市政接用意见34附件11：用地批准42附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证43附件13：核发城市房屋拆迁许可证43附件14：市政基础设施建设（同附件10）44附件15：办理征地结案表44附件16：环境影响的批复44附件17：区发改委项目核准50附件18：区发改委招标方案核准50附件19：市发改委项目核准51附件20：市、区建委项目核准51附件21：人民防空工程建设标准审查52附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可52 附件23：出让国有土地使用权设定登记54附件24：商品房计划54附件25：施工图纸与消防审核55附件26：区建委办理招投标备案57附件27：办理安全监督备案58附件28：施工许可受理、审批59附件29：办理预售许可59附件30：建设工程规划验收60附件31：消防验收60附件32：建设项目环保设施验收62附件33：组织综合验收63附件34：办理房屋所有权证64附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询与土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以与招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同与补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同与补偿协议的规定向市国土局与原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。