以人为本的邻里中心研究

以人为本的商业服务中心--邻里中心的研究与建议

苏州工业园作为中外合作开发区的成功典范，各方最为认可的说法就是“规划致胜”，坚持“两先两后”，即先规划后建设、先地下后地上的规划建设经验，其次就是“亲商服务”，即政府为投资者设立专门的“一站式服务中心”。其实，在为企业生产、入驻、运营、物流等提供全程便利服务的同时，苏州工业园以建设工业新城为目标，更是把工作重心放在了以人为本的优质环境塑造上，其中最为集中的体现，就是充分借鉴新加坡经验，在规划指导下大力推进“邻里中心”建设，通过完善、优质、一站式的社区商业服务设施，为园区大众住宅的居民提供全面的生活保障需求，建设以人为本的和谐园区和工业新城。

一、邻里中心的定义与基本特征

“邻里中心”，是新加坡的一个社区服务概念，是指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。简单地说，邻里中心就是以人为本、服务于社区发展的一站式商业服务中心。它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，不是社区内的零散商铺，而是“服务于社区的商业”，被誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。

统一规划、有序发展、均匀分布是新加坡邻里中心的发展理念。15年前的苏州工业园区在260平方公里的版图上规划了17个邻里中心，每个邻里中心承担为半径平方公里的—1万多户、2--3万居民服务的功能,在地块较小的居住区域另设4 个邻里小中心。邻里中心的区域性服务特征，决定了其有明确的服务对

象、服务范围和服务人口。科学的规划避免了重复建设、资源浪费和恶性竞争，实现了便民服务与区容区貌的高度统一。

配套完善，服务功能齐全是邻里中心以人为本的重要体现。它以满足社区居民生活的12项基本功能为服务的基础，如超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等，并根据居民消费层次的提高不断完善各层次服务功能，实现商业服务与社会公益服务的有机结合，达到消费者满意、经营者满意及政府满意。

二、邻里中心在苏州工业园的发展阶段及其特点

1997年11月，苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立，全面开发、运营等工业园区的“邻里中心”，至今经历了三个发展阶段：

1.导入新加坡经验、创立品牌阶段

1996年，苏州工业园管委会根据园区发展的实际需要，启动了占地32万米2的园区安居工程——新城花园，首期工程10万米2于1997年建成。与此同时，在高标准建设居住区配套设施的规划理念指导下，园区管委会又投资6000万元建成了万米2的首个邻里中心---新城大厦,项目集银行、邮电局、问诊所、电影院、儿童乐园、书店、画廊、阅览室、歌舞厅、美容院、浴室、洗衣房、彩扩中心、餐饮店、修理铺、超市、健身房、旱冰场、桌球房和保龄球馆等商业、休闲多种功能服务为一体，为住宅项目的成功开发及提升居民生活品质提供了保障。

新城大厦开业初期，周边社区仍未完善、人气严重不足，只能通过一些大型的促销活动或主题活动来聚集人气，但新城大厦成功地导入了新加坡经验，打出了邻里中心的品牌。但该中心以零售业为主的功能定位不够贴近社区生活，导致加盟商家进出频繁、企业亏损严重。

2.市场化运作、规模化发展阶段

2000年5月，随着园区已建成住宅小区不断增加的配套生活需求，园区管委会又投资4000万元建设了总建筑面积为9460米2（占地9000米2、楼高4层）的第二个邻里中心—--贵都大厦。该大厦在设有邻里中心常规日常生活必备功能的基础上，

又增设了少儿娱乐中心、屋顶网球场等新加坡特色的社区活动中心，为周边居民的生活便利和文化娱乐提供了完善配套。

贵都大厦仅依靠政府的少量资金支持，实行“边招商、边开发、边建设”的市场化运作模式，实现了开业当日就盈利。另外，该中心在功能定位上以服务业为主（占80%），其中又有40%到50%是餐饮业；在开发模式方面引入商业地产开发模式，在3、4楼开发写字楼并转让产权，成功地实现了从原来单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。

与此同时，邻里中心开始向连锁发展，着手滚动开发建设，其服务对象由逐年增加的周边居民向园区企业白领阶层扩张，消费需求呈现低、中、高三种档次，服务功能定位也注重综合性、多层次、多功能，开始把注意力放在满足居民增长较快的非商品性需求上。目前，苏州工业园区已开发运营了新城、贵都、湖东、玲珑、翰林、师惠、沁苑等7座邻里中心（一级3个、二级4个），总投入近亿元，总建筑面积超过12万平米。每一座邻里中心都已成为区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升。

投入运营时间项目名称等级建筑面积

（米2）

投资额

（万元）

项目特点

．28 新城大厦一级21000 6000 配套国家安居工程—30万米2的

新城花园住宅项目

贵都大厦二级11000 4000 占地9000米2，楼高4层

45%的公益和55%的商业相结合师惠大厦二级12300 附加邻里假日酒店

湖东大厦一级30000

．26 玲珑大厦一级20000 二层设立4000米2邻里家居生活

馆；附加6层的邻里假日酒店沁苑大厦二级11800 三层突出增加4000米2的文化休

闲和培训功能

翰林大厦二级23000 “小硅谷”配套

3.异地扩张、品牌输出阶段

2005年，邻里中心开始从最初的“满足居民基本生活需要”向品牌标准化、企业规模化方向进行战略转型，积极引进个性功能突出的中高档服务品牌，不断拓展居民的“衣食住行闲”服务，提高消费丰富度，逐步建成消费者、经营者及政府三方满意的“百姓精品店”。目前，邻里中心已逐渐确立了其在国内居住商业的领先优势，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。

同时，南京、温州、上海等地的一些开发商纷纷提出合作加盟邻里中心的愿望，全国更多的企业、开发区希望复制园区邻里中心的成功经验。2008年1月，邻里中心与“三顾茅庐”的万科达成战略合作；2月，注册成立了全资子公司--江苏省苏宿邻里中心开发有限公司，负责开发运营苏宿工业园区规划的4个邻里中心；3月，成功进行股份制改革……从品牌输出到资本输出，从品牌经营到资本运营,邻里中心的企业规模化和早日上市的发展步伐明显加快。