案例研究一：万科投融资之路
企业融资方案选择分析-以万科为例
企业融资方案选择分析-以万科为例
万科作为一家大型房地产企业，其融资方案选择分析需要考虑
多个方面。
1. 债务融资 vs 股权融资
债务融资指借助债务工具，如债券、贷款等获得资金。
股权融
资则指通过发行股票等股份制证券获得资金。
对于房地产企业而言，债务融资更为常见，因为其可获得较为稳定的资金来源，同时也不
会降低控制权。
2. 市场融资 vs 银行融资
市场融资指通过发行债券、证券等融资工具向公众募集资金，
银行融资则指与银行等金融机构合作获得资金。
市场融资的优点在
于可以扩大公司的知名度，提高市场的认可度，同时也拓宽了融资
渠道。
银行融资则具备灵活、快速等优势。
3. 固定收益融资 vs 浮动利率融资
固定收益融资指借款者与贷款方协商好利率，无论市场利率上
涨还是下跌都保持不变，而浮动利率融资则指利率与市场利率联系
在一起，随着市场利率上涨或下跌而变化。
对于万科这样的大型企
业而言，固定收益融资通常更为稳妥。
综上所述，万科可以考虑借助债务融资、与银行等金融机构合作、选择固定收益融资等方案进行融资。
同时，由于房地产行业的
特殊性，万科也需要在融资方案选择上做好风险控制，避免过于依
赖债务融资，过度扩大负债规模，从而导致公司风险的高企。
互联网金融背景下房地产企业融资模式研究-以万科为例
目录摘要及关键词 (1)引言 (1)1 我国互联网金融的发展现状 (1)1.1在互联网金融背景下的房地产企业的融资模式概况 (2)1.2在互联网金融背景下房地产企业融资模式的发展趋势 (2)1.2.1 优化融资模式 (2)1.2.2 创新营销手段 (2)1.2.3 增加金融产品创新 (3)2 我国房地产企业融资模式 (3)2.1传统的融资模式 (3)2.1.1 银行信贷 (3)2.1.2 自有资金 (4)2.1.3 股权融资 (4)2.1.4 债券融资 (5)2.2互联网金融背景下的多元化融资模式 (5)2.2.1 房地产信托 (5)2.2.2 资产证券化 (6)2.2.3 房地产售后回购 (6)2.2.4 PPP项目融资 (6)3 我国房地产融资模式存在的问题 (6)3.1房地产行业的管理体制不够完善 (7)3.2财务负担较大及融资成本偏高 (7)3.3受到政府宏观调控政策的影响力大 (7)4 万科房地产融资模式研究 (8)4.1万科概况 (8)4.2万科地产的融资环境 (8)4.2.1 宏观环境 (8)4.2.2 竞争环境 (9)4.2.3 内部环境 (9)4.3万科地产的融资模式 (10)4.3.1 银行贷款 (10)4.3.2 海外融资 (11)4.3.3 房地产+互联网+金融 (11)4.3.4 房地产信托 (12)4.3.5 注重合作开发 (12)5 万科地产多元化融资模式的启示 (13)5.1万科地产融资模式的劣势 (13)5.1.1 万科过于依赖银行贷款 (13)5.1.2 万科太过看重海外融资 (13)5.1.3 互联网平台或涉自融遭质疑 (13)5.2万科地产融资模式的优势 (14)5.2.1 注重合作开发 (14)5.2.2 不断创新新的融资模式 (14)5.2.3 房地产+互联网+金融 (14)6 建议 (14)6.1房地产企业的融资模式应实现多元化 (14)6.2房地产企业应与时俱进、因地制宜 (15)6.3房地产企业应减少财务负担、有效降低融资成本 (15)7 结论 (15)参考文献： (15)互联网金融下房地产企业融资模式研究--以万科为例摘要：近年来，房地产业已经发展成为了我国国民经济的支柱行业，它的融资受国家宏观调控的政策影响较大，关系到中国房地产企业的生死存亡的挑战。
房企投融资案例
房企投融资案例
【原创版】
目录
1.房企投融资概述
2.房企投融资案例分析
3.案例启示及对行业的影响
正文
【1.房企投融资概述】
房地产行业作为我国经济的重要支柱，其投融资活动对于整个国民经济的发展具有举足轻重的地位。
房企投融资主要包括内部融资和外部融资两个方面，内部融资主要依赖企业自身的盈利和现金流，外部融资则主要依赖于银行贷款、债券发行、股权融资等多种渠道。
【2.房企投融资案例分析】
案例一：万科 A+H 股配股融资
2021 年，我国房地产龙头企业万科宣布进行 A+H 股配股融资，总规模达到约 244 亿元。
此次融资主要用于补充公司流动资金和偿还有息负债，以降低公司的财务风险。
案例二：恒大发行 1300 亿元债券
2020 年，恒大发行了总额为 1300 亿元的债券，主要用于公司的投资和运营。
此次债券发行是恒大历史上规模最大的一次债券融资，显示了其强大的融资能力。
【3.案例启示及对行业的影响】
从以上两个案例中，我们可以看出，房地产企业在投融资方面的需求和策略各不相同，但都旨在优化资本结构，降低财务风险。
这些案例对于整个房地产行业来说，既提供了成功的融资经验，也揭示了行业的一些问题。
比如，如何在融资和风险控制之间找到平衡，如何在复杂的市场环境中把握好投融资的节奏和规模等。
总的来说，房地产企业的投融资活动是其发展的重要支撑，也是影响整个行业走向的关键因素。
财务管理04级学生作品019万科筹资之路与资本结构分析1
2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份 转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强 了发展房地产核心业务的资金实力。 2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ，初步形成 “3+X” 的区域发展模式。 2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。本次发行的可 转换公司债券于 2004 年 10 月 8 日在深圳证券交易所挂 牌交易，简 称“万科转 2”，债券代码 126002。 2005年，6 月 29 日实施公司 2004 年度每 10 股派发人民 币 1.5 元 （含税）并转增 5 股的派息、转增股本方案后，转股价格相应调整为 每股人民币 3.55 元.
有利地偿债措施
公司将通过持续增长的良好业绩和股东回报、稳定而 贴近市场的分红派息政策、良好的投资者关系管理战 略、信息的透明度和规范运作等吸引更多的投资者 （一）公司将首先以募集资金投资项目的良好收益 进行偿债； （二）当募集资金投资项目尚未产生收益或收益未 能满足偿债要求时，公司将以公司自有资金进行偿付； 公司将对公司的资本结构、资产质量以及现金流量进 行合理调控，使公司具有合理的资本结构、良好的资 产质量、充足的现金流量，保证公司的偿债能力；
资产负债率(%)=64.94 （与往年的对比） 股东权益比(%)=30.68 长期负债资产比(%) =19.76 财务杠杆系数=1.04
从以上数据可以看出负债当中流动负债的比重大,长期负债比 率较低,因而风险相对增加,应该增大长期负债,以加强抵御其 风险的能力 在长期负债资产比中，长期借款占99.22%，与05年相比多 了52个百分点，占总借款的比重持续增加。这要追溯历史原 因，房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道以 及以短期负债为主的贷款结构问题。面对新的政策变化和信 贷紧缩环境，行业面临资金紧张的压力，以及过度依赖银行 信贷和以短期贷款为主的不确定风险，如何有效解决多融资 渠道并改善负债结构，对房地产行业而言，是一个新的挑战。 为顺应政策变化的要求，公司已增加主要地区控股子公司的 资本金，建立融资平台；同时，公司开始对负债结构进行适 当调整，大力增加长期借款。
房地产行业融资问题研究——以万科地产为例
房地产行业融资问题研究——以万科地产为例作者：李娜来源：《环球市场》2018年第12期摘要：近年来，房地产行业金融监管形势日趋严峻，监管机构的处罚力度也在不断加大。
万科地产作为国内最大的房地产开发企业，其融资活动备受关注。
所以，本文对2018年年初万科地产的融资活动进行深入分析，并以此提出了我国房地产行业进行相关融资活动的建议，来解决我国房地产行业的融资问题。
关键词：房地产行业；万科地产；多元化融资；财务风险万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，是中国最大的房地产开发企业。
2018年1月6日，万科董事会审议通过公司将发行不超过人民币350亿元的直接债务融资工具的议案，其融资方式包括但不限于公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、永续类债券、资产支持类债券等，决议有效期24个月。
同时预计募集的资金将用于满足万科的生产经营需要，调整其债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（例如长租公寓）等用途，发行时间可一次或多次发行，亦可为若干种类。
一、万科此次融资方式迭择特点万科处于高风险、高投资、高收益的资金密集型行业，它的发展离不开大量资金的支持，同时它也是我国最大的房地产开发企业，其融资方式成为该企业健康运转的关键。
（一）融资方式多样化以债券融资为主融资途径随着金融制度的创新不断扩大，而多元化的融资途径会为企业的发展提供保障。
2018年1月6日，万科通过多种直接债务融资手段来筹集资金。
可以从两个方面来进行讨论：一方面是融资方式期限不同，万科通过发行不同期限的债券，在均衡筹资成本的同时减少企业的财务风险；另一方面是融资方式有无担保，万科作为AAA高信用企业，此次融资行为多以信用债券为主，辅之以必要的抵押债券，融资方式多样化。
（二）强金融监管形式下，适应政策的变化房地产行业的传统融资方式是银行借贷，而万科此次债务融资多以债券发行为主，并未采取银行借贷，这主要是由于当前房地产行业金融环境整体从严，进行银行借贷相对比较困难。
房地产企业融资存在的问题及对策研究—以万科集团为例-毕业论文
---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---关键词 (1)房地产企业融资存在的问题及对策研究——以万科集团为例摘要：本文对于房地产企业在我国经济发展的作用进行了深入地研究，在研究过程中针对万科集团融资的实际发展状况选取合适的理论来对其进行理论支持，对万科集团出现融资难的问题的成因进行分析，使融资难的根本原因得以了解。
在房地产企业融资难问题解决方面关政府、金融机构、企业三方需要共同对其进行努力，使面向万科集团的融资机制和社会信用体系能够得到完善，使万科集团融资的渠道更加合理和规范。
使我国的万科集团在融资过程中能够得到公平对待，提供给万科集团的融资服务也需要得到改善，万科集团在自身素质方面也需要提升，使万科集团融资难、融资贵能够得到有效缓解。
关键词：万科集团；融资；金融机构Analysis on the Development and financing difficulties of small and Medium-sized Enterprises——Vanke Group as an exampleAbstract:The important power of small and medium-sized enterprises to promote the economic and social development of our country. However, in a country like our country, the state-owned big banks dominate the credit market and have not completed the construction of the capital market; It is difficult for small and medium-sized companies to make loans from all over the world.The universal problem appears to be particularly prominent and has restricted its economic and social benefits, so it is urgent to optimize the financing environment for small and medium-sized enterprises. The existing financing models of SMEs include financial subsidy, bank loans, self-financing, This paper studies the role and characteristics of small and medium-sized enterprises in China's economic development, and analyzes the theory of capital structure.The related theories such as the theory of capital preference and its application to the financing of small and medium-sized enterprises in China are discussed in order to find out the present situation and causes of the difficulties in financing of small and medium-sized enterprises in China. Finally, The paper concludes that the key to solve the financing problem of SMEs is the joint efforts of the government, Financial institutions and enterprises to establish and improve the financing mechanism and social credit system for SMEs. Actively promote the diversification of financing channels for SMEs, marketization of transactions, Standardization of operations and rationalization of structure. At the same time, we should create an equal financing environment for SMEs. This paper presents three aspects that complement SMEs 'financing services and improve SMEs' own literacy.To alleviate the financial difficulties of small and medium-sized enterprises in China, Finance costly countermeasures and suggestions.Key words:minor enterprises；financing；banking instituti引言随着社会问题的不断出现，就业形势和经济的发展前景越来越受到外界的普遍关注。
财务管理07级学生作品014万科筹资之路与资本结构分析3
105,000
90,000 82,000 73,000 70,000 68,000 65,000 60,000 45,000
594,225
205,458 375,629 410,834 171,664 156,966 205,087 220,622 138,246
重庆高新园H分区
广州柏悦湾 沈阳金域国际 沈阳魅力之城
165,677,324.80 168,713,328.88 191,210,637.03 216,908,263.28 351,202,502.03 675,181,408.40 1,292,783,589.12
11,518,859.92 4,617,138.00 12,269,641.32 247,106,386.08 414,846,412.17 613,894,467.92 668,538,492.81
1991年，公司向厦门、上海等地扩展房地产业务；影片《过 年》获国际大奖。1992年，公司跨地区经营发展迅速，旗下联营 和附属企业遍布国内15个城市。同时公司内部刊物《万科周报》 应运而生并从18期获深圳市企业内部刊号，此后更名为《万科周 刊》。1993年1月，集团推出上海城市花园项目，并成为其代表 作。同月集团管理层召开务虚会，决定放弃以综合商社为目标的 发展模式，并确定以城市大众住宅开发为公司主导业务的经营方 向。此后，万科一路稳步发展并不断做着减法，对非核心业务进 行调整，其中甚至不乏一些优质项目如万佳百货、深圳万科供电 服务公司等，1997年10月完成全部调整工作。 在万科发展过程中，同银行的合作力度也不断加大，于2000 年首次成为中国银行总行级客户（授信额度20亿人民币）。 此后相继与农业银行、招商银行签订类似数亿乃至数十亿额 度战略性的《银企合作协议》。截止2006年底，万科行业龙头的 地位已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。
万科的融资术
合作的“钱景”百亿元利润，千亿元营业收入（见表1），万科在2012年同时实现。
此前万科的千亿规模，仅仅是“民间指标”。
万科的繁殖能力和扩张速度再一次超出人们的想象力。
这样几何级的扩张，在中国的企业史上，亦难觅与其匹敌者。
以万科最近3年数据为例（表2）。
从2010—2012年，万科斥资325.4亿元，新设公司217家，收购公司73家；对子公司和其他公司增资114.84亿元。
万科最具想象力的合作开发，像滚雪球一样，带来巨大开发量的同时，也收获了真金白银。
3年间新增项目217个，新增权益建筑面积4726万平方米。
营业收入从507亿元到718亿元再到1031亿元，2012年首次迈入权益销售规模千亿大关。
伴随营业收入跳跃式增长，万科归属上市公司股东净利润也首次进入百亿大关——126亿元。
过往的企业并购扩张史告诉我们，企业一旦“规模”就容易变得不“经济”，往往伴随经营效率降低、产品质量下降及社会交易费用上升。
但万科的增长，打破了这个规模魔咒。
2012年，万科的全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。
万科股民们有理由相信“万科不同”。
而同行们则对万科进行抽筋剥髓式研究：万科为什么能新设或收购如此多的企业？疾风暴雨式的大手笔合作开发背后，万科有哪些好处？合作方是何许人？合作的原则和模式是什么？如何控制大量合作的风险？“钱从哪里来，怎么来；钱到哪里去，如何去？”让我们从逻辑起点开始走进“大象”万科。
神秘第N方2004年，万科制订了一个目标：100亿元利润，1000亿元收入，3%的市场份额。
这是一个足以称霸全球的目标。
但“老大”不易为。
2008年，王石就反思说，我们卖出这么多的房子，仍然没有钱买地。
开发商没钱买地，等于巧妇没米下锅。
王石抱怨的“缺钱”如何解决？特别是2008年以后，A股市场的融资大门向房地产企业关闭，发展靠融资的万科，又是如何续写融资新传奇？我们把时间轴拉长，以便更清晰看到万科在此前后的变化。
案例1-1：万科的成长与资本运营
万科的成长与资本运作董事长王石说“随着经济改革的深入，中国资本市场日趋成熟，万科正是在这个不断成熟的市场中成长起来的”总经理郁亮说“每一次成功的资本运作，紧随其后的是万科更快的成长和突破”从这两位高管的话语中，我们似乎感受到万科的成长与其资本运作有着千丝万缕的关系，到底资本运作在万科的成长中扮演了怎样的角色呢？下面我们做具体的讨论。
首先分析近20年来中国房地产行业的成长模式（讲解下面的这个图）大多数中国房地产企业是在这种模式下成长起来的。
我认为，在中国，衡量一个地产企业竞争能力的主要指标是两个能力，一是拿地能力（因为土地是这个地产业进行发展的基础，并且城市土地的稀缺性加大了企业获得土地的难度，土地成了限制地产企业发展的瓶颈）二是融资能力（房地产企业存货率高，负债率高，资金占用量大且周期长的特点要求地产公司必须有很强的融资能力来解决投资和还债）由上述分析可以看出融资对地产企业发展的重要性，对万科而言，其资本运作主要是就是在资本市场上的融资活动。
接下来，我们将结合万科的成长过程分析其在资本市场上的融资活动。
第一阶段：股份制改造、上市发行A股以及增资实现快速发展（1991--1993）1988年11月，万科进行股份制改造，改造后净资产1324万。
同年12月，万科首次公开发行股票，募集社会股金2800万元，为公司快速发展打下了基础。
之后，万科规模不断扩大，资金需求量加大，此时，万科将目光投向了在深圳刚刚兴起的资本市场，经过艰难的运作，1991年1月29日，万科股票正式在深交所上市，代码为000002，由此万科踏上了万亿市值的征程。
通过上市，万科打开了资本市场的大门，从此万科开始接受资本的洗礼，并在资本的指引棒下开始腾飞。
对整个行业而言，万科上市，为资金密集的房地产行业找到了宝贵的融资渠道，开辟了房地产企业做大做强的路径。
可以说万科上市是万科的一大步，也是房地产行业发展的一大步。
个人认为，当时处于走多元化路线，主营业务并不突出，也没有核心竞争力的万科仍能够上市成功，从一个侧面说明了当时中国的资本市场处于起步阶段，还不成熟。
项目跟投案例分析(万科、金地等)
金地项目跟投策略
01
精选优质项目
金地注重选择具有良好市场前景 和盈利潜力的项目进行跟投，确 保投资回报。
02
多元化投资组合
03
强化风险管理
金地通过在不同城市和不同类型 的项目进行跟投，实现投资组合 的多元化，降低风险。
金地建立完善的风险管理体系， 对项目进行全面评估和风险监控， 确保投资安全。
金地项目跟投收益与风险
01
提高投资收益
通过项目跟投，投资者可以分享项目开 发的收益，获得相对较高的投资回报率。
02
03
风险分散
项目跟投允许投资者将资金分散投入 到多个项目中，降低了单一项目的投 资风险。
投资者对项目跟投的需求变化
投资理念成熟
随着投资者经验的积累和投资理念的成熟，他们更加注重项目 的长期收益和风险控制，对项目跟投的需求也相应增加。
收益表现
金地通过项目跟投实现了良好的投资收益，推动了企业业绩的持续增长。
风险控制
尽管项目跟投存在一定风险，但金地通过精细化的风险管理和投资策略，有效地控制了风险，确保了投资回报的 稳定性。
05 其他企业项目跟投案例分析
CHAPTER
企业一：保利地产
项目选择
保利地产在项目跟投方面，倾向于选择具有较高盈利潜力 和市场前景的项目，如核心城市的优质地块或具有创新特 色的项目。
跟投方式
招商地产采用员工跟投和外部投资者跟投相结合的方式，通过设立专项基金或有限合伙企业等载 体，实现员工和外部投资者的资金汇集和项目投资。
风险管理
招商地产在项目跟投中重视风险管理，通过建立完善的风险控制体系、引入专业的风险管理团队 和采取多种风险控制措施，确保项目的安全运营和投资者的收益稳定。
房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分析
房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分
析
房地产业作为一个资金密集型行业，对融资策略的选择有着重要的影响。
本文基于中国两个知名房地产企业，万科和绿城的案例分析，从股权融资、债务融资和项目融资三个角度探讨房地产企业的融资策略。
一、股权融资策略：
股权融资是指通过发行新股或增加已有股票供应来获取资金的方式。
万科和绿城均采取股权融资策略，通过新股发行或定向增发等方式获取资金。
例如，万科在2024年进行了30亿元定向增发，通过增加股本以获得资金支持，提高了公司的融资能力。
二、债务融资策略：
债务融资是指以债务形式获取资金，即通过发行债券或贷款等方式融资。
房地产企业普遍存在较高的负债率，因此债务融资在房地产业的融资策略中占有重要的地位。
万科和绿城均通过发行公司债券等方式进行债务融资，以满足资金需求。
例如，万科在2024年发行了400亿元的公司债券。
三、项目融资策略：
项目融资是指通过房地产开发项目获取资金的方式。
房地产企业不仅可以通过自有资金投入项目开发，还可以与银行或投资机构合作，通过外部融资支持项目开发。
万科和绿城在项目融资上也有一定的经验。
例如，万科在一些大型综合型开发项目中，与一些金融机构合作，通过银行贷款等方式获得项目融资。
结论：
在股权融资、债务融资和项目融资方面，万科和绿城都采取了多种融
资策略，以满足资金需求。
这为他们在竞争激烈的房地产市场中提供了稳
定的融资支持。
不过，房地产企业在选择融资策略时需注意财务风险管理，并根据市场环境变化灵活调整融资策略，确保企业的可持续发展。
作品20：万科筹资之路与资本结构分析2-财务与会计学院
此后相继与农业银行、招商银行签订类似数亿乃至数十亿额 度战略性的《银企合作协议》。截止2006年底，万科行业龙 头的地位已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。
领跑者的姿态
提起万科，很多人不免对其深怀一种特别的 敬意，不是因为它辉煌的业绩，而是在大浪淘 沙的过程中，万科虽为领跑者却始终恪守着道 德底线，坚持阳光经营、并且总在做着最简单 的事并努力做好它。领跑者是不容易的，这需 要先知，先知往往来自于先愚，愚而能省，省 而后发愤，遂成师范。
“重要的事总是简单的”，“简单的事总 是难做到的”，这是美军两条作战条例，也似 乎正是万科领跑姿态的写照。也许正因为此， 万科在业绩上可圈可点，如自上市之今持续保 持盈利、率先入选《福布斯》评出的“全球 300家最佳中小企业”等。不过万科在早期发 展战略上也曾出现过极大的盲目性，这是我们 需要引以为戒的地方。
31,501,921,434.6 13,411,168,833.2
7
3
69.57%
权益资本
14,882,371,309.7 7
8,309,602,557.04
2,927,077,788.1 3
9,229,974,987.6 9
6,202,198,786.7 0
79.1%
流动负债构成图
12% 3%0% 5% 0%
• 〓 1997年6月
• 公司增资配股募集资金人民币3.83亿元， 主要投资用于深圳住宅开发，推动公司 房地产业务发展更上一个台阶。
• 〓 2000年02月
• 公司增资配股募集资金人民币6.25亿元， 陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项 目及零售业务，公司实力进一步增强。 年底，华润集团及其关联公司成为第一 大股东，持有的万科股份占万科总股本 1股份制改造以来，万科在融 资方面走出了很多新路，不仅融资形式多样，而且单次融资规模 也越来越大，有效支撑了万科的不断壮大。万科之所以能够做到 这些主要在于健全了吸引资本加入的各项必要条件，引进合适的 投资者并积极有效地利用海外融资渠道和配股政策等。
深万科的融资案例分析
深万科利用资本市场融资发展的案例研究深万科利用资本市场融资发展的案例研究融资与投资同样重要。
历来，很多人都非常重视投资，而忽略了融资的魔力。
自中国资本市场建立以来，深万科是第一批上市公司，见证了中国证券市场的历史 变迁。
自 1990 年至今，短短的十八年时间，公司的营业收入从最初的 2.19 亿元增长到 现在 355 亿（复合年增长 34.89%），净资产从 5145 万元发展到 339 亿（复合年均增长 46.49%），净利润从 1757 万元增长到 2007 年的 53 亿元（复合年均增长 39.91%），从 一个默默无闻的贸易企业到如今房地产行业赫赫有名的龙头企业， 万科以惊人的速度发 展壮大，万科品牌已经成为房地产界的金字招牌。
作为一个成功的发展案例，万科值得我们进行在各方面进行剖析研究，本文试图从 万科如何利用资本市场融资发展的角度来进行一些探讨。
一、深万科历史简述万科前身成立于 1984 年 5 月，为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易 企业。
1988 年 12 月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。
上市初期，万科是一家集工业开发、进出口贸易、房地产经营业务为一体的工贸技 综合型企业,规模并不大，主业是进出口贸易，而不是房地产。
由于中国证券市场处于 起步阶段，与证券市场相配套的很多制度仍然缺失，包括融资机制，信息披露制度等。
在该时期内，万科发展相对平稳。
1990 年至 1994 年，万科通过两次配股和发行 B 股的融资，开始进行业务结构的调 整，进出口贸易业务在营业收入上虽仍然占较大比重，但是对公司利润的贡献在萎缩， 房地产开发业务与股权投资业务对公司利润的贡献越来越大。
其中股权投资业务因中国 证券市场刚刚起步，存在很大的暴利。
另外，中国内地进行了商品房制度的改革，房地 产业自此进入了一个快速增长的阶段，万科很早便进入该市场，并持续积累在该行业的 经验，注重自己的品牌建设，这使得万科在以后的发展中获益良多。
万科房地产投资信托基金融资的案例分析
万科房地产投资信托基金融资的案例分析房地产行业是典型的资金密集行业, 无论是初始开发、购置土地、施工还是后续销售 , 都需要大量的资金 , 尤其是初始开发 , 如果缺少资金 , 那么整个工程将无法运行下去。
可以说 , 资金是房地产行业最为关注的因素。
2021 年, 我国房地产行业进入平稳开展阶段, 存在大量的商品房库存 , 商品房空置无法售出 , 严重影响了房地产企业资金回笼, 也影响了经济的平稳开展。
如果大量商品房库存 , 房地产企业资金出现问题, 面临着破产的危险 , 而房地产行业作为国家重要的经济支撑行业, 如果出现大面积的危机 , 将会使国家经济局势动荡。
因此 ,2021 年起我国开始倡导去库存的方针, 对于房地产企业的贷款审批也愈加严格 , 房地产企业融资难的问题开始出现。
为了解决融资难的问题,房地产企业纷纷开始寻找多元化的融资方式。
房地产投资信托基金 ( 全称 Real Estate Investment Trusts, 本文简称 REITs)是基金产品 , 属于房地产证券化的一种。
REITs 有独特的优势 , 投资者的准入门槛较低 , 能够从社会公众募集到稳定的资金 , 同时也有利于盘活库存的商品房, 促进资金的流动性。
REITs 在国外已经是成熟且常用的融资方式, 但是在我国还处于起步阶段,万科 REITs 特殊在它是公募型的基金产品, 之前发行过的 REITs 都是私募型基金产品 , 所以万科 REITs 具有重要的研究意义。
本文采用了理论结合实证分析的方法, 在研究 REITs 相关理论的根底上 , 结合我国房地产企业融资的现状 , 对国内万科公司发行 REITs 成功的案例进行研究分析。
首先 , 梳理 REITs相关的研究文献 , 从 REITs应用模式和融资效果两个方面归纳总结国内外研究现状 , 为下文的案例分析奠定方向。
然后界定了REITs 根本概念 , 系统了解 REITs 融资实施动机及效果分析方法, 并重点阐述了融资理论根底,为进一步研究 REITs 融资效果打了下坚实的理论根基。
万科集团在长三角的融资模式
万科集团在长三角的融资模式
万科集团在长三角地区采用多样化的融资模式，包括银行贷款、债券发行和股权融资等方式。
其中，银行贷款是其主要的融资方式，通过与多家银行合作，不断拓展融资渠道，实现资金的快速流转和有效利用。
此外，债券发行也是其重要的融资方式之一，通过发行企业债、可转换债等多种债券产品，吸引了大量资金的投入。
在股权融资方面，万科集团也积极参与股权投资和股权交易，通过收购、合并等方式扩大规模，提升企业价值。
通过多元化的融资模式，万科集团不断优化资金结构，提高融资效率，为长三角地区的房地产发展做出了积极贡献。
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商业地产多元化融资模式探析——以万科为例
商业地产多元化融资模式探析——以万科为例姜迪【摘要】商业地产作为房地产行业的一个分支,用于满足居民对于批发、零售、娱乐、餐饮、休闲、健身等经营性需求。
地产行业作为资金密集型行业,其资金周转慢,回流期长,对资金依赖性强,种种因素阻碍了地产行业的资金筹措。
商业地产作为具有经营性质的地产分支,比起普通住房而言更加难以使用预售形式进行销售,且产权一般难以整体转让,资金回笼期更长,融资难度更高,种种限制使得商业地产不得不更多地使用新兴融资方式进行筹资。
进入21世纪以来,商业地产正逐步摆脱对银行借款的依赖,走上一条多元化融资的道路。
本文以万科为例,结合万科成功转型商业地产使用的新兴融资方式以及传统融资模式的组合详细分析了其融资历程,并给出了相关建议。
【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)035【总页数】3页(P24-26)【关键词】多元化融资商业地产万科融资模式【作者】姜迪【作者单位】中国海洋大学【正文语种】中文【中图分类】F832地产行业是国民经济的基础性行业，其稳定发展不仅能够带动GDP平稳增长，同时能够有效刺激内需，带动产业链条上下游企业共同进步。
与住宅地产不同的是，商业地产难以将物业进行分割销售。
近几年，随着政府限购政策的出台，房地产企业大规模进行商业地产的开发和建设，使得行业出现产能过剩，供大于求的状况难以缓解，市场已经出现泡沫化现象。
商业地产具有地域性、关联性、政策敏感性、周期性等特殊性质，种种性质使得其发展经营必须要从长远角度考虑，战略决策等相关决策的制定必须充分考虑国内外形势、经济周期、上下游行业以及宏观政策等多种因素。
不健全的资本市场、银根紧缩、量能降低等因素都使得房企难以筹集足够的资金，融资策略一跃成为关乎商业地产企业能否存活的重点，多渠道融资俨然成为形势所趋，如何更好更恰当地筹集资金，充分发挥各渠道资金的优势。
本文通过分析商业地产多元化融资现状，并以万科成功转型商业地产为例对商业地产如何进行多元化融资以及更好地配置资金提出合理建议。
企业融资战略与价值创造
8
4
9
借款总额 16.1 6.2 4
21.00 20.15 27.5 122
2
8
短期借款 13.5 4.6 3
18.4 11.15 15.6 27
2
3
长期借款 2.61 1.6
2.602 8.99 11.9 95 5
授信额度 34 40
53
53
一、万科发展壮大历程的融资之路
4、多元化的融资渠道——战略成功实施的关键因素
一、万科发展壮大历程的融资之路
3、集权式的管理架购
一、万科发展壮大历程的融资之路
4、多元化的融资渠道——战略成功实施的关键因素
1）万科的直接融资之路
时间
融资方式
融资规模
1988年
发行A股票
2758万元
1991年
配股
1.3亿元
1993年
发行B股票
4.5亿港元
ห้องสมุดไป่ตู้
1997年
配股
3.82亿元
2000年
配股
2006 年，公司销售收入 178.5 亿元，净利润 21.5 亿元，纳税 14.1 亿元。 截至 2006 年年末，总资产 485 亿元，净资产 149 亿元。
一、万科发展壮大历程的融资之路
万科成功的原因：选择了一个行业、创造了一套制度、培养了一个团队、树立了一个 品牌、确立了主流产品、实行了跨地域发展模式。
（一）融资工具的运用原则
合理确定资金需量，努力提高筹资效果 周密研究投资方向，大力提高投资效果 适时取得所筹资金，保证资金投放需要 认真选择筹资来源，力求降低筹资成本 合理安排资金结构，保持适当偿债能力 遵守国家有关法规，维护各方合法权益
企业融资决策案例——万科集团发行可转换债券案例
企业融资决策案例——万科集团发行可转换债券案例一、万科发行可转换债券前的概况万科是以房地产为核心业务，公司选择深圳、上海、北京、沈阳、成都等经济发达、人口众多的大城市进行住宅开发。
万科上市以来，净资产收益率一直保持在10％以上，万科良好的业绩、企业活力以及盈利增长潜力都受到市场高度广泛认可。
虽然发展势头一直很好，但是2001年中期万科现金流已经出现负值，达到－亿元。
为了弥补资金缺口，万科董事会于2001年7月通过决议发行可转换债券。
发行可转换债券前万科的股本结构。
本次可转换债券发行前，截至2001年12月31日，公司总股本为1股，其中非流通股8股，占总股本的％，流通股3二、可转换债券的发行可转换债券于2002年起正式发行。
本次万科可转换债券发行采取网上定价的方式，发行总额为15亿元，发行价格为每张100元，为期5年，从2002年6月13日开始计息，转股期自发行首日后6个月至债券到期日为止，即2002年12月13至2007年6月12日。
（一）申购情况：本次万科可转债公开发行申购情况如下表（二）万科此次发行可转换债券的发行结果：1、原A股股东优先配售结果。
本次原万科A股股东按照每股配售元的比例可优先配售的总数为150000万元。
原A股股东有效申购数量为0元，占本次发行总量的％，全部获得优先配售2、网上、网下发售数量。
根据本次可转换债券发行公告中规定，原A股股东优先认购后的余额部分，再上网向一般社会公众投资者发售50％，向网下法人投资者发售50％。
本次万科可转换债网上发行总量为519908手，合计0元，占本次发行数量的％。
网上有效申购数量为00元，中签率为％。
网下发行总量为535344手，合计0元，占本次发行数量的％。
网下申购数量为0元，获售比例为％（三）可转换债券的上市：2002年6月28日，万科可转换债券上市。
万科顺利融资，很好地弥补了资金的缺口。
三、万科发行可转换债券后的情况分析对于万科来说，本次可转换债券的发行规模为15亿元，充分考虑了公司现有的偿债能力、可转换债券发行后对公司财务指标的影响，全部转股后股本扩张对公司业绩摊薄的压力等综合因素，兼顾了各方利益，从上表可以看出，发行可转换债券后，万科在筹集至巨额资金的同时，一方面公司保持了足够的偿债能力，另一方面将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。
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案例研究一：万科的成长与投融资
引言：万科作为中国房地产行业的龙头企业，自1984年以成立以来，到目前为止已经成为中国最大的专业住宅开发企业，万科的成长之路不仅见证了中国房地产市场自改革开放以来的发展历程，同时，作为中国证券市场的代表性上市公司，它的成长也见证了中国证券市场的发展道路。
通过对万科上市以来的投资、融资、红利政策的分析，从投资者的角度对万科的内生价值与外生价值进行评价，为投资者评价上市公司的投资价值提供参考。
一、万科简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
公司于1988年介入房地产经营，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。
1988 年12 月，公司公开向社会发行股票2,800 万股，集资人民币2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大，1991 年1 月29 日A 股在深圳证券交易所挂牌交易；1993 年3 月，公司发行4,500 万股B 股，该等股份于1993 年5 月28 日在深圳证券交易所上市。
公司目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌等城市进行住宅开发。
2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。
至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。
当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。
作为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。
公
司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
２００７年末公司最新的登记注册信息
二、万科的股本扩张过程
万科二十多年的发展历程，是中国房地产行业发展的一个缩影。
万科的发展，不仅包括竞争激烈的实体经营运作，更包括波澜壮阔的资本市场筹融资运作。
从下面图表中，可以看到万科经过十几年的资本扩张，股本快速的从93年的1.83亿股增加至2008年的109.95亿股，达到了初始的60倍。
股本扩张的途径包括送股、配股、股票股利、可转债等。
三、万科融资
对万科成立以来所进行的融资活动进行相应的统计分析可得到下面的表格：
金190多亿元。
上述内容为万科的融资操作，那么这些融资操作仅仅是公司获得资金的行为吗？与投资人的投资回报是否存在必然联系呢？
四、万科股利分配
万科对股东的分红情况统计如下：
至2007年12月31日，万科累计分红约30亿元。
其相对于万科累计从资本市场融得资金约191亿元，累计分红金额占累计融资16%。
五、万科盈利表现
截止2007年12月31日，公司资产合计10,009,446万元，负债合计6,617,494万元，净资产为3,391,952万元。
主营业务收入3,552,661万元，净利润484,424万元。
从公司历史统计数据可以得到，公司自1992年以来，累计净利润1,227,428万元，平均净资产收益率达到12.46%。
万科长期盈利指标：
来的利润如何，是否能够继续维持，是否能够交给投资者一份满意的答卷，是万科相关利益方都需考虑的问题。
07年8月，最近一次大规模的增发方案，总计向投资者增发3.17158261亿股，发行价31.53元，募集100亿元。
此次增发募集的资金占历次资本运作募集总资金的52.4%，占当时万科净资产三分之一多，发行市盈率高达95.84倍。
如此高的融资额度，投资者会怎么看？对于万科来说，自己能做的只有不断的提高公司的盈利能力，维持公司业绩的不断增长，保证对股东的投资回报。
案例问题
1．1991年初至2007年末万科公司所获得的净利润总额是多少？由此能够判断万科的盈利水平吗？
２.万科自公司设立至2007年末融资总额多少？公司发起人所获外生价值大约是多少？
３.1991年至2007年万科年均净资产收益率是多少？
４.2000年初开始投资万科的投资人连续持有万科股票8年，年均复利收益的收益率是多少？（2000年第一个交易日万科股票的平均价格为10元/股；2007年最后一个交易日万科股票的平均价格为29元/股）。
５.根据本案例所提供的数据或者你过去所了解的情况分析，万科是投资人可以信赖的公司吗？。