物业管理中心工程管理手册
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2.1.13收集和编制设备有关技术资料和维修图纸,做好设备的技术档案工作。
2.1.14负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录,以确保在抢修时有足够材料应用,达到成本控制的目的。
2.1.15经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用,提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习,经过技术讲座,知识问答等各种形式,积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训,不断提高全员的设备管理意识和水平。
2.1.4负责物业设备的技术改造,引进工作和更新工程的可行性研究,编制年度计划经报批后实施。
2.1.5加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理;编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划(月计划、年计划)并负责组织计划的完成,控制费用,提高维修的经济效果。
2.1.6根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况,协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。
3.34 公共部位巡检制度
3.35 二次装修管理制度
4、工程部重点工作流程图
4.1 接管验收流程图
4.2 客户入住流程图
4.3 维修工作单流程图
4.4 二次装修管理程序
4.5 设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序
4.6 工程部设备管理总运行程序
4.7直燃机正常启动流程图
A、采暖运行启动程序
B、制冷运行启动程序
D.对装修工程进行监督管理
E.对物业设施提出完善、整改方案
具体包括以下内容:
2.1.1在总物业经理领导下,具体负责贯彻执行物业的经营方针,制定物业设备管理工作的具体目标和政策。
2.1.2定期编写月、周报告、运行报表等工作,积累有关资料和数据,为管理决策提供依据。
2.1.3负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。
3.3 设备日常报修制度
3.4 周报告、月报告、年报告制度
3.5 能源管理制度
3.6 设备技术档案管理制度
3.7 新增、改装及报废设备管理制度
3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度
3.9 工具管理制度
3.10 设备维修或工程施工对外承包招标制度
3.11 报告制度
3.12 安全运行管理制度
2.1.19外判维修保养及施工
把重要设备及系统的日常维修保养工作,包括零、配件的库存,皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养,使设备能畅顺运行,另一方面,可令设备的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备及工程有:
a.直燃机组
b.电/扶梯
c.楼宇自控系统
d.电话交换机系统
e.消防报警系统
f.保安监控及技术防范系统
g.水处理系统及水箱清洁
h.电脑系统
i.中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程
j.设备系统改造工程
k.其它工程部不具备技术条件和能力,或人员不足,无法在短期内完成,并影响物业经营的维修或施工。
物业管理中心工程管理手册
项目名称物Leabharlann Baidu管理中心
工程管理手册
北京仲量联行物业管理服务有限公司
提 供
二○○四年二月
1、物业工程部的组织架构
2、物业工程部的职责
2.1 部门主要职责
2.2 工程部班组职责
2.3 工程部各岗位职责
3、物业工程部的管理制度
3.1 客户报修及投诉处理管理制度
3.2 入户维修服务规范
2.1.7制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准,实行定额管理和经济核算,完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。
2.1.8根据实际需要和规定,确保各种设备(电梯、空调和照明等)的准时开启和关闭,记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班,其中,配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。
3.24 机房钥匙管理制度
3.25 机电设备房出入管理制度
3.26 设备故障处理规定
3.27 运行事故分析
3.28 设备预防性维护保养制度
3.29 设备设施紧急维修管理制度
3.30 设备的更新及系统改造管理制度
3.31 工程部人员调配制度
3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度
3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养
2.1.9有计划、有组织地开展设备的更新和改造,提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能,保持设备的现代化水平。
2.1.10如遇有紧急事件,工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告,当班人员应立即通知总物业经理、总工程师及班组工程师,并尽快赶到现场,采取应急措施尽可能降低损失,尽快恢复设备的正常运行。
2.1.11以”经济、舒适、安全、高效”为指导方针,负责保障经营所必须的水、电、燃气、制冷和热能供应,做好能源分配和费用核算的基础工作,使每位员工树立环保与节能意识,尽量减少能源的使用,积极推广节能措施,做好能源使用的记录及分析,达到环保和成本控制。
2.1.12负责设备安全管理,组织物业设备的事故分析和处理;制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。
2.1.16检察和指引所有承判商在物业内进行的工程,以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。
2.1.17解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询,应对物业内住客之投诉,尽力为她们解决工程有关问题。
2.1.18制定各种运行维修管理制度及表格,将各种运行保养工作准确记录,达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化,避免人为原因对工程运行造成影响。
3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定
3.14 有毒物品的处理规定
3.15 密闭地方的工作规定
3.16 发生意外时的处理规定
3.17 安全用电管理制度
3.18 防火及消防安全管理制度
3.19 值班及交接班制度
3.20 机房管理制度
3.21 机房安全防火管理规定
3.22 水泵房、水箱间管理规定
3.23 配电室管理规定
4.8 直燃机故障停机流程图
4.9 直燃机正常停机流程图
5、年度设备维修计划与定期维护作业书
6、相关记录
1.
物业工程部的组织架构
计划人员编制:71人
2. 物业工程部的职责
2.1部门主要职责
A.对物业的土建及所有机电设施(电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统)的维修保养
B.日常运行管理
C.对租户开展有偿服务
2.1.14负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录,以确保在抢修时有足够材料应用,达到成本控制的目的。
2.1.15经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用,提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习,经过技术讲座,知识问答等各种形式,积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训,不断提高全员的设备管理意识和水平。
2.1.4负责物业设备的技术改造,引进工作和更新工程的可行性研究,编制年度计划经报批后实施。
2.1.5加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理;编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划(月计划、年计划)并负责组织计划的完成,控制费用,提高维修的经济效果。
2.1.6根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况,协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。
3.34 公共部位巡检制度
3.35 二次装修管理制度
4、工程部重点工作流程图
4.1 接管验收流程图
4.2 客户入住流程图
4.3 维修工作单流程图
4.4 二次装修管理程序
4.5 设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序
4.6 工程部设备管理总运行程序
4.7直燃机正常启动流程图
A、采暖运行启动程序
B、制冷运行启动程序
D.对装修工程进行监督管理
E.对物业设施提出完善、整改方案
具体包括以下内容:
2.1.1在总物业经理领导下,具体负责贯彻执行物业的经营方针,制定物业设备管理工作的具体目标和政策。
2.1.2定期编写月、周报告、运行报表等工作,积累有关资料和数据,为管理决策提供依据。
2.1.3负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。
3.3 设备日常报修制度
3.4 周报告、月报告、年报告制度
3.5 能源管理制度
3.6 设备技术档案管理制度
3.7 新增、改装及报废设备管理制度
3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度
3.9 工具管理制度
3.10 设备维修或工程施工对外承包招标制度
3.11 报告制度
3.12 安全运行管理制度
2.1.19外判维修保养及施工
把重要设备及系统的日常维修保养工作,包括零、配件的库存,皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养,使设备能畅顺运行,另一方面,可令设备的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备及工程有:
a.直燃机组
b.电/扶梯
c.楼宇自控系统
d.电话交换机系统
e.消防报警系统
f.保安监控及技术防范系统
g.水处理系统及水箱清洁
h.电脑系统
i.中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程
j.设备系统改造工程
k.其它工程部不具备技术条件和能力,或人员不足,无法在短期内完成,并影响物业经营的维修或施工。
物业管理中心工程管理手册
项目名称物Leabharlann Baidu管理中心
工程管理手册
北京仲量联行物业管理服务有限公司
提 供
二○○四年二月
1、物业工程部的组织架构
2、物业工程部的职责
2.1 部门主要职责
2.2 工程部班组职责
2.3 工程部各岗位职责
3、物业工程部的管理制度
3.1 客户报修及投诉处理管理制度
3.2 入户维修服务规范
2.1.7制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准,实行定额管理和经济核算,完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。
2.1.8根据实际需要和规定,确保各种设备(电梯、空调和照明等)的准时开启和关闭,记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班,其中,配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。
3.24 机房钥匙管理制度
3.25 机电设备房出入管理制度
3.26 设备故障处理规定
3.27 运行事故分析
3.28 设备预防性维护保养制度
3.29 设备设施紧急维修管理制度
3.30 设备的更新及系统改造管理制度
3.31 工程部人员调配制度
3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度
3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养
2.1.9有计划、有组织地开展设备的更新和改造,提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能,保持设备的现代化水平。
2.1.10如遇有紧急事件,工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告,当班人员应立即通知总物业经理、总工程师及班组工程师,并尽快赶到现场,采取应急措施尽可能降低损失,尽快恢复设备的正常运行。
2.1.11以”经济、舒适、安全、高效”为指导方针,负责保障经营所必须的水、电、燃气、制冷和热能供应,做好能源分配和费用核算的基础工作,使每位员工树立环保与节能意识,尽量减少能源的使用,积极推广节能措施,做好能源使用的记录及分析,达到环保和成本控制。
2.1.12负责设备安全管理,组织物业设备的事故分析和处理;制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。
2.1.16检察和指引所有承判商在物业内进行的工程,以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。
2.1.17解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询,应对物业内住客之投诉,尽力为她们解决工程有关问题。
2.1.18制定各种运行维修管理制度及表格,将各种运行保养工作准确记录,达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化,避免人为原因对工程运行造成影响。
3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定
3.14 有毒物品的处理规定
3.15 密闭地方的工作规定
3.16 发生意外时的处理规定
3.17 安全用电管理制度
3.18 防火及消防安全管理制度
3.19 值班及交接班制度
3.20 机房管理制度
3.21 机房安全防火管理规定
3.22 水泵房、水箱间管理规定
3.23 配电室管理规定
4.8 直燃机故障停机流程图
4.9 直燃机正常停机流程图
5、年度设备维修计划与定期维护作业书
6、相关记录
1.
物业工程部的组织架构
计划人员编制:71人
2. 物业工程部的职责
2.1部门主要职责
A.对物业的土建及所有机电设施(电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统)的维修保养
B.日常运行管理
C.对租户开展有偿服务