《民法典》对不动产登记实务的影响及应对

《民法典》对不动产登记实务的影响及

应对

摘要：《民法典》及其配套的司法解释在一定程度上对不动产登记的有关规

定作出了相应的修改，这对于实践具有一定的借鉴作用。有针对性地对注册实践

中遇到的疑难问题进行分析，可以更好地与《民法典》的精神相结合，为今后的

立法工作奠定良好的法律依据。把握《民法典》精神与贯穿其中的法治观念，对

照修订前后的法律规范变化，探索保障公民基本不动产权益、维护不动产登记秩

序的制度。

关键词：民法典；不动产登记；影响；应对

引言

《民法典》于2021年1月1日正式施行，并在此基础上颁布相应的司法解释，为《民法典》的顺利施行打下了坚实的基础。从《民法典》颁布的历程来看，《民法典》的出台，既是对我国的不动产登记工作的一个重要指导，也是对我国

不动产登记制度的深刻反映。在我国现行的房地产法律法规还没有制定出来的时候，如何预防虚假登记侵害了物权者的合法权利，成为了我国登记实务部门急需

解决的问题。

一、落实《民法典》的基本要求

（一）以人为中心，对公民的权益进行有效的保护

要充分认识《民法典》所传达的法治信息，运用法律来解决实际问题。《民

法典》的颁布，既是对我国社会发展的一种法治信号，也是今后我国法制建设的

重要依据。其中最显著的改变是，对人身权利进行了独立的分类，以单独的章节

来强化对个人的隐私权和个人资料的保护。《民法典》强调了对人民的基本权利

的保障，而在各个法律条文中，都体现了“以人为本”。与此同时，在信息保护

方面又多了一道新的防线。所以，要加强对房地产登记信息的管理，并对相关从

业人员进行个人隐私方面的教育。

（二）坚持公平平等，保护意思自治

随着我国经济的发展，不动产登记成为物权变更的生效要件，其在法律上有

着重大的意义，同时也关系到公民的财产安全。因此，近几年来，我国的房地产

登记制度与程序越来越受到人们的重视。当规则缺失时，可以通过民法的基本原

理来弥补。要把物权的有效流转作为市场经济发展的依据，并在保障物权的平等

的前提下，兼顾公平的原则。不动产登记实质上是设立登记，应当重视对公民的

意思自治进行有效的表述。对不动产登记的过度解读与限制是不可取的，应当以

当事人的意思充分表达为要义。尤其是在处理继承案件时，要对资料进行合理审查，仔细分析继承人的意愿，以保证继承的合法性与合理性[1]。

（三）公信公示功能维护市场秩序

《民法典》对《物权法》中关于注册制度真实性的继承，强调了对权利的正

确推定，同时也体现了对不动产的同样信赖。为维护社会信任，我国现行的《民

法通则》规定，不动产登记机关应当具有勤勉的注意义务，并对登记差错负有国

家赔偿责任。在《民法典》出台后，房地产登记机关必须严格履行其职责，谨慎

处理登记手续，确保其公信效力。

贯彻以人为本、公平平等、公信公示的基本原则，对理解《民法典》的要义

具有重要意义。又能有效地解决因立法变化而产生的工作困难。但是，与登记程

序密切相关的《物权法》、《继承法》中的立法变动，应当坚持《民法典》的基

本原则，并结合实际情况进行具体分析。

二、《民法典》继承编对不动产登记的影响及对策

《民法典》物权编是《物权法》的延伸与升华,它是财产权保障的重要依据。《物权编》是《民法典》的第一部,对我国民事诉讼中的权益保障起到了至关重

要的作用。《民法典》通过对业主权利保护、居住权登记、抵押权制度的完善等

多个方面进行了修订,并对登记制度进行了新的规定。继承登记在不动产登记中

起着举足轻重的作用，它直接关系到财产的数量和继承人的组成。在我国的实践中，由于继承登记的复杂性，涉及到的法律问题也十分复杂。《民法》在继承法

中拓展了继承人代位权的范围，新增了新的遗嘱继承形式，明确了遗产的管理，

为继承规则的进一步完善和适用打下了法律基础，同时也对继承的法定登记提出

了新的要求。新的问题在这儿产生了[2]。

（一）增补法定继承人

《民法典》首次规定了公民的血缘关系，《民法典》第1045条对亲属的定

义是：配偶、血亲和姻亲。这是我国法律上第一次对亲属、近亲属和亲属的界定。为今后办理遗产、理顺亲属关系等问题提供了思考与基础。

在社会发展过程中，非遗传因素也随之产生。为维护私人财产，此次延期将

已故兄弟姐妹的子女纳入法律继承人名单，以维护私人财产的合法权益。《民法典》1160条对无人继承财产的归属进行了完善，并将国有的无人继承财产纳入公

共利益范围。

因此，对继承类型的案件，登记机关应当本着“以人为本”的原则，认真审

核继承人的范围，梳理继承者之间的关系和次序，保证继承者的合法权益，防止

继承人疏漏。

（二）增加遗嘱继承新形式

首先，遗嘱的形式是毋庸置疑的。《民法典》颁布前，打印遗嘱是一种新型

的遗嘱形式，它与自书遗嘱、代书遗嘱等形式上的纠纷已被解决。《民法典》的

继承编司法解释也对遗嘱效力的衔接问题进行了探讨。

其次，就特殊遗嘱的保护而言，这是一个技术上的问题。从技术层面上判断

录音录像遗嘱的真伪，也是一个值得讨论的问题。本文认为，《不动产登记暂行

条例》规定，申请人应当按照《不动产登记暂行办法》的规定，提交申请材料进

行登记，并对其真实性承担责任。《民法典》规定，申请人必须对申请材料的真

实性负责，如果申请人在注册时提供虚假材料，侵害了他人的合法利益，则应由

申请人承担相应的法律责任。所以，登记机关在办理登记时，只要遗嘱的形式符