新加坡白色地段概念解析
新加坡滨海花园：一个人工打造的梦幻世界
如果从空中俯视整个园区，那两座贝壳式的冷室仿佛是花的两粒种子，园中一片片的花丛地就是绿叶，园区内的小径构成了花茎，而那48棵巨树和分散在园区内的座座小花园则是花茎上一串串的胡姬花。
花园中两座白色贝壳式的滨水冷室以独特的曲线和别致的建筑风格，与那48棵高低错落巨树群相互呼应，形成了滨海南花园的主要风景线。
M7____哄,在路上III THAVKD新加坡素冇“花园国家”的美書.而滨海花园(Gardens by the Bay)可以说是花园中的花园,是每位到新加坡的游客必访之地:新加坡位于赤道.是世界上最小的国家之一它由大小63座岛屿组成.其中最大的主岛——新加坡岛的面积占国土总面积的90%新加坡岛长30千米.宽23千米，面积仅600多平方千米也许你猜不到.小小的新加坡是全世界每年进裟证匚牛I新加坡如今已不再接受个人旅游签证申请，游客可通过新加坡驻华大便馆授权的旅行社及机构递交签证申请材料。
新加坡移民与关卡局官员衽签证持有者入境时决定其停留天数，游客应留意护照的入境章和批淮的停留期眼。
口砂石最多的国家之一这些砂石除了用于建筑工程.绝大部分都用于填海造地.新加坡H1965年建国以来，填海造地工程就从没停止过，国土面积也从建国时的581平方千米增加到了现在的720平方千米至今，填海造出的土地面积已占到新加坡原有国土面积的1/4如果比较一下每隔十年的新加坡地图就会发现.这个国家的国土沿看海岸线一直在不断向外扩展，面积也在不断增加：闻名于世的滨海花园就建在这样一片填海而成的土地上也许只有当我们漫步在花园的林荫i直上，才能亲身体验这是怎样的一个人工打造的梦幻世界.那两座依水而建的白色贝壳形状的巨型冷室和18棵擎天巨树自不必说.就连我们脚下幣片滨海花园所在的土地都是由人工填海形成的「生态和谐的美曲仙境—滨海花园的整体设汁滨海花园由三座花园组成：滨海南花园、滨海东花园和滨海中花园滨海南花园是其中面积最大、设施最多的.花穹(Flower Dome)、云雾林(Cloud Forest),巨树、空中走廊、蜻蜓湖都在这个园区。
浅谈新加坡土地管理制度
浅谈新加坡土地管理制度2016年4月6日，学校邀请新加坡土地管理局副局长王汉龙来介绍新加坡土地管理情况。
通过课题授课、座谈交流及参阅资料，对新加坡土地管理制度有了较为深入的了解。
一、基本情况新加坡国土面积719平方公里，其中填海造地面积超过150平方公里，人口554万，人口密度7697人/平方公里，国内生产总值（GDP）为2927亿美元，是世界上人口密度和经济密度最高的国家之一。
因此，新加坡土地如何集约利用成为重要议题，土地规划与管理显得尤为重要。
新加坡土地所有权分为国有和私有两种。
其中，87%国土为国有、13%国土为私有。
新加坡土地使用权根据使用年限99年、999年和永久使用3类；土地利用类型有交通、住宅、工业、商业、公用事业、生态等。
新加坡的公共组屋、交通收费闸门（ERP）、垂直绿化、雨水集蓄等集约利用土地资源的做法成效显著，是世界上土地开发、利用和管理比较成功的国家之一。
新加坡土地管理在机构设臵、规划引导、法治保障、土地征管、出让模式、集约利用等方面形成了独具特色的理论、方法和政策体系，为新加坡经济社会发展提供了坚实的支撑。
二、核心理念新加坡长期以来核心的国家治理理念是“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”。
这种“施小恶以成就大善”的治国理念贯彻在土地规划与管理的全过程。
其基本法理是：基于公共利益征收私人土地，不应给国家带来不适当的财政负担；社会发展成就不应让个人独享，而应由全体公民共享；在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。
三、土地规划土地管理制度的核心要素是产权、规划、执法。
如果说产权的性质与结构，能基本决定一个区域土地制度的基本演讲路径；那么规划的格局与优劣，则直接决定一个区域的未来发展成效。
新加坡土地利用规划和城市、交通、住房、商业、公用设施等多个领域的规划融为一体，具有典型的“多规合一”的特点。
新加坡土地利用规划大致分为三个层次。
（一）第一层次是概念总蓝图。
新加坡国际贸易地理分析
一、新加坡的地理环境概况（一）自然地理环境新加坡处于赤道以北136.8千米，东经103°36′至东经104°25′，北纬1°09′至1°29′之间。
北隔柔佛海峡与马来西亚为邻，有长堤与马来西亚的新山相通，南隔新加坡海峡和印度尼西亚相望。
地处太平洋与印度洋航运要道——马六甲海峡的出入口。
新加坡由一个本岛和63个小岛组成，本岛从东到西约42千米，由南到北约23千米，包括所有大小岛屿在内，总面积为682.7平方千米。
新加坡地势低平，平均海拔15千米，西面环海，属热带海洋性气候，温差很小，温暖潮湿，空气清新，气候宜人。
植物常年碧绿，繁花似锦，环境整洁美丽，被世人誉为“花园城市”，但是自然资源非常匮乏。
（二）人文地理环境新加坡总人口401.7万，本国公民和永久居民为326.3万。
其中，76.8%是华人，13.9%是马来人。
7.7%是印度人，1.4%是欧亚混血人种和其他民族。
新加坡的国语是马来语，英语是行政语言，使用最为广泛。
新加坡教育制度灵活多样，而且不断改善，以便为年轻人提供适合他们的最佳教育模式，新加坡人必须接受至少10年以上的常规教育，所有政府或政府赞助的学校都必须按照新加坡教育部制定的教学大纲和教学方法授课。
新加坡人举止文明，处处体现着对他人的尊重，新加坡的严峻刑罚在文明国家里少有可以匹敌的。
作为一个多民族国家，新加坡的宗教信仰十分复杂，世界上的主要宗教在这里都有信徒，按照传统习惯，中国血统的人大都信奉佛教和道教，少数信奉天主教和基督教；马来血统和巴基斯坦血统的人基本上信奉伊斯兰教；印度血统的人信奉印度教。
（三）经济地理环境新加坡传统经济以商业为主，包括转口贸易、加工出口、航运等。
独立后，坚持自由经济，加速发展资本密集、高增值的新兴工业。
目前，政府经济发展方向是：以服务业为发展中心，加速经济国际化、自由化、高科技化。
由于其国土狭小，发展空间有限，为进一步发展经济，近年来，其加速向海外投资，积极开展在国外的经济活动，成为亚太地区的重要国际贸易、国际金融和国际航运中心。
新加坡总体规划(2019)
新加坡总体规划（2019）2019年3月27日，新加坡市区重建局发布了总体规划草案（2019），新加坡总体规划是一项国家土地利用规划，指导国家今后10至15年的发展，努力为所有年龄段的人创造一个经济上充满活力和适宜居住的家园。
总体规划确实做得很细，地块边界、用途、容积率都很清楚。
这是因为新加坡的规划是动态更新的，自1991年起，开发指导详细规划和城市总体规划就融合了，新加坡分成55个分区，每个分区的详细规划批准以后就更新总体规划成果，这有助于后续的行政审批和执法。
2019年总体规划草案的重点是：1、营造一批包容、绿色的街区，为人们提供社区公共空间和服务设施；2、创造就业，打造本地枢纽和全球门户；3、重视历史文化，复兴人们熟悉的地方；4、提升公共交通水准，建立便捷高效交通体系；5、创造面向未来的能力，发展可持续和韧性的未来城市等等。
接下来选择每个部分典型阐述一下。
1、宜居和包容的社区本规划强调为所有年龄段的人提供更愉快、更高质量的生活环境，构建儿童友好和老年人友好的社区。
居民会有更丰富的住区选择，从更接近大自然的登加(Tengah)到海滨的榜鹅(Punggol)、从中央地区边缘的皇后镇(Queenstown)、到尝试新住房概念的甘榜武吉士(Kampong Bugis)，建屋局将设计出一系列令人兴奋的新住房类型，以适应居民喜欢的生活方式。
新镇的规划和设计将更加注重智慧和可持续，都是以科技为动力，为居民带来更加方便和自然的环境以保障他们的福祉。
一些住宅项目将与城市绿化和屋顶花园相结合。
为了创造更具包容性的环境，住区鼓励步行和骑自行车，尽可能地优先考虑的流动而不是汽车的移动。
本规划利用数据分析，预测了未来对儿童保育和老年人护理的需求，并对现有设施进行了评估，以满足不断变化的需求。
为了使生活更加方便和尽量减少交通，社区中心整合多种服务设施，包括商业、医疗、文化、体育等等，以更好地满足居民的需要，并促进不同人口群体之间的社会互动。
新加坡地名中英文对照分析解析
新加坡地名中英文对照完全版裕廊坊 Jurong Point滨海湾 Marina Bay兀兰 Woodlands金文泰 Clementi红山 Red Hill壁山 Bishan莱佛士 Raffles樟宜Changi湖畔 Lakeside裕廊东 Jurong east蔡厝港 Chua Chu Kang文礼 Boon Lay杜弗 Dover波那维斯塔 Buona Vista女皇镇 Queenstown欧南园 Outram Park牛车水 Chinatown市政厅 City Hall乌节路 Orchard三巴旺 Sembawang小印度Little India巴西立 Paris Ris淡滨尼 Tampines四美 Simei丹那美拉 Tanah Merah勿洛 Betok景万岸 Kembangan友诺士 Eunos巴耶利嗒 Paya Lebar阿裕尼 Aljunied加冷 Kallang劳明达 Lavender武吉士 Bugis政府大厦 City Hall丹戎巴葛 Tanjong Pagar 中嗒鲁 Tiong Bahru联邦 Commonwealth博览中心 Expo裕华园Chinese Garden 武吉巴督 Bukit Batok武吉甘柏 Bukit Gombak 油池 Yew Tee克兰芝 kranji马西岭 Marsiling海军部 Admiralty义顺 Yishun卡迪 Khatib杨厝港 Yio Chu Kang宏茂桥 Ang Mo Kio布莱徳 Braddell大巴窑 Toa Payoh诺维娜Novena纽顿 Newton索美塞 Somerset多美歌 Dhoby Ghaut港湾 Harbour Front克拉码头 Clarke Quay花拉公园 Farrer Park文庆 Boon Keng波东巴西 Potong Pasir实龙岗 Serrangoon后港 Hougang盛港 Sengkang榜鹅 PunggolAlexandra 亚历山大Aljunied 阿裕尼Ang Mo Kio 宏茂桥Aviation Park Road 航空园路Ayer Rajah 亚逸拉惹Bayfront Avenue 海湾道Bayfront Loop 海湾环道Bedok 勿洛Bishan 碧山Boon Teck 文德Braddell 布莱德Buangkok 万国Bugis 白沙浮Bugis 武吉士Bukit Batok 武吉巴督Bukit Gombak 武吉甘柏Bukit Ho Swee 河水山Bukit Merah 红山Bukit Panjang 武吉班让Bukit Timah 武吉知马Bukit Timah Expressway 武吉知马高速公路Bukit Timah Nature Reserve 武吉知马天然保护区Bukit Way 武吉大道Buona Vista 波那维斯达Cairnhill 经禧Central Expressway 中央高速公路Chai Chee 菜市Changi Village Bridge 樟宜村桥Changkat 尙育Cheng San 静山Cherryhill 查理山Chin Swee 振瑞Choa Chu Kang 蔡厝港Chong Boon 崇文Chong Pang 忠邦Clemenceau Ave 克里门梭道Clementi 金文泰Dhoby Ghaut 多美歌East Coast 东海岸Empress Place 皇后坊Eunos 友诺士Expo Station 博览中心站Faber Hills 花柏岭Fengshan 凤山Fort Canning 福康宁Fuchun 福春Fusionopolis Link 启汇连路Fusionopolis Place 启汇坊Fusionopolis View 启汇景Fusionopolis Walk 启汇径Geylang 芽笼Geylang Serai 芽茏士乃Ghim Moh Link 锦茂连路Henderson 亨德申Hock Swee Hill 福水山Hong Kah 丰加Hong Lim Park 芳林公园Hougang 后港Jalan Besar 惹兰勿刹Jalan Kayu 惹兰加由Jalan Tukang 惹兰都康Japanese Garden 星和园Joo Chiat 如切Jurong 裕廊Jurong Bird Park 裕廊飞禽公园Jurong Island 裕廊岛Kaki Bukit 加基武吉Kallang 加冷Kampong Chai Chee 甘榜菜市Kampong Kembangan 甘榜景万岸Kampong Ubi 甘榜乌美Katong 加东Kebun Baru 哥本峇鲁Kembangan 景万岸Keppel Bay 岌巴湾Khatib 卡迪Khe Bong 启蒙Kim Keat 金吉Kim Seng 金声Kinta Kellas Plc 近打格拉士Kolam Ayer 哥南亚逸Kranji 克兰芝Kreta Ayer 牛车水Kuo Chuan 国专Kusu Island 龟屿Lakeside 湖畔Lam Soon 南顺Lau Pa Sat 老巴刹Lavender 劳明达Leng Kee 麟记Lim Chu Kang 林厝港Little India 小印度Lornie 罗尼Macpherson 麦波申Mandai 万礼Marina Bay 滨海湾Marina Central 滨海中Marina City 滨海城Marina East 滨海东Marina Gardens Drive 滨海花园道Marina South 滨海南Marina View 滨海景Marine Parade 马林百列Marsiling 马西岭Martin Place 马丁坊Masiling 马西岭Mcnally Street 麦纳利街Meranti View 麦然迪景Merlimau Lane 猛里茂巷Millenia Walk 美年径Moulmein 摩绵Mount Faber 花柏山Mountbatten 蒙巴登Newton 纽顿Novena 诺维娜Orchard Road 乌节路Outram Park 欧南园Padang 政府大厦草场Pan Island Expressway (PIE) 泛岛高速公路Pasir Panjang 巴西班让Pasir Ris 白沙Pasir Ris 巴西立Paya Lebar 巴耶利峇Pedra Branca 白礁Pek Kio 白桥Pioneer View 先驱景Potong Pasir 波东巴西Prinsep Street 布连拾街Pulau Batam 峇淡岛Pulau Batu Puteh 白礁Pulau Bintan 民丹岛Pulau Bukum 毛广岛Pulau Pawai 巴歪岛Pulau Pisang 香蕉岛Pulau Semakau 实马高岛Pulau Senang 安乐岛Pulau Sudong 苏乐岛Pulau Tekong 德光岛Pulau Ubin 乌敏岛Punggol 榜鹅Queenstown 女皇镇Radin Mas 拉丁马士River Valley 里峇峇利Rochore 梧槽Saint John’s Island圣约翰岛Seletar 实里达Sembawang 三巴旺Sengkang 盛港Sentosa 圣淘沙Serangoon 实龙崗Sheares Link 薛尔思连路Siglap 实乞纳Silat 石叻Simei 四美Simei Lane 四美巷Sin Ming 新民Singapore River 新加坡河Sister’s Island 姐妹岛Somerset 索美塞Soon Lee Street 顺利街Stonehills Road 石山路Sungei Buloh 双溪布Sunview 阳景Tampines 淡滨尼Tanah Merah 丹那美拉Tanglin 东陵Tanjong Pagar 丹戎巴葛Tanjong Rhu 丹戎禺Teck Ghee 德义Teck Whye 德惠Tekka 竹脚Telok Ayer 直落亚逸Telok Blangah 直落布兰雅Thomson 汤申Tiong Bahru 中峇鲁Toa Payoh 大巴窑Tuas 大士Ulu Pandan 乌鲁班丹West Coast 西海岸Whampoa 黄埔Woodlands 兀兰Yew Tee 油池Yio Chu Kang 杨厝港Yishun 义顺Yuhua 裕华Zubir Said Drive 祖必尔赛益通道Geylang就是芽笼，Kallang叫加冷也在Geylang 其他的裕廊坊 Jurong Point滨海湾 Marina Bay兀兰 Woodlands金文泰 Clementi红山 Red Hill壁山 Bishan莱佛士 Raffles樟宜 Changi湖畔 Lakeside裕廊东 Jurong east蔡厝港 Chua Chu Kang文礼 Boon Lay杜弗 Dover波那维斯塔 Buona Vista女皇镇 Queenstown欧南园 Outram Park牛车水 Chinatown市政厅 City Hall乌节路 Orchard三巴旺 Sembawang小印度 Little India巴西立 Paris Ris淡滨尼 Tampines四美 Simei丹那美拉 Tanah Merah 勿洛 Betok景万岸 Kembangan友诺士 Eunos巴耶利嗒 Paya Lebar 阿裕尼 Aljunied加冷 Kallang劳明达 Lavender武吉士 Bugis政府大厦 City Hall丹戎巴葛 Tanjong Pagar 中嗒鲁 Tiong Bahru联邦 Commonwealth博览中心 Expo裕华园 Chinese Garden 武吉巴督 Bukit Batok武吉甘柏 Bukit Gombak 油池 Yew Tee克兰芝 kranji马西岭 Marsiling海军部 Admiralty义顺 Yishun卡迪 Khatib杨厝港 Yio Chu Kang 宏茂桥 Ang Mo Kio布莱徳 Braddell大巴窑 Toa Payoh诺维娜 Novena纽顿 Newton索美塞 Somerset多美歌 Dhoby Ghaut 港湾 Harbour Front克拉码头 Clarke Quay 花拉公园 Farrer Park 文庆 Boon Keng波东巴西 Potong Pasir 实龙岗 Serrangoon后港 Hougang盛港 Sengkang榜鹅 Punggo自治独立前后继承英殖民政府行政作法，也沒有出现大量反映的时代色彩与政治成就的街道名字。
国土空间规划体系中关于“留白用地”的几点思考
国土空间规划体系中关于“留白用地”的几点思考01引言近年来，为了提高城市规划的前瞻性、整体性及弹性，“留白”理念越来越多的被引入到城市规划中，如新加坡的“白地”规划、上海的空间留白机制以及北京的战略留白用地等，主要目的趋于相同，即应对城市未来发展的不确定性，为重大发展战略和重大项目预留空间，提高规划弹性适应能力。
本文参考北京、上海、广州、武汉等“留白用地”的相关实践，就当前国土空间规划体系语境中留白用地的管控机制进行研究，并对接下来国土空间系列规划提供有益参考。
02留白用地概念解析2020年11月，自然资源部印发了《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》，该《指南》将原有的《土地利用现状分类》、《城市用地分类与规划建设用地标准》、《海域使用分类》等进行了整合，建立了全国统一的国土空间用地用海分类指南。
《指南》在一级类中增设了留白用地，对应代码“16”，含义为“国土空间规划确定的城镇、村庄范围内暂未明确规划用途、规划期内不开发或特定条件下开发的用地”。
在当前国土空间规划体系中，留白用地的概念与战略预留区、城镇弹性发展区密不可分，两者的功能及目的存在重合之处，同样是在不确定性与确定性之间留白，然而相对应的规划管控机制却不同。
根据2020年9月自然资源部印发的《市级国土空间总体规划编制指南（试行）》中规划分区建议，战略预留区是在城镇集中建设区内，为城镇重大战略性功能控制的留白区域。
城镇弹性发展区是在城镇集中建设区外，为应对城镇发展的不确定性，在满足特定条件下方可进行城镇开发和集中建设的区域。
留白用地的选址与规模应与战略预留区、城镇弹性发展区等规划成果应尽量衔接协同划定。
03留白用地实践经验1、新加坡“白地”规划新加坡是较早在规划中探索战略留白用地的国家，是由新加坡市区重建局（URA）在控制城市开发中创造的一种规划实践，称为“白地”规划（WhiteSite Planning）[1]，是指对暂时不能确定用途的土地，不确定规划指标，先铺上草坪闲置，然后每五年对规划做一次修正，评估土地价值，在适当的时候投入市场，可由政府或市场主体主导开发。
新加坡土地利用及其经验借鉴
新加坡土地利用及其经验借鉴□土地利用专题调研组本文试图通过分析新加坡土地利用规划，为南京规划建设寻求可以借鉴的经验。
一、土地利用的规划体系１８１９年，英国人史丹福·莱佛士从荷兰人手中取得新加坡的经营权，５年后，新加坡正式成为英殖民地。
莱佛士完成了新加坡第一张城市规划图，规划了行政区、港区、码头以及不同种族的住宅区，奠定了新加坡城市发展的基础，并留下了英国城市规划的传统。
１９５８年，新加坡第一个法定的总体规划由议会通过。
该规划沿用了英国的规划方法，对土地利用进行管制。
１９６７年，在联合国专家的协助下，新加坡政府完成了“国家和城市规划计划”，并与１９７１年引入了“概念规划”。
此后，新加坡的城市规划体系逐步建立起来，即概念规划——总体规划。
这一规划体系所要解决的核心问题是可持续的经济发展和高品质的生活质量。
概念规划是指导新加坡未来４０－５０年的发展蓝图，制定长期的土地应用策略；总体规划是法定的土地利用规划，用于指导未来１０－１５年内的中期发展。
２００６年，新加坡政府对概念规划进行了中期检讨，结论是新加坡有足够的土地可以满足未来发展的需求，也能确保高品质的生活环境。
那么，新加坡人是如何利用这有限的土地资源并确保未来的土地需求的呢？二、土地利用的特点１．长远控制新加坡政府坚持长远规划，在如此地狭人稠，寸土寸金的国土上，仍严格控制了相当一部分区域，避免用于开发建设，以创造和保持城市的特色。
以自然保护区为例。
新加坡整个市区较为平坦，在市中心有一片地形起伏、生态较好的区域，占地面积约３０００公顷。
虽然其最高峰武吉知马山仅１６４．３米，但是新加坡人仍极其珍视它，并在规划中将其划定为永久保护区。
这片自然保护区同时还是新加坡的中央集水区。
在这片自然保护区内，没有任何兼容性的建设，如低矮别墅、高冷蔬菜、采矿、水力发电等，完全保持了原始森林的特性，其树种甚至多于北美大陆。
再以历史街区保护为例。
新加坡是一个年轻的国家，历史文化积淀少。
白地理念
新加坡白色地段概念解析1．“白色地段”概念的提出1.1“白色地段”(WhiteSite)谈到“白色地段”必须首先解释“开发费”(DevelopmentCharge)和“土地溢价”(DifferentialPremium)这两个概念。
根据新加坡1964年规划法令修正案，在规划允许的情况下，开发活动可以超过规定的开发强度或变更规定的区划用途，但必须支付开发费，使得土地增值的一部分收归国有，从而使得开发控制具有较强的适应性与针对性。
对于拥有国家限制性契约(RestrictiveCovenant)的发展商在转换土地用途或使用率时，需支付“土地溢价”，土地溢价的计算方式以开发费为依据，并作出适当调整；对于没有面对限制性契约的地主在转换土地用途或使用率时，则需支付开发费。
开发费是所议定的不同用途或使用率与发展基线之间的差异。
发展基线(DevelopmentBaseline)指的是发展蓝图或获准发展计划中最高的土地使用率或用途。
开发费通常在每年3月和9月份每隔半年根据市场行情审视修改，以反映房地产市场的价格变动。
2000年12月以前，新加坡的土地政策规定“土地溢价”按照土地价差的100%计算，政府平均每年可以收取大约1.6亿新元的土地溢价。
2000年12月，新加坡政府出台了新的土地政策，规定拥有限制性契约的发展商在转化土地用途或使用率时，所需支付的“土地溢价”从土地价差的100%削减至50%，使发展商部分获得了改变用途或提高使用率所得到的增值，增加了发展商的盈利，同时也加快了政府的土地交易，提高了土地使用率。
“白色地段”(WhiteSite)是由新加坡市区重建局(URA)于1995年提出并开始试行的新概念，其目的是为发展商提供更为灵活的建设发展空间。
发展商可以根据土地开发需要，灵活决定经政府许可的土地利用性质，土地其它相关混合用途，以及各类用途用地所占比例，只要开发建设符合经允许的建设要求都是许可的，发展商在“白色地段”租赁使用期间，可以按照招标合同要求，在任何时候，根据需要自由改变混合各类用地的使用性质和用地比例，而无需交纳土地溢价。
香港“楼神”赵国雄： 李嘉诚两句话让我受用至今
香港“楼神”赵国雄：李嘉诚两句话让我受用至今香港“楼神”赵国雄：李嘉诚两句话让我受用至今烟波眉间2016-05-27 19:54:54赵国李嘉诚地产阅读(482)评论(0)声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
举报笔者：金鼎理财（jinding92035)赵国雄是香港首富李嘉诚最倚重的大将之一，他在香港房地产界屡创销售佳绩，更被当地人称为“楼神”。
他清晰记得，当初李嘉诚亲自面试他，虽然过程很短，但李嘉诚说的两句话给他很大启发，至今他仍铭记于心。
长江实业地产执行董事赵国雄是香港首富李嘉诚最倚重的大将之一，他年年都能交出一张让老板满意的成绩单。
他在香港房地产界屡创销售佳绩，更被当地人称为“楼神”。
然而，他在2000年负责的本地首个房地产项目“旭日湾”（Costa del Sol）却出师不利，高买低卖，最后还得亏钱卖房。
赵国雄日前来新加坡推介新项目时接受本报专访，谈起那次的项目亏损时说，当时加入公司才没几年，不料就受到亚洲金融风暴影响，第一个被委以重任的本地项目就亏钱。
他还以庆幸的语气笑着说：“还好我没因此被李嘉诚开除。
”旭日湾位于东海岸，是李嘉诚大举进军本地楼市的项目之一，推出时引起广泛注意。
根据当时业界计算，旭日湾必须以850元至900元尺价推出，才能取得收支平衡。
但由于市场淡静，旭日湾推出时尺价仅765元，之后几年更被迫削价至640元到700元尺价，亏本把房子清掉。
赵国雄当时的定价策略，还引来本地业界人士批评说：“旭日湾售价太低”、“外国发展商并不比本地发展商了解这里的市场”。
赵国雄坦言，这个项目当时的确亏了不少钱。
“还好李嘉诚很明理，知道我们不可能每个项目只赚不亏。
事实上，李嘉诚甚至不要求我们的项目一定都得赚钱。
只要求大家各尽本能，做好自己的事，清楚市场大方向和长期目标就行了……当然啦，能赚钱最好。
”闯荡房地产界超过30年现年65岁的赵国雄，曾在恒隆集团、信和集团等香港房地产公司打工，加入长江实业后，一直是李嘉诚的得力助手。
城市混合土地的利用趋势与其规划控制管理分析
城市混合土地的利用趋势与其规划控制管理分析摘要：在土地资源管理中，混合土地利用非常重要，对市场需求和外部环境变化有着良好的适应性，是城市用地安排的重要方式。
随着经济的发展和科技水平的提高，全国各地涌现了多种混合土地利用新方式，但由于我国控制性详细规划体系的相对滞后，对混合土地利用缺乏规范、科学的管理，导致合理的混合土地利用诉求被制约，阻碍了城市的发展。
本文探讨了在产业性质变化、新城市产业空间发展和建筑水平提升推动下的混合土地利用发展新趋势，探讨了当前我国规划体系对混合土地利用管理的问题，从而提出相应的规划管理建议。
关键词：混合土地利用；新趋势；规划控制管理引言2017年初，国家发布《全国国土规划纲要（2016—2030）》中指出：“城镇化重速度轻质量问题严重，应充分提升有限开发空间的利用效率”。
城市“有限增长”、“存量盘活”将成为资源紧约束下政府的理性之选。
土地混合利用作为节约土地资源、促进空间紧凑、激发城市活力的有效路径，将有助于引导城市土地利用理念由外延式向内涵式回归，这对于我国城市转型发展实践具有重要的意义。
本文以“土地利用”为逻辑视角，系统梳理并总结国内外土地混合利用研究的热点与焦点，即主体内容，并以此为基础尝试拓展并构建土地混合利用研究的框架体系，为土地混合利用研究的规范化与系统化提供可参考的契入点，以期推进土地混合利用研究的本土化进程。
1混合土地使用与城市综合体的相关概述“混合土地使用”是属于城市设计层面的概念，这个概念最早是在1976年美国城市土地学会(ULI，UrbanLandInstitute)关于混合使用的第一本专著《混合使用——新的土地使用方法》(<Mixed-UseDevelopment：Newwaysoflanduse>)中提出的，是指通过有目的地对空间和物质进行改造，从而实现以功能混合为目的的建筑、土地的综合开发。
混合土地使用常具备下列主要特征：（1）能够复合3种或3种以上主要功能混合土地使用项目一般都会有几种基本功能，如居住、办公、商业、酒店和休闲娱乐等相互支持。
城市白色用地与灰色用地规划比较研究
文章编号：1009-6000(2011)12-0028-06中图分类号：TU984 文献标识码：A基金项目：苏州科技学院研究生科研创新计划项目，名称：“新城规划与建设中的土地弹性控制方法研究”（编号：SKCX11S_010）。
作者简介：杨忠伟，苏州科技学院建筑与城市规划学院教授，硕士生导师，研究方向：区域发展与城市规划设计；王震，苏州科技学院建筑与城市规划学院，研究方向：城市规划设计与理论。
城市白色用地与灰色用地规划比较研究Comparative Study on Planning of Urban White Land and Grey Land杨忠伟 王震YANG Zhong-wei WANG Zhen摘要:面对稀缺的土地资源、快速的工业化进程以及强劲的面向服务业的经济转型，弹性控制用地在土地利用规划中越来越重要。
而白色用地和灰色用地同属于弹性控制用地，通过比较白色用地和灰色用地规划，得出更加适合我国土地利用规划的理论和方法，从而提高国内城市规划的可实施性,改进其对城市建设发展的引导和控制效果。
关键词:弹性控制；白色用地；灰色用地；比较Abstract:Resilient control land is more and more important in land use planning because of shortage of land resources,rapid industrialization process and strong economic transformation oriented to service. White Land and Grey Land are both resilient control land. With a comparison of White Land and Grey Land, we can find the better theory and method which are suitable for our land use planning. Then it will increase the implementation of urban planning in China and improve the guidance and control effect for urban construction and development.Key words: resilient control; White Land; Grey Land; comparative1 引言在市场经济体制下，我国社会经济快速发展，国内的城市规划在城市建设的具体实施方面常常失效。
国际案例分析新加坡OneNorth课件
5.0（1楼），7.5（2~6楼），12.5（7楼）
n.a. 5 n.a. 3~4（客梯）、2（货梯）
13.3*14.3 4.1~6.7（1楼），5.2（2~5楼），7.5（6~7楼） 236（实验室/办公），200（零售） 5
一般甲级写字楼：承重5KN； 建筑层高3.5~4米
CB Richard Ellis | Page 7
8,071 4.6 35,500 1,500 290 n.a. 2 7
9,433 4.4 41,205 300 n.a. 160 n.a. n.a.
CB Richard Ellis | Page 6
一期 二期 三期
One North
主要业态Biopolis
建筑指标：
标准层面积（平米） 单元分割（平米）
Wessex Estate：占地28公顷，由连排、公寓 及Loft等组成的居住区域
One North Park：占地16公顷，由绿地景观、 绿色步道、儿童游玩广场等组成的休闲场所
Vista Xchange
Fusionopolis --地铁站--
Biopolis
Wessex Estate One North Park
illumina（3F）；invitrogen（4F）；诺华热带病研究院 （5F）；Paradigm Therapeutics Singapore （3F）；地区 新兴疾病干涉中心（2F）；Vanda制药（3F）
运用生物系统（亚洲）集团（9F）；B Square Lab（4F）； Bioventure Centre（4F）；CombinatoRx新加坡（8F）； Davos生命科学（10F）；ES Cell International（5F）；葛 兰素史克（3F）；健康科学局（11F）；Helix生命科学； Inventa Technologies（10F）；梅里亚亚洲（12F）； Moleac（9F）；Proligo新加坡（8F）；RIKEN （7F）； Seiko Instruments（8F）；SingVax（4F）；Thales技术中（ 4F）；Valeant制药；Veeco仪器（亚洲）；生物伦理咨询委 员会（10F）；新加坡生物会社（2F）；化学工程学研究院— —化学合成实验室（3F）；Waseda-Shibuya（5F）
新加坡的“色”
新加坡的“色”新加坡对于 Se-情业的态度非常矛盾：一方面法律禁止除了“正常”的男女之间的性行为之外的一切与性有关的活动（包括同性恋以及三级 Se-情片里常出现的各种行为、“技巧”等等），同时也禁止像“ Playboy”这样的 Se-情杂志进入新加坡（因为报刊杂志和电视节目还没有分级制度，所以 by default要符合“适合所有观众观看”的要求）；而另一方面，新加坡又有合法存在的红灯区–芽笼。
据说芽笼作为新加坡的红灯区的历史相当悠久，以前晚上真的是以红色灯笼作为标识的（不过不要跟另一个地名“红灯码头”搞混了，那里是古早年代晚上悬挂红色灯笼指点船只靠岸的地方）。
政府规定在芽笼区的几条 lorong （马来语，“巷 ”之意）可以开设合法的妓院，领取牌照，从业人员要登记以及定期检查身体，此外取缔一切私娼和流莺，同时也禁止妓院找人在街上“拉客”。
但一向都是屡禁不止，一到了晚上，芽笼号数最小的几巷（这一区的街道大多以“芽笼 x巷”命名）总是人影幢幢，很多穿着暴露的女子站在街边，形成了芽笼一大特色。
这种情况下，最受困扰的第一是芽笼区的普通居民（这个区其实只有一小部分是红灯区，大部分地区还是普通民宅，也有不少政府组屋），第二就是去寻觅美食的老饕了。
大约“食色性也”，芽笼同时也是新加坡各种特色美食集中的地区之一，尤其到了晚上，卖榴莲的水果档、卖夜宵的粥档都进入黄金时段，纯为满足口腹之欲而来的顾客沿路被阻街女郎骚扰，的确很煞风景。
新加坡警方时常派人到这一地区“扫荡”，但也只能把这些阻街女郎“压缩”到10巷的范围以内，再就是抓一些逾期逗留的（这些阻街女郎大多来自泰国、越南、菲律宾、马来西亚、中国等地，很多人只持有14天到3个月不等的短期入境签证）遣返而已。
另一项预防措施是在红灯区内装置了很多摄像头，用来监视一些不法行为比如毒品、未成年性交易等等，不过前几年有一次拍到某中学名校的几名男生放了学穿着校服结伴去“开荤”的镜头，着实让新加坡人尴尬了一把。
基于情景规划的城市新区土地使用性_省略_石嘴山环星海湖控制性详细规划为例_王垚
文章编号：1009-6000(2014)03-0051-06中图分类号：TU984 文献标识码：B作者简介：王垚（1988-），男，硕士研究生，西安建筑科技大学建筑学院；马琰（1982-），女，博士研究生，西安建筑科技大学建筑学院讲师；范凡(1989-),女,硕士研究生,美国密西根大学安娜堡分校。
摘要：研究土地使用性质的“弹性”以应对城市规划未来的非确定性，适应城市新区控制性详细规划的编制、实施和管理。
土地使用性质“弹性”的确定方法：以总体规划确定的空间结构为基础，以情景规划作为理论和技术手段，在多情景模式下进行空间矢量叠加，进而建立城市新区土地使用性质“弹性”的基准模型，再结合公共服务用地、交通用地、工业用地、市政设施用地、绿地等影响因子，建立修正模型，最终构成基于情景规划的城市新区的土地使用性质的“弹性”模型。
关键词：情景规划；城市新区；土地使用性质；弹性Abstract: Flexibility in land using nature can deal with unpredictable nature of urban planning, and adapt to regulatory plan of establishment, implementation and management. Certain method of "flexibility" of land using has its own nature:it regards spatial structure of comprehensive plan as foundation, scenario planning as a means of theory and technology, more scene modes under space as vector overlay, and then builds “flexibility” in land using nature in the benchmark model. Public service land, traffic land, industrial land, municipal facilities and green space are controlled for in the adjusted model.Key words: scenario planning; using nature; “flexible”０ 引言控制性详细规划（以下简称控规）中土地控制指标的“弹性”研究一直是学术界研究的热点，特别是土地容积率区间值的“弹性”研究[1-3]。
高一地理水资源的合理利用试题答案及解析
高一地理水资源的合理利用试题答案及解析1.(18分)依据图文资料及所学知识，完成下列各题。
某岛国人口约500万(2009年)，经济发达，淡水资源严重不足。
该国国土面积约640平方千米，其中主岛面积约540平方千米，地形单调，平均海拔不足15米，岛上河流最长不足16千米。
左图示意该国主岛及其附近地区，右图为对应的气候资料。
(1)简述该国气候特征，并分析该国淡水资源严重不足的主要原因。
(6分)(2)右图为M水坝的景观。
中间白色区域为水坝，左侧为海水，右侧为河水。
水坝能阻挡海水涌入，并通过其闸门调控河流入海流量。
说明建坝前后坝内水域水的咸淡变化及其原因。
(8分)水坝修建以前：＿＿＿＿；＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿水坝修建以后：＿＿＿＿；＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿(3)除建水坝外，请你为该国再提出一种解决淡水资源短缺的办法，并说明理由。
(4分)【答案】(18分)(1)(6分) 气候特征：终年高温多雨。
主要原因：国土面积小，地势低平，四周环海，陆地上储存淡水(地表水、地下水)的条件差(河流短小)；人口密度大，经济发达，生活、生产对淡水需求量大。
(2)(8分) 水坝修建以前，水偏咸。
原因：河流水流平缓，海潮(顶托作用)使河水和海水相混。
水坝修建后，水逐渐变淡(改善)。
原因：拦蓄淡水，阻止海水倒灌；通过闸门调控蓄水和排水，逐渐使偏咸的水换成淡水。
(3)(4分)①从邻国(马来西亚)购买淡水。
邻国(马来西亚)面积较大，高温多雨，有较多淡水。
两国之间的海峡狭窄，输送淡水成本低。
②海水淡化。
该国经济比较发达，四周环海，可选适当地点，建海水淡化厂，生产淡水。
③废水(污水)回收利用。
该国经济发达，人口密度大，生活、生产废水(污水)产生量大。
【解析】通过读图分析定位并结合气候类型相关知识：A图为新加坡，气候类型为热带雨林气候，气候特征为终年高温多雨。
淡水不足的原因可以从：自然原因（岛上河流少、国土面积小，地势中间高四周低，地表水不易存留）和人为原因（该国经济发达，人口众多，工农业用水量大）来分析。
新加坡滨海花园：一个人工打造的梦幻世界
如果从空中俯视整个园区，那两座贝壳式的冷室仿佛是花的两粒种子，园中一片片的花丛地就是绿叶，园区内的小径构成了花茎，而那48棵巨树和分散在园区内的座座小花园则是花茎上一串串的胡姬花。
花园中两座白色贝壳式的滨水冷室以独特的曲线和别致的建筑风格，与那48棵高低错落巨树群相互呼应，形成了滨海南花园的主要风景线。
M7____哄,在路上III THAVKD新加坡素冇“花园国家”的美書.而滨海花园(Gardens by the Bay)可以说是花园中的花园,是每位到新加坡的游客必访之地:新加坡位于赤道.是世界上最小的国家之一它由大小63座岛屿组成.其中最大的主岛——新加坡岛的面积占国土总面积的90%新加坡岛长30千米.宽23千米，面积仅600多平方千米也许你猜不到.小小的新加坡是全世界每年进裟证匚牛I新加坡如今已不再接受个人旅游签证申请，游客可通过新加坡驻华大便馆授权的旅行社及机构递交签证申请材料。
新加坡移民与关卡局官员衽签证持有者入境时决定其停留天数，游客应留意护照的入境章和批淮的停留期眼。
口砂石最多的国家之一这些砂石除了用于建筑工程.绝大部分都用于填海造地.新加坡H1965年建国以来，填海造地工程就从没停止过，国土面积也从建国时的581平方千米增加到了现在的720平方千米至今，填海造出的土地面积已占到新加坡原有国土面积的1/4如果比较一下每隔十年的新加坡地图就会发现.这个国家的国土沿看海岸线一直在不断向外扩展，面积也在不断增加：闻名于世的滨海花园就建在这样一片填海而成的土地上也许只有当我们漫步在花园的林荫i直上，才能亲身体验这是怎样的一个人工打造的梦幻世界.那两座依水而建的白色贝壳形状的巨型冷室和18棵擎天巨树自不必说.就连我们脚下幣片滨海花园所在的土地都是由人工填海形成的「生态和谐的美曲仙境—滨海花园的整体设汁滨海花园由三座花园组成：滨海南花园、滨海东花园和滨海中花园滨海南花园是其中面积最大、设施最多的.花穹(Flower Dome)、云雾林(Cloud Forest),巨树、空中走廊、蜻蜓湖都在这个园区。
白色用地及其对国土空间规划的启示
白色用地及其对国土空间规划的启示钟苏娟1,王鑫2（1.南京大学地理与海洋科学学院，江苏南京210023；2.广东国地规划科技股份有限公司，广东广州510650）摘要在经济社会快速发展与土地资源日渐稀缺背景下，创新土地利用模式具备重要现实意义。
本研究梳理并总结了国内外有关白色用地研究的相关概念与具体实践经验，研究结果表明白色用地核心内涵在于发展空间的土地预留、土地混合开发与土地用途转换，在长期发展过程中已衍生众多相关概念并广泛应用于各地的规划实践。
借鉴国内外白色用地实践经验，新一轮国土规划可在如下方面进一步探索：一是坚持刚性约束与弹性管控并行;二是从增量规划逐步转向存量优化；三是加强规划的全生命周期管控;四是推动国土空间规划中的公众参与&关键词白色用地；弹性规划；战略留白；国土空间规划快速城镇化进程中，开发空间进一步增长的压力不断加大，而在市场经济尤其是新全球化背景下，城市发展的复杂性与不确定性也在不断增加，先前城市规划与土地利用规划中的“刚性”原则越来越阻碍发展进程,传统静态的城市土地利用规划逐步转向动态发展的弹性规划,探索规划留白成为热门话题与此同时，城市发展转型背景下各类新型产业层出不穷,对城市空间形态及功能的需求也日趋多元，单一土地功能及利用结构已难以满足城市产业结构融合及经济转型升级的实际需求，在既有土地结构下创新城市土地利用开发模式成为必然2&“白色用地”即弹性控制用地中的一种,其本质是加大国土空间规划弹性、收稿日期：2020-3-6基金项目：国家社会科学基金重大项目（17ZDAO61）,江苏省决策咨询研究基地课题（20SSL021）,自然资源部土地整治中心“长江三角洲典型地区低效用地再开发利用模式分析研究”项目&作者简介：钟苏娟（1998），女，硕士研究生，主要研究方向：土地资源管理&E-mail:sjzhong32@ 。
白色用地及其对国土空间规划的启示157加强土地混合利用，是适应未来发展不确定性的多情景应对尝试。
新加坡中央区城市设计
2008 至 2015 年
•商业金融中心 BFC • 沿岸的滨海步行道 Waterfront promenade
• 行人天桥与交通道路
Pedestrian / vehicular road bridge
Raffles Place
OMB
ORQ CDL
Marina Bay
BFC
Interim use
Interim use
Marina City Park
Extg. underpass
ESS
Performances
Extg. underpass
Concerts
Events
15
近期发展计划 IMMEDIATE PLANS
新加坡 中央区城市设计
1
60 年代
今日
2
Beijing
CHINA
Shanghai
Singapore
42km
面积 : 682 平方公里 人口 : 4 百万
3
27km
新加坡
金融商贸区 金融商贸区 - 82 公顷
4 4
今日金融商贸区
5
重建中央地区的历史
总邮局 浮尔顿
6
重建中央地区的历史
Marina Bay
Shenton Way
OMB ORQ
CDL BFC
Interim use
Launch 2008 2018
Existing ECP to
be realigned by 2018
Marina City Park
Total ‘White’ Site GFA = 804,500 m2 Residential DUs. = 1140 Total ‘White’ Site GFA = 613,900 m2
看地图，了解新加坡
看地图，了解新加坡新加坡共和国（英语：Republic of Singapore），简称新加坡，旧称新嘉坡、星洲或星岛，别称为狮城，是东南亚的一个岛国，政治体制实行议会制共和制。
新加坡北隔柔佛海峡与马来西亚为邻，南隔新加坡海峡与印度尼西亚相望，毗邻马六甲海峡南口，国土除新加坡岛（占全国面积的88.5%）之外，还包括周围63个小岛。
8世纪新加坡属室利佛逝；14世纪始属于拜里米苏拉建立的马六甲苏丹王朝；18-19世纪属柔佛王国。
19世纪初被英国占为殖民地；1942年2月15日，新加坡被日本侵占；1963年加入马来西亚；1965年新加坡正式独立。
新加坡是一个多元文化的移民国家，促进种族和谐是政府治国的核心政策，新加坡以稳定的政局、廉洁高效的政府而著称，是全球最国际化的国家之一。
新加坡是一个发达的资本主义国家，被誉为“亚洲四小龙”之一，其经济模式被称作为“国家资本主义”。
根据2018年的全球金融中心指数（GFCI）排名报告，新加坡是继伦敦、纽约、香港之后的第四大国际金融中心。
新加坡也是亚洲重要的服务和航运中心之一，被GaWC评为世界一线城市。
新加坡是东南亚国家联盟（ASEAN）成员国之一，也是世界贸易组织（WTO）、英联邦（The Commonwealth）以及亚洲太平洋经济合作组织（APEC）成员经济体之一。
2019年11月，新加坡位列“2019年全球城市经济竞争力榜单”第三位；“2019年全球可持续竞争力榜单”第一位。
一、概述▪面积：714·3平方千米。
▪人口：540万。
▪首都：新加坡。
▪国庆：8月9日。
▪货币：新加坡元。
▪民族：华人占人口75％，马来人13%，印度人8％。
▪语言：国语为马来语，官方语言为英语、华语、马来语、泰米尔语，行政用语为英语。
▪宗教：主要信奉佛教、道教、伊斯兰教、基督教和印度教。
▪历史：古称淡马锡。
公元8世纪属室利佛逝王朝。
18一19世纪是马来柔佛王国的一部分。
1826年成为英属海峡殖民地一部分。
Port-of-Singapore解析
ThThaannkk Yyoouu
Port of Singapore
Port of Singapore
Port of Singapore
Port of Singapore
•总结 • 作为世界一流的港口，新加坡港始终秉承以科技 为本的理念，不断提升其自身的竞争力气，完善相 关的配套效劳与设施，以为客户供给一流效劳为目 标，开头向世界第一的目标逐步迈进。 •补充：
Port of Singapore
Port of Singapore
•港口条件 • 本港自然条件优越,水域宽阔，很少风暴影响，治区面积达538万平方 米，水深适宜，吃水在13m左右的船舶可顺当进港靠泊，港口设备先进 完善，并承受计算机化的情报系统，同时谋求用户手续的简化和便利。 装卸设备有各种岸吊、门吊、集袋箱吊、汽车吊、铲车、叉车、卸货机、 吸扬机、牵引车、拖船及滚装设施等，其浮吊最大起重力气达203吨，拖 船功率最大为1400kW，还有直径为150～600mm的输油管供装卸石油使 用。另有海上泊位多个，最大可泊35万载重吨的超级油船，丹戎巴葛码 头为集装箱专用码头，有9个干线泊位和3个支线泊位，其中有6个泊位牢 靠6艘“第三代“集装箱船舶同时作业，集装箱堆场可存放3.1万TEU，有 最新式的用于堆垛集装箱的橡胶轮胎式装卸机。
Port of Singapore
•区位优势 • 加坡港是海峡港、自由港、根本港〔C、M〕 经纬 度：01度16分N,103度50分E ，航线:东南亚。港口位 于新加坡南部的沿海，西临马六甲海峡〔Straits of Malacca〕的东南侧，南临新加坡海峡的北侧。是亚 太地区最大的转口港，也是世界最大的集装箱港口 之一。该港扼太平洋及印度洋之间的航运要道，战 略地位特殊重要，已进展成为国际著名的转口港。
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文章摘要：在当前市场经济条件下，TRANBBS城市建设活动空前繁荣，城市建设主体日益多元化，城市建设管理过程中，发展商从自身利益考虑对土地利用性质、开发强度进行局部调整和要求时有发生，而在实际操作过程中，未按TRANBBS规划严格审批的情况也屡禁不止。
分析其原因，无疑是多方面的，从发展商的角度来看，发展商在追求利润最大化的同时，也是为了最大限度的发挥土地的使用价值，希望通过对规划的局部调整以确保其投资的合理收益；从规划师的角度来看，规划师在制定规划时，有可能会因忽略或难以预计某些因素而使规划存在不合理的一面；从规划方案本身来看，对于已通过审批的规划方案，往往也会在......在当前市场经济条件下，TRANBBS城市建设活动空前繁荣，城市建设主体日益多元化，城市建设管理过程中，发展商从自身利益考虑对土地利用性质、开发强度进行局部调整和要求时有发生，而在实际操作过程中，未按TRANBBS规划严格审批的情况也屡禁不止。
分析其原因，无疑是多方面的，从发展商的角度来看，发展商在追求利润最大化的同时，也是为了最大限度的发挥土地的使用价值，希望通过对规划的局部调整以确保其投资的合理收益；从规划师的角度来看，规划师在制定规划时，有可能会因忽略或难以预计某些因素而使规划存在不合理的一面；从规划方案本身来看，对于已通过审批的规划方案，往往也会在社会经济大背景、地块周边环境发生变化等不确定因素的影响下，变得不完全合理，即使是合理的方案，也不是唯一的，站在某一立场来考虑，或许存在着更佳方案。
类似于这样的矛盾时时存在，并贯穿于规划编制与管理的全过程。
本文试图通过对新加坡“白色地段”概念的解析，分析其在应对以上若干问题时所采取的思路，以期对我国城市规划管理与编制工作提供借鉴。
1“白色地段”概念的提出1.1“白色地段”(WhiteSite)谈到“白色地段”必须首先解释“开发费”(DevelopmentCharge)和“土地溢价”(DifferentialPremium)这两个概念。
根据新加坡1964年规划法令修正案，在规划允许的情况下，开发活动可以超过规定的开发强度或变更规定的区划用途，但必须支付开发费，使得土地增值的一部分收归国有，从而使得开发控制具有较强的适应性与针对性。
对于拥有国家限制性契约(RestrictiveCovenant)的发展商在转换土地用途或使用率时，需支付“土地溢价”，土地溢价的计算方式以开发费为依据，并作出适当调整；对于没有面对限制性契约的地主在转换土地用途或使用率时，则需支付开发费。
开发费是所议定的不同用途或使用率与发展基线之间的差异。
发展基线(DevelopmentBaseline)指的是发展蓝图或获准发展计划中最高的土地使用率或用途。
开发费通常在每年3月和9月份每隔半年根据市场行情审视修改，以反映房地产市场的价格变动。
2000年12月以前，新加坡的土地政策规定“土地溢价”按照土地价差的100%计算，政府平均每年可以收取大约1.6亿新元的土地溢价。
2000年12月，新加坡政府出台了新的土地政策，规定拥有限制性契约的发展商在转化土地用途或使用率时，所需支付的“土地溢价”从土地价差的100%削减至50%，使发展商部分获得了改变用途或提高使用率所得到的增值，增加了发展商的盈利，同时也加快了政府的土地交易，提高了土地使用率。
“白色地段”(WhiteSite)是由新加坡市区重建局(URA)于1995年提出并开始试行的新概念，其目的是为发展商提供更为灵活的建设发展空间。
发展商可以根据土地开发需要，灵活决定经政府许可的土地利用性质，土地其它相关混合用途，以及各类用途用地所占比例，只要开发建设符合经允许的建设要求都是许可的，发展商在“白色地段”租赁使用期间，可以按照招标合同要求，在任何时候，根据需要自由改变混合各类用地的使用性质和用地比例，而无需交纳土地溢价。
例如，发展商可在开发之初自由决定“白色地段”内较少比例的零售商业用途，在将来市场需求增加的情况下，灵活地将某些其它类型用途转化为零售商业用途，而无需进行专门的申请和交纳“土地溢价”，从而在一开始就享有较高的建设透明度和较强的投资确定性。
1.2“白色成分”(QuantumOfWhiteUses)“白色成分”是指“白色地段”内可用于其它用途开发的用地性质和用地比例，所允许白色成分的多少是白色地段灵活性的体现，发展商可在一定许可条件下，通过对白色成分的合理调配与布局，充分发挥白色地段的综合效益。
2“白色地段”的运作程序在1997年底完成的新加坡55个分区开发指导规划(DGP)中，部分DGP中规划有一定数量的“白色地段”，这些地段通常区位条件良好，周边环境发展成熟，或是基础设施配套完善，有地铁、轻轨通过，发展潜力巨大，或是在周边存在着历史文物保护等更为复杂的影响因素。
“白色地段”的用地性质由发展商根据市场需求在政府一定规划许可内进行选择，例如可发展商业(Commercial)、居住(Residential)、酒店(Hotel)，甚至是市政和社区福利设施(CivicAndCommunityInstitution)。
每年年中或年末，由新加坡国家发展部MND(TheMinistryOfNationalDevelopment)在对市场土地供需情况和世界经济走势分析的基础上，通过媒体、网络等方式向外界宣布在年内或下一年计划招标拍卖的地段(ReserveSaleSites)，以用于私人住宅、商业金融等项目的开发建设，其中包括少量“白色地段”发展类型。
招标拍卖过程由新加坡市区重建局(URA)的土地售卖署具体负责。
通常首先由政府首席估价师(ChiefValuer)对拟拍卖的白色地段进行估价，提出预估市场价EMV(EstimatedMarketValue)，有实力的发展商如果对该地段有发展意向，须向政府部门提出申请。
如果有发展商对该地块的估价高于政府部门预估市场价的85%，并承诺在开发过程中遵守招标文件所提出的全部TRANBBS技术要求，那么该发展商的申请才会被接受，并且该地块才会由备售名单(ReserveList)系统推向市场予以公开招标。
在此之前，所有的申请者需与负责具体招标拍卖的政府部门签署协议，并交纳申请标价的5%作为定金，做出参与招标的承诺，在正式投标时，这些已成功申请的发展商必须以较前提出的价格或更高的价位参与地段的投标，最后由价高者得之。
新加坡政府于2001年7月经修订后推出的这一政府售地程序GLS(GovernmentLandSalesprogramme)更适应于应对市场的迅速变化，尤其是在经济环境不确定的情况下，减少了“流拍”的可能。
每年计划招标地段并不一定能全部拍卖成功，政府根据当时社会经济发展状况，对不成功的案例进行检讨，滚动到一下年度的相应计划当中，并选择更加合适的时机重新推向市场，以确保发展商投资“白色地段”的收益。
招标技术文件是政府引导“白色地段”按规划合理开发的重要依据，主要包含以下一些内容：(1)概念(General)强调本机构是代表政府行使招标拍卖职能，投标者需遵守招标技术文件的相关规定；提出招标拍卖地块的名称和位置。
(2)规划概念(PlanningConcept)规划白色地段允许的开发用途，发展商可选择其中一种或几种用途混合进行开发；规定白色地段必须配套的机关设施，如停车设施等；介绍该地段所处的环境，以及未来便利的TRANBBS交通条件和可能的发展潜力。
(3)规划指引(PlanningGuidelines)规定白色地段强制性规划指标，主要包括用地面积(SiteArea)、用地性质(LandUse)、(最大)总容积率(GrossPlotRatio)、(最大)总建筑面积(GrossFloorArea)、建筑高度(BuildingHeight)、建筑红线(BuildingEdge)、公共边界(CommonBoundary)、步行路或连接路(CoveredWalkway/Linkway)、车行道入口(VehicularAccess)、停车设施(CarParkingStation)等。
同时该部分也提出指导性指标，如沿街建筑一层用途(Useatlststorey)等。
(4)城市TRANBBS设计指引(UrbanDesignGuidelines)包括建筑形式(BuidingForm)、沿街景观(Streetscape)、屋顶景观(Roofscape)、步行道(PedestrianNetwork)、车行系统(V ehicularSystem)等。
(5)发展控制指引(DevelopmentControlGuidelines)规定具体建设需遵循的相关发展控制要求。
(6)其它招标要求(TenderSubmission/OtherRequirements)对招标和将来建设过程中有关要求作具体说明。
另外，招标技术文件中还会包含一份其它相关政府部门(例如PublicUtilitiesBoard(PUB)、LandTransportAuthority(LTA)、NationalParksBoard(NParks)等)对该地段招标细节上的技术要求，主要包括给排水、电力电讯、燃气等市政设施建设上的具体说明。
无论是哪一块“白色地段”进行招标拍卖，有六项指标是最为重要的，包括地段位置、用地面积、建筑发展用地性质、许可的最大总建筑面积和总容积率、最大建筑高度、租赁期限。
以2002年3月URA招标拍卖的位于MarinaBoulevard的一块“白色地段”为例，该地段位于新加坡填海造地而成的新城市中心区核心地段，紧邻城市CBD，菜佛士广场地铁站(RafflesPlaceMRT)与之地下相连，公共服务设施管廊CST(CommonServicesTunnel)为之提供便利的电力电讯等市政设施，该地段北临Marina海湾，风景优美，地理位置十分优越。
同时，该白色地段招标技术文件还对开发过程中应遵循的建设要求有针对性地给出了明确的规定和规划指引，例如：要求在发展项目时必须兼顾停车中枢，配套规定数量的停车位，并兼顾局部冷却系统(DistrictCoolingSystem)等设施的发展。
3“白色地段”实例——新加坡“商业园-白色”地段新加坡现有四个商业园——国际商业园、樟宜商业园、科学园1和2及亚逸拉惹商业园。
商业园的建设成为新加坡经济发展的重要支撑。
新加坡商业园的概念源于1980年代，它的提出是为了应对工业发展的新趋势，从某种程度上来讲是一种新形式的混合用途，它基本上是包含了三种主要经济活动的就业区，即无污染的以高新技术为主的工业生产、普通办公(科技研发等)和商业销售，从用地的角度来看，这些用途被认为是相互兼容的，因而可以分配在同一座建筑物或同一个地块中。