30张图+934份判决告诉你深圳10年物业服务合同纠纷

30张图+934份判决告诉你深圳10年物业服务合同纠纷文深圳友乐汇数据来源：威科先行、中国裁判文书网、Alpha数据库案由：物业服务合同纠纷案件数量：934个案件年份：2008-2017年党中央十九大报告强调，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

具体到物业领域，就是业主日益增长的美好物业环境需求与物业服务质量发展不平衡不充分的矛盾。

伴随着我国城镇化建设的不断推进，越来越多的人选择转移到城镇生活，这不仅推动了国内房地产市场炙热化活跃，同时也带动了物业管理服务等配套行业的迅猛发展，越来越多的物业公司迅速崛起，争相抢夺市场红利。

物业服务是一项集安保、维护、保洁等于一体的综合性管理服务，事关广大人民群众的切身利益。

物业服务的好坏直接影响到居民日常生活的质量和业主与物业企业之间的友好信赖关系，然而这种友好信赖关系较为脆弱，时常会因为种种原因被刺破。

近些年来，全国各地曾多次出现业主与物业企业之间爆发冲突、激化矛盾的现象，更有甚者激化为群体性事件，造成严重的社会影响，由此也带来了大量的涉物业服务纠纷案件。

笔者通过对大量的已审结物业服务合同纠纷案件进行分析研究，归纳出以下几个特点：第一，涉案标的相对较小，但审理难度大；第二，纠纷原因呈现多样化、类型化；第三，涉案主体呈现多元化、群体性趋势；第四，主体间关系僵锐，调解难度大；第五，审判裁量尺度并不完全统一。

可以说，业主与物业服务企业之间的纠纷问题已经成为了一个不可回避的社会性尖锐问题，受到人们的普遍关注。

鉴于此，我们选择具有代表性的深圳市为例，通过检索案件库，以近十年已审结的公开案件为对象，逐一进行分析和研究，汇总出各个分析要素的有效结果。

我们希望本报告直观的数据、图表能够给读者呈现法院审理涉物业服务合同纠纷案的大体情况。

本报告共分为上篇和下篇两个部分。

其中，上篇主要以“数据+图表”的形式，呈现出深圳市涉物业服务合同纠纷案件的基础参数，主要包括检索关键词的选择、地区和时间分布、涉案标的额、案件受理费、审判程序、调解情况、高频法条；下篇将围绕诉讼主体、业主是否到庭、是否委托律师、抗辩事由、是否涉及前期物业、涉费问题、违约金、起诉期限、诉讼缘由、物业合同效力、裁判观点等进行概述。

上篇深圳市物业服务合同纠纷基础概况一、检索关键词将物业服务合同纠纷涉及到的高频关键词进行检索，我们可以大概浏览到物业服务合同纠纷案件的争议热点词。

通过分析，除去与无关联意义的建筑面积和正当理由，争议热点词主要在：违约金、物业管理资质、代收代缴、服务质量、催款通知、漏水等。

其中，关于物业管理资质的要求目前已经被撤销，但因在业主抗辩事由中出现较多，故仍在本报告统计之列。

二、时间分布根据《2016中国物业服务百强企业研究报告》显示，100家物业服务百强企业中，深圳市就占据36家。

在物业纠纷被称为“城市病”的当下，随着司法手段更多地被运用到社会纠纷的处理机制中，大量的物业服务合同纠纷仍成批量式地“批发”到法院。

根据我们统计的数据显示：近十年来，业主与物业企业的合同纠纷呈现出“波浪型”上升趋势。

三、地区分布从深圳市行政区划上的分布特征来看，从多到少依次为：宝安（含龙华）、罗湖、南山、龙岗（含坪山）、福田、盐田。

其中，宝安区（含龙华）的物业合同纠纷发生最多，其比重为30%。

物业合同纠纷本质上为合同纠纷，根据民诉法的规定，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖，但因物业服务的履行地一般是在物业所在地，而业主（或其他权利人）为被告的情况占绝大多数，故管辖法院一般为物业所在地的人民法院。

据有关主管部门透露，实际上宝安区（含龙华）和罗湖区并不是深圳市物业小区最多的区域，但作为较早成立的老区，二者的物业服务合同纠纷总数却占半壁江山。

四、标的额标的额是当事人双方诉争对象涉及的价值。

数据显示：近80%的案件诉讼标的额的价值在10万元以内，90%的案件在50万元以内。

这表明物业服务合同纠纷的标的额虽然普遍偏小，但案件数量多；加之物业服务合同纠纷原因多样、案件复杂，故法院审理面临效率和公平的双重挑战。

五、案件受理费案件受理费作为物业服务合同纠纷诉讼成本之一，是由当事人按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准向法院缴纳。

统计结果显示：46%的案件受理费在50元以内，29%的案件受理费在51—500元以内，而案件受理费超过一万元的仅占4%。

与诉讼标的相对应，物业服务合同纠纷的案件受理费总体偏低，与案件审理成本不成正比。

六、审判程序从上图可以看出，物业纠纷案件由于标的额普遍偏小，法院主要采取的是简易程序进行审理，比例高达70%。

在程序上尽量从简，可以加快审判效率，甚至有很大一部分小额案件，法院都积极适用小额速裁程序进行审理，实行一审终审，这在物业合同纠纷呈“波浪型”上升趋势的背景下法院作出的积极响应。

七、诉讼外的调解情况根据深圳市人民政府令第258号文——《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》的规定，应建立物业管理人民调解制度，调解处理物业管理纠纷，促进社会建设和社区和谐。

物业合同纠纷案件标的额小，但矛盾原因种类多且与百姓生活紧密相连，在“后诉讼时代”建立可操作性的非诉性的调解机制不失为一种合时宜的矛盾纠纷疏解路径。

通过案件检索发现，样本中诉讼外进行过调解的案件有63个。

其中：在本案诉讼外由其他法院组织过调解的有41个，而深圳罗湖区人民法院的调解率是最高的，有27件，其次为福田，有12个；另外，由派出所、消防委、街道办、人民调解委员会、物业主管部门等主体在诉讼前曾进行调解的有22个。

从历年的调解情况也可以看出，罗湖区对物业合同纠纷的调解比较重视，其调解的主体也呈现多元化。

八、高频法条根据数据库中搜索出的高频法条情况得知：在程序法方面，除了几乎每个司法判例均会高频引用的民诉法第64条和第253条外，在物业服务合同纠纷中，引用较多的主要是“能调则调，当判则判”和“缺席判决”的法律依据，这进一步说明了物业服务合同纠纷中调解的突出地位，也符合深圳市物业服务合同纠纷案件中当事人庭审缺席率高的特点。

在实体法方面，引用的条文主要是关于前期物业服务合同对业主的效力，物业企业追缴物业费以及违约金等，这跟物业服务合同纠纷的主要起诉缘由——业主欠费有一定关系。

注：本数据由ALPHA数据库导出。

物业服务纠纷司法解释为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的简写。

下篇深圳市物业服务合同纠纷审判概况一、争议主体1.当事人身份一般来说物业服务合同纠纷主要涉及合同的当事方，即物业企业与购买物业服务的业主，统计显示，物业企业一般为原告，业主一般为被告，业主与物业的诉讼占据大部分，其中，业主为公司的有86个。

关于业主的认定，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

根据《民事诉讼法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，业委会作为业主大会的执行机构，在业主大会授权范围内，代表业主与业主大会依法选聘的物业企业签订物业服务合同，在维护业主利益事务上可以代表业主进行诉讼，具有诉讼主体资格。

故在物权服务合同纠纷中，亦出现了业委会作为诉讼当事人参与诉讼的情况。

本报告选举的样本也出现了开发商作为当事人的情形，这类纠纷主要发生于前期物业服务期间。

根据《深圳经济特区物业管理条例》等的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权按照相关规定选聘物业服务企业，以提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利。

样本中的其他主体主要是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条定义的物业承租人、借用人或者其他物业使用人。

2.争议业主人数统计结果显示，涉诉业主人数（只统计自然人业主）在样本中的分布为：一人的占绝大部分，为84%；2人的占14%；3人的占1%；4人及以上占1%。

经过大量案件的汇总分析发现，基于法院对一个合同关系只立为一个案件进行审理，很多物业公司基于物业服务合同对同一物业区域的多个业主进行催缴物业费的案件被分别批量立案处理，往往也是由同一法官进行审理。

3.业主出庭情况统计结果显示，物业服务合同纠纷中业主的出庭率比较低，仅有40%，而涉及到业委会的基本均会出庭。

在物业服务合同纠纷中，业主不出庭抗辩也不执行判决已经成为一种普遍现象。

欠缴费用并且不出庭抗辩也成为物业服务合同纠纷中业主用来表达对物业服务不满的方式。

二、委托律师情况专业律师的介入能够保证当事人的合法权益，特别是对于一些重大复杂案件，律师的作用显而易见。

统计显示，67%的当事人委托了律师，其中51%为单方委托，16%为双方委托，33%均无委托。

经分析发现，单方委托中大部分为物业企业单方委托，在业主不出庭又不委托律师出庭抗辩的情况下，法院一般会全部支持物业企业的诉求，这在一定程度上也凸显了业主出庭抗辩以及律师的作用。

三、开始欠缴物业费距离起诉时长物业费欠缴时长往往反映了物业服务公司主张自己权利的积极度。

物业费欠缴引起的争议解决，往往会在物业服务合同中有明确的约定，这其中就包括“欠缴多长时间，经催告后仍不缴纳的，物业服务公司有权向法院提起诉讼”。

欠缴期限的长短对物业公司来说是一个非常重要的要素，因为物业费属于普通债权，它适用诉讼时效的规定。

如果欠缴费用过长（或已经超过诉讼时效），而物业公司又不能举证证明存在时效中断的情形时，将会面临胜诉权丧失的风险。

如图所示，绝大多数物业服务公司都会选择在欠缴费用3年之内提起诉讼，占71%；而仍有29%的物业企业在业主欠缴费用3年之后才提起诉讼，甚至有12%的物业企业在5年之后才想起向法院主张权利。

据统计，因超过诉讼时效且业主提出时效抗辩而导致超出时效部分不被法院支持的案件大量存在。

但也有少许案件，因被告不出庭或虽出庭但没有提出时效抗辩的情形存在。

随着《民法总则》的出台，一般诉讼时效由2年改成了3年，这无疑是对物业服务公司一大利好。

但尽管民法总则对时效问题做出了有利规定，我们仍要提示物业服务公司，当出现欠缴费用并且满足起诉条件时，不要轻视时效问题，要积极行使自己的权利。

四、起诉缘由如图所示，绝大多数物业服务合同纠纷是因欠缴费用引起的，约占90%，这部分诉讼原告往往是物业服务公司。

因物业公司与业主之间存在矛盾、物业公司与业委会之间存在矛盾所占比例相对较少，占3%左右。