意向客户的判断

根据客户喜好，塑造美好形象
跟南方客户讲话时，若达到很好 的效果，注意以下三点：
音量不高：这就是“有理不在声高”。 语速缓和：相对缓慢的语气，让人显得是经过思考后说出的话，比较有依
据，而不是头脑发热，脱口而出。南方客户相对理性，凡事三思而后行，对所 说的话负责，对所作的承诺负责，所以说话之前总会在三思考，语速虽慢，思 维却不慢。
14、如果打错电话不要急于挂电话，可以看对方或 朋友有没有购房需求，即使自己不买也可以介 绍客户过来。
课题四：客户意向程度判断指标
客户意向程度判断指标
职业 是否开车
服饰品牌,质地
是否首次置业 需求户型面积总价
购买力方面
年龄
家庭结构
收入来源与支出能力,挣钱容易出手快 付款方式,一次性付款还是按揭贷款,首付款如何筹措 男士香烟,手表档次
10 、别在电话中进行细节产品说明
另外，有一点得特别注意，在电话中，千万不要谈产品的细节，那样会 拉长谈话时间，客户也不见得就听得懂，不然就听一听就拒绝掉，反而影响下 次回访的目的。不过，简单介绍产品介绍倒是吸引客户与自己见面的桥梁，之
以如何做到简明扼要，这就在看个人的谈话魅力了。
课题二：通过电话判断客户性格
因为大部分的电话是固定电话，一是对于我们的回访不利，二是我 们后期我们客户多时，需要发送短信时不利于客户接收，看客户是否留 下电话也是我们判断客户意向的一个标准，如果不留我们再记录来电显 示的电话。
7 、接听完电话以后一定要用自己的手机给客户
发送一条祝福短信，上面显示自己的名字， 邀约客户到现场看房子。
2、要有喜悦的心情
在电话中，也要抱着“对方看着我”的心态。
打电话时自己要保持良好的心情，这样即使客户看不见你，但是从欢 快的语调中也会被自己感染，给客户留下极佳的印象，由于面部表情会影 响声音的变化，所以即使在电话中，抱着“对方看着我”的心态去应对。
3、端正的姿态与清晰明朗的声音
当作客户就在眼前，尽可能注意自己的姿势
5、表明不能占用太多时间，简 单说明
我们接听电话的时间一定要有所就控制，防止其他客户打不进来 电话，要微笑告诉客户“女士/先生，对不起我们这是热线电话，不能占用 太长时间，最好您可以到我们现场来详细了解一下我们项目，我会为您详 细介绍的。另一方面也可以让客户感觉到我们的热销。但是切忌你的语气 一定是轻松愉悦的。
4、对现在购买很多疑虑,对单价,总价有一定抗性
四、D类客户
购买指数量60分以下
1、购买力不强,不是楼盘的阶层客户层 2、对区域,价格,部份等均有抗性 3、看房没有目标或者与楼盘标准不合 4、随便看看或者近期不急买房子
感谢聆听
7、决策人没有大的疑虑,家人意见一致 8、锁定房源,担心调价和房源售出
9、可以随时定房,但是缺少鼓励和再次比较
二、B类客户
意向较强,通过培养,鼓动以及客户方面对比,随 时与家人商量后购买，整体得分70分以上。
1、有购买力,通过筹措有首付能力
2、对楼盘区域没有大的抗性,对区域未来充满信心
3、对单价,总价有一定抗性,但是通过对比可以消化 4、喜欢楼盘的几个方面或者重要一点
10 、当我们结束时，别忘了和客户 说：感谢您拨打我们的电话，好的 结束，有助于为下一次回访做准备。
11、通过前期对于客户的简单了解，先简单判断
客户的活动规律，什么样的时间做电话回访 是最合适的，如果一定要打给客户，那么可 以上场以后说：不好意思这个时间打扰您， 但是有个好消息一定要在第一时间通知您。
5、相信购买后能够带来较大利益,相信楼盘畅销 6、相信开发商的实力和信誉,认为购买没有风险
7、购买入住后会较大的提高生活品质,改变自己生 活方式,对购买有信心
8、需要与家人商量通过比较,鼓动可以购买
三、C类客户
购买指数60分—70分
1、有一定购买力,或者购买力不强,但是购房针对 性不强,到现场目标不明确 2、需要与决策人或者家人商量 3、对区域有一定抗性
12、回访电话一定要在之前写好回访词，要问自
己：准备说什么，想达到什么目的，客户会 给你提出什么问题，你怎样回答客户。不要 为打电话而打电话。
13、上场之后先和客户聊一些家常，比如最近是否 看过其他的房子，家里孩子上学情况，今天天 气不错有没有出去活动等等，放松客户的戒备 心理，再切入主题，这样不会很快的遭到客户 拒绝。
6、耐心倾听、不要插嘴
回访客户时间，对客户提出的问题应耐心倾听；表示意见时，应让 他能适度地畅所欲言，除非不得已，否则不要插嘴。期间可以通过提问来探 究对方的需求与问题。注重倾听与理解、抱有同理心、建立亲和力是有效电 话沟通的关键。
7、认真清楚的记录
随时都牢记 5W技巧，所谓 5W是指 ① When 何时 ② Who 何人 ③ Where 何地 ④ What 何事 ⑤ Why 为什么 ⑥ HOW 如何进行。在工作中这 些资料都是十分重要的。对打电话，接电话具有相同的重要性。电话记录
回访技巧
及意向客户的判断
袁 创
建 立 信 任 共 同 双 赢
提纲：
电话接听十要素
通过电话判断客户性格 接打电话注意事项 客户意向程度判断指标 客户意向程度划分
课题一：电话接听十要素
1Hale Waihona Puke Baidu重要的第一声
接电话时，应有“我代表公司形象”的意识。
当自己客户打电话，若一接通，就能让对方听到自己亲切、优美的招呼 声，心里一定会很愉快，客户对自己有了较好的印象，这在以后的沟通中就会 起到非常良好的效果。
4、时刻保持微笑，用普通话。遇见不讲理 的客户一定要婉转谢绝，不要与客户发 生语言冲突，更不要让客户影响自己接 听下组来电的心情；
5、在最短的时间之内出说我们小区与其 他小区最大的差异化优点，让客户记 住我们社区，勾起客户的好奇心。
6、一定要询问客户的移动联系方 式，而不是仅看我们的来电显示。
说之以情：按流程和规定来办事，北方客户未必就会认可，反倒是看在
人的面子上，什么事都好说，法外还有人情在。
课题三： 接打电话注意事项
1、自报家门：您好！我是……一定要用普 通话；
2、寻问客户需求，面积、楼层、区域、途 径、现住址、关注点，但是问话的语气 一定要婉转，自然不是盘问式的。
3、接听电话限时3分钟，一分钟回答客户问 题，一分钟反问客户，一分钟邀约客户， 邀约时间一定要给客户选择题。
总价抗性与首付能力
月供能力 近期需求程度 看房的针对性 对楼盘的兴趣度 楼盘唯一性,排他性 对销售人员的信任度
看房人员 看房次数 对付款的关注程度 对物业管理的关注 假定后客户反应 是否锁定房源 是否排除其他社区
单独来还是一家人带着亲朋,决策人是否到场 是否二次回访 关注付款方式以及优惠办法 物业管理费,公摊,小区秩序,如何停车等 假设客户购买入住后是否勾画房屋装饰,咨询附近生活配套, 子女就学,老人就医等问题 锁定位置,楼层,户型 在楼盘对比中,本楼盘是否已经占据上风
与决策人是否达成一致意见 达成一致能够快速成交,否则一些重新开始 是否紧张 关键问题关注 是否现场带钱
对房源是否紧张,对调价是否在意,对促销活动是否在意 是否询问如何下定,如何优惠,要优惠是否急切在意 现金,信用卡能否随时付款
课题五：客户意向程度划分
A类客户
意向很强烈,随时可以发生购买行为，整体得分 90分以上。
打电话过程中绝对不能喝茶、吃零食，即使是懒散的姿势对方也能够 “听”得出来。若坐姿端正，身体挺直，所发出的声音也会亲切悦耳，充满 活力。因此打电话时，声音要温雅有礼，以恳切之话语表达，以免听不清楚、 滋生误会。或因声音粗大，让人误解为盛气凌人。
4、判别对方的形象，增进彼此互动
从客户的语调中，可以简单判别通话者的形象，讲话速度快的人是视觉 型的人，说话速度中等的人是听觉型，而讲话慢的人是感觉型的人，自己可以在判 别形之后，从而拉近自己与客户之间的距离，增进彼此互动。
1、有购买力和即时首付能力,收入高,是项目规律性 的目标客户群 2、对楼盘区域没有大的抗性,对区域未来充满信心
3、对单价和总价均无抗性
4、喜欢楼盘的几个方面或者重要一点,其关注的恰 恰是项目唯一性和稀缺性的
5、相信购买后能够带来较大利益,相信楼盘畅销;相 信开发商的实力和信誉,认为购买没有风险 6、购买入住后会较大的提高生活品质,改变自己生 活方式,对购买有信心,看房时候表现喜欢的冲动
8、假如一天打50组或100组电话，不能一直 坐著不动，因为会疲惫。
那么就试着站着说话，你可以发现，声音会因此变得有活力，效 果也会变得更好；有时不妨闭上眼睛讲话，让自己不被外在的环境影 响答话内容。
9、 我们的产品很特别，只有来现 场才能让您充分了解。
在谈话中，多强调产品的差异化，让客户愿意将他宝贵的时间给你，切记千 万不要使用太多专业术语，让客户失去见面的兴趣。
既要简洁又要完备，有赖于 5W技巧。
8、给予二选一的问题及机会
有时候约见客户，对方不一定会乐意接受，这时我们采用自己常用的 二选一方式能够迫使经销商做出选择，同时也加快经销商与自己见面的速度， 比如“早上或下午”、“星期二或星期三见面”等问句方式。
9、挂电话前的礼貌
要结束电话交谈时，一般应当由打电话的一方提出，然后彼此客气地 道别，应有明确的结束语，说一声“谢谢”“再见”，再轻轻挂上电话，不可 只管自己讲完就挂断电话。千万要比客户慢挂电话，做事要有始有终，电话约 访也一样，即使电话即将告一段落，不管有没有约访成功，自己一定都要维持 应有的礼貌态度，通常，用“谢谢两次、再见三次”来结束这通电话。
女士手提包档次
投资型客户 自住型客户
产品收益率高,容易出租,投入没有磊的风险,有投资价值 舒适,宁静,安全,生活方便,配套齐全,满足不同需求,物超所值
区域抗性 单价抗性
事业圈,朋友圈,生活圈,交通便捷程度,未来发展潜力 与同类产品相比是否有价格优势,单价与客户期望值差距 总价虽有抗性,但有首付能力 收入能力在不断增长还是相对稳定,不稳定 是急切购买还是等待观望,随便看看,是急切居住还是可有可无, 近期是否在看别的楼盘 是亲朋介绍,看广告专门看房还是路过随便了解 对细节是否感兴趣,对产品,景观以及销售人员讲解是否认真专 注,是否对楼盘细节挑毛病 楼盘是否有唯一性和排他性的因素 是否相信楼盘热销,风险程度,开发商实力,五证,优惠,后期产权 证办理,物业服务以及其他承诺的内容
用词专业：南方客户对事不对人，所以对专业性的要求很高，不会因为人情
而改变态度。
北方客户豪爽大方，仗义执言。 像下面这样美容自己的声音，会让我 们在电话沟通中受益。
音量略高：我们的声音略高，可以显得热情、豪气，这样北方客户会喜
欢。
语速稍快：北方人性情急，受不了别人细声慢语的折磨，所以稍快的语
速，会让客户很舒服。
通过发音，判断客户所属地区
随着普通话的普及，越来越多的客户都能说一口流利的普通话，可毕 竟乡音难改，仔细辨识，一些发音上的蛛丝马迹还是会给我们传递出明确的 信息。
不同地域的人，有不同的性格特点
地区的差异赋予了人很多不同的特质，南方人典型的特点是“理”字当先。 跟这类客户打交道很简单，只要我们能跟客户算清楚，确实是给客户带来了好处 或物超所值，那有道理，就按道理来办事就好了。 北方人典型的特点是“义”字当头，道理和规矩倒是其次的，重要的是人 情，事情办不办不是最重要的，最重要的是够义气，就算你办不了，尽了力了， 一样是好兄弟，好姐妹。 知道了客户喜好，那调用声音的魅力，来给客户留下美好的印象就不难了。