星河时代市场整合推广策略
星河时代热销分享(定)
4月29日东莞星河时代二期首开 2小时劲销236套！揽金5.25亿！ 截至5月6日，累计销售309套，狂揽6.8亿！
星河，又一次创造了奇迹！
东莞星河时代，为什么总是你！ Galaxy Times ,How old are you?
结合集团、区域要求，项目组及时调整营销策略，
竞品路口墙体广告
高速出入口收费站广告
深圳地铁4号线广告
站台广告
公交车身广告
龙坂地区户外T牌
依托客户地图进行线上轰炸，兼顾规模与精准！
公交站台广告
深圳地铁1号线广告
有轨电车广告
福田中心LED广告
社区门禁、灯箱广告
组合发声：城市快闪、微信定投、主流网站持续炒作
微信朋友圈定投
深圳七大地标城市快闪热舞
门户网站持续炒作
3次梳客，开盘前先扎堆，开盘时氛围疏导更容易
明确分工：三重卡口制造卖压，临时加推新品
三重卡口：开盘惊喜价 冲动 二重卡口：闻声不见人 激动 一重卡口：验明正身 兴奋
内外场联动，持续制造卖压，加推新品截留
收官镇场：及时补位，不冷场，一个不放过
开盘当天到了中午12点，还剩余2组客户，怕冷场，及时从项目部及其他合作单位， 调来几十号便衣压场，保证最后2组客户依然兴奋入场
壹
————英武决断，背水一战 ————
无所不用其极，非常时刻，非常手段
长板决断：针对不同时期需求第一时间进行机动性调整
拆分合同
首付分期政策
升级推介奖励
紧扣案场需求，三次重大政策调整，拟定两大决断
决断一：封住宅、断公寓，轻装上阵，背水一战
认筹量
4月1日 住宅封盘
4月13日 公寓封盘
整合与推广方案
整合与推广方案第1篇整合与推广方案一、项目背景随着市场经济的发展，企业在激烈的市场竞争中，需不断整合自身资源，提高品牌知名度，拓展市场份额。
为实现此目标，本次项目旨在通过全面整合企业内外部资源，制定一套合法合规的推广方案，助力企业实现可持续发展。
二、项目目标1. 提高企业品牌知名度，增强品牌影响力；2. 拓展市场渠道，提高产品市场份额；3. 提升企业内部管理效率，降低运营成本；4. 增强企业核心竞争力，实现可持续发展。
三、整合策略1. 内部资源整合（1）优化组织结构，提高管理效率；（2）加强人力资源管理，提升员工素质；（3）提高生产效率，降低生产成本；（4）加强内部沟通，提高团队协作能力。
2. 外部资源整合（1）与行业上下游企业建立战略合作伙伴关系；（2）积极争取政府政策支持，降低运营成本；（3）利用互联网平台，拓展市场渠道；（4）与行业权威机构合作，提升品牌形象。
四、推广策略1. 品牌推广（1）明确品牌定位，传递品牌价值观；（2）制定统一的品牌视觉识别系统，提升品牌形象；（3）利用线上线下媒体，进行品牌宣传；（4）举办各类活动，增加品牌曝光度。
2. 产品推广（1）针对目标市场，进行产品差异化定位；（2）优化产品功能，提升用户体验；（3）通过线上线下渠道，进行产品展示与推广；（4）开展促销活动，刺激消费者购买。
3. 渠道推广（1）建立线上线下销售渠道，拓展市场份额；（2）加强与电商平台合作，提高产品曝光度；（3）开展线上线下联动活动，提高用户粘性；（4）利用大数据分析，优化渠道布局。
五、实施方案1. 制定详细的实施计划，明确时间节点与责任人；2. 对内部资源进行评估，制定优化方案；3. 与外部合作伙伴沟通，达成合作共识；4. 开展品牌、产品、渠道推广活动，定期评估推广效果；5. 根据市场反馈，及时调整推广策略；6. 定期总结项目成果，为下一阶段工作提供参考。
六、风险评估与应对措施1. 市场竞争加剧，导致推广效果不理想；应对措施：密切关注市场动态，调整推广策略，加强与竞争对手的差异化竞争。
达奇星河城年度推广思路
品牌 传播精度
针对目标客群，结合星河城要传递的“新精英时尚主张” ，在传统地产媒体基础上，开发出新的传播渠道。
价”。 那么星河城2006年度的推广障碍也就迎刃而解了。
品牌＝星河城的最大价值点
星河城品牌推广的短板在哪？
品牌不是一朝一夕建立起来的，
按照美国著名品牌专家大卫·艾克的理论，品牌包含四个方面的要素，即： “产品”、“符号”、“企业”、“个性”四个层面。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
产品
东南亚风情、地铁、规划、马西路、户型等
符号
代言人、LOGO、广告等
3）星河城这种“联合品牌”的手法，将是目前北京地产界独具的、创新 的推广手法，也是极具榜样价值的全新推广模式，具有“开创地产推广 新历史”的重要意义。
4）同时这种表现、推广方式，也正对位了都市“新奢侈主义”客群心理 ，将星河城塑造为能够满足他们内心时尚渴望的符号，震撼市场。
关于“创意的”、“意识形态”的“新精英时尚文化主张”，请各 位看一些著名时尚品牌的广告表现案例，体会一下感觉……
（1）时尚杂志：
比如《品位》、《时尚》、《精品购物指南》等，也包括其它免费性质的 汽车俱乐部等内刊，与这类杂志联合，在该类杂志媒体发布广告。（星河 城走时尚品牌入市的手法，比如配合推盘节点，“星河城25号楼新品推出 ”等。）
（2）现场活动：
与时尚媒体联合，在星河城售楼处或工地现场，开展与知名品牌合作的活 动，邀请业主参加，邀请新闻媒体报道，造势增值，并配合软性宣传等。 （星河城参加业主客户均可获得时尚媒体赠与的精美礼品等。）
星河时代营销策划方案
contents •项目背景与理解•目标客户群体分析•竞争分析•产品定位和差异化策略•营销策略制定•营销执行方案•营销效果评估与优化目录星河时代项目是由星河集团开发的大型住宅和商业综合体，位于城市核心区域。
项目占地约10万平方米，总建筑面积约30万平方米，包括住宅、商业、酒店等多种业态。
星河时代项目地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，具有较高的市场潜力。
项目背景介绍星河时代项目定位为高端综合体，面向中高端消费者群体。
项目的核心优势在于地理位置、配套设施和品质服务。
针对消费者对生活品质和舒适度的追求，星河时代项目致力于打造一个集居住、商业、休闲于一体的综合体。
项目理解和定位他们注重生活品质、舒适度和便利性，对价格敏感度较低。
目标市场的消费习惯和需求包括高品质的住宅环境、便捷的商业设施、丰富的休闲娱乐等。
目标市场为年龄在30-50岁之间，具有稳定收入和家庭的中产阶级群体。
项目目标市场分析年龄职业地域030201目标客户群体特征购房需求投资需求改善生活品质目标客户群体需求分析目标客户群体购买行为分析01020304关注品牌和口碑注重性价比喜欢一站式购物考虑未来发展前景竞争对手一竞争对手二主要竞争对手概况竞争对手一该竞争对手的营销策略主要是通过广告和促销来吸引消费者，同时它们也注重线上线下的融合，以便更好地满足消费者的需求。
此外，它们还注重与合作伙伴建立合作关系，以扩大自己的市场份额。
竞争对手二该竞争对手的营销策略主要是通过品牌建设和口碑传播来吸引消费者。
它们注重提供高质量的产品和服务，并积极鼓励消费者分享自己的使用体验。
此外，它们还注重在社交媒体上与消费者进行互动，以提高品牌知名度和认可度。
竞争对手营销策略分析该竞争对手的优势在于其专业性和独特性，品牌形象较强。
然而，它们的劣势在于其市场份额相对较小，产品线较短。
竞争对手优劣势分析竞争对手二竞争对手一目标市场定位根据产品独特的特点和优势，确定产品的差异化卖点。
星河时代高档住宅项目全程营销推广策略
房产讲座与咨询会
组织专业讲座和咨询会，邀请行业专 家、设计师等分享房产知识和经验， 吸引潜在客户。
社区互动活动
举办社区互动活动，如亲子活动、健 康讲座等，增进与目标客户的互动与 联系。
合作活动
与其他高端品牌、社区等合作举办活 动，共享客户资源，提高项目知名度 。
跨界合作与资源共享机制构建
与设计师合作
产品类型
高档住宅，包括别 墅、洋房、高层等 多种物业形态
项目名称
星河时代高档住宅 项目
项目规模
总占地面积50亩， 总建筑面积10万平 方米，绿化率35%
价格定位
均价2万元/平方米 ，面向高端客户群 体
目标客户群体定位
家庭结构
核心家庭为主，注重家庭氛围 与亲子关系
收入水平
家庭年收入100万以上，具备 较强购买力
公关活动
策划系列公关活动，如品鉴会、论坛、 跨界合作等，邀请行业专家、意见领袖 和潜在客户参与，提升项目影响力和美 誉度。
价格策略及优惠活动设计
01
02
03
价格策略
优惠活动
付款方式
根据项目定位、成本和市场行情，制定合 理的价格策略，确保价格与项目品质相符 ，同时考虑客户的心理预期和购买力。
设计具有吸引力的优惠活动，如认筹优惠 、开盘优惠、团购优惠等，以刺激客户购 买欲望，加速销售进程。
报纸广告
02 在高端报纸上发布项目广告，突出项目的品质和价值
，吸引潜在客户的关注。
户外广告
03
在城市核心地段、高速公路等位置发布户外广告，扩
大项目的知名度和曝光率。
社交媒体运营及互动营销
官方微博/微信公众号
01
开设项目官方微博和微信公众号，发布项目最新动态、活动信
【商业地产营销策划方案】地产管理-星河商业城项目营销企划方案
【商业地产营销策划方案】地产管理-星河商业城项目营销企划方案地产管理-星河商业城项目营销企划方案【最新资料,word版，可自由编辑！】目录第一章项目总体营销策划一、营销总体策略二、营销目标方针三、销售目标及目标分解四、营销阶段计划五、项目销售时机及价格六、宣传策略及媒介组合第二章项目营销市场计划一、总体思路二、企划核心三、营销节奏第三章项目营销组织及销售执行一、营销组织构建及运行二、销售组织管理三、经营工作流程第四章项目营销推广计划一、推广经营定位与密码二、推广十大卖点三、促销及公关计划四、媒介建议五、推广计划及费用预算企划概要兵法云：“谋定而后动”，在日益发展成熟的商业地产销售中，商铺要想卖得好，前期的营销策划就必须做到位，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中的重要性显得越来越重要。
星河商业城项目是广安电力集团建筑公司继成功开发星河明苑等项目之后的又一精品物业，她将成为广安城南区的新型休闲地产商业的经典作品。
星河商业城座落于广安南部城区的思源广场旁，是广安电力集()团建筑公司新建项目。
本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高4层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。
项目总投资约1800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目性质初步确定为现代化的多功能的休闲购物商城。
根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销策划方案对本项目作了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，形成了对本项目的着重从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都作了全局性和可操作性的论述。
第一章项目总体营销策划一、营销总体策略仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位的营销策略的运用，极大地提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升公司形象及项目形象。
有一个美丽的传说-星河城推广策划方案
我们如何也能为星河城找到这样的 附加值呢？！
第二幕： 怎样去找寻那份留存心间的美？
人文的、情感的，很多社区都在说，星河城不像西山 庭院背靠西山，也不像万年花城紧挨大学城，该怎么 说？
现实中，一个区域给人的感觉，往往因为文化内涵的 赋予而与其它地方区别开！
什么样的美才能永存心间？ 首先我们从一则动人的故事说起……
神女峰的传说
神女峰的传说
远古时代，西天王母的女儿瑶姬，身怀变幻无穷的仙术。一 日，她带着待从离开仙宫，游赏人间美景。来到云雾茫茫的巫 山上空，却见十二条蛟龙正兴风作浪，危害人间，瑶姬替人间 崭龙除害，没料蛟龙的尸体化作十二座大山，堵住了长江，今 天的四川一带顿成汪洋。为治水患，瑶姬施展仙术助夏禹疏通 了三峡，让洪水畅流东海。
啡“ 左 岸 ” 的 咖
啡“ 左 岸 ” 的 咖
最早的弗洛咖啡馆菜单上还印着萨特的语录：“ 自由之神经由花神之路……”；而附近的咖啡馆则 是圣罗兰经常涉足的地方。
“左岸”的咖 啡
左岸的咖啡之所以令人神往，原 因很简单，因为每一处左岸的景 观、座椅、街道等都会让身临其 境的人真切体会到这里曾经发生 过的故事，感受到大师巨匠们的 气息以及他们当时的情怀和心境
WARNING：
但是这种 附加不值等同于“做概念”；
这种附加值围绕的星河城的核心诉求，其实正 是产品本身－－ 即前期推广一直强调的 百万平米阳光观景社区
紧密围绕产品核心，我们将向市场宣告，星河城不仅有代言人 不仅有好的产品，而且还有无可复制的社区文化！
附加值
以老百姓喜 别人只是在 在别人都说 闻乐见的形 卖房子，星 产品的时候 式，树立消 河城还卖文 星河城做到 费者的好感 化卖情感 差异化诉求
星河集团：“三驾马车”、跨界整合助力企业新发展--深圳--20160225
星河集团：“三驾马车”、跨界整合助力企业新发展2015年，星河集团表现强势，销售金额首次冲破百亿元大关，跨入百亿地产企业行列。
全年销售额达到152亿元，同比去年增长近55%，开辟了星河集团发展的新纪元。
成立于1989年的星河集团业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大重要城市经济圈，布局深圳、广州、天津、常州、惠州。
其历经26年发展，形成了“房地产综合开发，商业地产运营和金融投资”并驾齐驱的三元驱动模式，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务等多元领域，成为中国领先的城市运营商。
扎根珠三角、发展长三角、布局环渤海，重点城市重点项目热销目前，星河集团已扎根珠三角区域，同时在大力发展长三角区域，布局环渤海区域，成功进驻深圳、惠州、广州、常州、天津5大城市，累计开发面积超千万平方米。
2015年星河集团再度发力，斩获不俗战绩与重点城市重点项目热销是分不开的。
在星河集团布局的5个城市中，深圳和惠州的在售项目销售额已经超过百亿，对全年销售贡献超7成，锁定了星河2015年百亿房企的地位。
从具体城市来看，2105年，星河集团在深圳项目的销售占比为49%，惠州占比25%，广州占比为12%，常州和天津项目分别占比8%和6%。
图：2015年星河项目分城市销售贡献情况星河集团2015年152亿元的销售成绩中，有超过80%的销售业绩是由四个重点项目贡献的。
它们分别是深圳星河传奇，贡献25%的业绩；深圳星河WORID·银湖谷，贡献24%的业绩，惠州星河丹堤，贡献25%的业绩，常州星河国际，贡献12%的业绩；其他所有项目贡献19%的业绩。
图：2015年星河主要项目销售贡献情况“三驾马车”齐头并进，跨界整合更添新动力作为一家扎根深圳，以房地产开发起家的知名企业，近年来星河一直坚持“房地产开发+商业地产经营+金融投资”三驾马车齐头并进的经营策略，共同助力星河集团新发展。
与此同时，与此同时，星河集团还进行了跨界整合，与康美药业跨界合作，携手打造“互联网+”健康社区；星河物业房屋租赁业务也在2015年正式启动。
惠州星河盛世微信运营推广方案
一块关爱城市建设者
——那些不懈的坚持者
在深惠各个区域搜寻那些代表性人物，展 现他们的理想、坚持与收获，他们为城市 道路施工、为城市建设、为城市交通、为 城市环保默默无闻的，伟大贡献者，你出 一块钱，星河出一块钱，一块为深惠，为 粤港澳的城市发展做贡献。
改变湾区 改变CBD 改变深惠
1 第一阶段 项目入市——临时营销中心开放，开始蓄客 “一块”改变深圳
创意释义：
改变深圳是一块钱事件与项目传播的连接点
我们不仅要用一块钱发起众筹，还要做一起为深惠同城发展做贡献 鼓励更多的人参与进来，形成社会化事件
设定：星河地产出一块钱，你出一块钱，一块为那些城市建设者点赞。
让更多人知道星河与城市在一起 让更多人知道星河与城市人一起 改变城市的面貌
一块骑行，一起共建大坪山
骑行分别从两个城市中心出发，会师交 汇与白云中心，寓意在大坪山，星河盛 世的到来，奠定白云中心区的地位。
骑行活动可增加一个仪式性的动作，比 如握手。骑行不在是简单的骑行，而是 两座城市的交融，以及融城中心的诞生。
2第二阶段 样板区开放、售楼处开放
城市中心因星河而改变
目的：配合7月样板区和营销中心开放，项目立势，品质调性， 用绝对姿态开疆拓客
效果：以“星河改变城市”发起市场的战役， 挖掘星河内部及老业主，对项目的关注和兴趣
深圳星河人的一天！
核心传达： 传播价值及星河服务，通过细节生活的 描述传达影响力。
方式：
1元/㎡起 购房
一元钱可以买什么？ 买一分早报、买一包纸巾、买一根老冰棍， 买两个塑料袋、发10条短信、打5分钟电话、 买一瓶水……
星河时代市场整合推广策略
网络广告投放
在各大主流网络媒体和垂直行业网站上投放广告，针对目标客户群体进行 精准营销，提高品牌曝光率和点击率。
搜索引擎优化
通过优化网站结构和内容，提高网站在搜索引擎中的排名，吸引更多的潜在客户和流量。
电子邮件营销
利用电子邮件向目标客户发送定制化的营销邮件，介绍产品特点 和促销活动，提高客户参与度和购买转化率。
联盟营销
与其他网站或品牌合作，通过共享资源、互惠互利的方式， 扩大品牌影响力和市场份额。
05
推广预算与效果预测
电视广告
电视广告是一种高效的推广方式，能够覆盖广泛的观众群体。预算应优先考虑电视广告，用于宣传星河时代的住宅项目和优 势特点。
网络广告
网络广告具有精准和互动的优点，可以针对潜在客户群体进行 投放。预算应分配一部分给网络广告，包括搜索引擎营销、社 交媒体广告和网站推广。
未来发展可期
通过本次推广策略的实施，为星河时代的未来发展奠定了坚实 的基础，有望实现更广阔的市场拓展和业务增长。
感谢您的观看
THANKS
项目定位
星河时代以中高端人群为目标客户，提供高品质的住宅、商 业和配套服务，打造城市核心区域的优质生活社区。
市场环境分析
当前房地产市场竞争激烈，消费者对产品质量和服务需求日益提高。因此，制定有效的市场整合推广策略对于提高项目知名 度和美誉度，促进销售和提升品牌形象至关重要。
02
推广策略制定
提高品牌知名度
执行计划、监测效果、调整优化
详细描述
在制定好推广计划后，我们需要按照计划进行实施。在执行过程中，我们需要密切关注推广效果，通 过数据分析和监测来了解推广活动的表现。如果发现存在问题和不足，需要及时进行调整和优化，以 确保达到预期的推广效果。
星河电器品牌营销文案策划
星河电器品牌营销文案策划引言星河电器作为一家知名的家用电器品牌，始终致力于为消费者提供高品质、智能化的家电产品。
在市场竞争日益激烈的情况下，如何更好的推广和营销星河电器品牌成为了一个重要的课题。
本文将结合当前市场环境和品牌定位，提出一些营销策划方案，以期为星河电器的品牌推广和营销提供一些新的思路和建议。
一、品牌定位1.1 品牌愿景星河电器品牌愿景是成为消费者信赖的高品质家电品牌，致力于为用户带来更便捷、高效、舒适的家庭生活体验。
1.2 品牌定位星河电器品牌的定位是大众家电品牌，注重产品的品质、智能化和价格优势，致力于满足广大消费者对家电产品的需求。
1.3 品牌特色星河电器品牌的特色主要体现在以下几个方面：1）智能化：产品具有智能化功能，能够实现远程控制、定时功能等，提升用户的使用体验。
2）价格优势：产品价格相对较为亲民，适合大众消费群体。
3）品质保障：产品经过严格的品质检测和质量控制，确保产品性能稳定可靠。
二、市场分析2.1 市场环境随着生活水平的提高和消费观念的转变，消费者对家电产品的需求也在不断增长。
家电市场竞争激烈，品牌之间的差异化竞争日益凸显。
在这样的市场环境下，星河电器需要结合自身品牌特色，积极开展市场推广和营销活动，提升品牌知名度和市场份额。
2.2 目标市场星河电器的目标市场主要是家庭用户和年轻消费群体。
其中，家庭用户是星河电器产品的主要消费群体，他们注重产品的实用性和品质；年轻消费群体则更加注重产品的外观设计和智能化功能。
因此，星河电器需要根据不同消费群体的需求特点来制定相应的营销策略。
2.3 竞争分析家电市场竞争激烈，竞争对手众多。
星河电器需要通过差异化竞争来突出自身品牌优势。
目前，一些知名家电品牌在智能化、品质保障和服务体验方面拥有一定的优势，星河电器需要在这些方面加大投入，提升品牌竞争力。
三、营销策划3.1 品牌推广为了提升星河电器的品牌知名度，可以通过以下方式进行品牌推广：1）广告宣传：在电视、网络、杂志等媒体上发布广告，展示产品的特点和优势，吸引消费者的关注。
深圳星河时代COCOPARK市调报告
384792 461708 446739 434505 435179
877538.8 1097627 1092979 929191.5 1006981
198134 251521.5 301088 194506 249568.1
1090751 1241592 1843857 1509734 1334660
*
图片展示
更衣间
休息区
*
图片展示
*
主要品牌介绍-----餐饮
*
主要品牌介绍-----服装
*
商户图片展示
商户图片展示
商户图片展示
经营情况
星河COCOPARK各月销售数据统计
时间（月份） 10
11
12
1
2
合计
平均
月销售 （单位：万元）
2095.68
1993.4
2606.24
2908.67
14417.5 19856 20649 15855 18975.98
坪效 1105.3 1767.2 2164.6 476.5 1712.2 1633.5 902.1 1509.0 721.5 1043.7 1054.2
➢销售最好的是九毛九，月均100.7万，最低的是Annex，月均1.9万。
➢坪20效21/最11/2好的是禾绿，月均2165元/平方，最差的是仙踪林，月均477元/㎡
4、零售方面
经营情况
零售
10
11
12
1
2
合计 月均销售 （万元） （万元）
1179.65 1184.01 1612 1804.5 1421.2 7201.36 1440.3
零售包括： 服装、珠宝、化妆品、箱包、钟表、礼品、数码等
星河地产中心区项目宣传推广策略思路-房地产策划文案
广告推广应达到的目的：
◆ 完成销售 ◆ 形成品牌效应；
◆ 为今后的持续推广打下良好的基础；
品牌推广策略
品牌概念
创意策略
创意表现 整合传播
命名
• 星御花园 （中文名） Imperial Garden（英文名） 苍穹无限，星漫天 琼楼无数，御居第一。
尊贵、豪迈、卓越非凡，风光无限——
尽在星御花园 • 百汇豪居 （中文名） Adcraft Deluxe（英文名）
地理环境
建筑风格 园林风格
信心（投资）
顺心 舒心
他们的核心愿望：
不仅是适宜的居住环境，而且是理想的投资行为；
品牌定位：
高级白领
经商人士 核心利益
最适合自己，有成就感，星御花园是实现 我梦想的理想生活家园
它让我住的安心、住的放心、住的舒心
重复置业人士
核心利益
最佳的投资方向
它不仅适合我居住，更让我的投资超值
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
其它待与开发商沟通后再行提炼；
项目背景
劣势： 作为位于中心区CBD的住宅物业，比中心区（北区 CLD）的和记黄浦雅苑、深业花园等楼盘的先天条 件，竞争力稍弱；
中海华庭的先期入伙，分流了一批消费者；
定价的起点较高（估计开盘价为6000元左右），导
致购房的消费群形成一定的局限； 片区同期开发和正在销售的楼盘（城市花园、黄浦
支持点：因为星御花园有最佳的地理环境，完善的配套设施， 周全的物业管理，优良的生态环境。
小结
综合分析，在政府规划上，中心区的南片区为中央商务区（CBD），
以写字楼为主；北区为中央生活区（CLD），以住宅楼为主，对该项 目而言，这既是弱势，又是优势。写字楼的热销和租赁，无疑会带来 更多有实力的企业的入住，为了办公的方便，就可能需求在附近的良 好住宅物业进行购买或租住，并且离口岸近，从而使该区的物业升值， 这也符合了重复置业人士的核心利益，所以宣传推广的主策略应避免 在居住环境上及生态环境上与CLD楼盘打硬仗，应倾向于投资环境的 重点诉求，居住环境作为其支持点进行诉求；
星河策略提案
消费者的购房倾向
（住宅类型、居室类型及面积、装修标准、配套设施）
1、小高层变为市场以后的趋势 2、100-150平米左右的面积最受深圳人欢迎 3、选择装修房会被更多的人接受 4、配套成熟度越来越受关注
–平面：围绕大的主要卖点（位置、品牌、规划、环境）的主 题广告，让消费者全面认知。
- 开盘大型活动：激光秀
星御豪庭推广三部曲
----五一看典范----
◆ 第二步
• “展示*说透*引现场”，系列广告造势，分卖点诉求优越 感，集中展现名明天的生活方式，对三种买家各个打动。
• 与竞争对手拉开价值差距，主打明天的生活典范和投资价 值。
星河项目策略提案
星河项目命名
原则 ▲ 表现出项目的物业定位－中心区高档精品住宅
▲ 表现出项目的策略核心 ▲ 表现出项目的规模
星御豪庭
*CBD豪宅典范*
以九天繁星命名的九座楼盘，媲美独有的“你” 天马座，天鹰座，天王座 天琴座，天龙座，海王座 天鹤座，天鹅座，凤凰座
各不相同，星座与业主相辉映。
设计目的 星河阔天城
• “预热*蓄水*钓眼球”：悬念广告开路，星图狮标登场，引起全 城观瞩和好奇，创造期待感，争取更多来电量和爆光率。
• 领导品牌应有领导表现，刚过完年，谁先引领话题，谁先成为焦 点。
• 开盘的激光秀，让大家仰天看星，避开环境和生态的不足。
“全城作好准备 亲历旷世奇观”
• 阶段1——开盘前
–目的：制造悬念，好奇进而广泛关注星园的开盘，迅速在深 圳市场建立相当的知名度和关注度。
星御豪庭能给予的
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心
地铁站
国际会展中心
区
深南大道 福华三路 滨河大道
项目的基本情况 基本建筑布局
项目的SWTO分析
S（优势）
地段、位于 CBD内、实力 地产商、升值 潜力、目前同 区竞争对手少、 大师级团队、 项目特点针对 性强
T（机会点）
市场潜力大，专 业的CBD商务公 寓刚刚起步，本 项目领先一步。
针对CBD的特性 量身打造的配套 公寓，针对性， 适用性强。
报》等
接受媒体
分析与发现
在分析项目与客户，在解析市场与地产现状的同时，我们发现项目与目标客 户具有非常吻合的共性，而这种共性由本质升华后，它就是一种
雕的精神，雕的品质
国际生活 实力体现 大师杰作 国际品质
项目品质 （项目卖点）Fra bibliotek雕的品质
如火纯青 久经验证 表里如一 气贯长虹 恒空出世
领导决策
雕的本质精神
全案纲要
市场分析 项目分析 项目卖点及延展 目标客户分析 项目定位及命名 项目总策略 项目分传播策略 文案风格
市场情况 商务中心（CBD）
地段价值 片区价值
福田中心区
行政中心
文化中心
规划价值
总结：片区的优越性导致地段价值高，楼盘质素高，楼盘均价高。此片区 内的楼盘相互之间比品质，比地段，竞争相当激烈。
商业精英 企业领袖
国际元素 尊贵血统
注入 中央商务区 提供
赋予
（CBD）
展示
商业平台 深圳形象
无限商机 巨大财富
总结：CBD已成为深圳含金量最高的地产品牌，虽然地段价位高昂，但住宅 开发商和投资仍早已将眼光聚焦此，开始蠢蠢欲动，不久的将来，与写字 楼配套的专为商务人士量身定作的商务公寓也应运而生。
W（劣势）
CBD的作为商 务区与生活住 宅区存在较大 的差别，生活 配套与氛围不 够成熟。
O（威胁点）
竞争对手：较 强实力的城建 集团；社区配 套还在完善与 规划中
项目的卖点分析
优势区位，都市光环圆心 空中花园，尊贵私家领地 开放街区，接轨国际生活 梦幻团队，打造城市经典 CBD物业 投资潜力大
CBD中央领域，国际会展中心相邻，地铁举步可达 独享10米高台之上的逾20000平方米的空中园林 40000平方米国际内街区，体味兼容并蓄的国际化生活 国际品牌团队精心建设，泛亚易道（EDAW） 未来最先进的生产力代表，投资潜能无限增值
双泳池、双会所设计
空中园林泳池+恒温泳池；休闲会所+商务会所
总结：以上卖点将是广告宣传中主要向消费者传达的内容，也是消费者最直接 的购房利益。 而我们将会利用目标消费者最能接受的形式进行宣传，达到事半 功倍的效果。
项目的目标客户
企业 集团或公司
商务人士 城市精英
购买用途：配给高级职员居住
购买用途：自住
广告宣传核心 国际商务机遇 国际生活模式
项目的卖点分述与项目所赋予的无限美好生活
不同阶段的宣传内容
内部认购 强势销售 持续销售 尾盘销售
形象展示：雕作为项目形象载体出台，引喻项目与目标客户 商务与国际生活；引发目标客户共鸣的心理广告 商务与国际生活；大型活动广告 项目品牌与发展商品牌的提升：社区生活展示
强势销售
项目卖点
尾盘销售
品牌提升
内部认购期
形象塑造
大型户外广告 牌封杀要道， 引发全民关注
概念推广
大型户外 广告牌
目的：迅速打开市场，坚立项目形象， 将雕的精神融入项目形象，多频次刺激， 引起市场轰动。
相关活动预告
大型户外 广告牌、 电视广告 前期策划
认购信息发布
报纸广告
推广内容及方式
大型户外广告牌
无论是从项目还是从客户，我们都找到了与之相吻合的广告宣传载体，特 别是作为项目的形象推，我们将在前期大量用雕的精神与气质与引导和吸 引目标客户，作为一个良好的广告沟通。
作为形象，以象 征物作为引导线， 引出项目。
形象代表如何激活项目
赋予
雕的精神本质 项目全案推广
贯穿
被激活，更生动
广告宣传主力线 来
CBD（中央商务区） 情 况
总结：CBD高价值体现经典地位，入住的企业、员工均被定位为国际化、超前化、 信息化。具有一种高高在上的身份价值，受到外界的观注与羡慕。更由本质的 商务领域延伸至生活领域，CBD的昂贵价值衬托出其生活层面的独特魅力。
项目的基本情况
中
C 高交会馆
音乐中心
B 购物公园 D 星河·神雕
雕的精神，雕的品质
宣传推广策划 之名项目命名
星 河 ·时 代
宣传推广策划 之名项目定位
CBD国际生活模式 中心区，国际人
宣传推广策划 之项目广告语
在世界中心，任翱翔！
国际商务的翱翔 国际生活的翱翔
横空出世，从成功到卓越 国际生活，率先体验
推广思路
内部认购
形象推广告
持续销售
活动促销
开盘热销
开盘庆典
宣传的方向
整体形象、优势区位，都市圆心 项目的国际化生活品质与一触即发的商 务潜力 大型活动激发市场知名度与美誉度 发展商的地产实力与诚信
媒体应用
户外广告 报纸广告
其它 电视广告
总结：以户外广告作为主力媒体，迅速建立项目的良好形象，引发关注。辅以 电视广告，少量的报纸广告。避逸狂轰乱砸式的广告宣传，降低项目档次。
总结：不同的销售阶段广告内容的侧重点不同，运用循循渐进的推广方式，得 到客户的支持与认同。
广告推广告目的
找准项目的本质特征， 用标新立异的手法，突围市场
惊讶
市场反应
欣赏
赞叹
认同
最终目的：购买
宣传推广策划 之名项目命名
星 河 ·浩 翰（领域）
天际任翱翔
宣传推广策划 之名项目命名
星 河 ·神 雕（领域）
位置：深南路与新洲路交汇处的立柱户外广告牌； 深南路与华侨城路交汇处 的立柱户外广告牌； 滨河路与新洲路交汇处的立柱广告牌。
城市精英 高薪高压 国际信息
力量 毅力 迅速 博击
冷静
目标客户 （商务精英）
雕捕捉猎物的系列动作
锐利的捕捉到机会——迅速的作出判断——果断的作出决定——疾 风般的开始行动——准确的猎获目标——享受胜利的滋味
目标客户
捕 捉
项目
捕捉猎物的雕
无限的商机、国际化生活
机会
中心区的优越
广告策略
项目形象代表
地产投资者
购买用途：投资
目标客户分析
§外圆内方 §丰富的社会阅历 §对新事物的接纳 §果敢冷静 §高等文化教育 §国际资讯化
个性特征
§高级职职称 §领导地位，决策权 §高薪高压 §社会、人际关系 §团队的支点、核心 §全球国际化
事业特征
和谐 平衡
目标客户分析
工作环境 事业
居住环境 生活
生活意向
§广告 享受乐趣 理想生活模式 §实用主义 兴趣爱好 消遣信息 §积极寻求媒体信息和城市主流报 §《商业周刊》/《特报》/《信息时