第十一章 变更地籍调查

国有土地类型变更
五种国有土地使用权类型
划拨国有建设用地使用权 出让国有土地使用权
国家作价出资(人股) 国家租赁国有土地 国家授权经营国有建设用地
四种国有土地使用权类型变更
划拨土地变更为出让 划拨土地变更为国家租赁 划拨土地变更为作价出资
划拨变更为国家授权经营
二、宗地权属状况变更调查
1、国有土地使用权类型变更时
(4) 全面检查原地籍调查表中的内容是否与实地情 况一致，如：
——土地使用者名称、单位法人代表或户主姓名、
身份证号码、电话号码等， ——土地坐落、四邻宗地号或四邻使用者姓名， ——实际土地用途。 ——建筑物、构筑物及其他附着物的情况等。
二、宗地权属状况变更调查

与初始权属状况调查的方法基本相同。宗地 变更权属状况调查的类型主要有征收集体土地， 划拨国有土地，出让、转让国有土地使用权，继 承土地使用权，交换土地使用权，收回国有土地 使用权，承包集体或国有土地使用权，土地分割 ，土地合并，土地权利人更名，城市改造拆迁， 土地权属界址调整，以及土地他项权利的变更， 如抵押、出租等。
二、宗地权属状况变更调查
2、土地使用权转让变更时


（2）出让、国家作价出资(入股)、租赁和授权经 营国有建设用地使用权转让变更调查 ④ 应提交的权源材料有：原《国有土地使用证》； 《转让合同》；转让地块投资证明或商品房预售登 记备案材料；《房屋所有权证》等地上物产权证明 ；土地税费交纳证明；其他证明文件。以入股方式 转让的，还应提交《入股合同》。单位合并、分立 和企业兼并的，还应提交合同及上级主管部门批文 。处分抵押财产的， 交换和赠与的，均应提交相应 证明。
二、宗地权属状况变更调查
2、土地使用权转让变更时



（2）出让、国家作价出资(入股)、租赁和授权经 营国有建设用地使用权转让变更调查 ②国家作价出资(入股)、国家租赁国有土地使用权 转让时，应现场调查核实转让是否符合《作价出 资(入股)合同》、《国有土地租赁合同》的规定， 作价出资(入股)、租赁的土地使用者对地块的投资 是否达到合同的约定。 ③国家授权经营国有土地使用者一般不得向集团 公司以外的单位和个人转让土地。


抵押申请人应提交的权源材料：土地使用证；主合同和抵 押合同；土地估价报告； 其他应提交的相关文件：①划拨土地抵押：土管部门抵押 批文和应交付的土地出让金数额；②股份制企业：董事会 同意抵押证明；③共有土地使用权：其他共有人同意抵押 证明；④房屋及其占有范围内的土地：《房屋所有权证》
二、宗地权属状况变更调查
调查法规依据：《城市房地产管理法》、原国家土地 局的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》、《 划拨土地使用权管理暂行办法》等。 初步调查核实：抵押手续、行为及过程是否符合法律规 定。宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、使 用权类型、用途、期限、终止日期等内容； 现场核实内容：抵押合同规定抵押的房产及土地与实地 的一致性；土地使用权用途与抵押合同规定的用途是否 一致，抵押权人名称，抵押权利顺序。初步核实抵押权 设定登记时申请人提交的土地权源证明材料是否齐全、 合法及是否与实际情况一致。


二、宗地权属状况变更调查
5、土地他项权利设定登记时


（1）土地使用权抵押权设定登记时的宗地权属状 况调查
地籍调查表填写内容：调查核实结果、具有土地估价资 格的中介机构的地价评估报告名称及文号、抵押土地面积 、抵押贷款金额、贷款期限等 。以划拨土地抵押的：土管 部门确认的抵押宗地的使用权出让金额证明；以房屋及其 占有范围内的土地抵押的：《房屋所有权证》编号。
二、宗地权属状况变更调查
3、土地用途变更时

土地用途变更是指使用者在征得出让方同意，并 经土地管理和城市规划部门批准，依照《城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，重新签 订出让合同，调整土地使用权出让金后，改变出让合 同规定的土地用途。


首先查阅核实宗地的国有土地使用权是否登记、 登记的面积、用途、期限、终止日期、共有状况 、属争议情况、地上建筑物及附着物等内容； 调查土地用途改变手续的行为及过程是否合法， 初步核实权源材料是否齐全、合法及与实际情况 是否一致，将调查核实结果 填写到地籍调查表。
使用者作为出租人，将土地使 用权或连同地上建筑物、其他 附着物租赁给承租人，由承租 人向出租人支付租金的行为
二、宗地权属状况变更调查
5、土地他项权利设定登记时


（1）土地使用权抵押权设定登记时的宗地权属状 况调查
以划拨土地使用权抵押的，应有土地管理部门确认的 抵押宗地的土地使用权出让金额证明；

调查人员现场调查核实宗地的土地使用权的 合法性及权利状况、初步调查变更行为及过程是 否合法，现场将调查结果填写到地籍调查表上， 在原地籍调查表变更处加盖“变更”印章。

二、宗地权属状况变更调查
国有土地使用权类型变更时
土地使用权转让时
土地用途变更时 土地使用者名称及地址变更时 土地他项权利设定登记时
四、变更地籍调查的准备
2、发送变更地籍调查通知书
第二节
变更权属调查
变更权属调查
变更权属调查是指调查人员接到经土地登 记初审的变更土地登记或初始土地登记申请文 件后，对宗地权属状况及界址情况进行的调查。 其基本单元是宗地
工 作 步 骤 与 内 容
查 初询 始变 登更 记土 申地 请登 文记 件或
二、变更地籍调查种类
界址未发生变化宗地的变更调查 界址发生变化的宗地的变更调查
新增宗地的变更调查
旧城改造中变化宗地的变更调查
三、变更地籍调查的程序
间接来自于社会
地籍变更申请 准备工作 检查与审核
国土部门的日常业务
资料、数据
表格、器材 变更原因、内容、原始资料与实 地情况等的合法性或一致性
变更权属调查
二、宗地权属状况变更调查
2、土地使用权转让变更时


（1）划拨国有建设用地使用权转让变更调查 ③申请人应提交的权源材料有：原《国有土地使 用证》、《转让合同》、《国有土地使用权出让 合同》、出让金缴纳凭证；《房屋所有权证》等 地上物产权证明；其他证明文件。 ④因房改出售公有住房引起的划拨国有建设用地 使用权变更时，申请人应提交的权源材料有：公 房出售批文；原《国有土地使用证》；《房屋所 有权证》(权利人为购房职工)；售房单位和购房职 工签订的售房合同；其他证明文件。
以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，应有房 屋所有权证；
以共有土地使用权抵押的，应有共有人同意的证明；



抵押人为股份制企业的，应经企业董事会同意。
抵押贷款终止期限不得超过土地使用权出让终止期限
二、宗地权属状况变更调查
5、土地他项权利设定登记时


（1）土地使用权抵押权设定登记时的宗地权属状 况调查
二、宗地权属状况变更调查
4、土地使用者名称及地址变更时

土地使用者名称变更是指在土地权属不发生转移的条 件下因权利人名称或姓名的改变而进行的变更。地址 变更是指在土地权属不发生转移的条件下因权利人住 址的改变而进行的变更。调查内容为：

核对变更申请书的内容与原土地登记的内容是否 一致，核对有关部门下发的土地权利人名称更名 的文件或土地座落改变的文件；

初步核实权源材料是否齐全、合法及是否与实际 情况一致，将调查核实结果、有关文件名称、文 号及批准日期等填写到地籍调查表上。
二、宗地权属状况变更调查
4、土地使用者名称及地址变更时



名称及地址变更应提交的权源材料有：《国有土地使 用证》；《房屋所有权证》等地上附着物产权证明； 其他证明文件。 名称变更的其他证明文件有：自然人变更的，应提交 户籍部门的姓名变更证明文件；法人或其他组织变更 的，应提交工商部门或主管部门的名称变更批准文件 地址变更的其他证明文件有：自然人应提交由户籍部 门开具的地址变更证明文件或户籍部门开出的能够证 明其地址变更的有效证件；企业法人或其他组织应提 交由工商部门或主管部门开具的地址变更文件或更址 登记后的《营业执照》；机关法人和其他事业单位应 提交该机关单位的更址声明或通知书。
变更地籍测量
地籍图的修测
标绘变更权属界址点
修测新增的地物
变更地籍调查的实施
（工作的任务和工作程序）
地籍要素的变更调查 界址点的变更测量 面积量算 调查记录表、宗地图
换发土地证
四、变更地籍调查的准备
1、资料准备
(1) 变更土地登记或房地产登记申请书； (2) 原有地籍图和宗地图的复制件； (3) 本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制件(包 括宗地草图)； (4) 有关界址点坐标； (5) 必要的变更数据的准备，如宗地分割时测设元 素的计算； (6) 变更地籍调查表； (7) 本宗地附近测量控制点成果，如坐标、点的标 记或点位说明、控制点网图；
本节内容
一、变更地籍调查的作用与特点 二、变更地籍调查种类 三、变更地籍调查的程序
一、变更地籍调查的作用与特点
1、作用： 界址点位的检查、补充、更正 地籍资料的补充、完善 消除初始地籍中的差错 地籍测量成果的质量提高
一、变更地籍调查的作用与特点
2、特点： 目标分散、发生频繁、调查范围小 政策性强，精度要求高 变更同步、手续连续 任务紧急
2、土地使用权转让变更时

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移 的行为，包括出售、交换和赠与。转让后改变土地用 途时，还应按土地用途变更的要求进行调查。


（1）划拨国有建设用地使用权转让变更调查 ①划拨土地使用权转让房地产时，应当报有批准 权的政府审批，准予转让的，应由受让方办理出 让手续，并依照有关规定缴纳出让金。 ②调查人员应核实使用者是否为公司(企业)等或个 人、是否领有国有土地证、是否具有合法的地上 物及附着物产权证明、是否签订出让合同并提交 出让金。
发 送 调 查 通 知 书
宗 地 权 属 状 况 调 查
界 址 调 查 与 界 标 设 定
填 写 变 更 地 籍 调 查 表
勘 丈 或 修 改 宗 地 草 图
填 写 调 查 记 事 及 意 见
权 属 调 查 文 件 资 料Байду номын сангаас移 交
一、检查、审核
(1)检查本宗地及邻宗地指界人的身份。
(2) 检查变更原因是否与申请书上的一致。 (3) 审核变更土地登记申请内容的合法性。
第十一章
变更地籍调查
本章内容
一、变更地籍调查概述 二、变更权属调查 三、变更地籍测量 四、地籍资料变更与审核入库 五、界址恢复与鉴定 六、土地分割测量
第一节
变更地籍调查概述
变更地籍调查概念
变更地籍调查是指在完成初始地籍调查之 后，针对土地权属的主体和客体及权利义务发 生变化的日常性地籍调查。变更地籍调查的目 的是查清宗地发生变更的合法性，以及变更后 的位置、权属、界址、数量和用途等基本情况， 满足变更土地登记的需要。通过变更地籍调查， 不仅可以使地籍资料保持现势性，还可以使地 籍成果提高精度、逐步完善地籍内容。
二、宗地权属状况变更调查
5、土地他项权利设定登记时

土地他项权利设定登记是在土地使用权初始登记 或设定登记以后，对一宗土地上新确认的土地他项权 利进行的登记。分为两种类型：
土地使用权抵押权 设定登记
土地使用权人把土地使用权 作为担保财产以保证自己或第 三人履行债务的行为。
土地使用权出租权 设定登记
二、宗地权属状况变更调查
2、土地使用权转让变更时

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移 的行为，包括出售、交换和赠与。转让后改变土地用 途时，还应按土地用途变更的要求进行调查。

（2）出让、国家作价出资(入股)、租赁和授权经 营国有建设用地使用权转让变更调查 ①出让国有土地使用权再转让时，应现场核查使 用者是否按《出让合同》规定的期限和条件投资 开发及利用。外商投资开发经营成片土地的，应 现场调查核实开发企业是否按《出让合同》规定 条件和成片开发规划的要求投资开发土地。
5、土地他项权利设定登记时

（2）土地使用权出租权设定登记时的宗地权属状 况调查 划拨土地使用权出租，应经市、县人民政府批准 后，方可出租土地使用权。 承租人需要改变土地规定的内容（如：改变土地 用途)，必须征得出租人同意，并按规定的审批权 限，经土管部门和规划部门批准，重新签订出让 合同，调整出让金后方可承租。
划拨国有土地是否登记及登记的面积、用途
须 现 场 核 实
使用权类型变更行为及过程是否符合法 权源材料是否齐全、合法及与实际是否一致
核实四种合同或授权书和县以上政府及有关批文， 实地核查面积、用途与合同规定的是否一致
核实具有资质的中介机构的地价评估报告 现场将核查结果填写到地籍调查表上
二、宗地权属状况变更调查