【房地产年报】2018年恩施房地产市场报告-房地产

2018年度恩施房地产市场报告市场走势

2018年，全州社会消费品零售总额616.83亿元，同比增长10.9%；城镇限上消费品零售总额13.65亿元，同比增长7.7%；招商引资到位资金389.47亿元，同比增长23.3%；外汇出口额8658万美元，同比下降83.7%。

2018年12月末，全州金融机构存款余额1460.81亿元，比年初增加79.7亿元；其中，境内住户存款余额896.78亿元，比年初增加102.85亿元。全州金融机构贷款余额1030.81亿元，比年初增加127.23亿元；其中，住户短期贷款133.18亿元，比年初增加7.9亿元；住户中长期消费贷款274.7亿元，比年初增加50.27亿元.

2018年，全州公路客运量3852万人，同比增长0.9%；货运量2019万吨，同比增长11.7%。民航客运量103.93万人，同比增长35%；货运量1705吨，同比增长41.8%。铁路旅客发送量690.80万人，同比增长5.7%；货物发送量6.01万吨，同比下降74.2%。

2018年，全州地方财政总收入171.13亿元，同比增长6.9%；一般公共预算支出391.76亿元，同比增长15.1%；

2018年，全球经济延续复苏，但贸易摩擦升级、地缘政治冲突增加、金融市场波动显著，中美贸易摩擦尚未缓解，全球经济不确定性显著增加。国内宏观经济面临外部冲击和内部转型的双重压力，经济增长稳中趋缓，增长动力出现下行趋势。房地产市场方面，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。整体来看，持续稳定从严的调控政策取得了较好的调控效果，房地产市场快速上涨的现象得到基本控制。国家坚持强调住房的居住属性，强调“坚决遏制房价上涨”；地方政府因城施策，继续深化调控供需两端，强化市场监管，增加有效供给比重，调控力度持续加码。

1.央行再次定向降准，多措并举保持流动性合理充裕。

710月7日，央行宣布，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，以置换当日到期的4500亿中期借贷便利（MLF），同时还可再释放增量资金约7500亿元。对于货币政策的走向，央行表示将继续实施稳健中性的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，引导货币信贷和社会融资规模合理增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

图1:2010年以来央行历次存准率调整

2018年以来的货币政策总定向调控支持实体经济，对房地产市场影响有限。本次央行对降准资金作出专项使用规定，释放的部分资金用于偿还中期借贷便利，属于两种流动性调节工具的替代，而余下资金则与10月中下旬的税期形成对冲，其主要目的是精准向实体经济注入流动性，改善小微企业和民营企业融资环境。

2.个人所得税专项扣除方案确定，住房贷款利息入列扣除项

12月22日，国务院正式公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》并印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》。住房贷款利息方面：新增明确首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款；新增首套住房贷款利息扣除期限最长不超过240个月；新增夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款，其贷款利息支出，婚后可以选择其中一套购买的住房，由购买方按扣除标准的100%扣除，也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除。住房租金方面：直辖市、省会（首府）城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，扣除标准提高为每月1500元；除第一项所列城市以外，市辖区户籍人口超过100万的城市，扣除标准提高为每月1100元；新增纳税人的配偶在纳税人主要城市有自有住房的，视同纳税人在主要工作城市有自有住房。

3.中央定调楼市调控：房住不炒，因城施策、分类指导

12月19至21日在北京召开的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。为未来一年乃至更长时间的楼市发展方向奠定了基调。

图2:房地产调控政策的变与不变

12月24日，全国住房和城乡建设工作会议指出，2019年将以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

4.集体建设用地拟允许直接入市，从供给侧构建长效机制

12月23日，土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。本次草案主要修改完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度，并增强了强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容。“三块地”试点改革所得的相关经验或将被完善到正在审议修改的《土地管理法》中。

图3:集体经营性建设用地入市配套政策演变历程

草案删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。未来，如果集体经营性建设用地入市能从法律层面得到确认，那么将从试点走向全国；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

1．新增供应

1.1开发投资

2018年度，全州完成房地产开发总投资1307590.55万元，与2017年同期相比上涨27.14%。其中，住宅开发总投资1047173.02万元，同期相比上涨40.33%；住宅投资占比80.08%，较2017年同期上涨7.52个百分点。随着上半年住宅市场供需两旺和开发商拿地信心的复苏，2018全年房地产开发不论总投资还是新开工面积都有相对较好的表现。

从县市来看，恩施和利川两市是全州房地产开发投资的绝对市场，两市完成投资额约占全州70.65%；六县中来凤相对领先，约占全州10.05%；巴东占比最低，不足0.5%。

1.2新开工面积