资产评估——市场法
资产评估：成本法、市场法和收益法的比较
是指通过比较被评估资产与最近售出(交易)的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值 ,借以确定被评估资产价值的一种方法。
同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
市场法,是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化,以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法:被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动 (参照物)，且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长.参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以采集到的。
3、参照物的基本数量至少为 3 个，参照物成产成交价格必须真实,参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。
1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性; 2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以采集 ;3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的.被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或者控制者带来经济利益.1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。
要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获患上预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
资产评估 市场法
资产评估市场法
市场法是一种资产评估的方法，它主要基于资产在市场中的实际表现来进行评估，并
根据市场上的交易数据、竞争状况和历史趋势等因素来进行判断。
在实际应用中，市场法
一般用于评估房地产、证券、债券、商品等市场性质明显的资产。
市场法通过市场数据的收集和分析来确定资产的价值。
这些数据包括市场价格、销售
期限、租赁和出租情况等信息。
对于住房、商铺、工业用房等不动产，市场法经常使用类
似比较法的方法，比较同一地区内同类型不动产获得的平均价值来确定特定不动产的价值。
对于证券、债券、商品等流动性强的资产，市场法则通过市场价格、成交量、市场投资者
的反应等因素来评估它们的价值。
在市场法中，经济走势和竞争状况是重要的考虑因素。
经济条件越好，投资者愿意支
付更高的价格来购买资产。
反之，经济不利时，投资者更倾向于适度降低价格。
竞争状况
也是影响资产价值的主要因素之一。
如果某种资产的市场供需平衡，市场价格就比较稳定。
但如果市场供大于求，价格就会下降；反之，价格则会上涨。
当然，在市场法中也需要注意其局限性。
市场价格在短期内可能因多种因素而变化，
因此市场法适用于具有长期稳定市场的资产。
此外，各种因素如市场新进资本等也会影响
市场的价格，因此市场价格可能会出现不合理上涨或下跌的情况。
这种情况下，评估师就
需要使用自己的专业知识和经验来判断资产的真正价值。
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法概念全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：市场法是资产评估中常用的一种方法，它是通过分析市场上已有的同类资产交易数据来确定目标资产的价值。
市场法的基本原理是，相似的资产在市场上具有相似的价值。
通过比较目标资产与市场上其他同类资产的交易价格，可以确定目标资产的市场价值。
市场法在资产评估中广泛应用，尤其是在房地产、股票、债券等金融资产的评估中。
在房地产领域，市场法通常是通过比较目标房产与附近区域同类房产的成交价格来确定目标房产的价值。
在股票领域，市场法则是通过比较目标公司与同行业其他企业的市盈率、市净率等指标来确定目标公司的估值。
市场法的优点之一是其客观性和易操作性。
由于市场上已有大量的交易数据可供参考，因此通过市场法进行资产评估可以获得相对客观的结果。
市场法还具有时效性，因为市场价格会随着市场供需关系的变化而变化，所以通过市场法评估的资产价值更具有实时性。
市场法也存在一些局限性。
市场上的交易数据可能存在一定程度的噪音，例如市场波动、市场情绪等因素会影响资产的交易价格，导致市场法评估的结果不够准确。
市场法在评估特殊资产或市场不成熟的领域时可能不够适用，因为缺乏可供比较的同类资产或交易数据。
在实际应用中，市场法通常会与收入法、成本法等其他评估方法结合使用，以综合考虑不同方法的优缺点，获得更准确和可靠的资产估值结果。
市场法是资产评估中一种重要的方法，通过比较目标资产与市场上同类资产的交易数据来确定其价值。
市场法具有客观性和时效性的优点，但也有一定的局限性，需要在实际应用时注意其适用范围和结合其他评估方法进行综合分析。
第二篇示例：资产评估是指对资产进行评估和定价的过程，其中市场法是一种常用的评估方法之一。
市场法是一种依靠市场上已完成的交易数据来确定资产价值的方法，它是根据市场上类似或相似资产的交易数据，来评估目标资产的价值。
市场法在资产评估中发挥着重要作用，尤其是在缺乏可靠的财务信息或缺乏相关经验的情况下，市场法可以为资产的定价提供可靠的参考依据。
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法概念在资产评估领域，市场法是一种重要且常用的评估方法。
它基于市场交易中类似资产的价格信息，通过比较和调整来确定被评估资产的价值。
要深入理解市场法，我们首先需要明白它的基本原理和应用条件。
市场法的核心原理在于“替代原则”。
简单来说，就是假定在市场中存在着充分竞争，购买者总是倾向于以最低的价格购买到能够满足其需求的相同或相似的资产；而出售者也总是希望以最高的价格出售其资产。
在这样的市场环境下，如果存在多个类似资产的交易实例，那么被评估资产的价值就可以参考这些类似资产的交易价格来确定。
为了更准确地运用市场法进行资产评估，我们需要明确一些关键的前提条件。
首先，市场必须是活跃的，有足够数量的类似资产交易案例可供参考。
如果市场交易不活跃，很难获取到可靠的交易价格信息，市场法的应用就会受到限制。
其次，被评估资产与参照资产之间应具有较强的可比性。
这包括资产的功能、用途、规格型号、地理位置、市场条件等方面的相似性。
只有在这些方面具有较高的相似性，才能通过比较和调整得出合理的评估价值。
那么，在实际操作中，市场法是如何具体应用的呢？一般来说，它包括以下几个主要步骤：第一步，收集市场交易案例。
这需要评估人员广泛地搜索和筛选相关的市场信息，找到与被评估资产类似的交易实例。
这些案例的来源可以包括房地产交易平台、二手车交易市场、证券交易所等。
第二步，对交易案例进行筛选和分析。
在收集到大量的交易案例后，评估人员需要根据被评估资产的特点和评估目的，对这些案例进行筛选，剔除那些不具有可比性的案例。
然后，对筛选后的案例进行详细的分析，包括交易时间、交易条件、资产状况等方面。
第三步，选择可比案例。
在经过筛选和分析后，评估人员需要从众多的交易案例中选择出最具可比性的若干案例作为参照。
选择的标准通常是与被评估资产在功能、用途、规格型号、地理位置、市场条件等方面最为接近的案例。
第四步，对可比案例进行调整。
由于被评估资产与可比案例之间在某些方面可能存在差异，所以需要对可比案例的交易价格进行调整。
资产评估-市场法例题
[例]（1）估价对象概况。
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。
评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。
（3）评估过程。
①选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。
经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。
④进行交易日期修正。
根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。
⑤进行区域因素修正。
交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。
本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。
交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。
交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：35308%111[]8%11-[1）（）（年限修正系数+-÷+==（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A 修正后的单价为：交易实例B 修正后的单价为：交易实例C 修正后的单价为：交易实例D 修正后的单价为：⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
资产评估方法
资产评估方法第一篇：资产评估方法——市场法和收益法资产评估是指以专业的方法和技术，对某一特定资产的价值进行确定或者估计的过程。
资产评估可以帮助人们找到资产的真实价值，从而更好地管理和使用这些资产，充分发挥其价值。
本文将介绍两种资产评估方法，即市场法和收益法。
一、市场法市场法是指通过对市场上类似或相似资产的交易价格进行研究和比较，以确定该资产的市场价值。
市场法适用于大多数资产的评估，尤其是那些可以在市场上进行交易的资产，例如房地产、股票和财务工具等。
市场法的主要思想是“代表性原则”，即认为类似或相似的资产应该具有相近的市场价值。
该方法的基本步骤如下：1.确定比较资产：根据资产特点和交易市场，确定具有代表性的比较资产。
2.数据收集和处理：收集和处理比较市场上的相关数据，如成交价、交易情况等。
3.数据分析和比较：对比较资产的数据进行分析和比较，以确定该资产市场价值的上限和下限。
4.修正和适用：根据评估对象的特点、市场环境和其他因素，进行修正和适用。
市场法的优点是评估结果比较客观，易于操作和理解，具有很强的可信度和广泛的适用性。
但市场法的局限在于对比较资产的选择和数据处理的要求较高，适用范围有限。
二、收益法收益法是指通过对资产产生的现金流，进行预测和计算，以确定该资产的经济价值。
收益法适用于那些产生现金流的资产，例如商业地产、专利技术和权益投资等。
收益法的主要思想是“折现原则”，即认为未来的现金流需要折现到现在以反映其真实价值。
该方法的基本步骤如下：1.确定未来现金流：根据评估对象的产生现金流情况，确定未来一定期间的现金流。
2.确定资本化率：根据资产的特性、预期风险和市场情况等，确定资产的适当资本化率。
3.现值计算：将未来现金流折现到现在，得出资产的现值。
4.修正和适用：根据评估对象的特点、市场环境和其他因素，进行修正和适用。
收益法的优点是较好地考虑了资产现金流的特点和影响因素，适用范围广泛，可用于资产的精准评估。
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法，也称为市场比较法，是一种通过比较待评估资产与近期市场上类似资产的交易价格来确定资产价值的评估方法。
这种方法基于市场供求关系、市场信息透明度以及公开市场上相同或类似资产的近期交易活动。
市场法的适用前提包括：
1. 公开市场：交易双方自由平等交换资产，信息自由获取。
2. 相同或类似资产近期存在公开市场中的交易活动。
在应用市场法进行资产评估时，一般遵循以下程序：
1. 选择合适的参照物：应选择与待评估资产相同或类似的资产作为参照物，数量应足够达到三个以上。
2. 明确主要对比因素，并量化比较：重要因素包括对待估资产价值有高比重、决定性影响的因素，例如房产的位置、设备的技术先进性等。
3. 量化比较评估资产价值：利用参照物的信息来估算资产价值，这通常涉及到对参照物与待评估资产之间的差异进行量化。
4. 综合分析明确资产评估价值：综合分析各种因素，利用技术方法或数学方法加权平均得结果，以明确待评估资产的价值。
市场法的主要评估方法包括直接法和间接法。
直接法是通过参照物的价值基础，综合影响价值的主要特征因素，形成基本特征修正因数或差额，进而估算待评估资产价值。
间接法则是利用国家/行业/市场标准对同标准可比性资产分别评分，综合参照物市场交易价格及资产评分值比估算待估资产价值。
请注意，市场法在应用时需要考虑许多因素，如市场的活跃程度、可比性、信息的透明度等。
同时，这种方法更适用于有充足市场数据和相似资产交易的场合。
资产评估的市场法
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资 产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
得出结果
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
市场法的优缺点（Ｐ８９）
优点：
（1）原理简单、易于被理解和掌握。 （２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反 映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标 直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价 格；
一、直接比较法
价格指数法－是指仅存在时间因素的差异时，对 参照价格根据物价变动指数进行修正。
参照物修正价格＝实际成交价格×（1＋物价变 动指数）
参照物修正价格＝实际成交价格×(评估基准日 的物价指数值÷实际成交日的物价指数值)
例
2005年7月待评估一套机器设备，已知该设备在 2004年8月市场成交价格为130万元，由于材料 价以每月1％的速度上涨，则该设备评估价格为 多少？若已知04年8月设备的价格指数为113， 而05年7月为130，则该设备的评估价格又为多 少？
例
二、类比调整法－市盈率法
主要适用于整体企业的评估。是以参照物（企 业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与 评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象 （企业）价值的方法。
评估价值＝评估对象收益额×参照物（企业） 市盈率
例 其中市盈率是指企业普通股每股市价为每股收
益的倍数，反映投资人对每元净利润所愿支付 的价格，可以用来估价股票的投资报酬和风险 。
例 注意几个问题：
评估的过程 可比因素的选择 因素差异的调整幅度及其表示方法 土地使用年限因素和容积率因素的修正 交易实例修正价格的求得过程 分析过程中的两个表格
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。
可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。
第一节市场法一、市场法的基本含义市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。
当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。
二、市场法的基本前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:(1)要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。
资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1)参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。
参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。
把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴;把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。
资产评估——市场法[1]
![资产评估——市场法[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/2970e0eca48da0116c175f0e7cd184254b351bc4.png)
资产评估——市场法[1]市场法一．前提：1. 要有一个活跃的藏匿市场；2. 藏匿市场上要有可比的资产及其交易活动；可比性：功能、市场条件、成交时光（不宜过长）二.程序及相关指标:1.挑选参照物:3个或以上;2.在评估对象与参照物之间挑选可比因素;3.指标对照,量化差异;( 区域因素:参照物所在区域比被估资产好：反之，系数>1)4.调节对照指标;5.综合分析评估结果;三.详细办法(直接办法):评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。
=参照物成交价格±基本特征差额。
1．现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓?系数评估值P []100调节系数＝为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）；2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）3.功能价值类比法：（1）。
线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）（2）。
规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x4.价格指数法：（1）。
评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。
评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）（3）。
评估价值=参照物资产交易价格×价格指数（4）。
评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）（5）。
评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积）5.成新率价格调节法：（此办法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的状况）评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%四．详细章节的运用：（一）.机器设备评估中的市场法：1.直接匹配法:与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估对象的价值。
资产评估地方法市场法
第二章 资产评估地方法——市场法市场法地基本意义市场法地具体评估方法市场法评估地基本程序市场法地基本前提小结市场法地基本意义市场法——利用市场上同样或类似资产地近期交易价格,经过直接比较或者类比分析以估测资产价值地各种评估技术方法总称。
也称:市场比较法,比较法理论依据:替代原理Ø 原理简单,易于理解与掌握。
Ø 能够客观反映资产目前地市场情况,其评估地参数,指标直接从市场取得,评估值更能反映市场现实价格,更能反映市场价格变动趋势;Ø 评估结果易于被各方面接受与理解。
优点缺点Ø市场环境要求严格（公开活跃地市场为基础）Ø主观因素影响,结果准确性不确定Ø适用范围有局限（适用于以资产价值为基础地资产,不适用于专业机器设备与大部分无形资产,以及受地区,环境等严格限制地一些资产评估）1,存在一个完善,充分地市场,可以搜集最近时期,与估价对象类似地估价比较案例; （市场要求）2,比较案例地选择,在交易时间上要接近估计基准日（时点）,这样,才更准确; （交易时间要求）3,比较案例地选择,要尽量类似于估价对象,可比性强,这样,修正后结果越接近估价对象价值;这里地类似,可比性,比如区位,功能,修旧程度等！例:要评估一商品房在2010年9月30日转让价值,在选择案例上,就要选择与估价对象处在同一地段,用途相同,结构相同（似）,面积相同（当）,建成年份相同（近）等成交案例,然后再将选择比较案例,修正到估价对象情况下,最终计算估价对象价值;市场法比较案例修正因素地选择就是比较评估对象与比较案例之间差异因素,将其调整为评估对象地情况！1,时间因素（比较案例,评估基准日）比较案例交易时间,应尽可能接近估价时点;以消除价格波动影响;2,区域因素（区位因素）比较案例选择上,应尽可能选择与估价对象处于同一区域里,同一区段案例,以提高其可比性;如商铺价值评估,应选择同一条街相邻商铺作为比较案例;3,功能因素比较案例地选择,在功能,用途等方面,应尽可能与估价对象相同,提高可比性;如商铺价值评估！市场法地具体评估方法市场法地类型类型定义计算公式直接比较法利用参照物地交易价格及参照物地某一基本特征与评估对象地同一基本特征进行比较而判断评估对象价值地方法。
常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法
常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的技术方法基础上，按照资产评估本身的运作规律和行业热点形成的一整套方法体系，主要包括市场法、收益法和成本法。
概念市场法：也叫比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
收益法：是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
成本法：是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估价值的基础，扣除相关贬值后，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
应用的必备条件市场法：①评估对象具有可比参照物且具有公开、活跃的交易市场；②有关交易的必要信息可以获得。
收益法：①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；②预期收益所对应的风险能够度量；③收益期限能够确定或者可以合理预期。
成本法：①评估对象可以正常使用或者在用；②评估对象能够通过重置途径获得；③评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
基本步骤市场法：①选择参照物；②在评估对象与参照物之间选择比较因素；③指标对比和量化差异；④分析确定已经量化的对比指标之间的差异；⑤综合分析确定评估结果。
收益法：①搜集或验证评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括资产配置、生产能力、经营前景、产品结构、销售情况、历史和未来的财务情况、行业水平、经营风险等；②测算评估对象的未来预期收益；③测算评估对象预期收益持续的时间；④测算折现率或资本化率；⑤合理使用折现率或资本化率将评估对象未来的预期收益折算成现值；⑥分析确定评估结果。
成本法：①确定评估对象，估算重置成本；②确定评估对象的使用年限；③测算评估对象的各种损耗或者贬值额；④测算评估对象的价值。
运用的基本参数市场法：评估单项资产时，应该考虑的可比因素：①资产的功能；②资产的实体特征和质量；③市场条件；④交易条件。
第2章 资产评估的基本方法——市场法
• 5、因素修正
–交易情况修正 –交易日期修正 –区域因素修正 –个别因素修正
• 区域因素修正 –直接比较法
–间接比较法
• 个别因素修正:
–个别因素修正的主要内容包括：
• 具体位置、面积、形状、地质条件、地势、土地
的使用年限、土地的生熟程度、建筑结构、建筑 质量、新旧程度、维修保养、装饰装修、建筑物 朝向等
–面积因素修正
–P117
–使用年限因素修正
–P117
–容积率因素修正
–P117
• 6、案例
–教材P115-117
–作业 – –教材P130第27题
• 七、对市场法的评价
–市场法是相对最具客观性的评估方法，其评 估值比较容易为交易双方理解和接受。在发 达市场经济国家是运用最广泛的评估方法。
第2章 资产评估的基本方法
——市场比较法（市场法）
• 一、基本原理
• 1、评估思路
–首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照 物的成交价（又称交易案例）；
–然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将 参照物的成交价调整为被估资产的评估值
–
二手自行车、二手电脑、二手房等
• 2、前提条件
–充分发育活跃的资产市场 –参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数 等资料能够收集到
– 合理价值：是指在一定评估目的下，被估房地产最可能实现的市场 价值。
• 2、基本公式
• 3、前提条件
–要有充分的市场交易资料 –交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或 较好的可比性 –交易实例资料及来源必须翔实可靠
• 4、适用对象
–适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、 普通商品住宅、商务楼、商场、标准厂房等； –而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、 古建筑、教堂、庙宇等，则难以采用市场法进行评 估。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗,以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值,作为评估值.资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法的概念市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产(参照物)的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析,并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。
市场法以均衡价值观为理论基础,是一种最简单有效的方法,评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为估价。
市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产,就不能高于该资产的市场价,这才符合市场规律。
在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场,其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。
其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。
市场法评估的主要步骤包括:1。
要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物；2。
根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果；3。
初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性.二、市场法的应用举例【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估,现搜集到与待估宗地条件类似的于2011年进行交易的6宗地，具体情况如表3—1所示：表3-1 类似的宗地交易案例数据上表中成交价的单位为：元/m2。
该城市2011年的地价指数见表3-2: 表3—２2011年南阳市地价指数表另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估方法按分析原理和技术路线不同可分为三种基本类型，即市场法、成本法和收益法。
一、市场法(一)市场法的基本涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
※市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
※市场法具有评估角度和评估途径直接，评估过程直观，评估数据直接取材于市场，评估结果说服力强的特点。
(二)市场法的适用条件为：１、要有一个活跃的公开市场；2、存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；3、价值影响因素明确，并且可以量化。
公开市场是指一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。
资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
可比性具体体现在功能、市场条件及成交时间等方面。
(三)市场法的基本程序及有关指标1.选择参照物对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。
另外就是参照物的数量问题。
不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个（含）以上。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素每一种资产，影响资产价值的因素各有侧重。
如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。
所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。
3.指标对比、量化差异根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5.综合分析确定评估结果运用市场法评估单项资产时，应考虑资产的功能、实体特征和质量、市场条件、交易条件等可比性因素，同时还要视评估对象的具体情况考虑其具体的可比因素。
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。
（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。
评估方法的市场法和比较法-详细解释说明
评估方法的市场法和比较法-概述说明以及解释1.引言1.1 概述市场法和比较法都是常用的评估方法，在不同的情况下可以帮助我们更好地定价和评估资产、公司或其他投资项目的价值。
这两种方法是基于市场经济的运行机制和投资者行为的理解，通过分析市场上已有的交易和类似项目的价格来进行评估和估值。
市场法评估方法主要是通过分析市场上已经进行的类似交易来确定被评估资产的价值。
它基于市场供求关系和交易活动来推断出资产的价值，常用的应用包括比较销售法、收入法和市场收益法等。
通过这些方法，我们可以分析市场上已有的交易价格、租金和收益等因素，进而得出合理的估值。
比较法评估方法则是通过将被评估资产与同类资产进行比较，来确定其价值。
这种方法在评估房地产、土地和其他有限可替代资产时特别常见。
通过分析同类型的资产交易价格、租金和其他关键指标，以及市场上类似资产的供求关系，我们可以推断出被评估资产的价值。
这两种方法都有各自的应用范围和局限性。
市场法评估方法适用于市场交易活跃的资产，尤其是能够获取可靠交易数据的资产。
然而，在市场存在大量不确定性和信息不对称的情况下，市场法的应用可能受到限制。
比较法评估方法则适用于有限可替代性的资产，但在市场上同类资产的数据稀缺或差异较大时，其应用也可能存在一定的局限性。
本文将详细介绍市场法和比较法的定义、原理、应用范围和限制，并通过实施步骤和案例分析来说明它们的具体操作方法。
同时，我们将对市场法和比较法的优势和局限性进行总结，比较它们在评估结果可靠性和适用场景方面的差异，并通过实际案例来进一步说明它们各自的应用情况。
最后，我们将综合评价市场法和比较法的优劣，为读者提供一个全面的了解和评估方法选择的依据。
文章结构部分的内容可以如下编写：1.2 文章结构本文主要围绕评估方法中的市场法和比较法展开论述，并对它们的应用范围、限制以及实施步骤进行详细介绍和分析。
首先，我们将在第2节中详细介绍市场法评估方法。
在2.1小节中，我们将对市场法评估的定义和原理进行阐述，以帮助读者对其基本概念有一个清晰的理解。
4资产评估基本方法—市场法
市场法中的具体评估方法
市场法的主要技术方法
类型 定义
以参照物成交价格为基 础，考虑参照物与评估 对象新旧程度差异，通 过成新率调整估算出评 估对象的价值。
计算公式
资产评估价值=参照物成 交价格×（评估对象成 新率÷参照物成新率） 其中：资产的成新率=资 产的尚可使用年限÷ （资产已使用年限+资产 尚可使用年限）
450m2 长方形 平坦 600m2 长方形 平坦
面积 形状 地势
地质
基础设施 交通条件 正面路宽 容积率 剩余使用年限
普通
较好 很好 8m 6 35年
普通
完备 较好 6m 5 30年
普通
较好 较好 8m 6 35年
普通
较好 较好 8m 6 30年
普通
很好 很好 8m 6 30年
表2 区域因素比较表
7 市场售价类比法
案例说明： （1）估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅小区的一块空地，面积600平方 米，地形为长方形。 （2）评估要求：评估该地块2007年10月3日的市场价值 （3）评估过程
评估过程 步骤 1 内容 选择评估方 法 收集有关评 估资料 具体要求
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市 场法进行评估。
主要考虑 两点：可 比性、数 量。
选择资产 价值形成 影响较大 的因素。
将参照物与评 估对象对比指 标之间的差异 数量化是重要 环节。
根据已成交的参 照物价格，进行 适当调增或调减 求的评估对象资 产评估值。
通常采用加权 平均或算术平 均求取最终评 估结果。
市场法中的具体评估方法
市场法的类型
类型 直接比较法 定义
主要考虑 两点：可 比性、数 量。
资产评估的市场法
资产评估的市场法市场法是资产评估的一种常用方法，它在评估资产时，参考了市场价格，以市场价格为基础进行分析和计算。
市场法是一种基于市场供求关系的方法，它依据市场上真实的交易情况，分析市场价格与资产价值之间的关系，以此来计算资产的价值。
市场法要求将被评估的资产与同类型、同等品质、同一地区、同一时间的交易作比较，并通过比较分析得出资产的市场价值。
因此，市场法要求评估者对市场和行业有深入的了解和认识，以便在分析和计算时做出正确的判断。
市场法的优点是客观性强、数据来源广泛、计算方法简单，评估效率高。
同时，市场法评估结果也具有可比性和可验证性，可以被市场普遍认可，为资产交易提供参考。
此外，市场法评估结果还具有时效性和动态性，能够反映市场瞬息万变的供求关系和价格变化，因此更加适合用于评估市场化、流动性强的资产。
市场法的缺点是，它受市场行情的影响较大，当市场价格波动明显时，市场法评估结果可能会存在一定误差。
此外，市场法也存在着市场信息不透明、行业发展不平衡等问题，可能导致评估结果不够准确。
因此，在使用市场法进行资产评估时，需要注重以下几点：首先，要严格按照市场法的基本原理进行评估。
资产评估者应该充分了解市场行情和交易情况，确定资产的相应市场价值。
其次，要充分考虑市场信息和行业背景。
资产评估者应该了解关键的市场因素和行业趋势，以确定相应资产的风险和机遇。
最后，要结合其他评估方法进行综合分析。
市场法虽然是一种常用方法，但并不是万能的。
为了得出更加准确的评估结果，资产评估者还应该结合其他评估方法进行综合分析。
总之，市场法是一种基于市场供求关系的资产评估方法，具有客观性强、数据来源广泛、计算方法简单等特点。
在实际评估中，资产评估者应该充分了解市场行情和交易情况，了解关键的市场因素和行业趋势，以及结合其他评估方法进行综合分析，以求得更加准确的评估结果。
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市场法
一． 前提：
1. 要有一个活跃的公开市场；
2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动；
可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长）
二.程序及相关指标:
1.选择参照物:3个或以上;
2.在评估对象与参照物之间选择可比因素;
3.指标对比,量化差异;( 区域因素:
参照物所在区域比被估资产好： 反之，系数>1
)
4.调整对比指标;
5.综合分析评估结果;
三.具体方法(直接方法):
评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。
=参照物成交价格±基本特征差额。
1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估
对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓⇒系数评估值P []
100调整系数＝
为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）；
2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利
评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）
3.功能价值类比法：
（1）。
线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
（2）。
规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x
4.价格指数法：
（1）。
评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。
评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）
（3）。
评估价值=参照物资产交易价格×价格指数
（4）。
评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）
（5）。
评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积）
5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）
评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%
四．具体章节的运用：
（一）.机器设备评估中的市场法：
1.直接匹配法:
与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估对象的价值。
评估值=参照物的市场价值±差异调整
2.因素调整法：通过比较相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并通过这些因素做出调整，由此确定对被评估对象的价值。
（这是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，由相似的参照物作为分析调整的基础）
（二）.房地产评估中的市场法：
一．难以使用的范围：
1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建
筑等；
3.很难成为交易对象的房地产，如教堂，寺庙等；
4.风景名胜区的土地；
5. 图书馆、体育馆、学校用地等；
二． 操作步骤：
1. 收集交易资料（基础和前提）：评估人员应随时收集有关房地产交易实例；
2. 确定可比交易案例；（如果房地产市场较稳定，评估基准日与案例交易日期可相差较远，所选取的案例资料通常不应该超过3年，如果市场变动剧烈，较快，最好是近2年内的）
3. 因素修正：
（1）.交易情况的修正
有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间，公司之间，通常会以低于市场价格进行交易：
交易时有特别的动机，急于出售;有人为了扩大经济面积，收购邻近的建设用地，往往会使交易价格抬高；
买方或卖方不了解市场行情，往往会使房地产交易价格偏高或偏低
特殊的交易方式，如拍卖，招标等。
交易情况修正后的正常价格=可比实例的价格×（正常情况指数÷可比实例情况指数）=P × （如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之则大于100）
（2）.交易日期的修正
评估基准日价格=（评估基准日价格指数÷可比交易实例交易时[]
100
价格指数）×可比实例价格
（3）.房地产状况修正：实地调查
（4）.容积率修正：
经容积率修正后价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数÷可比实例容积率修正系数）
容积率=建筑总面积÷土地总面积
（5）.土地使用年限修正：土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。
R:资本化率；M ：被估对象的使用年限；N ：可比实例的使用年限
修正后的地价=比较实例的价格×K
4. 确定房地产的价值：
（三）.森林资源评估中的市场法：
该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法.
P=林分质量调整系数×物价指数调整系数×参照物单位蓄积量的交易价格×被估林木资产的蓄积量
林分：内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林子。
n
m
r r )1(11)1(11+-+-年限修正系数＝
不同的林分采取的不同的森林经营措施
（四）.矿产资源评估的市场法：（可比销售法，采矿权）
要求采矿权具有可比性，即矿种相同，自然成因类型相同，工业类型大致相似，同时要取得足够的地址参数。
该方法在矿业权市场发达的国家应用较为广泛。
在我国此方法受到一定的限制。
P=参照的采矿权成交价格×规模调整系数×品味调整系数×价格调整系数×差异调整系数其中，
规模调整系数=被评估的采矿权探明储量÷参照物的采矿权探明储量
品味调整系数=被评估的采矿权精矿平均品味÷参照的采矿权精矿平均品味
价格调整系数=被评估的采矿权采用的矿产品价格×参照的采矿权当时采用的矿产品价格
采矿权差异要素调整=被评估的采矿权差异要素判断总值÷参照的采矿权差异要素判断总值
（五）.无形资产评估中的市场法：。