开办日租房行为的性质

案例24/2012

开办日租房行为的性质

20112972012第140号

【裁判要旨】

当前，我国法律规范对日租房尚无明确的界定。开

办日租房盈利，形式上既符合一般的房屋租赁，又与经营旅馆业相类似。司法审查过程中，对公安机关认定日租房开办者未经许可，擅自经营旅馆业而予以治安处罚的，法院应在甄别经营旅馆业与普通房屋租赁实质要件的基础上，准确认定开办日租房行为的性质。

文/刘媛媛（一审主审法官）余韬

【案情】

原告：王某。

被告：上海市公安局浦东分局。原告王某租来浦东新区张江镇建中路235弄4号802室厅西、

5号601室厅东、6号501室厅北

等五间房屋。2011年5月1日起，王某多次在易登网、赶集网等网站发布日租房信息，网页主要内容包括：时尚温馨家庭旅馆，最短租期

1天，价格合理（50－80元/天），房

间配置空调、床铺、被褥、免费上网、衣柜、电视等。网页上同时载有王某的手机号。王某还自行设计印制了《上海时尚日租房收款凭证》，作为租客付房费和押金后的凭证，并雇佣清洁工一名，负责打扫房间卫生。至2011年6月7日被上海市公安局浦东分局查获，已有多名人员租住并支付了价款。2011年6月8日，被告作出沪公（浦）行决字

[2011]第2001114664号行政处罚

决定书，以原告未经许可，擅自经营需要由公安机关许可的旅馆为由，对原告王某作出行政拘留5日的行政处罚。原告对此不服，诉至法院。

原告王某诉称，其确实在网上发布日租房信息并实际经营，但目

前为止并没有法律法规规定开办

日租房是违法行为。日租房是一种特殊的租赁关系，但本质上仍属普通的房屋租赁，不属于法律上的旅馆，也不需要公安部门的行政许可。被告按照治安管理处罚法第五十四条第一款第（三）项进行处罚属适用法律法规错误，故要求撤销被诉处罚决定。

被告上海市公安局浦东分局辩称，《上海市旅馆业管理办法》中将旅馆定义为利用专门住宿设施，主要以日为计费单位，提供住宿服务的经营场所。日租房符合旅馆的定义，不同于房屋租赁。因此，经营日租房实质上就是经营旅馆，被告搜集的证据充分证明了原告有未经许可经营日租房的行为，事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求予以维持。

【审判】

上海市浦东新区人民法院依法审理后认为，原告王某从2011年5月1日至2011年6月7日租借浦东新区张江镇建中路235弄

5号601室厅东等五间房屋，并在

网站发布租房信息，实施了以日为单位收取租金的经营活动。王某的上述活动，主观上以营利为目的，

在经营方式上，通过互联网持续发布租赁信息且与承租人未订立房屋租赁合同，并以日为计费单位提供临时住宿服务，均有别于普通的商品房租赁，上海市公安局浦东分局认为符合经营旅馆的实质要件并无不当。根据申请开办旅馆需经当地公安机关签署意见的规定，原告未经公安机关许可经营日租房，违反了治安管理处罚法第五十四条第一款第（三）项的规定。被告综合原告违法行为的持续时间、经营规模等情节作出拘留5日的处罚，适用法律正确。考虑到被告存在轻微程序瑕疵，故判决驳回原告王某要求撤销被诉行政处罚决定的诉讼请求。

判决后，王某不服，认为上海市公安局浦东分局将日租房定性为旅馆错误，目前没有法律法规规定开办日租房属于违法行为。根据

行政许可法第五条的规定，有关行政许可的规定应当公布，而法律没有公布开办日租房要实施行政许可，被诉处罚决定应予撤销。原告于法定期间内向上海市第一中级人民法院提起上诉。

上海市第一中级人民法院经审理认为，上诉人通过互联网发布房屋短期租赁信息，以日为计费单位，并注明类型为家庭旅馆。上诉

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案例24/2012

人还雇佣清洁工专门负责打扫房间卫生，其行为性质属于经营活动，符合经营旅馆的实质要件。上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案中原、被告双方对原告实施了租借房屋并在网站发布租房信息，以日为单位收取租金的行为并无争议，即原告存在经营日租房行为。争议焦点在于对开办日租房行为的定性，是普通的房屋租赁，还是可以等同于经营旅馆业，进而评判被告适用法律是否正确。

一、旅馆与房屋出租界定的相关立法

目前，全国范围内适用的关于旅馆业管理的特别法是1987年由公安部制定、国务院批准的《旅馆业治安管理办法》。对于旅馆的范围，该办法在第二条规定：“凡经营接待旅客住宿的旅馆、饭店、宾馆、招待所、客货栈、车马店、浴池等（以下统称旅馆），不论是国营、集体经营，还是合伙经营、个体经营、中外合资、中外合作经营，不论是专营还是兼营，不论是常年经营，还是季节性经营，都必须遵守本办法。”该条规定至少说明了以下内容：第一，旅馆的主要经营内容为接待旅客住宿；第二，实践中旅馆可以表现为饭店、宾馆、招待所等多种形式；第三，旅馆的性质与经营形式无关。

此外，各省级地方人民政府也大多制定了该管理办法的实施细则或旅馆业管理的特别规定，其中对旅馆的界定大多与《旅馆业治安管理办法》相类似，但也有部分地方政府规章作了进一步细化。如2009年5月1日起施行的《上海市

旅馆业管理办法》第三条规定：“本

办法所称的旅馆，是指利用专门住

宿设施，主要以日为计费单位，提

供住宿服务的经营场所。”

反观房屋租赁的现行法律规

范，2007年修订的城市房地产管

理法第五十三条规定：“房屋租赁，

是指房屋所有权人作为出租人将

其房屋出租给承租人使用，由承租

人向出租人支付租金的行为。”地

方性法规和地方政府规章中的相

关规定与此类似，如2011年10月

1日施行的《上海市居住房屋租赁

管理办法》第三条规定：“本办法所

称的居住房屋租赁，是指出租人将

居住房屋交付承租人居住使用，并

由承租人按照双方协商确定的租

金标准支付租金的行为。”可见，同

时具备以下条件的即符合房屋租

赁的定义：第一，可用于租赁的房

屋性质为居住房屋；第二，由租赁

双方协商确定租金；第三，承租人

支付租金，居住、使用房屋。

二、经营旅馆与一般房屋租赁

的区别

仅凭上述立法规定，经营旅馆

与房屋租赁两种行为的辨识度不

高。从外在表现形式来看，旅馆经

营者利用自有或已取得合法使用

权的房屋，将其使用权在一定时间

内让渡给旅客，为其提供住宿条件

并收取租金的行为，与一般房屋租

赁相似。在缺乏明确特征的情况

下，很难对开办日租房等处于法律

灰色地带的行为进行准确的定性。

对此，我们有必要通过合理的法律

解释，对经营旅馆与房屋租赁的异

同进行剖析，进而得出经营旅馆的

实质构成要件，再与本案查明事实

逐一对照，进行裁判。

1.从通常社会观念来看，旅馆

经营中旅客住宿时间较短，而一般

房屋租赁的租期较长。经营旅馆与

房屋租赁均表现为将房屋在一定

期限内提供给他人使用，但旅馆是

为旅客提供住宿服务的场所，一般

旅客的住宿期限较短，流动性大，

故旅馆大多以日为计费单位。而一

般的房屋租赁则是在一段时间内

将房屋的使用权让渡给承租人，期

限一般较长，流动性相对较小，故

一般房屋出租多以月甚至更长的

时间为计费单位。虽然租期长短不

能成为区分经营旅馆或房屋租赁

的唯一标准，但期限与两种行为的

特征和性质密切相关，应当成为区

分两种行为的重要参考。

2.从行为的形式来看，经营旅

馆以提供住宿服务为主要形式，而

一般房屋租赁仅为房屋使用权的

让渡。经营旅馆致力于为旅客提供

较为完善的住宿服务，应当为房屋

配备必要的住宿设施，创造良好的

住宿环境，并提供不同层次的安全

保卫、行李寄存等附带性住宿服

务，如《上海市旅馆业管理办法》第

二十条就明确规定：“旅馆应当定

期对客房和公共区域的设施设备

进行检查、维护和更新，并保证旅

客入住时客房的清洁、安静和客房

用品的完好、适用。”房屋租赁仅仅

是将房屋在租期内提供给承租人

使用，只要具备房屋结构安全，有

供水、供电等基本生活条件，即可

进行出租，并不强调房屋生活设施

的配备齐全，也不可能提供各种附

带性的住宿服务。

3.从行为的商业性质来看，经

营旅馆以开展商业经营行为为主，

而一般房屋租赁中没有明显经营

行为。商业经营行为，是指从事商

品经营或营利性服务的活动，其中

有两个构成要素：一是开展各类商

业运营、管理活动；二是以营利为

主要目的。房屋租赁中，出租人一

案例

参考

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