自考房地产法真题案例分析题汇总

自考房地产法真题案例分析题汇总

本案中，XXX与XXX签订的房屋买卖合同有效。原因是双方在签订合同时具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。虽然房屋过户登记手续尚未办理，但这并不影响合同的成立和生效。因为房屋过户只是所有权转移的必经程序和要件，而不是合同生效的要件。

另一方面，XXX与XXX签订的房屋买卖合同也是有效的。尽管该合同是在XXX与XXX签订合同后订立的，但仍然符

合合同法的规定。合同双方具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。

在XXX与XXX之间，应该由XXX取得该争议房屋的所

有权。这是因为，XXX与XXX签订的房屋买卖合同已经被视为有效。而XXX与XXX签订的合同则是在后面订立的，因

此不能影响XXX在合同中的权益。

综上所述，本案应该判决XXX履行与XXX签订的合同，并确认XXX与XXX的房屋买卖合同有效。

XXX取得了争议房屋的所有权，因为他已经与XXX一起到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续，而XXX

与XXX则未能办理该手续。根据我国相关法律规定，登记是

房屋所有权转移的必要程序和要件，因此XXX取得了该房屋

的所有权。

法院应判决该房屋归钱某所有，因为XXX已经违反了与XXX的合同，应承担违约责任。XXX应退还XXX所付的30

万元房价款并支付同期银行利息，如果合同中有违约金的约定，则应向XXX支付违约金。如果XXX因此遭受其他损失，则

应判决XXX赔偿这些损失。

XXX和XXX签订了一份房屋买卖合同，约定XXX将一

套位于锦城住宅小区的房屋以200万元的价格出售给XXX。

由于XXX的一笔定期存款一个月后才到期，购房款不足，因

此XXX与XXX商定先交付一半的购房款，等余款付清后再

交房并办理房屋所有权变更登记手续。一个月后，XXX前往XXX某处付款并要求办理过户手续时，得知XXX已将该房屋卖给了XXX，并与XXX办理了房屋所有权变更登记手续。

经过交涉没有结果后，XXX向人民法院提起诉讼，主张拥有

该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于XXX。XXX入住后，发生如下事项：

1）XXX要求租用地下车库的停车位时，被告知车位已满，因此他将小区内的一块绿地改造为停车位；

2）由于很多业主对电梯运行状况不满意，经过专有部分

占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造。

该房屋买卖合同无效。虽然XXX与XXX签订了书面买

卖合同并交付了购房款，但因未办理产权过户手续，房屋所有权并未转移给XXX。因此，XXX与XXX之间存在的是债权

关系，而不是物权关系。相反，XXX与XXX已经办理了所有权过户手续，房屋所有权已经转移给了XXX。根据物权的优

先效力，XXX不能主张XXX与XXX间的房屋买卖行为无效。因此，法院判决该房屋所有权属于XXX是正确的。

XXX自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为不合法。虽然他没有找到合适的位置停车，但他没有得到小区业主

委员会的同意，也没有得到相关部门的批准。因此，他的行为违反了相关规定，是不合法的。

业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定是合法的。因为该决定是经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后做出的，符合相关规定。

后可以直接要求XXX交纳租金吗？为什么？9-205

答：

如果XXX与XXX的抵押有效，XXX在债务履行期限届满后不能直接要求XXX交纳租金。因为在租赁关系中，XXX 是承租人，与XXX没有直接关系，XXX只能向XXX追讨债务，而不是向XXX要求租金。

根据《物权法》第195条规定，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。因此，XXX提出异议不能成立，因为在实现抵押权时，XXX承受原有租赁权的负担。

在先租凭后抵押的情况下，受让人应当承受原有租赁权的负担。因此，XXX有权向XXX收取租金，以充抵XXX的债务。

关于XXX与XXX的房屋买卖问题，根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，未按照该办法申请并办理房屋产权登记的房屋产权转移、变更和他项权利设定均为无效。因此，XXX与路某买卖的3间平房的产权未发生转移。

然而，该房地产转让合同反映了双方当事人的意志，因此合同有效。在征收法律关系中，被征收人是指被征收房屋的所有人。由于房屋产权仍然归路某享有，因此该征收补偿应向路某给予。

未到房地产管理部门办理抵押登记手续。1年后，XXX

未能如期还款，XXX要求实现抵押权，但发现该房屋已被XXX出售给了他人。XXX起诉要求追回借款，并要求法院判决该房屋归其所有。法院审理后认为，双方虽然签订了借款房产抵押合同，但未进行抵押登记，XXX并未取得该房屋的抵押权，因此无权要求追回借款和要求该房屋归其所有。

问题：

1）XXX能否将房屋出抵押给XXX？为什么？

2）XXX是否取得了该房屋的抵押权？为什么？

3）XXX能否要求追回借款和要求该房屋归其所有？为什么？

答：

1）XXX可以将房屋作为抵押物出借给XXX。（1分）但是，根据我国法律规定，房地产抵押应当根据规定办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，如果双方未进行抵押登记手续，则抵押权不成立。（1分）

2）XXX未取得该房屋的抵押权。（1分）因为双方未进行抵押登记手续，故抵押权不成立。（1分）

3）XXX不能要求追回借款和要求该房屋归其所有。（1分）因为XXX未取得该房屋的抵押权，故无权要求追回借款和要求该房屋归其所有。（2分）

2.甲公司和乙公司的合作是否合法有效?为什么?

答：

1.不影响抵押合同的效力。（2分）根据我国有关法律规定，借款人可以用自己的财产作为抵押物，而该培训中心使用自己的培训楼作为抵押物，符合法律规定，因此不影响该抵押合同的效力。（3分）