房地产 项目拓展城市布局及拿地策略 PPT
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房地产公司拿地策略案例分析PPT课件
市场表现：2009年注入的资产中在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平米，可 开发建面510万平米，这部分资产约78%的土地是在2001-2006年获得的，平均土地成本 最多不超过1200元/平米，主要分布在宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市。 公司项目的整体销售均价约5000元，保证了利润率水平。另外，信达地产的实际控制人 信达资产也使信达地产能从各银行，特别是建行获得较便宜的金融资源。
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
房地产拓展方案课件
详细描述
财务风险包括资金筹措风险、投资风险、经营风险等。为了 应对财务风险，需要进行严谨的财务分析，制定合理的资金 计划和财务预算，并加强财务管理和监控，确保项目的财务 状况稳定和健康。
运营风险
总结词
运营风险是指由于项目管理、施工、营销等方面的问题，导致房地产项目无法按时完工、质量不达标 或运营效果不佳的风险。
成功案例二
总结词
创新营销策略
详细描述
某房地产项目采用创新的营销策略， 如线上线下联动、跨界合作等，有效 提升了项目的知名度和销售业绩。
失败案例一
总结词
缺乏市场需求调研
详细描述
某房地产项目在开发前未进行充分的 市场需求调研，导致产品不符合市场 需求，最终销售业绩不佳。
失败案例二
总结词
不合理定价
VS
功能布局
合理规划住宅、商业、办公等 功能区域，提高空间利用率。
结构设计
确保建筑结构安全、稳定，同 时考虑抗震、抗风等自然灾害
因素。
绿色建筑
采用节能、环保材料和技术， 降低能耗和碳排放。
景观设计
景观规划
结合自然环境和人文特色，设 计出独特的景观风格。
绿化配置
合理配置植物种类，营造四季 常绿、生态和谐的居住环境。
详细描述
政策风险包括土地政策、金融政策、税收政策等方面的变化。为了应对政策风 险，需要及时关注政策动态，了解相关政策对项目的影响，并采取相应的应对 措施，如调整项目规划、寻求政府支持等。
财务风险
总结词
财务风险是指由于资金筹措、使用、回收等方面的问题，导 致房地产项目出现财务亏损或资金链断裂的风险。
安全保障设施
配备消防、安保等安全保障设施，确保居民 生活安全。
财务风险包括资金筹措风险、投资风险、经营风险等。为了 应对财务风险，需要进行严谨的财务分析，制定合理的资金 计划和财务预算，并加强财务管理和监控，确保项目的财务 状况稳定和健康。
运营风险
总结词
运营风险是指由于项目管理、施工、营销等方面的问题，导致房地产项目无法按时完工、质量不达标 或运营效果不佳的风险。
成功案例二
总结词
创新营销策略
详细描述
某房地产项目采用创新的营销策略， 如线上线下联动、跨界合作等，有效 提升了项目的知名度和销售业绩。
失败案例一
总结词
缺乏市场需求调研
详细描述
某房地产项目在开发前未进行充分的 市场需求调研，导致产品不符合市场 需求，最终销售业绩不佳。
失败案例二
总结词
不合理定价
VS
功能布局
合理规划住宅、商业、办公等 功能区域，提高空间利用率。
结构设计
确保建筑结构安全、稳定，同 时考虑抗震、抗风等自然灾害
因素。
绿色建筑
采用节能、环保材料和技术， 降低能耗和碳排放。
景观设计
景观规划
结合自然环境和人文特色，设 计出独特的景观风格。
绿化配置
合理配置植物种类，营造四季 常绿、生态和谐的居住环境。
详细描述
政策风险包括土地政策、金融政策、税收政策等方面的变化。为了应对政策风 险，需要及时关注政策动态，了解相关政策对项目的影响，并采取相应的应对 措施，如调整项目规划、寻求政府支持等。
财务风险
总结词
财务风险是指由于资金筹措、使用、回收等方面的问题，导 致房地产项目出现财务亏损或资金链断裂的风险。
安全保障设施
配备消防、安保等安全保障设施，确保居民 生活安全。
房产建设城市规划PPT模板
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Accounting
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城市用地布局规划(共53张PPT)
缺点： ❖ 易造成市中心的拥挤和集聚。
主要案例：北京、巴黎等
2、分散式布局
因受河流、山川等自然地形、矿藏资源或交通 干道的分割，形成若干分片或分组，就近生产组织 生活的布局形式。
❖ 1） 分散式布局的优点 ❖ ⑴ 布局灵活，城市用地发展和城市容量具有弹性；
❖ ⑵ 环境优美，贴近自然；
❖ ⑶ 各城市物质要素的布局关系井然 有序，疏而有致。
1）、整体与局部的关系 •城市建设始于局部
整体>∑局部
•局部地区建设的集积构成城市整体
•整体对局部的发展有指导意义、导向作用
•局部的规划建设合理与否影响城市整体发展
2）、北京平安大街修建：
从保护城市文化的全局出发，有“面朝后市”的历史渊 源，地下还有唐代墓葬群、元大都城墙遗址、明代雨水 方沟等文物古迹，原规划70米的红线后改为28~33米， 做到“平安大街文物平安”。
“黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网;
城市用地布局艺术；
（1）城市总体艺术布局与城市总体规划、详细规划的关系
价值上。如雨水排放、绿化、 公园、防灾 。 道路、地下管网、通讯、绿化、垃圾处理设施等
一个城市的规划，不仅要创造良好的生活环境，而且应具有优美的景观。
进行方案比较不能单纯的从狭义的经济观点出发，应当首先考虑城市总体布局的合理性。
4、城市近期建设与远期控制相结合
指城市规划布局中要留有发展用地，对外界发展条 件的变化要有足够应变能力和相应措施。
有“弹性”----即是城市总体布局中的各组成部分对外
界变化的应变能力。 经济发展速度的调整-----科技创新发展--政策的调整
城市空间布局也要有适应性，使之在不同发展阶段和 不同情况下相对比较合理
主要案例：北京、巴黎等
2、分散式布局
因受河流、山川等自然地形、矿藏资源或交通 干道的分割，形成若干分片或分组，就近生产组织 生活的布局形式。
❖ 1） 分散式布局的优点 ❖ ⑴ 布局灵活，城市用地发展和城市容量具有弹性；
❖ ⑵ 环境优美，贴近自然；
❖ ⑶ 各城市物质要素的布局关系井然 有序，疏而有致。
1）、整体与局部的关系 •城市建设始于局部
整体>∑局部
•局部地区建设的集积构成城市整体
•整体对局部的发展有指导意义、导向作用
•局部的规划建设合理与否影响城市整体发展
2）、北京平安大街修建：
从保护城市文化的全局出发，有“面朝后市”的历史渊 源，地下还有唐代墓葬群、元大都城墙遗址、明代雨水 方沟等文物古迹，原规划70米的红线后改为28~33米， 做到“平安大街文物平安”。
“黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网;
城市用地布局艺术；
（1）城市总体艺术布局与城市总体规划、详细规划的关系
价值上。如雨水排放、绿化、 公园、防灾 。 道路、地下管网、通讯、绿化、垃圾处理设施等
一个城市的规划，不仅要创造良好的生活环境，而且应具有优美的景观。
进行方案比较不能单纯的从狭义的经济观点出发，应当首先考虑城市总体布局的合理性。
4、城市近期建设与远期控制相结合
指城市规划布局中要留有发展用地，对外界发展条 件的变化要有足够应变能力和相应措施。
有“弹性”----即是城市总体布局中的各组成部分对外
界变化的应变能力。 经济发展速度的调整-----科技创新发展--政策的调整
城市空间布局也要有适应性，使之在不同发展阶段和 不同情况下相对比较合理
房地产项目看地拿地拿地操作标准培训讲义教程PPT模板
Part
பைடு நூலகம்
3
拿地背景和项目情况－地块背景分析
地块背景：
深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功。代表了 未来深圳土地出让的模式和方向。未来的发展商必然肩负更多的社会责任。 本项目从而肩负了更加重要的历史使命：拿什么态度来做经济适用房？
开发商背景：
深圳首个参与政府旧城改造事业的开发商，已成功改造渔农村成为口 岸片区地标建筑。积极参与配合政府公众事业。本地块也是另外一个展现 开发商社会责任感的项目。
交通规划利好 快速路网建设
福龙路、新区大道、留仙大道等。
内外交通畅通无阻。
华南国际物流中心
华南地区连接香港和珠三角地区重要 的内陆物流“枢纽港”。
以地铁、快速路网等交通建设为发展契机，汇聚车流、人流、物流核心。
Part
2
地产新规划－便捷的路网
本项目 和平路
路网交通规划
布龙公路
梅观高速 梅龙路 人民路
地产新城定位：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4、5号线的建设，将地产二线拓 展区建设成为区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。
Part
地产新客站
2
地产新规划－交通规划利好
京广线与东南沿海高速铁路客运 专线的终点站和交汇点。 无缝连接香港、福田、南山、宝安
地铁4、5号线
中心区，沿线地铁商业开发机遇。
交通、环境等条件.
Part
2
地产新规划
1 新城规划
2 交通利好 3 区域楼市现状
新城规划
Part
2
地产新规划
根据《深圳市住房建设规划（2011-2020 ）》，片区作为深圳四大重点开发地区首 位，誉为“地产新城”。地产新城包括北至和平路、东至梅观高速、西侧和南侧至特 区行政加线的区域，总用地面积为23平方公里。
产业地产五种创新拿地模式ppt课件
产业地产规划方法
从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
地产概念 选择优质项目，向 开发商进行土地出 让，获取土地出让 收益
房产概念 对已经建成的物业 项目选择出租获得 租金收益或出售获 得收益
时间概念 前期打造公共基础 设施或服务平台， 吸引其他项目投资 ，获得后期发展收 益
空间概念 通过高收益项目获 得盈利，来弥补公 共基础类项目，平 台类项目等低盈利 性项目的投入
产业地产市场竞争格局
类型
典型企业
优势
不足
房地产开发商转型探索新增长 点
碧桂园、万科、绿地、保利
传统产业地产商持续发力全国 华夏幸福、联东、天安、招
布局
商蛇口
传统地产开发领域积累了大 量经验，同时也拥有较好的
融资能力
拥有较为成熟的商业模式和 多年深耕的品牌影响力
由于长期的住宅开发的惯性 思维，产业地产商业模式并
孵化概念 为企业提供免费办 公场所和相关的创 业辅导，通过控股 入驻的初创企业的 ，获取退出收益
从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
选址要求
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
文旅小镇模式
资源提升模式
IP资源嫁接模式
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制ห้องสมุดไป่ตู้ 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
地产概念 选择优质项目，向 开发商进行土地出 让，获取土地出让 收益
房产概念 对已经建成的物业 项目选择出租获得 租金收益或出售获 得收益
时间概念 前期打造公共基础 设施或服务平台， 吸引其他项目投资 ，获得后期发展收 益
空间概念 通过高收益项目获 得盈利，来弥补公 共基础类项目，平 台类项目等低盈利 性项目的投入
产业地产市场竞争格局
类型
典型企业
优势
不足
房地产开发商转型探索新增长 点
碧桂园、万科、绿地、保利
传统产业地产商持续发力全国 华夏幸福、联东、天安、招
布局
商蛇口
传统地产开发领域积累了大 量经验，同时也拥有较好的
融资能力
拥有较为成熟的商业模式和 多年深耕的品牌影响力
由于长期的住宅开发的惯性 思维，产业地产商业模式并
孵化概念 为企业提供免费办 公场所和相关的创 业辅导，通过控股 入驻的初创企业的 ，获取退出收益
从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
选址要求
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
文旅小镇模式
资源提升模式
IP资源嫁接模式
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制ห้องสมุดไป่ตู้ 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
房地产开发如何拿地PPT78页
国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
61/ 78
政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
29/ 78
步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
30/ 78
步骤5
加强根底工作
如何拿地
31/ 78
律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
57/ 78
政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
58/ 78
政策信息6
如何拿地
25/ 78
拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
26/ 78
步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
27/ 78
房地产拿地培训 PPT
优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
பைடு நூலகம்
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
பைடு நூலகம்
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
房地产市场拓展研究共50张幻灯片
成交价格 去化速度
区域市场具 有竞争优势 的均价范围
项 目 分 析
同质楼 盘可参 考的均 价范围
容积率 建筑形态 景观规划 户型面积 会所配套 未来规划
39
价格定位工具包
(竞争导向)
客
需求导向
户 需
求
成
成本导向
本
测
无市场价
算
格参考而
生成均价
房型需求 面积需求 单价认知 总价认知
土地成本 建安成本 营销成本 其他成本
过 • 配套（学校/医院/
滤 商业/会所）
• 交通（轨道交通）
• 购买动机（投资/
动 自用/兼有）
机 • 文化背景；
过 • 品牌（开发商/
滤
物业管理等） • 同质化居住（邻
居背景身份）
客 户 定 位
28
客户定位推导流程
客 • 主力客户 户 • 次要客户 分 • 拓展客户 类
客 户 定 位
• 形态描述（年龄/家庭结
认 知 市 场 特 点
整 体 市 场 分 析
目 的
研分 究析 未市 来场 走特 势征
区 域 市 场 分 析
目 的
锁寻 定求 竞市 争场 半共 径性
竞 争 市 场 分 析
目 的
点寻 与求 潜市 在场 客机 户会
市 场 定 位
22
生成市场分析子工具包目的
❖ 为市场定位的推导提供工具帮助 ❖ 保障市场推导过程准确有效 ❖ 使市场定位更为标准化、模式化
•建筑风格 •经营内容 •平面布局 •经营方式
33
生成成本分析子工具包目的
❖ 为成本分析提供标准化的模型 ❖ 为成本分析内容提供索引
34
区域市场具 有竞争优势 的均价范围
项 目 分 析
同质楼 盘可参 考的均 价范围
容积率 建筑形态 景观规划 户型面积 会所配套 未来规划
39
价格定位工具包
(竞争导向)
客
需求导向
户 需
求
成
成本导向
本
测
无市场价
算
格参考而
生成均价
房型需求 面积需求 单价认知 总价认知
土地成本 建安成本 营销成本 其他成本
过 • 配套（学校/医院/
滤 商业/会所）
• 交通（轨道交通）
• 购买动机（投资/
动 自用/兼有）
机 • 文化背景；
过 • 品牌（开发商/
滤
物业管理等） • 同质化居住（邻
居背景身份）
客 户 定 位
28
客户定位推导流程
客 • 主力客户 户 • 次要客户 分 • 拓展客户 类
客 户 定 位
• 形态描述（年龄/家庭结
认 知 市 场 特 点
整 体 市 场 分 析
目 的
研分 究析 未市 来场 走特 势征
区 域 市 场 分 析
目 的
锁寻 定求 竞市 争场 半共 径性
竞 争 市 场 分 析
目 的
点寻 与求 潜市 在场 客机 户会
市 场 定 位
22
生成市场分析子工具包目的
❖ 为市场定位的推导提供工具帮助 ❖ 保障市场推导过程准确有效 ❖ 使市场定位更为标准化、模式化
•建筑风格 •经营内容 •平面布局 •经营方式
33
生成成本分析子工具包目的
❖ 为成本分析提供标准化的模型 ❖ 为成本分析内容提供索引
34
房地产项目选址与规划分析PPT
04
建筑规划设计
Architectural Planning and Design
建筑风格与功能定位
选址应考虑交通便利性
根据《城市交通规划》数据，交通便利性是影响房地产项目成功的关键因素之一。例如，北京市 的地铁覆盖率达到了70%，远高于其他城市，这使得居住在北京的人更愿意选择靠近地铁站的房 地产项目。
房地产项目选址与规划分析
Real estate project site selection and planning analysis
汇报人： 2023.10.12
目录
01 市场环境分析 02 项目选址原则 03 土地资源评估 04 建筑规划设计
01
市场环境分析
Market environment analysis
地理位置优势可以带来更高的投资回报率
以北京为例，2019年北京市中心地段的房价涨幅达到了15%， 远高于郊区的房价涨幅（7%）。这表明，地理位置优势可以 为投资者带来更高的投资回报。
地理位置优势可以提高项目的竞争力
在竞争激烈的房地产市场中，地理位置优势可以使项目脱颖而 出，吸引更多的购房者。例如，位于上海市中心的绿地世纪城 项目，凭借其优越的地理位置，成功吸引了大量购房者，成为 市场上的热销项目。
人口与就业情况
人口密度与房地产需求 根据国家统计局数据，我国一线城市人口密度高达每平方公里2万人以上，远高于二 三线城市。因此，人口密度高的一线城市对房地产的需求更大。 就业率与房地产投资 根据国家统计局数据，我国一线城市的就业率普遍在80%以上，而二三线城市的就业 率则在60%左右。因此，就业率高的一线城市对房地产的投资吸引力更大。 人口老龄化与房地产供应 根据国家统计局数据，我国65岁以上老年人口比例已超过14%，预计到2035年将达 到25%。这将导致房地产市场对养老地产的需求增加。
房产建筑行业项目计划书城市规划建设方案总结汇报PPT模板
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REAL ESTATE COMPANY SALES
20XX
房产项目计划
REAL ESTATE COMPANY SALES
ห้องสมุดไป่ตู้ 目录
CONTENTS
01 计划概述 03 投资情况
02 项目展示 04 后期设计
PART 01
计划阐述
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房地产投资拿地分析ppt课件
静 2.5.住房供求空间错配持续加剧
8
近年来政策导向和调控路径
9
பைடு நூலகம்
房价持续上涨的四大根本性因素
2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
中国的城市化进程 ----购买需求
人民币超发 ----价格和价值
国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
10
地块价值判断和拿地实操 技能
1
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理 工作在开发全流程工作中的占比至少 是70分。
2
一、宏观经济分析与预测
3
2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。
2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市 场逐步进入上升的周期。 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线 城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场 出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风 险。 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热 点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
4.地块分析--------宗地社会条件调查表
---宗地自然条件调查表
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
11
二、地块投资的开发策略 和开发模式
12
开发策略和开发模式的选择
1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
8
近年来政策导向和调控路径
9
பைடு நூலகம்
房价持续上涨的四大根本性因素
2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
中国的城市化进程 ----购买需求
人民币超发 ----价格和价值
国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
10
地块价值判断和拿地实操 技能
1
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理 工作在开发全流程工作中的占比至少 是70分。
2
一、宏观经济分析与预测
3
2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。
2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市 场逐步进入上升的周期。 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线 城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场 出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风 险。 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热 点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
4.地块分析--------宗地社会条件调查表
---宗地自然条件调查表
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
11
二、地块投资的开发策略 和开发模式
12
开发策略和开发模式的选择
1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
房地产 项目拓展城市布局及拿地策略 PPT
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市： 从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219
万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就 是推动房价上涨的动因。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为
例如：重庆江北项目与天健地产的合作，此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多 个中小规模项目，当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平，则具有规模成本优势。
一、公司拿地拓展战略取向
目录 3
第三梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 2 0 2 0 .0 1
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨
第三梯队城市：
Top100房企名单详见附表二； 满足该条件即可进入后续评估。
老龄化人口比例 小学入学人口数量
1.≤8%，则风险可控；2.＞8%，则风 险较高；
近三年的小学入学人口数量变化趋势 呈递增，则风险可控；若递减，则风 险较高
经营风险评估指 标
商品房销售均价
1.均价≥6000元/㎡，则风险可控；2. 均价＜6000元/㎡，则风险较高
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市： 从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219
万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就 是推动房价上涨的动因。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为
例如：重庆江北项目与天健地产的合作，此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多 个中小规模项目，当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平，则具有规模成本优势。
一、公司拿地拓展战略取向
目录 3
第三梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 2 0 2 0 .0 1
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨
第三梯队城市：
Top100房企名单详见附表二； 满足该条件即可进入后续评估。
老龄化人口比例 小学入学人口数量
1.≤8%，则风险可控；2.＞8%，则风 险较高；
近三年的小学入学人口数量变化趋势 呈递增，则风险可控；若递减，则风 险较高
经营风险评估指 标
商品房销售均价
1.均价≥6000元/㎡，则风险可控；2. 均价＜6000元/㎡，则风险较高
2-拿地、投资拓展策略
房地产项目前期投资拿地决策、风险防范与案例研究一、房地产项目投资动向简要分析1.近年来政策导向和调控思路图示2.国内标杆房企拿地近况分析2018年1月-12月拿地排行榜.doc剖析2019年1-2月拿地排行榜.doc剖析3.未来5年房地产的投资方向与模式探索课题：面对当前形势，广大地产企业明天的奶酪在哪里？前提：1.世界在07年迎来转折点——全球城镇居民达到总人口的50%。
中国2018年城镇化率达到59.2%，我国的城镇化水平目标为70%。
(发达国家80%—100%）。
广东的城镇化水平最高，为67.8%；西藏最低，为23.7%。
2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。
后期应该是内涵的扩大再生产（对产品品质的追求，还是房地产发展模式的定位）未来5年的投资地域选择大中型品牌企业: 大城市还是中小城市？中等规模企业:符合自身情况或政策导向的区域或产品模式(如城市综合体、养老型地产等）中小企业：奶酪在哪里？——区域探讨二、房地产项目前期投资拿地决策1.投资拿地的理念与要素如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。
影响因素：1.成本占比2.拿地质量3.项目的定位4.支撑力度五大战略要素价格（区域房屋售价、目标地块价格、周边地块价格、预期房价）区位（城市建成区、城市发展区、城郊结合区、卫星城）交通（区域交通、地块对外交通、地块内部交通）配套（大市政、已建或正运营的配套项目）景观（城市风貌人文景点、自然景观、地块内景）2.如何选城市--城市评价标准和指标体系城市或区域评价标准参考.ppt如何选城市--城市评价标准和指标体系A.城市市场趋势评价指标(1) 新开工面积/施工面积(2) 施工面积/销售面积(3) 预售面积/批准预售面积(4) 房地产开发投资额/固定资产投资额(5) 新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积(6) 商品住宅价格增幅/人均GDP增幅(7) 投资性购买所占的比例(8) 房价收入比(9) 新建商品住宅空置率(10) 租金/价格比(11) 商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅(12) 商品住宅价格增幅/（人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅(13) 房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额B.市场趋势预测定性指标------城市评价(1) 产业结构特征(2) 民营经济发展状况(3) 房地产开发水平(4) 未来城市规划及重大建设项目(5) 地方政策导向(6) 重大城市活动(7) 重大经济发展机会城市评价体系及技术标准C.运作可行性指标(1) 城区面积(2) 常住人口(3) 人均GDP(4) 商品住宅年销售面积(5) 商品住宅年销售额(6) 土地机会(7) 政府配合效率3.前期投资测算项目测算模板和思路地块静态指标（高层）.xls测算审查版.xls4.从营销前置的视角去解读土地— “客户、产品与土地”项目精准调研、项目建议书项目建议书.doc5.标杆地产投资风险控制A.房地产企业投资体系面临的主要风险：1.宏观经济变动和调控2.土地市场竞争风险3.项目政策异动风险4.流动性和变现风险5.人际关系风险6.媒体传播系统的风险（如微博、论坛等）三、当前品牌房企拿地模式及新策略研究—如：兼并收购、合作开发等模式当前地产企业通行的地块获取方式1.兼并收购2.招拍挂3.土地合作4.一、二级联动5.概念地产6.利用品牌优势，在三四线城市圈地。
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项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 2 0 2 0 .0 1
2019房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
项目甄选标准 项目以中小规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于15000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，可以使用合作双方的成熟品牌，我司对项目拥有同股同权的控制权。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市，以及例如海南、雄安等具有资源性、 稀缺性 项目的全国重点城市。
城市描述：
北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、 基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房 地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较 短，产品销售相对畅旺。
文化旅游，产业地产等垂直细分领域
做一个“小而美”的地产公司
2020拿地拓展战略取向
大体量
找合作单位一起开发 融入公司的产品特色
如文旅、生态等
中体量
争取做一铁汉特色的产品线
公司战略布局
战略取向
项目拿地拓展 战略取向：
一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快 速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。
优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市： 从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219
万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就 是推动房价上涨的动因。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为
例如：重庆江北项目与天健地产的合作，此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多 个中小规模项目，当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平，则具有规模成本优势。
二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金 流。
三、战略培育型，此类型的项目比如南京金牛湖项目，需要三到五年或者恒大进入 后带来的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。
一、公司拿地拓展战略取向
目录 1
第一梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 2 0 2 0 .0 1
第一梯队。
随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区 域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成 都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品
房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。 而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
一、公司拿地拓展战略取向
目录 2
第二梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 2 0 2 0 .0 1
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第二梯队城市：
成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市
城市描述：
随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速 提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，商品房成交金额占到全国的23%， 成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先， 人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
交量将缓步回落至正常水平。
启示及关注点：
一线城市及外溢有效城市
北、上、广、深
外溢有效城市 • 重点考虑的是时间距离，而不是物理距离。
一个半小时以内的“市内”轨道交通才是 可靠的！ • 本地没有产业，完全依靠人口“外溢”的 区域没有前途。 • 城市产业定位：模块和生产加工城市（比 如仓储、金融、保险、产业园区、科研基 地）；养老、养生城市，会议和度假中心
2019房地产市场总结
SUMMRY
2019房地产市场总结
SUMMRY
傍大款
细分市场
在一二线城市，地价越来越贵，连万科、保利这样的千亿房企都需要 联合作战才能拿到，小房企单打独斗基本上没戏。
所以，我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等 方式来落地项目。
除了住宅，商办、酒店、公寓等以往的常规项目 可以利用当前优势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 2 0 2 0 .0 1
2019房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
项目甄选标准 项目以中小规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于15000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，可以使用合作双方的成熟品牌，我司对项目拥有同股同权的控制权。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市，以及例如海南、雄安等具有资源性、 稀缺性 项目的全国重点城市。
城市描述：
北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、 基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房 地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较 短，产品销售相对畅旺。
文化旅游，产业地产等垂直细分领域
做一个“小而美”的地产公司
2020拿地拓展战略取向
大体量
找合作单位一起开发 融入公司的产品特色
如文旅、生态等
中体量
争取做一铁汉特色的产品线
公司战略布局
战略取向
项目拿地拓展 战略取向：
一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快 速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。
优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市： 从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219
万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就 是推动房价上涨的动因。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为
例如：重庆江北项目与天健地产的合作，此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多 个中小规模项目，当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平，则具有规模成本优势。
二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金 流。
三、战略培育型，此类型的项目比如南京金牛湖项目，需要三到五年或者恒大进入 后带来的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。
一、公司拿地拓展战略取向
目录 1
第一梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 2 0 2 0 .0 1
第一梯队。
随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区 域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成 都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品
房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。 而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
一、公司拿地拓展战略取向
目录 2
第二梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 2 0 2 0 .0 1
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第二梯队城市：
成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市
城市描述：
随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速 提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，商品房成交金额占到全国的23%， 成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先， 人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
交量将缓步回落至正常水平。
启示及关注点：
一线城市及外溢有效城市
北、上、广、深
外溢有效城市 • 重点考虑的是时间距离，而不是物理距离。
一个半小时以内的“市内”轨道交通才是 可靠的！ • 本地没有产业，完全依靠人口“外溢”的 区域没有前途。 • 城市产业定位：模块和生产加工城市（比 如仓储、金融、保险、产业园区、科研基 地）；养老、养生城市，会议和度假中心
2019房地产市场总结
SUMMRY
2019房地产市场总结
SUMMRY
傍大款
细分市场
在一二线城市，地价越来越贵，连万科、保利这样的千亿房企都需要 联合作战才能拿到，小房企单打独斗基本上没戏。
所以，我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等 方式来落地项目。
除了住宅，商办、酒店、公寓等以往的常规项目 可以利用当前优势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、