物业管理实务精讲班第22讲讲义

物业管理实务精讲班第22讲讲义

案例分析

[案例]某花园A栋1604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币108605元。某物业公司辩称，物业管理保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。

[法院判决]一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业管理公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了24小时安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币3000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：

(1)原告要求被告赔偿人民币108605元的诉讼请求不予支持。

(2)被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元。

一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。

[案例分析]本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。《物业管理条例》三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。

本案中的李某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业管理企业不可能确保所有公共场所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业管理企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业管理企业存在管理上的过错，就可不承担民事责任。

补充案例1-3

之一

某物业小区为车主办理停车月卡，要求提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，并与之签

订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。

在车辆停放服务协议上，对车辆的有偿停放做出明确规定，并约定车位是停放租用关系，同时约定，物业管理公司仅仅提供车辆的停放位置，对在停放过程中车辆的刮擦、被毁损、失火、被盗不承担任何责任。

请对物业管理企业的做法进行分析，这样处理车辆停放服务管理业务是否妥当。

1、需要车主提供有关证件的原件，验看后留下复印件；

2、协议中，仅仅提供停放为止，没有服务管理，是欠妥当的，应增加相应的服务内容。

之二

某小区保安人员在晚上巡逻时，发现小区大门内侧路边躺着一名醉酒呕吐后昏睡人员，经查，该醉汉身上没有任何证件，本人意识不清，身份不明，由于天气比较寒冷，于是，将该人背到保安室内床铺上安排睡觉，想等他醒酒后问明情况送走，后这名人员因饮酒过度导致昏睡不醒达一整天。

问：这种情况应如何处理？该物业管理人员这种处理方法是否妥当?

分析：

1、不妥当

2、首先应设法确认该醉汉是否为本小区内的业主，如为本区业主，应尽快通知其家人，如无法确认，应通知本地公安派出所，以免出现异常情况，不应当安排睡觉，防止因饮酒过度出现危险。

之三

场外车辆遗失谁赔偿

某小区业主停放在小区楼下消防通道上的小车被盗，半年后，车主找到管理处，称由于公安部门未破案，现在要向保险公司索赔，但保险公司必须要管理处出具车辆丢失证明才能办理索赔手续，在业主的不断纠缠下管理处开具了一张丢失证明。随后，保险公司将管理处告上法庭，要物业管理公司赔偿人民币65万元。

此案一审和二审的判决截然不同，双方各有不服。再审认为车主虽已交付停车费，但根据规定车辆应停放在停车场内保管，进入时领取车辆保管证，但该车主未将车辆停放在停车场内，不能提交车辆保管的证据，停车场也没有被丢失车辆的入场记录，故车辆保管关系不成立。至于管理处出具的“证明”，是事隔五个多月后应车主要求而出具的，且该证明称车在小区内丢失，故物业管理公司不应负赔偿责任。

法律分析：

本案有两个焦点：一是车辆没有在停车场停放，保管关系如何成立？二是管理处出具的证明能否作为本案保管关系成立的证据？

《中华人民共和国合同法》第三百六十七条明确规定：“保管合同自保管物交付时成立。”从车主报称的丢失地点、停车场的入场记录、管理处的证明以及涉及到本案车辆丢失后该车主的笔录等证据都充分显示了该车没有在停车场停放。车辆没有进入停车场，就没有交付给停车场保管，自然停车场与车辆的保管关系不能成立。而管理处出具的证明以及公安机关出具证明车辆被盗地点都是以车主报称的第二手间接证据，而不是原始的第一手直接证据，因此，这些证明根本就不能证明保管关系的成立。

这个案例给物业管理从业人员敲响警钟，如果没有法律意识，随便就出具证明，就可能使自己处于非常不利的地位。

补充案例4-5