三里屯SOHO场地介绍
北京三里屯SOHO
百强商业项目案例·北京三里屯SOHO一、区位及周边情况2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业；2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区；2008年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式；然后，信奉“地段，地段，还是地段”的老潘，启动了三里屯SOHO。
二、基础数据基本经济技术指标：占地面积：5.1万平方米建筑面积：46.6万平方米，其中地上约31.6万平方米，地下约15万平方米；容积率：6.2各业态面积：商业约12.8万平米（B1-4层，局部5层）办公10.2万平米（共5栋，5-24层）公寓12.0万平米（共4栋，5-28层）建筑高度：97米建筑层数：地上：地上（最高）28层；地下：4层装修：公寓及写字楼均为精装修车位：地下二、三、四层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆三、总体规划和设计1、各种功能规模：商业约12.8万平米，占37%办公10.2万平米，占29%公寓12.0万平米，占34%2、内部交通体系：开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。
3、内部空间布局：4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。
公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。
写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。
4、整体景观环境：九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。
在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。
五、各种物业功能定位及运作思路商业:定位：北京高人气聚集地开发模式：统一开发，分割发售经营模式：由于产权出售，无法直接控制业态和商家，soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。
商业地产案例北京三里屯SOHO的启示
也要重新筛选，新上任的两名销售副总监就是公司中销售业绩最好的前五名的 销售人员进行综合评比替代淘汰下来的副总监。下一赛季重新“清零”，重新循 环。 4）同为销售总监，根据不同小组的业绩可达到20%收入差距； 5）从薪酬市调的结果来看，SOHO高层的薪金在同行中是最高的，员工在同行中 属中高水平。 6）销售总监的一半工作是人员招聘，即时为下一赛季进行人员补充。
点向客户描述的是未来的收益前景。现场销售人员的三个必问问题 ：1、你对中国未来三年的经济持续发展有信心吗？2、对北京三里 屯的地段有信心吗？3、对SOHO中国的品牌有信心吗？客户的回答 一般均是肯定的，那么还有理由不行动吗？
•2020/5/24
1、简单的业绩导向考核
公司高级副总裁（1名） ↓
管理6名销售总监 ↓
每个销售总监管理4-6位销售副总监 ↓
每位销售副总监管理大约10个销售人员 考核级别：
经理级考核： 考核等级 A B+ B B_ C 考核工资 100% 85% 67.5% 45% 30%
员工级考核： 考核等级 A B+ B B_ C 考核工资 100% 70% 60% 40% 30%
A以上：提薪或晋升；C以下：面临淘汰
•2020/5/24
如何拓展客户渠道？
潘石屹在鄂尔多斯的东胜区（产煤）找政府号称要拿 5000亩地开发独立别墅，做当地最牛的豪宅。政府欣 喜若狂，全力配合。潘石屹要求和当地的“有钱人”进行 沟通，以便了解需求。于是政府组织当地的有钱人与 老潘进行“对话”。对话完，老潘便组织这批人去了北京 ，于是购买了三里屯SOHO。但是东胜的5000亩地却 没有拿。——山西、陕西后，继而发掘内蒙
从三里屯Soho和三里屯Village看城市商业综合体的好与坏
从三里屯Soho和三里屯Village看城市商业综合体的好与坏三里屯的冰火两重天三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。
就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。
一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。
许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。
一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。
放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。
而三里屯Village的商铺入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。
什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。
我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。
三里屯SOHO场地介绍
里举办了众多大型活动，如夏季音乐节，大声展，“城色”游－新甲壳虫城市色彩等活动。
新浪微博圣诞达人秀 枕头大战
三里屯SOHO活动回顾
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屯SOHO场地报价
价：周一至周五 4万/天，周六日5万/天 结合活动有不同惊喜折扣
室内
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里屯SOHO
场地推荐
屯SOHO 北京最国际化的时尚休闲消费区
三里屯和香港的兰桂坊有相似之处，以前香港中环下班以后就成了一座空城，兰桂坊出
现后带动了整个中环的夜生活。三里屯和CBD近在咫尺，CBD的白领下班后可以尽情的
在这里享受属于自己的迷情之夜。
三里屯SOHO目前已有众多餐饮、零售、生活服务、休闲娱乐、KTV等商铺开业；数百家
屯SOHO场地简介
002 面积 周边环境 特点 区域
下沉广场南区（溜冰场） 1500平米 三面环商户，区域较为 封闭
可利用面积大且封闭性 较好
室外
屯SOHO场地简介
003 面积 周边环境 特点 区域
下沉广场北区 1200平米 两侧商户简介
CRIC 北京 SOHO中国 三里屯SOHO
户型配比（公寓）
物业类型
面积段 （平方米）
套数
配比
109-122 115-169
公寓
47 143 321 140 6 657
7.15 21.77 48.86 21.31 0.91 100
140-249 237-483 439-495
合计
——
11
户型分析/户型位置分析
公寓共四栋高层建筑，户型面积从109-495不等。公寓D主要以二房，三房为主
5
建筑/建筑风栺细节
建筑风栺：现代感十足的建筑风格，将公寓、办公、商业融于
一体，既保留SOHO的生活感，又不三里屯的现代气息相吻合 立面材质及特征：采用玱璃幕墙和石材的传统元素，多个建筑 线条感突出，柔和，大气。 建筑特色：项目体现了使用多种材质、外观呈曲线的隈研吾式
பைடு நூலகம்
风格，表达出自然、有机的整体语言。
下沉式设计及水 系示意
线条感建筑设计 风格
建筑风栺：
三里屯SOHO的建筑师隈研吾先生是著名的日本建筑师。项目体现了使用多种材质、外观呈曲线的隈研 吾式风格，表达出自然、有机的整体语言，用混合的业态和超大规模带动这个区域的人流和商业消费氛 围。 首先，三里屯SOHO的建筑很具备现代感线条，在整个三里屯地区十分突出，不对面的三里屯VILLAGE 硬朗线条交相呼应。 其次，使用下沉式建筑，幵设计水系和螺旋楼梯，为三里屯地区紧张的办公环境提供了生活感的气息。
户型丌临近主干道，较安静：
位置安静，适宜居住 各户入户空间独立 公寓面积户型多样
户型 建筑面积（㎡） 地下面积(㎡） 一房 二房 三房 四房 五房
109-122 115-169 140-249
三里屯项目介绍 PPT课件
3
4
设计团队
• 规划设计及建筑设计：经过欧华尔顾问公司为三里屯VILLAGE进行的建筑风格定位，一群享有盛 名的建筑师们在日本前沿建筑大师隈研吾的带领下合作设计。 •酒店室内设计： 上海设计师Neri和Hu，以及东京设计师Kengo Kuma。
区位图 5
南区
鸟瞰图 6
北区
分区图 7
南区定位为年轻时尚客 户群体，包含了大量餐 饮。
北区定位为高端，分布国 际一二线品牌旗舰店和精 品酒店。
设计理念
欧华尔顾问公司
我们的“开放式空间”包含着两个概念，即：开放的区域 规划与开放的建筑格局。我们降低了建筑的密度，试图 留出更多的露天空间让整个购物区看起来更加通透。因 此我们希望所有租户的室内都能如建筑师隈研吾、美国 LOT-EK公司以及品牌商阿迪达斯、Apple所倡导的那样 ，共同打造出一个整体性的“开放式空间”。
64
5.重视非建筑元素
商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的 运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、灯笼、古董、道具等装饰，铺 地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。
隈研吾与瑜舍
65
隈研吾，日本著名建筑师，享有极高的国际声誉，建筑融合古典与现代风格为一体。 曾获得国际石造建筑奖、自然木造建筑精神奖等。著有《十宅论》、《负建筑》。
“开放式空间”的设计理念带来了开放性的视角，三里屯 VILLAGE为北京的居民和游客们提供了更为广阔的创想 空间。在老北京情调的庭院里看一本书，或是体会一下 胡同口那些前卫的雕塑想要表达的设计理念……与此同 时，位于三里屯VILLAGE南区的橙色大厅与南庭，也为 各类活动策划人打开了灵感的天窗。
建外SOHO案例分析
建外SOHO案例分析目录一、项目概述 (2)1. 项目背景 (3)2. 项目位置 (4)3. 项目定位 (4)二、建筑设计 (6)1. 建筑风格 (7)2. 建筑功能布局 (8)3. 建筑结构特点 (9)4. 建筑材料与技术 (10)三、景观设计 (12)1. 公共空间设计 (13)2. 绿化与环境营造 (14)3. 户外休闲与运动设施 (15)四、室内设计 (17)1. 商业空间设计 (18)2. 办公空间设计 (19)3. 酒店空间设计 (21)4. 公寓空间设计 (22)五、项目管理 (23)1. 项目策划阶段 (25)2. 项目实施阶段 (26)3. 项目运营阶段 (27)六、项目成效与影响 (28)1. 经济效益分析 (29)2. 社会效益分析 (30)3. 环境效益分析 (31)4. 品牌影响力分析 (32)七、总结与展望 (33)1. 项目总结 (35)2. 未来展望 (35)一、项目概述项目背景：建外SOHO项目是在城市快速发展和人口增长的大背景下诞生的。
随着城市化的推进，城市中心对于高品质住宅和商业空间的需求日益增长。
在此背景下，建外SOHO凭借其前卫的设计理念和创新的建筑手法，迅速成为城市的新地标。
项目位置：该项目位于城市中心地带，紧邻交通枢纽，拥有便捷的交通网络和丰富的商业资源。
其优越的地理位置吸引了大量追求高品质生活的消费者和寻求发展机会的企业。
建筑设计风格：建外SOHO以其独特的建筑设计著称，融合现代和传统的元素，创造出一个富有现代感的空间。
建筑设计以玻璃和钢结构为主，创造出充满流动感的建筑线条和宽敞的室内空间。
项目的绿化景观也是一大亮点，营造出宜人的居住环境。
项目规模与规划：建外SOHO项目规模庞大，包括多个塔楼和大型商业区。
住宅部分包括豪华公寓和顶层别墅，提供一流的居住体验。
商业部分涵盖了购物中心、餐厅、咖啡厅等多种业态，满足了居民的日常生活需求。
项目还配备了先进的公共设施和服务设施，如健身房、游泳池等。
三里屯SOHO设计特色与理念
三里屯ＳＯHO简析摘要文章从空间特点、建筑单体特色、外部设计和立面、景观设计以及交通与防火设计等方面对三里屯SOＨO进行赏析,并介绍了其设计特色与设计理念。
ABＳTRACT Tｈis ａrtｉcｌｅｏffers aｎ introdｕction of ｔheSanlituｎＳOHO project frｏｍ the spacｅcｈaｒaｃｔeriｓtics ,singlｅ building ｆｅatｕres, ｄesiｇｎanｄextｅrnaｌ fac ａde， lanｄscapｅdeｓign and the ｔraffic and firｅpｒｏtecｔion ｄｅｓign and descｒｉbes its design featｕｒes anｄ conｃeｐt.关键词: SOHO模式三里屯SOHO 赏析设计特色设计理念1 SOHＯ模式简介“ＳＯHO”是“Small off iｃe, Homｅｏｆｆice”的缩写,可译为“小办公室,家庭办公”．意思是小额创业和在家工作.其最根本的意思在于将居住与办公空间紧密结合,这种住宅模式的衍生不仅仅是一种新的住宅建筑模式,也是对旧有建筑更新改造方式新的尝试。
随着时代的发展变化，人们进入了一个“不出户, 知天下”的信息时代，人们的传统关系也受到了新思维的挑战。
SOＨO的出现在相当程度上反映出信息时代人们对于工业时代的办公和生活方式的反省和检讨。
毫无疑问，SOHO将给人们的生活带来物质和精神两个层面上的深刻影响。
在物质层面上,SOHO模式能提高资源的利用率。
SＯHＯ模式避免了长距离上班时交通拥挤等一系列城市病的影响，也大大减轻了城市交通的负担。
ＳOHO模式还有助于改善人们的生活环境。
人们在选择理想的住宅时就不需要考虑工作单位的远近了，而可以把注意力集中到住宅本身、住区环境上去.在精神层面上,ＳOＨO模式有助于价值观的回归以及人际关系的重建，它解决了工业化时代由于工作地点的不停变动,人们频繁迁徒造成的邻里关系冷漠,社会安全动荡之顽症。
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里举办了众多大型活动，如夏季音乐节，大声展，“城色”游－新甲壳虫城市色彩等活动。
商业中心，与三里屯SOHO共同组成了北京商业的最亮点。
屯SOHO位置及交通图
Байду номын сангаас
位于三里屯核心区，交通便捷，地铁10号线团结湖下西行500米，公交113、115、813、
45、110、117可直达
屯SOHO场地简介
001 面积 周边环境 特点 区域
北侧广场 600平米 环境开阔，面对三里 屯village 人流量及客流量最大 室外
可利用面积大且封闭 性较好
室内
屯SOHO场地简介
007 面积 周边环境 特点 区域
5号楼B1 600平米 地下商铺公共区域， 区域较为封闭
可利用面积大且封闭 性较好
室内
屯SOHO场地简介
008 面积 周边环境 特点 区域
6号楼B1 600平米 地下商铺公共区域， 区域较为封闭
可利用面积大且封闭 性较好
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002 面积 周边环境 特点 区域
下沉广场南区（溜冰场） 1500平米 三面环商户，区域较为 封闭
可利用面积大且封闭性 较好
室外
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003 面积 周边环境 特点 区域
下沉广场北区 1200平米 两侧商户，南北贯穿
区域面积大，延伸较 长
室外
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004 面积 周边环境 特点 区域
1号楼B1 500平米 地下商铺公共区域， 区域较为封闭
可利用面积大且封闭 性较好
室内
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005 面积 周边环境 特点 区域
2号楼B1 600平米 地下商铺公共区域， 区域较为封闭
可利用面积大且封闭 性较好
室内
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006 面积 周边环境 特点 区域
3号楼B1 600平米 地下商铺公共区域， 区域较为封闭
新浪微博圣诞达人秀 枕头大战
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辽宁卫视激情唱响海选
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价：周一至周五 4万/天，周六日5万/天 结合活动有不同惊喜折扣
传播、公关广告、网络新技术、商贸公司在此办公；数百套高级公寓入住高端人群。每日
2万多白领及精英人士在三里屯SOHO这个开放的国际化社区生活和工作。
三里屯有独特的历史文化和艺术气质，商业和艺术兼容并蓄，是极具文化传统格调、 不可复制的地区。
此外，三里屯地区有三里屯Village、雅秀、3.3、盈科中心、太平洋百货、中国红街等