三里屯soho项目区域材料
三里屯SOHO办公楼租赁资料
##### 首选整层出租，6元净租金，单租任何一套6.5元净租金，达到以 已租 上条件再谈免租期，估计1-2个月 ##### 业主要求租 ，至少7元以上，不含票 待租
待租 已租
'02-705 ##### 业主要求整租 ，至少7元以上，不含票 '02-801 #####
'02-802 ##### 同一业主：02-802+803业主希望整租。02-802贷款未批需一起收 贷款未批 首次 '02-803 ##### 楼，价格待定 贷款已批 首次 '02-805 ##### '02-901 ##### 个人签约（培训公司） '02-902 ##### 6.5元不含发票，1－2年合同，15天免租期，首次出租 '02-903 ##### '02-905 ##### '02-1001 ##### '02-1002 ##### 业主自租 '02-1003 ##### 业主自用 '02-1005 ##### '02-1101 ##### '02-1102 ##### '02-1103 ##### '02-1105 ##### '02-1201 ##### '02-1202 ##### 科级网拓（北京）信息技术有限公司 '02-1203 ##### 业主自租 '02-1205 ##### '02-1501 ##### '02-1502 ##### '02-1503 ##### '02-1505 ##### 02-1601 ##### '02-1602 ##### '02-1603 ##### '02-1605 ##### '02-1701 #####
SOHO运营模式
SOHO运营模式SOHO运营模式SOHO中国开发项目主要分布在图中红、橙区域，即CBD、三里屯和燕莎。
其中三里屯也计划较多持有租赁物业CBD、三里屯是大量使馆聚集区，财富500强中超过100家在此设立营业据点前门地块是SOHO中国的一个核心问题。
其上市幕资主要的投向就是这个项目。
前门地块位于天安门正对面（全中国只此一块对着天安门的商圈），原来密布北京老字号。
该地块又名天街，是一条主干步行街及若干横向步行街组成。
合计44块地，由北京天街公司负责开发，其中11块为1级开发，完成后需挂牌拍卖2007年3月，潘的丹石公司收购北京天街公司49%股权，并协议持有全部天街项目的收益及承担全部损失。
也就是前门地块的改造工程实际上由丹石负责设计、开发和收益或损失。
据悉SOHO中国在此项目将可能保留50%以上作为持有租赁物业33块地建筑面积16.5万平米，11块地建筑19.5万平米。
绝大部分用于商业用途。
目前侧面了解到的信息是：主街修缮接近完成，苹果电脑、耐克等众多国际知名品牌入驻，原有老字号也悉数回归，但部分老字号负担不起租金，转而搬到较偏远的位置问题出在，SOHO中国原来打算在上市成功后，收购丹石持有的权益，并在竞拍中拿下另外那11块地。
可是政府一直未批准对丹石权益的转让，并且也悄悄撤下原定的11块地中8块地的拍卖信息。
此后天街项目一直在紧锣密鼓的修缮开发中，但对于权益问题一直没有批复。
SOHO中国的资金投向成了不确定性很高的问题。
个人看来，这个项目已是吃到嘴里没来得及咽下去的一块肉，目前无法判断政府的推迟是因为宏调的原因还是其他，但初步看应该不是政府关系问题。
现在，只要该公司财务运作正常，手上的130多亿现金应该都是未来2年很好的筹码，而天街项目，则更多的可能趋向变成隐蔽资产，之所以说是可能的隐蔽资产，是因为目前的股价反映出市场似乎也已经忽略了这个项目的价值。
但是我认为，既然丹石已经投入进行了开发，而且进展是顺利的，而且没有任何可靠信息称这个项目是因政府与SOHO之间的关系出现问题，那么这个项目很可能仅是因为国家宏调而进行的延迟。
三里屯改造方案
三里屯SOHO南区大堂改造施工方案目录一．工程概况 (3)二．改造范围 (3)三．施工准备 (3)1.施工技术准备 (3)2．施工材料准备 (3)3．施工人员准备 (3)四．主要施工内容 (4)1. 商业大堂增加风机盘管工程 (4)2. 1609商铺增加喷头工程 (7)五．施工管理目标 (8)六．雨季施工部署 (9)一．工程概况三里屯SOHO位于三里屯工体北路以南，南三里屯路西侧。
整个工程由五个地块组成，共有4栋公寓及5栋商业办公楼。
五个地块间用下沉式室外广场连接起来。
二．改造范围本次改造涉及4#，5#商业楼的一层和地下一层。
分为两部分：1.商业大堂增加风机盘管工程。
2.1609商铺增加喷头工程。
三．施工准备1.施工技术准备熟悉图纸，确定改造的系统。
组织好施工人员熟悉国家有关施工规范，并在施工前对参加施工的人员进行详细的施工技术交底和安全技术交底。
确定现场需要改造的位置，施工时直接在现场施工。
此次改造影响空调系统正常使用，只能在夜间施工，且每天商铺营业之前必须恢复，垃圾清运要及时。
2．施工材料准备主要施工机械及材料设备：脚手架，喷淋头，焊接钢管，镀锌钢管，电焊机，切割机，打压泵。
3．施工人员准备为满足施工要求，施工所需工种安排为普工，水暖工，焊工，电工，架子工另根据现场情况，其他未列入的人员随时准备听从调配。
四．主要施工内容1.商业大堂增加风机盘管工程A.暖通专业a.施工内容（1）检察系统，分析图纸，确定泄水点及需要关闭的阀门。
（2）将4#，5#商业地下一层和一层空调水系统从整体系统中隔离，将管井出口处阀门关闭并通过泄水口泄水。
（3）搭建脚手架，以便施工。
（4）拆除相关改造部位的吊顶，对于拆下的穿孔铝板吊顶要统一指定地点摆放，做好成品保护，防止损坏。
（5）拆除改造部位妨碍施工的机电管线，灯具等。
（6）吊装风机盘管，制作及安装风机盘管连接风管。
（7）配管，连接空调水管及冷凝水管至风机盘管。
（8）开启相关阀门，进行水压试验。
建筑物外立面装饰材料选用技巧
建筑物外立面装饰材料选用技巧一、前言建筑物外立面装饰材料的选用是建筑设计中非常重要的一环，直接关系到建筑物的美观度和使用寿命。
因此，如何选择合适的装饰材料是建筑设计过程中必须要考虑的问题。
本文将从以下三个方面介绍建筑物外立面装饰材料的选用技巧：选材原则、材料类型、应用案例。
二、选材原则1.美观性建筑物外立面作为建筑物的“面孔”，其外观设计必须要考虑美观性。
因此，在选购装饰材料时，需要选择外观美观、色彩丰富、造型独特的材料。
2.耐久性建筑物外立面装饰材料需要长期暴露在自然环境中，因此，其耐久性是选材的重要原则之一。
在选购材料时，需要考虑其耐久性、抗风化、防水性等因素，以确保建筑物外立面的使用寿命。
3.安全性建筑物外立面装饰材料使用的安全性也是选购材料时需要考虑的重要因素。
在选材时，需要选择符合国家安全标准的材料，避免因材料质量问题而造成人身伤害或财产损失。
4.环保性随着人们环保意识的提高，建筑物外立面装饰材料的环保性也成为了选购材料的重要原则之一。
在选材时，需要选择符合国家环保标准的材料，避免对环境造成污染。
三、材料类型1.玻璃幕墙玻璃幕墙是目前应用较为广泛的建筑物外立面装饰材料之一。
其具有透明、光滑的外观，能够为建筑物增加美观度，同时也能提高建筑物的采光性能。
在选购玻璃幕墙时，需要考虑玻璃的厚度、强度、透明度等因素。
2.金属幕墙金属幕墙是另一种常用的建筑物外立面装饰材料，其具有金属质感、耐久性强、易于维护等优点。
在选购金属幕墙时，需要考虑材料的厚度、耐腐蚀性、防火性等因素。
3.陶瓷板陶瓷板是一种新型的建筑物外立面装饰材料，其具有颜色丰富、防水防火、耐久性强等优点。
在选购陶瓷板时，需要考虑其颜色、纹理、规格等因素。
4.石材石材是一种传统的建筑物外立面装饰材料，其具有天然美观、耐久性强等优点。
在选购石材时，需要考虑其种类、颜色、材质等因素。
5.仿古砖仿古砖是一种美观、环保、耐久的建筑物外立面装饰材料，其具有仿古效果、施工方便等优点。
关于SOHO的一些研究
简约、现代、人性化的规划设计，空间的综合利用
写字楼高端客户；公寓SOHO客户；街区商业
中高档定位，聚集大量的各层次的消费人群，一方面是抓住了社区自身业主的消费需求 ，另一方面则是通过一系列提升商业氛围的措施，使小街铺的关系更紧密，从而产生放 大效应，吸引了更多的外来消费者。
建外SOHO经验借鉴
城市中心区高密社区商业实现
SOHO理念
SOHO强调商业、居住、办公功能的融合，运用综合的业态创造全新的生活理念
娱乐 艺术 健身
SOHO一族 休闲 居住 办公 购物
保健
餐饮
餐饮
SOHO一族的生活,每天都由自己来安排,什么时候起床,什么时候工作,全凭自己的意愿
SOHO案例分析—— 美国SOHO
纽约SOHO（ South of Houston Street ）位于纽约曼哈顿岛的西南端。纽约SOHO是一个
建外SOHO——一个有住宅、有店铺、有办公、有花园的混合型都市社区
项目区位
北京CBD核心，具有浓 厚的商业氛围和高尚的人 文环境
项目资源
通惠河
项目定位
最疯狂热闹的商业中心 最活跃丰富的文化亮点 最前卫时尚的生活橱窗 居住、工作、找乐
项目规模、功能比例：
功能 物业类型 规模 总规模 办公 写字楼 2栋写字楼 4栋SOHO办公 居住/办公 公寓 14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅 商业 商铺 长1300米 约9万平 公共空间 绿化 3万平米绿地
SOHO案例分析—— 北京建外SOHO
[关键字]：
都市综合体
街坊式商业
[简介]：
地理位置：项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。 项目性质：项目总规模70万平米，以公寓为主，包括18栋商务公寓、2栋写字楼、4栋 SOHO别墅、l6条小街、300个店铺等多种建筑形式，是集办公、商业、居 住为一体的、典型的开放式混合型都市综合社区。
隈研吾三里屯SOHO
【日本】隈研吾作品——中国三里屯SOHO
三里屯SOHO由SOHO中国有限公司开发，位于工体北路南侧，是一个功能混合、体量庞大集中，具有城市建筑史上里程碑式的项目。
项目由5个购物中心和9幢30层高的办公和公寓楼组成，有旱冰场、带水景的室外广场将5个购物中心连接起来，将是北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。
隈研吾用的一个建筑手法就是一个自然形状的一种建筑手法。
比如说第一个自然形状意味着什么呢？它不是四四方方，或者长方形有棱角的，它是一个圆形的，像人的身体一样是有线条的。
在20世纪的时候，绝大部分建筑师都考虑的是建筑里面的空间，其实建筑和建筑之间的空间就被遗忘了，所以在流线型的设计里面，建筑室外的空间也会变得很有意思。
北京三里屯商业体分析
分享会提纲●商业定位、地理区位●设计思路与文化脉络●商业形态与空间策略●单体建筑与细部处理●地理区位、商业定位设计思路与文化脉络●商业形态与空间策略●单体建筑与细部处理PART 1从1980年代初到三里屯酒吧街经 营达到了高峰。
粗略统计，当时 三里屯酒吧街内共分布有80多家 酒吧，云集了北京60%以上的酒 吧。
酒吧街的形成与成熟，是三里屯 区域成为北京“名片”的又一次 重要转折什刹海、朝阳公园西门 等新生酒吧区的相继开发，北京 酒吧街的格局悄然发生了变化，三里屯的先发优势已不明显，单一业态的尴尬让三里屯区域面临着严峻的升级、改造问题。
1998年三里屯在规划蓝图中，将成为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。
2006年八国联军侵华，此地是通往东直门的进京必经之地，后来成为八国联军的俄军驻地，当时称为屯兵，故 更名三里屯。
1900年北京的使馆区由东交 民巷的第一使馆区迁 往三里屯，区位上毗邻外交部，由此，三 里屯使馆区成为当时北京最代表现代化水 准的区域。
其中工体东路路边一座9层的“外交公寓”成为标志性的建筑，为当时使馆人员和家属、外国 记者特许居住地。
1959年三里屯利用其得 天独厚的使馆区 效应，针对其汽 车聚集地以及外贸服饰需求量大的优势逐渐形成 了著名的汽配一条街和专营外贸 服饰的秀水街。
1988年基本数据南区北区占地 5.3万㎡建筑面积总建面17.2万，南区：9.06 万㎡；北区：8.23万㎡小型豪华酒店：1.5万㎡（99间客房）建筑形式2-4层低密度建筑单体数量11栋7栋＋1栋精品酒店位置紧邻工体北路临近使馆区开业时间2008.072009.10定位中高档国际及本地品牌较南区更高端目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群设计商店/租户数140个70个停车数450个410个（酒店另有25个）其他设施：南区：拥有1700 个座位的8 厅影院美嘉欢乐影城南庭露天广场连同多功能橙色大厅并附设阳光平台拥有多部高效电梯及自动扶梯的步行区北区：逾60 部电梯及自动扶梯下沉式花园及车辆和直达的露天庭院北区定位为高端，瞄准国际一二线品牌旗舰店和精品酒店。
自我的存在隈研吾设计的北京三里屯SOHO
自我的存在隈研吾设计的北京三里屯SOHO
虞大鹏
【期刊名称】《时代建筑》
【年(卷),期】2011(000)003
【摘要】文章介绍了北京三里屯SOHO项目,分析了建筑师限研吾的设计理念与手法,提出该项目具有高密度、高亮度的特点,对周边环境而言是缺少对话的"强建筑",但是对项目自身内部来说则仍然依循建筑师一贯的"负建筑"理念,由此认为该项目体现出一种"自我的存在".
【总页数】6页(P92-97)
【作者】虞大鹏
【作者单位】中央美术学院建筑学院
【正文语种】中文
【中图分类】TU-86;TU243.21(21)
【相关文献】
1.重现场所面貌,恢复日本建筑传统——访日本隈研吾建筑都市设计事务所主持建筑师隈研吾 [J], 赵夏榕;
2.浅析隈研吾"禅意设计"对空间处理的启示 [J], 李鹏;荆艳秋
3.角川文化博物馆 @日本隈研吾建筑都市设计事务所设计 [J], 卢娜;周一泽
4.浅析隈研吾建筑设计中对传统材料和工艺的创新应用 [J], 李涛
5.隈研吾新作：聚乙烯模块拼装的北京茶馆 [J],
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三里屯SOHO设计特色与理念
三里屯ＳＯHO简析摘要文章从空间特点、建筑单体特色、外部设计和立面、景观设计以及交通与防火设计等方面对三里屯SOＨO进行赏析,并介绍了其设计特色与设计理念。
ABＳTRACT Tｈis ａrtｉcｌｅｏffers aｎ introdｕction of ｔheSanlituｎＳOHO project frｏｍ the spacｅcｈaｒaｃｔeriｓtics ,singlｅ building ｆｅatｕres, ｄesiｇｎanｄextｅrnaｌ fac ａde， lanｄscapｅdeｓign and the ｔraffic and firｅpｒｏtecｔion ｄｅｓign and descｒｉbes its design featｕｒes anｄ conｃeｐt.关键词: SOHO模式三里屯SOHO 赏析设计特色设计理念1 SOHＯ模式简介“ＳＯHO”是“Small off iｃe, Homｅｏｆｆice”的缩写,可译为“小办公室,家庭办公”．意思是小额创业和在家工作.其最根本的意思在于将居住与办公空间紧密结合,这种住宅模式的衍生不仅仅是一种新的住宅建筑模式,也是对旧有建筑更新改造方式新的尝试。
随着时代的发展变化，人们进入了一个“不出户, 知天下”的信息时代，人们的传统关系也受到了新思维的挑战。
SOＨO的出现在相当程度上反映出信息时代人们对于工业时代的办公和生活方式的反省和检讨。
毫无疑问，SOHO将给人们的生活带来物质和精神两个层面上的深刻影响。
在物质层面上,SOHO模式能提高资源的利用率。
SＯHＯ模式避免了长距离上班时交通拥挤等一系列城市病的影响，也大大减轻了城市交通的负担。
ＳOHO模式还有助于改善人们的生活环境。
人们在选择理想的住宅时就不需要考虑工作单位的远近了，而可以把注意力集中到住宅本身、住区环境上去.在精神层面上,ＳOＨO模式有助于价值观的回归以及人际关系的重建，它解决了工业化时代由于工作地点的不停变动,人们频繁迁徒造成的邻里关系冷漠,社会安全动荡之顽症。
招标规范附图 附表及附件
目录附图 4-1 三里屯SOHO施工场地示意图 (2)附表 4-1 三里屯SOHO工程图纸设计单位及发放份数 (3)附表 4-2 三里屯SOHO其他承包工程的内容 (6)附表 4-3 三里屯SOHO经发包人招标确定的分包工程的内容 (7)附表 4-4 三里屯SOHO经发包人认可的分包工程的内容 (9)附表 4-5 三里屯SOHO工程材料、设备供应方式清单（A、B、C、D类） (10)附表 4-6 三里屯SOHO工程承包人与市政承包人的施工界限划分 (15)附表 4-7 三里屯SOHO工程承包人与园林承包人的施工界限划分（土建） (17)附表 4-8 三里屯SOHO工程承包人与园林承包人的施工界限划分（机电） (18)附表 4-9 三里屯SOHO工程承包人与电话模块局分包人的施工界限划分 (20)附表 4-9 三里屯SOHO工程承包人与电话模块局分包人的施工界限划分 (20)附表 4-10 三里屯SOHO工程承包人与热力站分包人的施工界限划分 (21)附表 4-11 三里屯SOHO工程承包人与室内外燃气分包人的施工界限划分 (22)附表 4-12 三里屯SOHO工程承包人与配电室分包人的施工界限划分 (23)附表 4-13 三里屯SOHO工程承包人与分界室及外电源分包人的施工界限划分 (24)附表 4-14 三里屯SOHO工程承包人与幕墙分包人的施工界限划分 (25)附表 4-15 三里屯SOHO工程承包人与精装分包人的施工界限划分（土建） (26)附表 4-16 三里屯SOHO工程承包人与精装分包人的施工界限划分（设备） (28)附表 4-17 三里屯SOHO工程承包人与精装分包人的施工界限划分（电气） (30)附表 4-18 三里屯SOHO工程承包人与机电专业分包人的施工界限划分 (31)附表 4-19 三里屯SOHO工程承包人与电梯分包人的施工界限划分 (33)附表 4-20 三里屯SOHO工程承包人与弱电分包人的施工界限划分 (35)附表 4-21 三里屯SOHO工程办公、商业交房标准 (36)附表 4-22 三里屯SOHO工程总承包人与机电承包人、室外精装分包人施工界面划分.. 41附表 4-23 三里屯SOHO工程承包人深化设计表 (44)1.附件4-1 三里屯SOHO工程专项设计图纸及承包人深化设计图纸审批程序2.附件4-2 三里屯SOHO工程变更文件管理办法3.附件4-3 三里屯SOHO工程半成品、成品保护细则4.附件4-4 三里屯SOHO工程承包人须向分包人提供的配合及服务5.附件4-5 三里屯SOHO工程精装区域划分6.附件4-6 三里屯SOHO工程A、B类材料、设备管理规定7.附件4-7 三里屯SOHO工程材料、设备样品封存管理办法8.附件4-8 三里屯SOHO工程材料环保管理办法9.附件4-9 三里屯SOHO工程机电综合图设计原则10.附件4-10 三里屯SOHO工程精装设计机电末端定位原则11.附件4-11 三里屯SOHO工程弱电工程界面划分12.附件4-12 三里屯SOHO工程招标图纸目录13.附件4-13 三里屯SOHO工程地勘资料14．附件4-14 深化设计计划范例附图4-1 三里屯SOHO施工场地示意图附表4-1 三里屯SOHO工程图纸设计单位及发放份数附表4-2 三里屯SOHO其他承包工程的内容三里屯SOHO其他承包工程的内容（A类）附表4-3 三里屯SOHO经发包人招标确定的分包工程的内容三里屯SOHO经发包人招标确定的分包工程的内容（B类）三里屯SOHO经发包人招标确定的分包工程的内容（B类）附表4-4 三里屯SOHO经发包人认可的分包工程的内容三里屯SOHO经发包人认可的分包工程的内容（C类）附表4-5 三里屯SOHO工程材料、设备供应方式清单（A、B、C、D类）三里屯SOHO工程材料、设备供应方式清单（A、B、C类）三里屯SOHO工程材料、设备供应方式清单（A、B、C类）附表4-6 三里屯SOHO工程承包人与市政承包人的施工界限划分三里屯SOHO工程承包人与市政承包人的施工界限划分三里屯SOHO工程承包人与市政承包人的施工界限划分附表4-7 三里屯SOHO工程承包人与园林承包人的施工界限划分（土建）附表4-8 三里屯SOHO工程承包人与园林承包人的施工界限划分（机电）附表4-9 三里屯SOHO工程承包人与电话模块局分包人的施工界限划分三里屯SOHO工程承包人与电话模块局分包人的施工界限划分附表4-10 三里屯SOHO工程承包人与热力站分包人的施工界限划分三里屯SOHO工程承包人与热力站分包人的施工界限划分附表4-11 三里屯SOHO工程承包人与室内外燃气分包人的施工界限划分三里屯SOHO工程承包人与室内外燃气分包人的施工界限划分注：电气工程由燃气报警施工单位负责附表4-12 三里屯SOHO工程承包人与配电室分包人的施工界限划分三里屯SOHO工程承包人与配电室分包人的施工界限划分附表4-13 三里屯SOHO工程承包人与分界室及外电源分包人的施工界限划分三里屯SOHO工程承包人与分界室及外电源分包人的施工界限划分附表4-14 三里屯SOHO工程承包人与幕墙分包人的施工界限划分三里屯SOHO工程承包人与幕墙分包人的施工界限划分附表4-15 三里屯SOHO工程承包人与精装分包人的施工界限划分（土建）三里屯SOHO工程承包人与精装分包人的施工界限划分（土建）精装区域分类说明：精装施工区域共分为a、b、c三类a类――地下4层~4层（局部5层）精装区；b类――5层（局部6层）~24层精装办公室户内；三里屯SOHO工程承包人与精装分包人的施工界限划分（土建）精装区域分类说明：精装施工区域共分为a、b、c三类a类――地下4层~4层（局部5层）精装区；b类――5层（局部6层）~24层精装办公室户内；2.所有专业在精装面层上的开孔及套割均由精装单位完成。
建外SOHO与三里屯SOHO调研报告
建外SOHO 与三里屯SOHO 调研报告不管是什么类型的建筑，就必定和城市有直接的关联。
只要是建筑，不论属于哪种类型，都可以是城市细胞。
一个是细胞的建筑也许是一栋大楼，但它同样拥有繁殖成为一个城市的能力。
——山本理显 一、 航拍图建外SOHO 三里屯SOHO二、 区位分析建外SOHO 位于北京CBD 核心区，银泰世贸中心、中环广场、世纪财源中心、中央电视台和北京电视台的建成，为这里带来更加浓厚的商业气氛和人文环境。
三里屯SOHO 位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。
（百度百科118） 三、 背景信息建外SOHO:占地面积：16.9万平方米； 建筑面积：约70万平方米（含地下面积） ；物业种类：20栋塔楼，4栋别墅 ；总设计师：山本理显（日本）三里屯SOHO ：整个项目总占地约5.1245万平方米；规划总建筑规模：465,680平方米，地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米。
商业：12.8万平米（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万平米（共5栋）；公寓：11.5万平米（共4栋）总设计师：隈研吾（日本）（百度167字） 四、 现状建筑风貌图无论你是开车还是坐车，还是步行，当路过CBD 这一北京最繁华的商务地段时，耸立着一片片白色的楼，总能吸引你的眼球。
它的名字就是建外SOHO 。
香港的铜锣湾，北京的三里屯SOHO ，具有活力与时尚气息（88字）六、立面特点：建外SOHO 独特的地下走廊设计使整个空间更有活力，人们穿梭于此就如同在走迷宫一样的感觉，但并不会有走迷宫似的迷惑感觉。
地面层，是开放给北京市民自由进出的地方，汽车则在地库层走动。
没有车辆的地面成为新概念的街道让人们自由走动。
（109字）七、 区域功能定位分析建外SOHO 由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成；建外SOHO 没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。
三里屯SOHO的热销是一种悲哀
三里屯SOHO的热销是一种悲哀因为开盘以来销售的离奇火爆，三里屯SOHO最近很牛很风光。
可惜的是，在这个项目销售火爆的背后，不仅没有任何的喜悦与欣慰可以分享，反而令人感到阵阵悲哀袭来。
悲哀一：国民财富结构的两极分化才是高房价的罪魁祸首。
一边是难以计数的老百姓因为买不起或住不上能够满足基本居住要求的房子而怨声载道、悲愤冲天，一边是几百万、几千万、直至过亿的房产像卖白菜一样被甩手热卖，这究竟是个什么样的市场啊？追本溯源，这已经不能怪房地产行业本身，要怪只能怪中国的国民财富分配不均，而且日益的两极分化。
来看看来买三里屯SOHO的这些大客户吧：1、最大的一单成交达4.5亿元；2、仅仅每单过亿的大单成交就逾20多亿元，两、三千万的都是小单；3、这些大客户全部为煤矿主、铁矿主之类的能源企业老板；4、据称这些大单客户基本不做按揭，一次性付款。
已经无须再举其他例子了，了解了这些就足够让大家明白两个问题――为什么无论房价怎么飞涨都有人排队买房？为什么无论多贵的房子都能卖得出去？答案是：有钱人和超级富人有的是。
国民财富结构日益两极分化，这是近年来一个不争的事实，通俗的说法就是“有钱的越来越有钱”。
在如此的社会环境中，政府想通过抑制房价的手段去调控房地产市场基本是徒劳的，打开症结的所在是如何去努力改变两极分化的国民财富分配体系，通过营造一个平等、透明、公开的创富环境，让更多的穷人合理富起来。
当中国城市里的无数底层民众家庭在为几万、十几万房款而东奔西借时，这边开矿的私人老板一把扔出几个亿，而且还轻轻松松的事业、生活两不耽误！是不是感到有点悲哀？悲哀二：商业环境不佳与投资渠道狭隘的悲哀。
根据披露的信息，三里屯SOHO这次卖的最火的房源是商铺，其次是写字楼，最后是公寓。
三里屯SOHO的商铺走的仍然是切割散卖的原始操盘路线，在众多正规商业地产开发商已全面转向持有的大市场背景下，当建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO的那些商铺尚且惨淡经营、纠纷频仍的情况下，为什么三里屯SOHO 的商铺销售依然如此火爆呢？为什么那个矿主老板能一掷4.5亿买下那么多商铺呢？投资者在地产专业知识方面的无知和对SOHO中国以往业绩的缺乏了解，只是一个极微小的方面，更关键的因素就在于这些有钱的主儿实在找不到更稳妥的投资途径了。
202408_北京三里屯SOHO设计详析
202408_北京三里屯SOHO设计详析北京三里屯SOHO是位于北京市朝阳区三里屯的一座大型商业综合体，由前卫的建筑设计和独特的空间布局而闻名。
本文将对北京三里屯SOHO的设计进行详细分析，从建筑造型、空间布局和功能特点三个方面展开。
首先，北京三里屯SOHO的建筑造型非常独特，采用了流线型的外观设计。
整个建筑群由多个类似于鸟巢的建筑单元组成，外观呈现出动态而有机的形态。
这种设计不仅符合现代建筑的审美观念，还与周边的自然环境相融合，形成了与众不同的城市地标。
其次，北京三里屯SOHO的空间布局也非常独特，充分体现了建筑师对于功能性和灵活性的考量。
整个建筑群以一个中央广场为核心，围绕着中央广场呈放射状布置着各个商业单元，形成了一个闭合而连续的空间环境。
这种布局既保证了商业单元之间的互相连通，又使得整个建筑群具有宜人的公共空间。
最后，北京三里屯SOHO的功能特点是其设计的一大亮点。
除了传统的商业空间，SOHO还融入了办公、餐饮、娱乐等多个功能。
每个单元内的功能区域相对独立，但又能够自由地流动和连接。
这种多功能的设计不仅能够满足不同场景的需求，还增加了人们在这里的停留时间和参与感。
此外，SOHO还采用了大量的玻璃幕墙和宽敞的户外空间，使得室内和室外之间形成了自然的过渡，为用户提供了更好的体验。
总之，北京三里屯SOHO以其独特的建筑造型、灵活的空间布局和丰富的功能特点而备受瞩目。
它不仅是一个商业综合体，更是一个具有文化内涵和人文精神的城市场所。
通过解析其设计，我们可以更好地理解和欣赏这个具有创新和创意的建筑作品。
三里屯 SOHO
* 图纸仅供参考，一切以最终 版本合同为准。
项目南侧
塔楼4
整栋使用面积 3,529 3,519 3,624 3,355 14,027
南侧
机房 商铺建筑面积 公寓建筑面积 紧急通道 总建筑面积 4,991 467 39 5,497 5,583 5,428 5,365 5,508 75 5,353 75 5,286 79
塔楼 3 商铺建筑面积: 4,564 写字楼建筑面积: 172 合计: 合计 4,736
塔楼 5 商铺建筑面积: 4,555 写字楼建筑面积: 144 合计: 合计 4,699
* 图纸仅供参考，一切以最终版本合同为准。
塔楼 4 商铺建筑面积: 5,289 写字楼建筑面积: 79 合计: 合计 5,365
项目三层
塔楼 1 商铺建筑面积: 3,070 写字楼建筑面积: 89 合计: 合计 3,159 塔楼 2 商铺建筑面积: 4,423 写字楼建筑面积: 182 合计: 合计 4,605
塔楼 3 商铺建筑面积: 4,612 写字楼建筑面积: 179 合计: 合计 4,791
塔楼 5 商铺建筑面积: 4,624 写字楼建筑面积: 144 合计: 合计 4,767
21,137 697 39 21,873
塔楼1 塔楼 2
塔楼 3 塔楼5
整栋使用面积 3,485 2,989 2,897 2,945 12,316
塔楼 4 塔楼 5
机房 商铺/写字楼建筑面积 公寓建筑面积 紧急通道 总建筑面积 4,430 689 40 5,159 5,149 4,767 4,699 5,005 144 4,624 144 4,555 144
三里屯 SOHO
内容提要
• 三里屯 三里屯SOHO项目位置 项目位置 • 三里屯 三里屯SOHO项目概况 项目概况 • 项目定位及区域划分 • 项目开发商背景
北京三里屯soho
北京三里屯SOHO项目介绍1 三里屯SOHO项目位置三里屯SOHO位于北京最具国际化气质的三里屯中心区域，众多国家使馆环绕，毗邻三里屯酒吧街及工人体育场，出入即可融入酒吧街内的国际顶级夜店。
项目东临东三环交通枢纽，据北京国际机场仅30分钟车程，距地铁10号线500米，见图1三里屯SOHO图1 三里屯SOHO区位图2 项目定位三里屯已有近五十年的历史,多年积淀的酒吧休闲文化和国际化氛围，已使其成为京城最具活力的时尚人群娱乐消费中心，也是北京夜生活的主要聚集地之一；这里云集了知名的酒吧与乐队、异国情调的餐厅和与纽约SOHO同步的星星点点的小店，还有云集周边的使馆、宾馆、写字楼、体育场馆，构筑了区域的巨大发展活力。
随着什刹海、朝阳公园等新酒吧区竟争对手的出现，三里屯酒吧街业态单一、环境狭小的弊端也日益幕露，人气日益下滑，并逐渐失去了“领头羊”的位置。
但在既有基础之上，区域的酒吧休闲文化和国际化氛围、文化影响力仍然十分强大。
在坚持酒吧文化的同时，并对周边的消费业态加以完善，进一步加强区域娱乐休闲氛围，三里屯区域的发展必将有望突围。
图2 印象老三里屯SOHO中国开发商潘石屹这样描述三里屯SOHO的定位：三里屯和香港的兰桂坊有相似之处，以前香港中环下班以后就成了一座死城，兰桂坊出来之后带动了中环的夜生活。
三里屯和CBD很近，CBD的人下班后就可以去三里屯玩。
三里屯有独特的历史文化和艺术气质，一个区域的商业硬件可以短时间做得很高档，但是文化是长期培养出来的，所以一个区域的文化传统、格调、氛围是不可复制的。
香港的铜锣湾远近闻名，一到那儿就感到特别有活力，人来人往的，有高档商店，也有低档店铺。
我希望能把香港和世界各地的国际化生活方式带到三里屯SOHO来，将三里屯SOHO打造成香港的铜锣湾。
3 项目概况三里屯SOHO由日本著名建筑设计师隈研吾设计，项目总占地面积51245平方米，总建筑面积465680平方米，由商铺、公寓及写字楼组成，商铺13万平米，写字楼12万平米，公寓12万平米，车位7.4万平米。
商业地产案例研究三里屯SOHO
开发模式
业态组合
经营模式
盈利模式 综合价值
各物业价值支撑及综合价值平台
开发模式 业态组合 经营模式
盈利模利模式
综合价值
规划设计
设计愿景 平面整体布局 交通组织 公共配套 环境景观 标识系统
3
设计愿景
平面整体布局
设计愿景
平面整体布局
交通组织 公共配套 环境景观 标识系统
5 9 •由 个购物中心、 幢30层高的写字楼和
公寓楼组成。三里屯SOHO五个塔楼底座，
分别定义为五个不同的商业主题
•旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连 起来。
•各种功能规模 商业：万㎡（B1-4层/5层），占37% 办公：万㎡（共5栋），占29% 公寓：万㎡（共4栋），占34%
属于三里屯商圈的中心地 区，东临北京最著名的酒 吧一条街和李嘉诚的太平 洋百货盈科店，北边紧邻 雅秀、太古广场和79个国 家的第二使馆区，西邻北 京工人体育馆，南边国贸 CBD核心区，东北燕莎商 圈。
•2007年，太古联合摩根士丹利 亿元整购新三里屯12万平米的 集中商业；
•2008年北京市规划中将三里屯 定位为与国贸、燕莎商圈互补 的北京最国际化的时尚休闲消 费区；
目录
一。产品概况 二。商业模式 三。规划设计 四。销售现状概述
北京三里屯SOHO
产品概况
地块位置 地块特点分析 基础数据
1
地块位置
地块特点分析 基础数据
三里屯SOHO项目位于北 京市东二环和东三环之间 的朝阳区工体北路南侧， 南三里屯路路西，毗邻第 二使馆区和工人体育馆。
周边交通发达，五百米内 有多达十余条公交线路。 113路、115路、117路、 406路、431路公交可直 达，距离北京国际贸易中 心仅15分钟车程，距离北 京国际机场仅30分钟车程。 此外，三里屯SOHO距离 地铁10号线团结湖站约 500米，距离地铁2号线东 四十条站约1800米
三里屯SOHO分析
风誉筑于
格 为 一
体 。
， 建 筑
融 合 古
典 与 现 代
系 。 享
有 极 高
的 国 际 声
东 京 大 学 工 程 研 究 所 建
日 本 著 名 建 筑 师 。 毕 业
——隈研吾
“我更喜欢北京的风情，胡同、街道、小巷，这些因素串成了我印 象中的北京，而不是如今的高楼林立。因此，我想在三里屯village这 样的中心城区里，保留一些老北京的原汁原味，而不是建成千篇一律的 大商场。我为整个项目定下了一个整体基调——让经典脱胎，重生于 当代。“
4,624 144
4,555 144
4,767
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14,027
-
21,137
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19,774
南侧建筑面积分 析
塔楼1
塔楼 2
塔楼 3
塔楼 5
塔楼 4
6
建设设计团队
主创设计师
• 欧华尔顾问公司(香港) • 隈研吾联合设计事务所(日本) • Yohji Sasaki (日本) • 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司 （BMA）(日本) • Shop (美国) • LOT-EK (美国)
N
9
项目定位及区域划分
项目整体分布图
办公 / ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ业 公寓
写字楼规划——该项目
共5栋写字楼，坐落于项目地 块北侧，临近城市道路充分满 足客群的便利性及项目昭示性 的特点。
公寓楼规划——该项目
共4栋公寓楼，考虑到采光及 安静等居住舒适度等因素，规 划于项目地块南侧。
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潘石屹：北京的三里屯——香港的铜锣湾 潘石屹：北京的三里屯——香港的铜锣湾 ——
我特别喜欢香港的铜锣湾，一到那儿就感到特别有活力，人来人往的，有高档商店，也有低档店铺。我希望能把 香港和世界各地的国际化生活方式带到三里屯SOHO来。
太古广场：香港太古48亿接收新三里屯，总建面17万，08年南区开业，09年全部投入使 太古广场 用。项目吸引大量国际一线品牌，租金直逼东方广场。 世贸集团项目：香港世茂30亿进入三里屯，将建世界顶级品牌商业、超五星级酒店。 世贸集团项目
三里屯SOHO 三里屯SOHO：SOHO中国投资50多亿元，项目包含商业、写字楼和高档公寓，连同 SOHO 紧邻规划中的五星级酒店将成为此区域规模最大的城市综合体。 区域其他项目： 区域其他项目：首开幸福广场、中国红街、盈科中心（盈科三期）、太平洋百货、 雅秀、3.3等。
三里屯区域未来定位： 三里屯区域未来定位：北京最国际化的时尚消费休闲区
三里屯对北京意味着什么？ 三里屯对北京意味着什么？
三里屯和香港的兰桂坊有相似之处，以前香港中环下班以后就成了一座死城，兰桂坊出来之后带动了中环的夜生 活。三里屯和CBD很近，CBD的人下班后就可以去三里屯玩。
三里屯的独特气质： 三里屯的独特气质：
培训资料仅供内部参考， 培训资料仅供内部参考，内容最终以统一说法为准
获意大利大理石建筑奖
培训资料仅供内部参考， 培训资料仅供内部参考，内容最终以统一说法为准
三里屯区域
第三部分
一、项目概况
住综合社区。
北京三里屯SOHO项目 北京三里屯SOHO项目 SOHO
三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居
二、相关数据
整个项目总占地约5.1245万平方米； 规划总建筑规模：465,680平方米，地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米。 商业：12.8万平米（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万平米（共5栋）；公寓：11.5万平米（共4栋）； 建筑高度：97米 建筑层数：33层，其中，地上：29层；地下：4层。 写字楼标准层面积：1480平米；1162平米；2000平米（两个核心筒）。 公寓面积（平米）：一居：90-110；两居：150左右；三居：200-250；顶层公寓（平层）：共10套，每套400 层高：公寓3.1米；写字楼3.5米；商业：B1层5米，一层4.8米，二层4.3米，三层4.3米，四层4.5米。 装修：公寓及写字楼均为精装修。 车位：地下二至四层，共三层，地面65辆，地下停2175辆，总共2240辆。 交房时间：预计在2009年整体项目将达到竣工验收状态。
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三里屯区域
第一部分
北京三里屯区域
二期两栋超 五星级酒店
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三里屯区域
第一部分
北京三里屯区域
是香港的铜锣湾？还是日本的六本木周边？ 三、“未来的三里屯”—— 是香港的铜锣湾？还是日本的仅供内部参考，内容最终以统一说法为准
三里屯区域
第二部分
北京三里屯SOHO项目 北京三里屯SOHO项目 SOHO
二、三里屯SOHO项目写字楼与公寓： 三里屯SOHO项目写字楼与公寓： SOHO项目写字楼与公寓
公寓： 公寓：全家居服务式公寓
共4栋塔楼， 栋塔楼， 坐落在项目用地的南侧
立面特点： 立面特点：
高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来访者和住户 创造一个有吸引力的、友好的城市空间。
设计说明： 设计说明：九个塔楼共两种立面设计
一种是采用由玻璃和铝板构成的垂直形式，以体现塔楼的 纤细形态； 一种是由石材和彩色玻璃等暖色物质构成的水平形式，以 突出塔楼无棱角、曲线形外表的连续形态。
写字楼： 写字楼：个性化时尚办公空间
共5栋塔楼， 栋塔楼， 坐落在项目用地的北侧
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三里屯区域
第二部分
北京三里屯SOHO项目 北京三里屯SOHO项目 SOHO
独特、 二、三里屯SOHO立面设计 —— 独特、极具冲击力 三里屯SOHO立面设计 SOHO
1979
东京大学建研所，建筑学硕士
1985-86 成为哥伦比亚大学研究生院、亚洲文化协会访问学者、研究员 1995 1997 获文化/公共机构类1995年度JCD设计奖大奖（作品：龟老山观景台） 获日本建筑学会奖年度大奖（作品：森舞台） 美国建筑师协会杜邦班尼迪克特斯建筑奖一等奖（作品：水/玻璃） 地域设计奖大奖（作品：Yusuhara访客中心） 1999 2000 获美国波士顿建筑师协会未建成建筑设计奖荣誉奖 获日本建筑学会建筑设计大奖 “互动内部空间”设计选集大奖（作品：北上运河交流馆） 林业设计奖（作品：马头町广重美术馆） 意大利国际石造建筑奖（作品：石美术馆） 获村野藤吾奖（作品：马头町广重美术馆） 获自然木造建筑精神奖 2005
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三里屯区域
第二部分
项目认知： 项目认知：
北京三里屯SOHO项目 北京三里屯SOHO项目 SOHO
功能混合、体量庞大集中， 功能混合、体量庞大集中，具有城市建筑史上里程碑式的项目
体量巨无霸： 体量巨无霸：体量大，业态丰富，相比相邻的单纯商业项目，三里屯SOHO
三 里 屯 SOHO
区 域 及 项 目 材 料
销 售 市 场 部 2008.4.18
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三里屯区域
第一部分
北京三里屯区域
白天的安静， 一、“老三里屯” 的曾经风光 —— 白天的安静，夜晚的喧闹 老三里屯”
酒吧街：不足300米，分布70多个酒吧， “男孩女孩”、 酒吧街 “逗号”、“为人民服务”、“一坐一忘”等 大使馆：70多个国家的大使馆，加拿大、澳大利亚、法 大使馆 国、比利时、德国…… 三里屯文化：受酒吧街的影响和辐射，在整个三里屯地 三里屯文化 区吸引了庞大的休闲、娱乐、消费人流， 形成了独特的商业文化。
北京三里屯SOHO项目 北京三里屯SOHO项目 SOHO
业态：三里屯SOHO将成为三里屯地区变革后的新亮点，集商业、餐饮、娱乐休闲为一体量大。
概况：
商业分成五个塔楼，地上由天桥连接， 地下由下沉式广场连通，其组成的一条 商业步行街经过精心的绿化后完美地贯 穿于整个项目。
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作为一个大型城市综合体，更容易在短期聚集大量人流。
商业形态差异化：SOHO商业大多由创意、个性、时尚店铺组成，追求随意、 商业形态差异化：
热闹、大人流，符合未来城市人们休闲消费的潮流风格。
SOHO潮流号召力： SOHO潮流号召力：SOHO文化符号鲜明，SOHO倡导的都市商业消费文化理念 潮流号召力
在北京受到众多小资、白领追捧。
三里屯区域
第二部分
一、三里屯SOHO项目商业特点： 三里屯SOHO项目商业特点： SOHO项目商业特点
北京三里屯SOHO项目 北京三里屯SOHO项目 SOHO
位于地下一层至地上四层（局部五层）的零售商业由5个不同规模的 商业板块组成。 在下沉步行街和花园的南端，有一个小型广场为本项目的心脏，也 将成为吸引商业人流的一个“目的地”。 在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是始终 贯通的。 在商场的外部，特别是面对下沉花园的一侧，二层和三层设置了室 外平台，这些平台通过台阶和桥彼此连接起来。 不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临 街设计（临内廊和临外街）使整个商业区域规避了死角商铺，更便 于商业人流的穿行和消费。 这里不仅提供完备的商业设施，更重要的，这里将是一个供市民享 受生活、休息和会见朋友的“场所”。
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三里屯区域
三、功能分析图 及楼座编号
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三里屯区域
四、交通分析图
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三里屯区域
第四部分
三里屯SOHO设计师： 三里屯SOHO设计师：隈研吾 SOHO设计师
印象三里屯 ：北京时尚文化和夜生活的代名词
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三里屯区域
第一部分
二、“新三里屯” —— 新三里屯”
北京三里屯区域
群雄并起，将成为北京08年商业的最亮点 群雄并起，将成为北京08年商业的最亮点 08
07年三家重磅级开发商投下巨资 08年的三里屯炙手可热 07年三家重磅级开发商投下巨资 —— 08年的三里屯炙手可热
张欣：我们把三里屯SOHO设想成为北京中产阶级提供繁忙会晤的场所，
写字楼里活跃的都是年轻有活力的企业，公寓里也住着崇尚现代生活方式， 享受城市中心便利生活的人们。
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三里屯区域
第二部分
一、三里屯SOHO项目商业 三里屯SOHO项目商业 SOHO