最新商业培训之商业基础

娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV） 餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店） 健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA） 专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场） 居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）
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统一经营物业
分散经营物业 综合经营物业 单一经营物业
产权物业 非产权物业
举例 天河城广场、广百新翼 天河电脑城、白马服装大厦 深圳四季花城商业街、祈福新村商业街 名汇广场、名盛广场 即小区配套商业铺位 顺德国际商业城、五洲装饰世界 以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不 售的商业物业 大部分商铺（除发展商返租外） 如大型商厦、小区商铺 如专业市场、餐饮及美食广场 大部分的新建物业 临建物业或改建商铺
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零售业态
按照国家发布的零售业态分类原则，零售业态分类两大类：有店铺零售和无店铺零售。 具体有以下17种零售业态。
有店铺零售：
食杂店 是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。
四、销售完成，住宅是终端，商业地产是开端
住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住、使用了。而商业地产即使销售完 成，还是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。
开发商卖住宅的时候，卖完就基本上完成任务了，后续工作交给物业公司就行了。商业地产呢？ 不但要有投资能力，还要有招商能力、经营能力，如果投资了商铺今后活不了，那开发商也是活 不好的
但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就 可以了；
二、住宅功能简单，商业地产功能多样
住宅的功能主要用于居住，但是商业地产则必须具备多种功能，例如，购物功能、休闲功能、娱乐 功能、餐饮功能、商务功能等，各种功能都有各自的特点，即使是购物功能，又可以细分为购物中心 、百货店、超市、专业市场等。
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商业地产与普通住宅有何区别
商业地产与住宅地产从选址、规划设计、物业需求、销售营销等方面都存在较大差异。整体而、 言商业地产在这些环节上往往要比住宅地产复杂很多。两者间的差异总体归纳起来有一下几个方面：
一、地段决定商业的价值，住宅可选择性大
商业地产的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段 。最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满 足了商业对于“易达性”的要求；
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商业房地产基础培训 按物业形态划分
• 商业街商铺 • 市场类商铺 • 社区商铺 • 住宅底层商铺 • 百货商城、购物中心商铺 • 商务楼、写字楼商铺 • 交通设施商铺
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商业房地产基础Hale Waihona Puke Baidu训
其他分类
分类方法 按市场形式分类
按物业区位分类 按经营方式分类 按经营类别分类 按物业产权分类
种类 大型商厦 专业市场 小区商铺 商业区物业 住宅区物业 近郊物业
商业地产按照市场辐射范围分类
• 邻里型—— 辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店 为中型超市或标超或餐饮主力店 • 社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店 为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等 多个次主力店 • 区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8 公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店， 至少包括4-5个次主力店 • 超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积 10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商 圈人口＞50万 • 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50 万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至 千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市。
商业房地产基础培训
商业地产培训
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Part 1: 商业地产基础知识
•商业地产的概念 •商业地产的分类 •房地产专业名词
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何为商业地产
什么是“商业地产”？
狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的 不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。 广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、宾馆酒店等具有 商务属性的不动产。
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三、 硬件要求——住宅简单，商业细致
住宅对产品硬件的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不 高。
但对于商业地产而言，对产品的层高、柱距、荷载、电梯（扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货 梯）等都有很细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态， 对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤， 层高可能要求5米，甚至是8米，而住宅的层高达到3米左右就可以了。
六、利益构成也是不同的
总销售收入 （销售额）
总成本
利润
住宅开发经济效益产生模型
总收入
租金收入 自营收入 销售收入 其他收入
总成本
利润
商业地产开发经济效益产生模型
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商业地产的类别
商业地产按照行业类别分类
零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的 大型购物中心）
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五、商业地产是一个长期投入的过程
从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发 是目前很多开发商的做法。相对于住宅而言，商业地产销售的风险要高很多，很多商业地产项目 因为各方面的原因而夭折。
商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的，项目建成开业后，还需要大量的资金投入 才可以完成商业经营的培育期，实现赢利。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，需要一 段时期的培养才能将商业经营做好，才能将商业物业做热，才能将商业项目做出升值空间。