房地产金融实务第3版

《房地产金融实务》（第3版）
二、房地产证券化的含义

资产证券化是指原始权益人将流动性不强 的资产或具有可预测现金流收入的资产， 集中并分割成可在证券市场上流通来自百度文库有价 证券的过程。资产证券化的对象一般包括 政府担保的抵押贷款、私人机构担保的抵 押贷款、汽车贷款、信用卡贷款、租赁应 收款和一般商业贷款等，房地产资产证券 化只是其中的一种类别。
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房地产证券化是资产证券化在房地产领域 的具体运用，它是以房地产为对象，以房 地产或与房地产有关的债权作担保，发行 股票、债券、单位信托或其他受益凭证， 直接从证券市场筹集资金的一种资金融通 方式。房地产证券化有两种基本形式：一 是房地产本身或所有权证券化（权益型）， 二是房地产抵押权的证券化（抵押权型）。 还有一些房地产证券化形式则是这二者不 同程度的融合。
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有价证券具有期限性、收益性、流动性和风险性 的特点，是政府、银行、企业和个人重要的投资 工具。根据不同的划分标准可以将证券分为不同 的种类。比如，按证券发行主体的不同，有价证 券可分为政府证券、金融证券和公司证券；按是 否在证券交易所挂牌交易，可分为上市证券与非 上市证券；按募集方式分类，可分为公募证券 （面向大众）和私募证券（面向少数特定投资 者）；按证券所代表权利的性质分类，可以分为 股票、债券和其他证券三大类。
第九章 房地产证券化
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第一节 房地产证券化与证券市场概述 第二节 房地产融资证券化
第三节 住房抵押贷款证券化
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学习目标
1．了解证券市场及房地产证券化基础知识。 2．理解房地产证券化的基本概念及住房抵押 贷款证券化的运作流程。 3．掌握房地产融资证券化的重要作用及住房 抵押贷款证券化过程的风险控制方法。
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三、 我国证券市场与房地产证券化 发展的现状

我国证券发行市场的恢复与起步是从1981年国家发 行国库券开始的。此后，债券发行连年不断，发行 数额不断增加，债券种类由国家债券扩展到金融债 券、企业债券、国际债券的发行。我国的股票发行 始于1984年。1984年9月，北京成立了第一家股份 有限公司——天桥百货股份有限公司，并发行了股 票。同年11月，由上海电声总厂发起成立的上海飞 乐音响股份有限公司向社会公开发行股票。之后， 上海延中实业股份有限公司也面向社会发行了股票。 全国其他一些城市也相继发行了股票。

2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮 元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房 抵押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个 人房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住 房金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期 限错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量， 优化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
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证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
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第一节 房地产证券化与证券市场概述

一、证券市场概述 证券是指各类记载并代表一定权利的法律凭证。它用以证 明持有人有权依其所持凭证记载的内容而取得应有的权益。 有价证券是指标有票面金额，用于证明持有人或该证券指 定的特定主体对特定财产拥有所有权或债权的凭证。有价 证券有广义与狭义之分。广义的有价证券包括商品证券、 货币证券和资本证券。商品证券是证明持有人有商品所有 权或使用权的凭证。货币证券是指本身能使持有人或第三 者取得货币索取权的有价证券。资本证券是指由金融投资 或与金融投资有直接联系的活动而产生的证券。狭义的有 价证券即指资本证券。房地产证券化所涉及的证券主要指 资本证券。
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我国的证券交易市场始于1986年。1986年8月，沈阳 信托投资公司第一次面向社会开办了证券交易业务， 之后，沈阳市建设银行信托投资公司和工商银行沈阳 证券公司也开办了这项业务。1986年9月，上海市几 家专业银行的信托部门及信托投资公司开办了股票 “柜台交易”，1988年4月和6月，财政部先后在全 国61个大中城市进行转让市场的试点。到1990年， 全国证券场外交易市场已基本形成，随场外交易市场 的形成，场内交易市场也迅速发展起来，1990年11 月26日，国务院授权中国人民银行批准的上海证券交 易所宣告成立，并于1990年12月19日正式营业，成 为我国第一家证券交易所；1991年4月11日，我国另 一家由中国人民银行批准的证券交易所——深圳证券 交易所也宣告成立，并于同年7月3日正式营业。 《房地产金融实务》（第3版）
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权益型房地产证券化又可以细分为三种类型： （1）房地产项目融资证券化，它是以融资主体自身 的资产或信誉作担保，或针对某一房地产项目并以其 建成后的销售收益作担保而发行的证券。 （2）房地产产权证券化，它是指通过有价证券形式， 将房地产与投资者之间的直接物权关系转化为由于拥 有有价证券而形成的债权关系，使房地产的价值由固 定的资本形态转化为具有流动性的有价证券形式。 （3）房地产投资信托（REITs），它是一种大众化的 投资工具，是通过发行受益证券或入股凭证的方式， 将分散的不等额资金汇集成基金，交由专家进行经营 和管理，主要投资于房地产市场领域，投资者在扣除 一定费用之后按出资比例分享基金的增值收益。
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