弱市中的规划与住宅产品对策

强排：
强排：
强排
强排
(无东西向)：
(无东西向)：
(增加东西向4单元)： (增加东西向6单元)：
容积率1.30，
容积率1.30，
容积率1.50，
容积率1.50，
覆盖率26%
覆盖率26%
覆盖率30%
覆盖率30%
总建面积：28800平米 总建面积：28800平米 总建面积：38640平米 总建面积：38640平米
高层低密度的方法(见多功能集约性研发成果): 1.东西向的引入将带来超级花园. 2.一梯多户的引入将带来超级花园. 3.利用建筑的偏转有利缩小日照间距. 4.人车分流加大绿化面积. 5.尽量争取出现部分超日照间距的公共庭院
并强化布置.
• 基于如上理由，提出如下开发模式指导规划模式、产品模 式及氛围的设计
自然生长+人工催熟
低层高密度田园别墅+高层城市超级花园
自然生长+人工催熟
单价
低密度居住阶段
高密度居住阶段
目标曲线 正常曲线 地价曲线
业态临界点:与人口/公交/商业有关 时间
郊区变城区的过程,就是地价由地到高,售价由低到高的过程.
投资价值最大化、社会价值最大化的选择
收入 单方售价x面积，别墅商业贵、公寓便宜 -成本 土地占40%,高层建筑贵、工期慢、成熟晚 =利润 低地价,低造价, 高现金流动率,高售价,
我们能做出。。。
?Baidu Nhomakorabea
以上海例： 在128.5m *172m的用地上， 容积率1.5，覆盖率30%，
对于多层，通过增加东西向，可以极大地改 善大多数住户的品质，增加的东西向设计 为对朝向不敏感的小户型
容积率不足 建筑空间单一
容积率不足 建筑空间略有 变化
容积率满足 建筑空间丰富 户型产品多样
容积率满足 建筑空间丰富 强调组团空间 和中央大花园
弱市中的规划与产品对策
形势判断
• 一线城市公寓的竞争将进入品质、地段、物业服务的竞争。细节决 定成败。精装修不可避免。我们要加紧积累经验。
• 公寓现货进入消化期，规划设计任务的大量恢复要到明年10月。
• 为避免恶性竞争,近期应有大量有天有地的类别墅设计.我们应该作好 准备。
• 结合最严格的土地政策，应该尽快研发“低层超高密度”类别墅产 品，争取作到1.5容积率下以此类产品为主。
低层低密度的方法:
1.加强东西向的利用,推广东西向独院,提高土地利用率,改善社区空间.(北京卡 尔生活馆)
金地格林世界
3.平面上减小面宽加大进深通过内院南向房间减少南侧面宽;
4.叠加联排化:提供上层入户院落和无干扰内院提升 叠加竟争力.吸引改变居住方式的二次置业者.
其实还有另外一种”绝高”的”，也能达到相似效果,那 就是”高”密度
新政策下的产品策略实质
名义标准:独栋别墅 /非独栋别墅/花园洋房/公寓
中马的范围
？
？
180-----144-----90
调节的附加值:规范中所有不计建筑面积/计一半建筑面积的部分
• 进行低层超高密度研发的目地： 田忌赛马：中马VS下马 中马胜
从造价和时间成本看，房地产中： “上马”是经典的别墅产品（200平以上） 中马是类别墅产品、多层类公寓（？-？） “下马”是高层公寓产品（60-90-144-300）
在弱市条件下,让利是核心手段
原因:竞争上优于对手 容积率利用充分 减少税费成本>开发商让利?
但须关注:公关成本和时间成本 不可复制(很快被政府禁止)金地成都项目 须不断研发,有首发风险 要控制小便宜还是大便宜.
谢谢指教!
和大间距 • 2．“得”的是由于贴近地面的自然生活、
低的生活成本、温馨的居住气氛、安全感 和交流度。 • 3．力图使“高”密度的劣势有所取舍：由 于建筑较低，日照的相互遮挡使南北向与 东西向已不太分明，院落自然生成，有助 于以弘扬传统文化获取政府支持。
如何让高层的住宅建得更好?
大花园+精神功能是高层的支持点
• 价值曲线
再次反思目标
对开发商、“低”是最好的选择： • 1．“低”是目前条件下省钱、省工期、少竞争对
手的突破方向。 • 2．为保证容积率，“低层”一定是高密度：平均
层数=容积率/覆盖率 • 3． 在前期拿地和规划时增强覆盖率意识。
• 对于购房者、“低”则有失有得： • 1．“失”的是由于高度带来的长时间日照
生地别墅/街铺 熟地公寓/街铺
售价 品质
熟地的商业中心
捂地
层数 难度
生地高层公寓 生地商业中心(汽车时代的郊 区型购物中心除外）
生地：无公交和商业配套的区域
业态因此很清楚了：类别墅+街铺
剩下的问题是降层数 表现在规划技术上是什么呢？
我们发现核心是：覆盖率
关于居住建筑的平均层数问题
建筑的 平均层数 =总建筑面积/占地面积 =(用地面积x容积率) / (用地面积x覆盖率) =容积率/覆盖率
对于类别墅，通过产品创新，提供与普通公寓竞争的产 品，达成目标。
极端方法：以最高覆盖率为目标
• 平均层数=总建/总用=容积率/覆盖率 • 平均层数x覆盖率=容积率 • 联排 2.5x25%= 0.625
2.5x28%=0.7 3x25%=0.75 3.5x28%=0.98 叠加 4x25%=1.0 解决上、下套都有天有地问题 4.5x28%=1.12
在目前形式下，由于总价原因，“上马”的市场面减少， “下马”成本高、存量多、竞争激烈，
因此，中马是较为紧迫的选择
如何发现价值和改良方向
（借鉴蓝海战略的价值曲线）
价值 高
中
类别墅低层公寓的蓝海
经典别墅 小高层公寓
低层类别墅、新多层公寓
低
工程成本 社区价值 客户价值 独用花园 朝向 大厅大房 房间数 明厨明卫 售价
“高附加值-自然速生社区” 满足需求-物超所值
新政策下的产品策略
名义标准:独栋 /90平米/144平米 附加值:所有不计建筑面积/计一半建筑面积的部分
• 叠加联排化:众和…… • 独栋双拼化:21城天地苑…… • 联排叠加化:KFS案例;PTA设想…… • 2合1公寓…… • 紧凑型小户型:万科90平米小三房……