昭阳和牧场经典提报

• 距离主城核心喷水池4.6公里
• 距离龙洞堡国际机场6.8公里
• 5分钟到达老城中心区域
5分钟便捷生活圈，享城市成熟配套
项目附近亨特国际广场、凯宾斯基大酒店、荔星名店、喜来登酒店、甲 秀楼、南明小学、贵阳龙洞堡国际机场、贵阳武警医院、贵阳学院、贵 州警官学院。
坐拥森林公园，享受自然涵养
项目坐拥被称为“贵阳八景”之一的国家级森林公园，右有宝福山护持， 背靠灯盏山，自然生态资源丰富。
配套
物业类型
价格
90-110㎡洋房均价5500元/㎡
238-360㎡别墅 6200元/㎡
访求点：城市感、果岭、优惠
竞品/中铁国际旅游度假区
名称 建面 属性 项目特色 中铁国际生态城 2038.02万平方米 类独栋别墅、建筑综合体、高层 旅游体育休闲度假胜地 医院、学校、体育休闲中心、超五星酒店群旅游配套、温泉SPA度假中 心、民族风情小镇、峡谷探险观光风景区、国际康体养生中心、超大型 购物SHOPPINGMALL、商务办公、企业总部、文化艺术中心、综合居 住。 6户合院约230、240㎡四联排约230、240㎡复合型四合院公寓50-80 ㎡ 合院约 230 、 240㎡8000-9000 元 /㎡ 四联排均价 8000 元 /㎡ 公寓 50-80 ㎡均价5500-6000元/㎡
“点燃他的梦.让它更生动” “You can awaken people by dreaming their dreams more vividly then they dream themselves”
弘宇琉森堡推广策略探讨
2014/04/17
双剑出鞘 撼动贵阳地产目光
前言
弘宇琉森堡销售现状
项目面临来自市场与自身的双重困局
如何突围？
机会分析三角形
产品
消费者
竞品
产品解读清单
√ 地区,项目位置 √ 政府对地区未来规划 √ 交通网络 √ 周边环境
周边商圈 周边居民/人群 周边公共设施 周边小区/项目 项目设计理念 /开间/楼高)
√ 项目建筑风格
刚需市场占主导地位
数据来源筑房网
2013年贵阳商品住宅均价为4800元/平方米左右，均价与去年相比基本持平。
贵阳市场的成交均价更是反应出了贵阳楼市2013年以刚需为主的主旋律。
客户青睐中心城区项目
数据来Leabharlann Baidu筑房网
中心区依然是各大区域中成交量最高的区域，全年商品住宅共成交约
65000套，占据全市商品住宅销量70%以上的份额。代表楼盘是花果园和 未来方舟两个超级大盘项目，1—12月份两楼盘成交量分别为4万套左右
发展商背景/声誉
√ √ 项目面积,建筑面积,容积率 各户型设置(形态/房型/面 建筑师/设计师/园林设计 积/套数/比例) 师/物业管理公司 √ 项目地形 √ 各户型房厅设置(面积比例
贵阳——蓬勃发展的山林之城
贵州省政治、经济、文化、科教、交通中心和西南 地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服 务中心。 “山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城 在林中，林在城中”具有高原特色的现代化都市。
Artdeco建筑风格，艺术与实现并存
168-180㎡大平层：简约Art deco建筑风格设计，超大面积赠 送，依山而建。
成熟生活配套，优享家口门的精彩
20余万方商业综合体，集文化艺 术中心、休闲娱乐中心、高端餐 饮街、大型购物中心、半山私家 会所、甲级写字楼、超星级酒店 等为一体。
欧式风格园林设计，将自然融于建筑
2038.02万平方米
本案
440000平方米
中天城投集团 贵州地产龙头企 业
宏德置业 在当地有一定知 名度
44万㎡建筑群，依山而踞
总占地面积： 200000平方米 总建筑面积： 440000平方米 容积率：1.80 绿化率：39% 类型：别墅、大平层 别墅： 310-500平方米 U型别墅 大平层：168-180平方米
西班牙建筑风格，做工考究
320-380㎡西班牙风格别墅：低密度U型采光设计，户户阳 光，超赠送大面积，成本更低，享受更多。
和1万套左右，占了贵阳楼市全年商品住宅销量的半壁江山。
改善型客群成贵阳市场追逐重点
2013年各区都有不少改善型房源推出。
数据来源筑房网
在中心区以未来方舟为例，推出了部分大户型品质住宅，2013年年末加 推的澜山别墅就是这样的高端项目。 以大川白金城为例，夹杂了部分140平方米左右的改善性房源。白云物 业绿地伊顿主77——120平米的高层住宅满足刚需市场的同时，还有面 积段在189-214平方米联排别墅销售。 13年年末,，品质楼盘碧桂园、丹麦童话的开盘，也壮大了花溪区改善性 住宅的队伍。
配套
物业类型 价格
访求点：城央，滨河，景观，N+1户型
竞品/乐湾国际
名称 建面 属性 项目特色 乐湾国际 1200000平方米 容积率0.35 绿化率35.5% 联排、独栋、大平层 豪华居住区,特色别墅 国际生态体育公园、渔洞峡、情人谷、国际温泉城、五星级酒店、高尔 夫球场、桃花溪走廊、私立国际学校、温泉SPA、风情商业小镇 联排160-230㎡ 高层80-250㎡ 独墅300㎡ 联排160-230㎡，起价6000元/㎡ 高层80-250㎡，起价4000元/㎡
在贵阳二环四路城市带产业的发展规划中，机场路龙 洞堡空港服务功能板块，被定位为临空经济区和城市 新城，中心城区东部城市副中心，是二环四路城市带 重点开发区域
立体路网，畅达全城
项目汤巴关路（即老机场路）与东二环路的交汇处，项 目紧邻的汤巴关路将规划为宽达80米的城市迎宾大道， 成为未来出入贵阳的主要交通干道之一。
选取样本 中天未来方舟
乐湾国际 花溪碧桂园 保利公园2010 中铁国际生态城
竞品/中天未来方舟
名称 建面 属性 项目特色 中天未来方舟 7200000平方米 容积率1.26 绿化率45% 板楼 塔楼 板塔结合 高层 复合地产,国际化社区,打折优惠楼盘 贵州省建筑高度地标建筑群、70万平米大型生态办公集群 ,滨水风情商 业街、10万㎡大型商业MALL、多条商业街区,大型山体主题公园、室内 水上世界、海洋馆,室内家庭娱乐中心、大剧场、室内滑雪场,白金五星 级酒店群落,综合型疗养医院 ,南明河景观长廊、大型超市、美食街、百 货、健身馆、会所、学校…… 255㎡别墅 100/127㎡3+1可变户型 100-168㎡N+1户型 别墅均价4500 元/平方米
配套
物业类型 价格
访求点：多以销售信息为主，业绩，品牌
竞品/保利公园2010
名称 建面 属性 项目特色 保利公园2010 1600000平方米 板楼 低层 小高层 高层 豪华居住区,特色别墅,宜居生态地产 名校教育体系，高铁枢纽站、 6000 亩生态体育公园、轻轨站，温泉会 馆、艺术中心、乌当中心商业街等配套设施。 90-110㎡洋房，238-360㎡别墅
虽然经过一年的销售，但在市场上品牌知名度
不高，成交的客户主要来自老板关系，合作伙
伴、特别优惠的折扣……
2014年项目销售目标：
7亿
7月别墅销售（320-380㎡） 9月大平层销售（168-180㎡）
贵阳楼市销量稳中有升，局面向好
数据来源筑房网
2013年1-12月份，贵阳市除三县一市外，共计成交商品住宅约88000套（不含 经适房），其中，一季度，成交18336套，二季度，成交21225套。相比一季度， 二季度的销增幅达16%。三季度商品住宅成交23448套，环比增加10%，同比 增加7%。四季度成交24594套，销量环比增加5%。
配套
物业类型 价格
访求点：大人物、高端、艺术风
竞品/花溪 碧桂园
名称 建面 属性 项目特色 花溪 碧桂园 3666630平方米 板楼 低层 高层 品牌地产,豪华居住区,特色别墅,花园洋房 花溪公园、黄金大道旅游带、花溪水库、十里河滩湿地公园、森林自然 公园（规划）、天河潭风景区、青岩古镇、大学城、贵阳国际汽贸城、 体育馆（规划）、大型英伦商业街 、星级会所 等。 近12000㎡生态湖面，欧式商业街、风情客栈、大型超市、肉菜市场、 社区医院、碧桂园IB国际学校、会所、凤凰艺术厅、运动 中心等。 39-122㎡U-life精装高层，167-406㎡双拼别墅 39-122㎡U-life精装高层，均价4500元/平米 167-406㎡双拼别墅，折 后价8500-9300元/㎡
贵阳市辖6个区、1个市、3个县，一个高新技术产 业开发区。
以化工、有色金属、食品工业、机械制造和医药工 业等为支柱产业。
南明区——一城中心，生活繁华
南明区是贵阳市的中心城区之一，也是贵州省委、 省军区所在地，
南明区地处西部地区通向“两广”和东部沿海及出海 口的枢纽地带。辖区内有4E级现代化机场——贵阳龙 洞堡机场。
有贵阳市图书馆、贵阳大剧院、贵州电视台、贵阳电 视台等单位，甲秀楼、达德书院等历史文化旅游景点， 贵州财经学院、贵阳中医学院、贵阳学院等10余所大 专院校……
享市政规划，未来富人区
城市东扩战略的热点发展区域及未来富人 区——南明区龙洞
按照《贵阳城市总体规划（2009—2020年）》，贵阳 市提出以老城区为中心，实施 “北拓、南延、西连、 东扩”的空间策略，项目处东板块。 堡新城的区域龙头位置，承载龙洞堡航空片区及中心 城区发展的双向联动推力。
优越的商业配套和物管
与城市恰到好处的距离是项目的机会点
同时产品本身决定了项目不与刚需项目竞争
再看看竞争对手在说什么
产品
消费者
竞品
竞争对手的选择
价格
相同的价格带 Same price range
地区
项目位处相同地区/ 客户群来自相同的地区 Same area/catch-man area
类别
相同种类: 别墅,高层… 类似的户型,户型比例等 Same category / similar offerings
率较低，去化率未过25%。
低总价产品成去化主力，200万以上产品成交比低
贵阳别墅产品成交状况
面积小的别墅是市场供销主力，同时市场竞争压力也比较大
贵阳别墅产品成交状况
100-400万之间别墅为市场成交主力，超过400万别墅成交量低，600万以上的 别墅产品能消化，但量不多；市场对真正高附加值的高端别墅产品有一定需求
西方的风景式自然树丛及草地，它讲究借景与园外自然 环境的融合， 并且重视花卉的应用。
携手国际物管团队，品质服务
“戴德梁行”物管，戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地 客户提供专业创新的房地产及商业解决方案，五星级“金钥匙”服务。
产品机会点
5分钟直达老城核心与机场 44万㎡上层欧式墅区
国家级森林公园
配套
物业类型 价格
访求点：旅游、度假、果岭
平面小结
市场上推广多为大实景为主，乐湾国际在推广上比较鲜明
琉森堡VS竞品比较分析
利益点
规模/建面 品牌
中天 未来方舟
7200000平方米
乐湾国际
1200000平方米
花溪 碧桂园
3666630平方米
保利公园 2010
1600000平方米
中铁国际 旅游度假区
2013年乌当区商品住宅的平均户型达130平方米以上。除了改善性房源
外，像乐湾国际、保利公园2010等不少高端别墅项目也集中于该区域， 对该区销售起到了明显拉升。
各面积段产品去化率较低，存库量大
从个面积的供销量及去化情况来看，各面积去化率比较低，均未超过4成。70-
90和120-144平面积段去化较好，存库压力较大。144平以上面积段整体去化
贵阳洋房产品成交状况
洋房库存较多，100-160平走量较好，随着洋房面积的逐渐增加，
因经济型别墅的产品影响，供销量双双下降
贵阳洋房产品成交状况
130万以下总价 别墅较好走量，130以上洋房产品较难去化，市场
接受度较低
市场小结
贵阳楼市处于供过于求状态，且项目须与众多 大品牌大体量项目竞争； 项目以改善型产品为主，别墅与大平层正好处 于市场最难消化的产品区间
项目的外观与标志性 项目建筑材料 项目建筑形态
室内特色(窗/门/采光/梯/ 花园/电梯/大堂/浴室/厨 房)
智能化的设备 内外景观
√ 小区规划
发展商的初步心理价位
期数
√ 小区内配套(会所/购物/娱 投资回报(买卖/租赁市场) 乐/健康/餐饮/学校/医疗/ 首付款/信贷等要求 √ 物管服务 生活…) √ 园林设计