物业管理理论和实务第十章 物业租赁管理.ppt

租赁关系主体的法律要求
租赁双方除了必须具有民事能力以外， 还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委
托人或法定代管人； 要求承租人没有法律限制承租的情况。
租赁客体的法律要求
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租赁登记的法律责任
①不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令其补办 手续，并可处以罚款；
②伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可 处以罚款；
③未经出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋 的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚 款。
租赁税收
上海市新出台的城镇私有房屋租赁税收征收管理办法的主要内容。 1．房屋租赁一般税收情况 房屋租赁一般要涉及印花税、营业税、城建税、教育费附加、房
双务合同是指合同当事人都享有权利和义务的合同。 双务合同的主要意义在于合同的履行 有偿合同是指当事人享有合同规定的权利而必须偿付
代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。 区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人
履行合同义务时应注意的程度及违约责任大小。
房屋租约是诺成和要式合同。
所谓诺成合同即指当事人意思表示一致即告成立的合同。 实践合同，虽然当事人表示一致，但还须交付标的物，合同才能
四、租赁登记与纳税
（一）租赁登记 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内（上海市规定15
日内），到市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 登记备案时，除提交已签订的租赁合同以外，租赁当事人还应分
别交验下列证件： 房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，
颁发《房屋租赁证》；审核不合格，则由房地产管理部门将租赁 合同和有关证件退还当事人。 房屋出租持有关文件至当地税务机关依法纳税。
动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经 营或合作经营等名义出租或转租房产。
二、房屋租赁的法律特征
房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。 房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。 房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。 租赁关系主体的法律要求。 租赁客体的法律要求。
产税、所得税和土地使用税等税收
租赁税收
（1）印花税。租赁双方所持的房屋租赁合同，应按合同所载金额 的0.1％，一次性贴足印花税票。
（2）营业税、城建税和教育费附加（两税一费） （3）房产税。房产税计税方法有两种 （4）所得税。所得税分两种：企业所得税和个人所得税。 （5）土地使用税。私房业主出租私有房屋，应按所在地的地段
三、物业租赁的分类
根据租赁房屋的性质不同 根据租赁房屋的用途不同 按照房屋的租赁期限不同 按照租金的计算和支付方式不同 按承租人的国籍不同
按照房屋的租赁期限不同
定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人无 须作提前通知，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国一般 商品房的租赁都属于此种情况。
不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回 房屋。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会要求 国家作出另外安排居住的要求。
阶段式租赁是指双方虽然确定了某个期限，但又约定，双方如没 有提前通知终止的情况下可自动续约相同一个时期的一种租赁方 式，这种情况也经常出现在一些商品房的租赁中。
等级适用的税额，交纳土地使用税。
第二节 租约管理
– 一、租约的含义及法律特征 – 二、租有权的概念 – 三、租约的类型 – 四、有效租约的基本条款 – 五、租赁双方的权利和义务
（一）出租人的权利和义务
– 1．出租人的权利 – 2．出租人的义务
（二）承租人的权利和义务
– 1．承租人的权利 – 2．承租人的义务
– 一、物业租赁定义 – 二、房屋租赁的法律特征 – 三、物业租赁的分类 – 四、租赁登记与纳税
一、物业租赁定义
物业租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给 承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。
（1）房屋出租人必须是房屋产权所有人。 （2）转租不等于出租，转租人也不等于出租人。 （3）出租不仅将房屋让与承租人居住或从事经营活
这种租约有时称作"规定时间的租约"。当租约 指定的时间到期，这种有年限租有权不须提前 通知就可以终止。承租人必须马上交还物业。
有年限租有权也可以继承的，不因租赁双方中 的某一位死亡而终止。
（二）周期性租有权
周期性租有权（Estate from Period to Period）是指业主将房 屋租与承租户一段时间后可以自动续约相同一个时期的一种出租 方式。
成立 这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。 法定要式合同；约定要式合同。房屋租约wk.baidu.com法定要式合同。
二、租有权的概念
（一）有年限的租有权 （二）周期性租有权 （三）不定期租有权 （四）默认租有权
（一）有年限的租有权
有年限租有权（Estate for Years）是大多数 物业管理者在出租各类物业中经常采用的方式。
第十章 物业租赁管理
第十章 物业租赁管理
物业租赁是许多物业管理者的主要业务之一。 租赁业务的好坏作为衡量物业管理者的最重要的标准。
– 对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的； – 物业管理者所承担的其他责任也是主要围绕增加收益这个目
标，并在这个目标上体现出其他责任履行的好坏。
第一节 物业租赁概述
一、租约的含义及法律特征
（一）租约的含义 房屋租约是一种债权合同，是出租人和承租人
就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责 任的协议，也即以房屋为租赁标的契约。
（二）房屋租约的法律特征
（1）房屋租约是双务有偿合同。 （2）房屋租约是诺成和要式合同。 （3）房屋租约是继续性合同。
房屋租约是双务有偿合同