剖析上海轨道交通枢纽型商业中心

５１【摘要】通过对上海交通枢纽型商业中心进行实地考察与调研，分别就区域型商业中心、城市门户型商业中心、城市副中心型商业中心、交通沿线型社区商业中心四类交通枢纽型商业中心进行详细讨论，提出在交通枢纽型商业中心方兴未艾的新形势下，主体功能须符合商业在城市规划中的定位，按照商业规律实现商业交通一体发展，重点讨论了枢纽商业中心开发的三个方式。

【关键词】交通枢纽型 轨道交通 商业中心Ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｎ　ｔｈｅ　Ｔｒａｃｋ－ｔｒａｎｓｐｏｒｔ－ｈｕｂ　ＢｕｓｉｎｅｓｓＣｅｎｔｅｒ　ｉｎ　ＳｈａｎｇｈａｉＡｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｒｏｕｇｈ　ｔｈｅ　ｉｎｓｐｅｃｔｉｏｎ　ｔｏ　ｔｈｅｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ　ｔｒａｎｓｉｔｉｏｎ　ｓｙｓｔｅｍ　ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｅｓｔａｔｅ　ｉｎ　Ｓｈａｎｇｈａｉ，　ｔｈｅ　ａｒｔｉｃｌｅ　ｄｉｓｃｕｓｓｅｓ　ｏｎｔｈｅ　ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ　ｕｒｂａｎ　ｆｕｎｃｔｉｏｎｓ，　ｎｏｔｉｎｇ　ｔｈａｔｄｕｒｉｎｇ　ｔｈｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｔｒａｎｓｐｏｒｔａ－ｔｉｏｎ　ｔｒａｎｓｉｔｉｏｎ　ｓｙｓｔｅｍ　ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ　ｅｓｔａｔｅ，　ｉｔｓｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｗｉｌｌ　ｒｅｌａｙ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｃｉｔｙ’ｓ　ｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｅｘｔ　ｉｎ　ｆｕｎｃｔｉｏｎ　ｏｒｉｅｎｔａｔｉｎｇ，　ａｎｄ　ｉｓ　ｃｏｎ－ｔｒｏｌｌｅｄ　ａｎｄ　ｃｏｎｓｔｒａｉｎｔｅｄ　ｂｙ　ｔｈｅ　ｉｎｎｅｒ　ｃｏｍ－ｍｅｒｃｉａｌ　ｌａｗ．　Ｏｎｌｙ　ｓｔａｎｄｉｎｇ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｅｎｔｉｒｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ａｎｄ　ｐｌａｎ，　ｃａｎ　ｔｈｅ　ｃｏｍｍｅｒｃｅａｎｄ　ｔｒａｎｓｉｔｉｏｎ　ｃｏｍｅ　ｔｏ　ｔｈｅｉｒ　ｃｉｔｙ　ｈａｒｍｏｎｉ－ｏｕｓ　ａｎｄ　ｏｒｄｅｒ　ｃｏｅｘｉｓｔ．Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：Ｆａｓｔ　ｒａｉｌｗａｙ　ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎｓｙｓｔｅｍ，　Ｒａｉｌｗａｙ　ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ，Ｃｏｍｍｅｒ－ｃｉａｌ　Ｃｅｎｔｅｒ上海市轨道交通枢纽将达到４７０公里的规模，车站和枢纽数量也将承担全市４０％以上的交通运力，轨道交通车站这一人流强度、密度和周转频率最高的交通设施，成为综合开发的龙头。

随着土地使用成本的不断攀升，如何集约化、高效化、复合化利用土地也是交通建筑面临的主要问题。

从本质上讲，商业中心是以满足消费需求作为主要支撑的金融地产。

区位决定了商业定位，商业定位选择了消费人群，带动商业兴盛，这是一个良性循环过程。

交通枢纽型商业中心开发的根本目的，是以城市交通枢纽的聚散人流能力拉动区域商业中心发展，充分发挥交通对城市商业布局的宏观调控作用，使商业中心进入良性循环。

１ 交通枢纽型商业中心分类与发展趋向１．１ 交通枢纽型商业中心分类交通枢纽型商业中心具体包括：一是轨道交通枢纽型商业中心，如中剖析上海轨道交通枢纽型商业中心山公园地区的龙之梦购物中心　；二是门户型商业中心，主要包括进出城市的交通门户的商业配套设施，典型的如上海铁路西站地区规划；三是城市副中心型商业中心，以综合型交通枢纽为依托，建设足以支撑城市拓展中心的城市功能的商业设施　；四是配套的道路型社区商业。

１．２ 交通枢纽型商业中心的发展趋向从形态、功能、规模上，交通枢纽型商业中心都呈现出更加复杂综合的新特征：（１）在城市服务功能上，商业中心从过去的交通依附型向互利互助型发展，商业开始以更加完整的城市功能、形态与体量出现，使城市中心、副中心的生活服务功能更加突出。

（２）在商业形态上，同以往零星散布在交通枢纽站的小店面式商业相比，交通枢纽型商业定位更加明确、理性，空间具有高度的集中化、组织化、规模化，业态业种定位明确，产品类型与档次向高端定位发展，注重产业链的完整与产品的科学配置。

李　蕾 郎益顺交通规划随着中国城市化进程的加快，城市高密度开发异常显著。

高密度开发带来了交通需求量的剧增，城市交通系统以由步行交通、机动交通的传统结构逐渐向网络化的轨道交通结构转变，交通系统与土地利用两者之间的协调问题成为城市发展的重要课题。

我国的交通基础设施建设经过了七五～十五近２０年的发展，正由功能单一型向功能复合型逐步推进。

５２（３）在商业配置上，交通枢纽型商业商圈扩大，目标客户不仅局限于交通人流，更面向其他地区的潜在客户。

写字楼、公寓酒店、居住及其他综合性内容构成了枢纽型商业中心的服务链，零售、餐饮、娱乐等诸多业态整合一体，业态更加综合、多元。

１．３ 枢纽交通与商业中心的互动高盈利性的商业中心与交通枢纽的联合开发，顺应了土地合理增值的内在平衡需求。

普什卡尔夫和朱潘（Ｐｕｓｈｋａｒｅｖ　ａｎｄ　Ｚｕｐａｎ，１９７７）指出，土地利用密度越高，交通需求量就越大，土地的开发，或是带来以该区为起点的新的交通出行，或是产生以该区为目的的新的交通需求，或二者兼而有之。

交通系统的改善，有助于提高交通可达性，进而增加土地的市场价值。

可达性的提高反过来再一次刺激新的土地开发［１］。

对于商业而言，可达性不同意味着土地使用效益不同，因此交通枢纽的建设所带来的巨大的人流物流与现金流，是商业中心的发展契机；交通枢纽并不仅仅是交通便捷还有交换的作用，而商业发展正是在一个可以产生交换的地方才会获得机会。

２ 交通枢纽型商业中心的开发类型２．１ 区域型商业中心当多层面的城市交通在城市网络中形成一个集中的点时，商业中心就可以借力发展，同时与交通枢纽建立起不同层面的功能衔接，重新分配交通人流。

上海中山公园的“龙之梦”购物中心，是在城市交通枢纽基础上发展起来的区域型商业中心。

龙之梦购物中心是轨道交通２号、３号线的交汇处。

其基本思路是结合轻轨、地面公交、地铁的不同土地使用高度，在同一幢商厦中实现多种交通方式垂直“零换乘”。

其空间策略为：购物中心南侧的地铁站厅，地下二层与２号线地铁的地下站台在同一个标高为１０．２米的层面上，并与一个近９００平方米的扇形地下广场连接　；地铁站厅由一个连接大厅与建筑紧密相连，并作为开放的公共空间连接出租车站和公交车站（图１）。

地下广场北侧有八米宽的通道连接同在地下二层６０辆蓄车量的出租车站。

轻轨站厅建筑二层齐平，由横跨凯旋路的天桥直达建筑内部环形中庭空间。

　“龙之梦”注重了关键性空间的业态设置，这一节点空间明确的方向性与标识性，将过路人成功转化为消费者。

虹口足球场站也是典型的轨道交通枢纽型商业中心。

随着地铁８号线以及Ｌ２号线的修建，在东江湾路以西已经在建３０万平方米的虹口商城，分别在第５层标高及地下２层标高连通轻轨站与地铁站，在裙房东西两侧分别通向公共汽车总站。

与龙之梦购物中心的空间策略相似，虹口商城利用四个形态各异的中庭组织起主要商业空间，中间是大型主力店，四周环绕环行步道。

利用中庭及自动扶图１ 龙之梦购物中心一层（左）、二层（右）平面图图２ 虹口商城地下二层平面图５３梯，将上轻轨或下地铁的人流分别从不同的方向有组织、序列性地组织在一起，在最短的距离中疏导人流，同时展现精彩的核心商业场景，并对商业形成最小的人流干扰，减弱各类人流的逆向冲突。

由于轻轨站在立体空间的处理上，是将虹口足球场与虹口商城联系在一起，虹口商城将吸引特殊时段下来自足球场的大批客流，并提供综合性城市服务功能，还在某种程度上缓解了疏散人流的压力（图２，图３）。

这种区域型商业中心的设计首先应当合理设置商业综合体的出入口，交通的集散与转乘可以为商业带来大量人流，但交通人流不等于消费人流　：交通人流的特点是快速、流动；而商业人流的特征是缓慢的步行速度，停留是产生商业效益的首要因素，这两种迥然不同的人流特征如何实现共存，并成功转化？因此步行人流的组织是组织交通的关键，即不仅要把人流带入和带出商场，还要在各个店铺之间有效组织人流，将交通人流成功转化为潜在消费人群；应注重外部人流在不同楼层上的疏散，商业中心应当充分利用对外交通接口的楼层，以保障整体交通功能顺畅的前提下，取得最理想的商业效益。

从以上两例设计中可以看出，加强商场对过往交通人流吸引力的措施包括：（１）加强交通人流与商业核心空间及竖向交通的联系，使交通人流可以高效转换为消费人流；（２）在商业一定楼层设置餐饮、娱乐等服务业态，在过渡性交通空间设置招徕性强的业态，以吸引过客人流。

（３）强化商场四通八达的交通设计，注重购物环境设计的舒适性，以适当的休闲、休息空间为交通人流的逗留行为提供可能，从而活化商场公共空间。

２．２ 门户型商业中心城市客运站作为城市客运交通枢纽的重要节点，具有联系城际交通和城市客运交通、公共交通的枢纽作用。

城市门户型商业中心的规划建设，因此具有明显的区位优势，可建立起以交通枢纽站为主要依托，服务于整个区域的消费与生活中心。

上海铁路西站地区位于上海真如城市副中心发展的核心北区，是江苏、安徽等省市进入上海的一扇大门，西站总体设计思路为：在地块中心设南北广场，通过各广场联系各功能区块，并对地上、地下进行综合开发；围绕南广场布置站前绿地，商业综合体及公交枢纽；围绕北广场布置商业办公综合体、长途客运站及公交枢纽；跨铁路设计二层连廊连接铁路南北商业综合体。

其主要空间策略是：地下商业以“地下商业空间＋换乘平台”为组织原则，实现轨道交通在上海西站的多模式换乘体系，并在地下一层、地下二层分别组织一定规模的商业，在南北广场分别设置公交枢纽和出租车候落客站，以及各交通方式之间的立体通道（图４）。

门户型商业中心担负着整合周边地段环境的使命，是商业文化生活的聚焦点而带活周边地段，形成城市结构中心，催化并刺激周边环境的整体发展。

因此，合理的功能定位、布局结构、土地使用、建设规模、交通体系以及城市形态等，是门户型商业中心应当着重解决的问题。

从规划设计的角度看，门户型商业中心首先应建设一图３ 虹口商城总平面图图４ 上海铁路西站地区商业规划图５４个交通便捷、安全高效的交通门户和综合换乘枢纽，使乘坐铁路列车、长途汽车、轨道交通、公交、出租车和社会车辆的人流在此方便、快捷地换乘；注重交通、公共活动多种功能的衔接、互补与强化，合理分配空间。

从功能设计的角度看，门户型商业地产应当适应人们日益增长的多元需求，架构高效、合理、顺畅的立体化交通网络与功能空间。

门户型商业中心还应当坚持地下空间的综合利用、分层利用的原则，加强地下空间的整体性开发。

功能包括交通、市政、民防等公共资源和商业。

注重地上地下空间的联系，加强各功能之间的便捷沟通；随着交通复合度的增强，城市空间向建筑空间渗透已成为空间与环境融合的有效手段，交通的立体分布、商业设施的多层次设置为门户商业地产的价值增值。

在城市形象方面，门户型商业中心功能为城市交通建设带来崭新的时代形象，而功能复合的建筑形态应在高度与体量上与火车站等相协调呼应，形成完整的空间建筑群与公共活动中心，在建筑风格、文化特色、消费特征方面更展现出城市或地区的经济、政治与文化的发展态势与整体特色，形成独特的城市建筑群。