成都超高层物业研究

成都超高层物业研究

一、概况

1、超高层物业界定

对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。

2、超高层物业特点

优点

➢我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；

➢高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志；

➢超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势；

➢超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。

缺点

➢增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；

➢超高层相对普通高层物业来说，成本将会增加15%-30%，客户对价格较为敏感的情况下，超高层住宅的销售价格可能与普通高层相差不大，可

能导致成本增加而销售价格不能相应上涨的情况；

➢超高层建筑梁柱较多，而且较大，室内空间可能存在不好使用、浪费的情况；由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，所以通透性较差；

➢电梯的安全系数是值得关心的一个方面，同时可燃材料的增加使得安全

成为超高层物业最大的一个问题；

➢虽然便于统一管理，但后期运营、维护成本较高；

➢开发周期较长，对开发商开发团队要求较高。

3、超高层建筑设计规范

对于超高层物业，在设计上有特殊的规定，主要如下：

建筑高度超过100m的超高层民用建筑，应设置避难层(间)。

35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。

35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。

建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。

电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。

高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。

建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于

5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜

用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。

建筑高度超过1OOm的高层建筑，除游泳池、溜冰场、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。

4、超高层建安成本

相对于普通高层，超高层成本将会有较大幅度的增加，大体情况如下：

120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽

略；120-160米的超高层增加的结构成本一般约为15%-20%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本将会大幅增加。

消防设备成本增加约为总体的3%左右。

二、国内外超高层物业发展状况

战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚洲。因此从美国纽约到日本东京，香港到国内一线城市，超高层建筑成为了国际大都会的标志。

1、世界十大超高层排名

已建成非住宅

名称所在地高度层数建成时间台北101大楼

“最高建筑物”(508米)、“最高使用楼

89层2003年

中华台北

层”(438米)和“最高屋顶高度”(448米)

上海环球金融中心中国上海492米101层2007年

国家石油公司双塔大楼吉隆坡451.9米88层1997年西尔斯大厦芝加哥442米108层1973年

上海金茂大厦上海420.5米88层1998年

香港国际金融中心大厦香港420米88层1998年中信广场大厦深圳391米80层1997年信兴广场地王大厦深圳384米68层1996年帝国大厦纽约381米102层1981年中环广场大厦香港374米78层1993年

统计时间截至2008年已建成住宅

名称所在地高度层数建成时间Q1大厦(Q1Tower) 澳洲黄金海岸322.5米78层2005年

21世纪大楼阿联酋迪拜269米54层2003年

凯旋宫俄罗斯莫斯科264．1米57层2005年

大楼广场三期G座韩国首尔263．7米72层2003年

川普世界大厦美国纽约262．4米72层2001年

擎天半岛中国香港256米75层2003年

木洞海波利昂中心一期A座韩国首尔256米69层2003年

君临天下中国香港255米75层2003年

晓卢中国香港252．4米72层2003年

切尔西大厦阿联酋迪拜250米49层2005年

统计时间截至2005年2、国内超高层物业发展现状

国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业众多，已成为城市现代化的标志，成为城市建筑当中的主流。国外和沿海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。

超高层物业的发展与经济、社会发展水平有极大的关系，下面我们将通过城市定位、GDP总量、城市化率和人口密度等方面分析这些因素对超高层物业发展的影响。

城市发展定位

城市2020城市总体发展定位

深圳创新型综合经济特区、华南地区重要的中心城市、与香港共同发展的国际性城市

广州东南亚地区的政治、经济、文化交往中心

上海国际金融中心、国际航运中心

北京全国的政治中心、文化中心,是世界着名古都和现代国际城市，建设世界城市

成都中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市

重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，重庆

国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽

杭州长江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、经济、文化中心

南京长三角承东启西的中心城市（为2010-2030年规划目标）

武汉全国城市圈第二层次的前列，是中西部重要的先进制造业中心和现代服务业中心，